苏州东振花园洋房酒店式公寓和商业项目提报终稿.docx
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苏州东振花园洋房酒店式公寓和商业项目提报终稿
前言
目前本案的产品规划已经初定,规划为多层花园洋房、酒店式公寓和商业三种物业形态,下文中我们将对娄葑房地产市场进行详细分析,能使我们清楚的了解目前区域内房地产市场的发展状况,以便我们对本项目的产品进行准确的细部定位,使本项目的产品能在市场中有较大的竞争力。
我司也对本案的企化和销售做了简单的表现,且也展示了本公司代理的几大优势,希望能与贵公司开展真诚的合作,使本项目获得圆满成功。
第一部分:
市场调研部分
第一章、市场分析
第一节、苏州房地产市场概述
目前苏州房地产发展迅速,特别是吴中区和相城近年发展迅猛,土地供应量体逐渐增多,房地产市场较为火暴。
而本案位于市区和园区的交接处,地理位置优越,因此下文中我们将对园区湖西和市区房地产发展做简要概述。
一、园区湖西房地产市场概述
近几年,园区房地产发展迅速,目前有以下几个特点:
●湖西是园区最先开发的区域,绿化率高,目前区域市场成熟度高,时尚新颖的楼盘构成了湖西这个成熟的中高档次居住生活板块;
●湖西区域别墅项目少,主要以高层、小高层为主。
别墅主要位于金鸡湖岸边,大部分是独幢别墅,产品档次高。
未来别墅推案主要集中在独墅湖西岸,推案时间预计在07年,产品价格相对较低,此区域别墅市场的发展将是一个热点;
●区域商业配套比较成熟,有贵都、师惠坊邻里中心,而一些高档商业也丰富了湖西商业圈,如湖滨新天地、左岸商业街、白领广场、星海游泳馆等,还有欧尚、百润发两个大卖场,商业配套比较齐全,生活已相当方便;
●一些高档写字楼的建成,使湖西区域又成为一个办公创业的好场所,各种高素质人才涌入湖西,加快了园区经济发展的节奏,提高了湖西居住人群的整体文化素质,为湖西房产市场提供了更多的机会;
●且从目前目前湖西的土地市场看,湖西并无土地供应,无新住宅推出,湖西房地产市场处于空白状态。
二、市区房地产市场概述
目前区域在售楼盘较少,新房源推出的楼盘比较少,而新开楼盘则是更少,主要是因为市区土地稀少,致使目前市区在售楼盘较少,从整体来看,目前市区各楼盘都已基本销售完毕,苏州市区房地产市场住宅供应量体较少,且随着苏州市区土地供应量的逐渐减少,苏州市区的客源都把目前投向了市区附近的区域,致使目前各市区交接处的房地产市场都较为火暴。
第二节、娄葑住宅市场分析
一、娄葑住宅市场概述
娄葑板块属于园区,房地产起步相对较晚,最早的楼盘是葑宜小区等安置房。
从90年代中后期开始,区域房地产市场开始起步,出现了欧洲花园、莱茵花园、朗琴湾花园、独墅苑等一批楼盘,带动了娄葑房地产市场的发展。
这些楼盘都是园区启动之后出现的楼盘,作为园区早期的一批楼盘,吸引了不少看好园区的客户。
近几年来,苏州房地产进入了快速发展的阶段,城市经典、城市公寓、文萃苑、东城·世纪广场等楼盘相继推出,目前娄葑住宅市场较为活跃,且随着园区的房价上涨,娄葑二手房价格也节节攀升,目前毛坯价格基本成交价在6000元/平方米左右,相比前几年有了非常大的提升。
娄葑位于园区,且与吴中区、市区距离很近,因此该板块的客源相对较为广泛,除娄葑本地等园区客户外,还有市区、吴中区的客户。
二、娄葑住宅市场供应分析
经过我司对区域住宅市场的调研,得出该区域住宅的供应情况,具体情况如下表所示:
多层
楼盘名称
楼盘档次
总量体
已推量体
文萃苑
高档
1000
1000
分析:
目前娄葑多层住宅的总供应量为1000平方米,目前已全部推出。
从上可以看出,目前娄葑板块多层住宅的总供应量体非常少,且目前市场上也没有潜在量体,该区域的多层住宅是该区域的一个空白点之一。
高层和小高层
楼盘名称
