物业服务合同的特点.docx
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物业服务合同的特点.docx
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物业服务合同的特点
物业服务合同的特点
篇一:
前期与普通物业服务合同的异同
前期与普通物业服务合同的异同
合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上,以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示,又经磋商使意思表示一致所达成的协议。
作为商品交换法律表现形式的民事法律行为,合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。
随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入,物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式,已成为广大居民住房消费的重要组成部分。
现代物业经营管理活动中,涉及的社会关系多种多样,其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系,它们之间实质上是市场交易关系,一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的,物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系,是市场经济发展过程中产生的新型合同,是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。
根据物业所有权人和委托人的不同,物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同,辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。
一、物业服务合同在物业管理中的重要作用
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的,规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。
其中,前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段,房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议,普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定,由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。
二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。
就物业管理活动来看,物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石,其重要作用主要体现如下:
(一)物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础
物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动,交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动,从法律及法理来看,物业管理法律关系本质上是一种合同关系。
物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。
物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件,是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据,物业服务企业是基于物业服务合同的约定
提供物业管理服务,房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,合同主体双方是平等的民事法律关系,是实现物业管理社会关系的法律形式。
(二)物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件
物业管理是一种具有委托代理性质的民事法律行为,因此,当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。
物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范,是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。
依法共同遵守物业服务合同的约定,是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务,合同双方当事人都应该给予充分重视,这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。
(三)物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障
物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理,其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。
物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段,为此,订立物业服务合同时,必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则,在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同;约定的合同条款宜细不宜粗,应当具有较强的可操作性;合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务;应当认真研究有关法律规定,具体、明确约定合同当事人的违约责任。
把握好这些合同订立中的关键环节,有助于维护各方合法权益。
(四)物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径
现代社会高速发展,要求实现社会化大分工,每个人精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成,知识专业化,行业分工化,提高了工作精细化水平,提高了效率,降低了成本。
物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离,一方面,物业服务企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务,行使管理权;另一方面,房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人,基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。
二、前期与普通物业服务合同的相同之处
前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。
物业服务企业接受委托从事物业管理服务,应当与有关委托方订立物业服务合同。
在物业管理过程中,委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定,物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。
在现实的物业管理服务的不同阶段,作为物业管理提前介入的主要环节,前期物业服务合同发挥着重要作用,而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同,是物业管理的基本合同。
它们的相同之处主要体现在以下几个方面:
(一)都属于合同类型中的双务、有偿合同
双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同,是实践中最常见、最大量的合同。
有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。
一般而言,双务合同都是有偿合同。
前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同,合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定,双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。
在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时,房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用,当事人双方是一种等价交换关系,物业服务收费的基本原则是质价相符,服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。
当然,一些物业服务企业出于经营策略考虑,也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务,但一般仍以有偿为原则。
(二)都属于合同类型中的诺成、要式合同
诺成合同是指不依赖标的物的交付,只需当事人意思表示一致即告成立的合同,它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件,交付标的物为当事人的给付义务,违反该项义务即产生违约责任。
要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。
前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。
只有经过要约和承诺,并在相互信任的基础上协商一致,房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。
同时,根据合同自由原则,当事人有权选择合同形式,因此,合同以不要式合同为常态,但对于一些重要的交易,法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。
“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。
”
区分要式合同与不要式合同的主要意义在于,某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素,前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同,均有示范性文本以供借鉴。
(三)客体是一致的,都是物业管理服务活动
物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系,双方交易的标的物都是物业管理服务活动。
在前期物业管理阶段,物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务,不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护,而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。
在日常的物业管理阶段,物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。
另外,物业管理服务活动并不存在流通环节,且生产和消费处于同一过程之中,当然,在前期物业管理阶段,物业服务企业
依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。
三、前期与普通物业服务合同的不同之处
前期与普通物业服务合同是物业管理实务中两类既紧密联系又相互区别的合同,从物业管理规范化运作的角度讲,二者缺一不可。
尽管两类合同在法律特征方面有许多相同之处“,但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移,导致合同的主体有所变化,进而两个合同在签订主体、签订时间、有效期限、终止条件等都有所差异。
”
(一)签订主体不同
前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。
由于在新建物业的业主入住前,首次业主大会尚未召开,业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业,而此时已有实施物业管理的现实必要。
为了维护正常的物业秩序,保护业主现实的合法利益,根据《物业管理条例》的有关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,房地产开发建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同,用以约束物业管理前期活动行为。
一方面,在物业未销售前,房地产开发建设单位是物业的第一业主,有权选聘物业服务企业,从法理角度来看也是许可的;另一方面,从合同的相对性规则出发,前期物业服务合同不能对第三人产生拘束力,这将会导致业主享受物业服务而由房地产开发建设单位承担管理费用的局面。
为克服这一弊端,各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态,而赋予其物权效力。
普通物业服务合同的签订主体是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。
当业主入住达到一定比例时,就应按规定及时召开业主大会,选举、组建业主委员会。
业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业并正式签订普通物业服务合同。
(二)签订时间不同
在实践中,物业“滚动开发”的情况比较多,物业的销售及业主入住是一个逐渐的过程,从物业开始交付给业主,到业主成立业主大会之间,还有一段过程,不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务,甚至在物业的开发建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。
前期物业服务合同是物业服务企业进行前期物业管理活动的重要法律依据,其签订的时间是新建住宅的开发商出售住宅前,也就是业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业之前。
业主委员会的设立,标志着前期物业管理的结束,物业管理进入正常的日常运作阶段,即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。