楼盘档次
总量体
已推量体
城市经典
中档
19000
19000
御葑庭
中档
34000
34000
城市公寓
中档
10000
10000
东城·世纪广场
中档
40000
40000
文萃苑
高档
8000
8000
天骄美地
中档
34000
34000
创智赢家
高档
34200
34200
总计
/
179200
179200
分析:
目前娄葑高层和小高层住宅总供应量为179200平方米,目前都已全部推出。
从供应量看,目前娄葑高层和小高层住宅总供应量还是较多的,主要是因为该区域地块稀缺,致使该区域土地容积率都较高,因此多为高层和小高层住宅。
总结:
从上我们看到,目前娄葑多层住宅供应极少,是市场的空白点之一;而高层和小高层住宅供应较多,市场上存在着较大的竞争。
二、娄葑住宅市场需求分析
经过我司对区域住宅市场的调研,得出该区域住宅的需求情况,具体情况如下表所示:
多层
楼盘名称
楼盘档次
总量体
已推量体
去化量体
去化率
文萃苑
高档
1000
1000
1000
100%
分析:
从上表我们看到目前娄葑多层住宅的去化率为100%,主要是因为目前该区域多层住宅供应量较少,与高层和小高层的供应量相差较大,因此目前区域内多层住宅存在着较大的需求。
高层和小高层
楼盘名称
楼盘档次
总量体
已推量体
去化量体
去化率
城市经典
中档
19000
19000
16000
85%
御葑庭
中档
34000
34000
34000
100%
城市公寓
中档
10000
10000
8000
80%
东城·世纪广场
中档
40000
40000
40000
100%
文萃苑
高档
8000
8000
8000
100%
天骄美地
中档
34000
34000
34000
100%
创智赢家
高档
34200
34200
10000
30%
总计
/
179200
179200
150000
84%
分析:
从上表我们看到目前娄葑高层和小高层住宅的去化率为84%,表面上看总体去化率不错,但是经我司调研,发现去化情况较好的楼盘都为早期销售的楼盘,而目前在售的几个楼盘如:
城市经典和创智赢家,特别是创智赢家销售情况极为不好,销售率只有30%,这主要是跟该盘的产品有关,该盘产品面积普遍较大,致使该盘的销售较差。
总体来说,该区域的高层和小高层住宅的销售情况较好,客户对该类产品有着一定的需求。
总结:
从娄葑多层住宅的需求情况看,区域客户对多层住宅有着较大的需求,且结合上文中供应分析,我司认为目前娄葑多层住宅市场供小于求,且后期无多层住宅推出,市场情况良好,这对本案多层住宅是一个机会所在。
三、娄葑住宅市场产品分析
1、产品户型面积分析
下文中我们将对娄葑住宅市场产品进行分析,以便我们能充分了解目前娄葑市场上的产品情况,下面我们将对产品户型面积重点分析。
多层
楼盘名称
楼盘档次
面积范围
主力面积
去化率
文萃苑
中高档
120-140
135
100%
分析:
从上文中看到,目前区域多层住宅仅文萃苑一家,其所推产品为高档住宅,花园式洋房,面积在120-140平方米,主力面积在135平方米,去化情况非常不错,去化率为100%。
我们看到,目前区域客户对花园式洋房较为喜欢,且他们多选择130平方米左右的三房,可以看出三房花园式洋房在区域内有着一定的需求量。
但是我们也看到,目前区域多层住宅为都为三房户型,较为单一,缺少两房户型,两房多层住宅是区域内的一个空白点。
小高层、高层
楼盘名称
楼盘档次
面积范围
主力面积
去化率
城市经典
中档
106-137
107
85%
怡葑庭
中档
47-142
47/100/115
100%
东城·世纪广场
中档
86-123
115
100%
文萃苑
中高档
130
130
100%
天骄美地
中档
89-104