普通物业服务合同签订的时间一般应在业主委员会成立后三个月内,最迟不应迟于六个月。
(三)有效期限不同
为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺,明确前期物业管理服务的责任主体,规范前期物业管理活动,房地产开发建设单位有必要与其所选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同属于无固定期限合同的过渡性合同,其有效期限自签订之日起,到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订的普通物业服务合同正式生效时终止。
物业的销售、入住的渐进性造成业主大会首次召开时间不确定,而首次业主大会召开时间的不确定又决定了业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性,因此,前期物业服务的期限通常是不确定的。
前期物业服务合同期限的不确定,不仅影响物业服务企业统筹安排工作、降低交易成本、防范经营风险,而且会导致物业管理市场秩序的混乱,诱导纠纷和矛盾。
但是前期物业服务的期限是可以约定的。
普通物业服务合同则是只要合同双方当事人就合同的主要条款达成一致,且通过书面的形式签订,双方当事人一经签字或盖章,合同即成立,这标志着物业服务合同正式生效。
普通物业服务合同属于固定期限合同,属于在较长期限内履行的合同,因此,当事人需要对合同的期限进行约定。
物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体,或者明确规定计算期限的方法。
“与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点。
”
(四)终止条件不同
尽管前期与普通物业服务合同都有约定的时效,都是附终止条件的合同,但二者的终止条件不同。
前期物业服务合同在期限未满时,如果业主组成了代表和维护自己利益的业主大会,选聘了物业服务企业,签订了普通物业服务合同,进入了正常的物业管理阶段,前期物业服务合同将自动终止,终止时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时间为准。
另外,前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响,合同的期限具有不确定性,当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时,物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。
因此,有必要在前期物业服务合同中,对解除合同的条件作出明确约定。
与前期物业服务合同比较而言,普通物业服务合同有下列情形下之一时将会终止履行:
约定的期限届满,双方没有续签物业服务合同的,可以终止履行;物业服务企业与业主大会双方协商一致解除物业服务合同的,可以终止履行;因不可抗力致使物业服务合同无法履行的,可以终止履行;物业服务企业如果被宣告破产,按照国家规定进行破产清算的,可以终止履行;法律、法规规定的其他情形。
综上所述,前期与普通物业服务合同都以提供物业管理服务为主要内容,是有关人们生活居住方面必要且重要的经济合同,辨析它们之异同,是明确物业服务企业与房地产开发建设单位以及业主之间权利义务关系、正确适用相关法律、法规、处理好物业纠纷的关键,对保障物业管理活动中各方主体的合法权益,促进物业管理行业的健康发展以及维护物业服务市场秩序等意义重大。
篇二:
物业管理的行业特点及工作要求
物业管理的行业特点及工作要求
物业管理是我国改革开放后,伴随着经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型房屋管理模式,全面、正确地理解和认识物业管理的实质和行业特点,是规范发展物业管理的前提。
一、物业管理不仅是劳务密集型行业,也是管理密集型行业
首先,物业管理的服务对象包括全社会各行各业、各个阶层的人。
党政军民学、工农兵学商、男女老少幼,谁都离不开物业管理。
然而,各类人员之间需求的不同、素质的差异等等都会给物业管理工作的实施带来影响。
加之业主相互之间的一些问题也需要物业管理公司来处理和协调。
这就需要物业管理公司在具体工作上具有很高的管理服务水平和多方面的沟通、协调能力。
其次,物业管理的具体工作内容繁杂,从日常的保安、保洁、绿化、设施设备的养护和维护到共用部位的使用管理、各类突发事件的处理等等,都是物业管理公司要面对并努力做好的工作。
二、物业管理是全天候、不间断的管理服务工作
物业管理一旦开始,就不能停顿,在时间上是不能有间断点的。
可以说,物业管理是全天候、不间断的管理服务工作,但在物业管理的实施过程中,有两个时间点容易产生间断。
1.双方进入法律诉讼时期。
无论
什么原因,无论哪一方提起法律诉讼,在法院未裁定之前,物业管理公司要注意不能以任何理由停止提供物业管理服务或降低管理服务水平。
这是物业管理的行业要求和职业道德。
建议双方在签订物业服务合同时,应尽可能约定如有纠纷,在协商不成、调节无效的情况下,走仲裁解决的方式,少用诉讼的形式。
因为起诉一般用时较长,不利于尽快解决问题。
2.物业服务合同到期到再次选聘之间。
物业服务合同即将到期,无论哪方原因无法续聘,在业主尚未选定新的物业管理公司之前,原物业管理公司不能撤离。
在法律上,这叫后合同义务。
因为,物业管理公司一旦撤离,在无人实施管理服务的情况下,极易发生问题,大到影响社会稳定,小到影响人们正常的生活、工作秩序。
同时,因原物业管理公司履行了超过合同约定期限的责任,业主方应当按原合同支付相应的费用,这也是业主方的后合同义务。
三、销售环节提前
物业管理公司的选聘都是预购,无论开发商与其选聘的物业管理公司签订的前期物业服务合同,还是业主委员会代表全体业主与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同,都是对未来管理服务的提前预定和承诺。
合同的双方都必然会有这样那样的风险,如物业管理公司能否提供合同约定的质价相符的管理服务是业主可能面临的风险;业主能否按时足额交付物业服务费是物业管理公司可能面临的风险等等。
这些风险的存在,就给日后物业管理的全面实施留下了产生问题、矛盾和纠纷的隐患。
正是基于此点,政府才强调要通过招投标选聘物业管理公司。
招投标是一个过程,包括对物业管理公司的遴选、以往业绩的考察、投标书的评阅和评标时的现场答辩等关键环节。
但物业管理服务是针对性很强的个性产品,每个物业情况各异,业主又各不相同,如何保证物业管理公司对新物业的管理服务质量,是参与招投标双方都要认真思考、努力实践的问题。
四、生产环节和消费使用环节同时产生和结束
物业管理的生产环节和消费环节具有和一般产品(包括其他服务行业)不同的一个突出特点:
即物业管理的生产与消费是同时产生、即时消费的。
例如,保安员在站岗、巡视,这是保安服务这一产品的生产过程,但是同时也是住用人对这一产品的消费使用过程;保安员一旦撤离,生产过程停止,消费使用也同时停止了。
当然,物业管理服务的部分产品可以有滞后消费,如绿化及设施设备的维护等。
但从总体上讲,物业管理的生产环节和消费环节是同时产生和结束的。
物业管理区别于其他行业(包括其他服务行业)的这一显著特点,至今未引起全社会的重视和关注。
一方面,物业管理公司的领导层和广大员工对此应有足够的认识,在工作中高度重视并有切实可行的措施,将质量检验贯穿到管理服务实施的全过程中,从严、从细节上规范自己的各种管理服务行为。
物业管理人员应深刻认识到,尽管你的“废品”只占1%,但对该“废品”的使用者来说,则是100%。