104
100%
创智赢家
中高档
160-217
165
30%
分析:
从档次上看,目前区域高层和小高层住宅多为中档产品,有少量的中高档产品;
从主力户型面积来看,多为两房和小三房,面积在100-115平方米;从去化率看,两房和小三房去化情况不错,而大面积住宅去化情况较差,如创智赢家,去化率仅为30%。
从上看出,目前区域高层和小高层住宅以两房和小三房居多,其销售情况也不错,而大面积的住宅销售情况却较差,需求量较少。
总结:
从上文的产品分析中我们看到区域多层产品都为三房,且销售情况非常不错,因此对于本案的花园式洋房来说,130平方米的三房有着一定的市场需求量,市场情况良好;而相对于两房来说,目前区域多层住宅无两房供应,是市场的一个空白点,市场存在着一定的需求。
2、产品价格分析
楼盘名称
楼盘档次
高层和小高层价格
多层价格
文萃苑
高档
6100
6500
城市经典
中档
5600
/
御葑庭
中档
5400
/
城市公寓
中档
5000
/
东城·世纪广场
中档
5600
/
天骄美地
中档
7300
/
创智赢家
高档
5850
/
分析:
从表中我们看到,目前区域多层住宅仅文萃苑一家楼盘,其销售价格为6500元/平方米;高层和小高层价格为5000-7300元/平方米,价格之间相差较大,主要是因为天骄美地采取了“挑空设计,提高单价”的策略,致使其单价为7300元/平方米。
近几年,娄葑板块住宅价格提升很快,2004年其区域住宅价格为4800-5200元/平方米,而到2006年,其住宅价格已涨至5000-6500元/平方米,两年间提升了1000元/平方米。
且随着娄葑交通的不断完善,商业的不断发展,其区域住宅价格还有一定的升值潜力。
四、娄葑住宅市场客源分析
从上文中我们可以看到,区域住宅销售情况都不错,且娄葑靠近市区和园区,客源广泛,所以我们将对本地客源和周边区域房地产市场进行分析,寻找区域客源所在。
●娄葑本地客源
近几年,娄葑经济发展迅速,居民收入提高很快,随着娄葑经济实力的不断增强,他们对住宅有着较大的需求,因此他们会选择在娄葑本地选择一套住宅。
●园区客源
娄葑隶属园区,随着近几年经济的快速发展,商业配套的不断完善,该区房地产逐渐成熟,且由于湖西住宅供应的逐渐减少和湖西住宅价格较高,因此一些附近园区的居民会选择在娄葑购买一套住宅。
●市区客源
娄葑靠近市区,近几年,随着娄葑商业配套的不断完善,该区房地产逐渐成熟,且由于市区住宅供应的逐渐减少和市区住宅价格较高,因此一些附近市区的居民会选择在娄葑购买一套住宅。
分析:
随着娄葑经济的快速发展,商业的逐渐繁华,房地产的逐渐成熟,该区域已经成为附近居民选择购房首选区域之一。
且由于娄葑靠近市区,隶属园区,地理位置优越,区域的客源将非常广泛。
五、娄葑重点个案分析
重点个案分析
(一)——文萃苑
开发商:
苏州建惠置业有限公司
营销策划:
上海新联康·苏州新明阳
物业地址:
文萃路377号
建筑形态:
叠加别墅、多层、小高层
占地面积:
2.2万多平方米
建筑面积:
2.6万多平方米
容积率:
1.2
环境分析:
该楼盘位于文萃路上,周边有苏州大学附属中学,园区一中等重点中学以及南、北摆宴街上成熟的生活配套。
文萃苑西、北、东面三面被小河绿水环绕,小区内的景观较好,绿树丛阴,小区的整体环境在娄葑镇区域市场中也处于领先地位。
价格分析:
该楼盘多层花园洋房平均价格在6500元/平方米左右,小高层价格在5600元/平方米左右,叠加别墅平均价格在7500元/平方米左右。
产品分析:
该楼盘共有2幢多层花园洋房,1幢小高层以及6幢叠加别墅。
多层花园洋房的面积在120-140平方
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