另一方面,广大业主和使用人应考虑到物业管理的这一特点,对日复一日、年复一年提供着平凡而又琐碎的管理服务的物业管理员工给予足够的理解,对他们工作中出现的不足、失误甚至错误给予一定的宽容和谅解,在日常监督、及时检查和督促整改的同时也给予相应的支持和帮助,尤其是对那些最辛苦的一线员工。
在理解和认识物业管理这一特点的基础上,双方相互换位思考,共同推进物业管理全行业健康、规范的可持续发展。
五、物业管理员工直接面对全体住用人
一般产品,其产品生产过程中有数人、数十人或成百上千人参与其中,而消费者面对的只是产品本身。
物业管理公司的每一个员工直接面对广大住用人,员工的基本素质与即时表现会直接影响到所提供的服务质量,直接影响到广大住用人对物业管理水平的评价。
1.服务的最高境界是满足服务对象的“心理需求”。
员工的培训和队伍建设包括思想建设、作风建设和业务建设三方面。
在这三方面的建设中,思想建设即服务意识是第一位的。
服务实质上是一种交流,服务的最高境界并不是满足服务对象的“实际需求”,而是满足服务对象的“心理需求”。
2.员工的基本心态是搞好管理服务的基础。
物业管理公司普通员工队伍(保洁、保安、维修、服务人员)的构成有其特点,尤其是在大城市,其工资待遇通常低于当地的平均工资。
收入水平的差距必然会在社会不同阶层人员的心目中产生影响,导致对社会、对工作、对人生的基本心态的变化,直接、间接地影响每个人的日常工作。
特别是如何调整、引导好处于物业管理第一线的普通员工的基本心态,就不仅仅是个人的问题,更是关系到物业管理服务的质量、全社会和谐的大问题。
3.调整员工的情绪是物业管理公司各级领导者日常管理工作的重点。
人都是有情绪的。
物业管理服务日复一日、年复一年,如何使每一个员工时刻保持饱满的工作热情,尤其是在工作生活中遇到挫折,受到委屈时,还能用良好的心态去对待,而不让一时的情绪影响工作。
这是物业管理公司从总经理到班组长日常工作的重点。
4.广大住用人对员工的尊重、理解是必要的。
有些业主认为物业管理公司的员工相当于花钱雇来的保姆或阿姨,这种认识有所偏颇。
业主与物业管理公司的关系不是雇佣关系,而是委托与合作的平等关系。
大多数情况下,双方在文化程度、素质、收入等方面不大对称,业主方占有一定优势。
因此,业主就更要注意对普通员工不要“居高临下”,而要尊重、理解和宽容。
篇三:
物业服务合同必要内容
篇一:
前期与普通物业服务合同的异同
前期与普通物业服务合同的异同
合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上,以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示,又经磋商使意思表示一致所达成的协议。
作为商品交换法律表现形式的民事法律行为,合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。
随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入,物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式,已成为广大居民住房消费的重要组成部分。
现代物业经营管理活动中,涉及的社会关系多种多样,其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系,它们之间实质上是市场交易关系,一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的,物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系,是市场经济发展过程中产生的新型合同,是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。
根据物业所有权人和委托人的不同,物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同,辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。
一、物业服务合同在物业管理中的重要作用
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的,规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。
其中,前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段,房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议,普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定,由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。
二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。
就物业管理活动来看,物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石,其重要作用主要体现如下:
(一)物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础
物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动,交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动,从法律及法理来看,物业管理法律关系本质上是一种合同关系。
物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。
物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件,是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据,物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务,房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,合同主体双方是平等的民事法律关系,是实现物业管理社会关系的法律形式。
(二)物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件
物业管理是一种具有委托代理性质的民事法律行为,因此,当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。
物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范,是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。
依法共同遵守物业服务合同的约定,是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务,合同双方当事人都应该给予充分重视,这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。
(三)物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障
物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理,其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。
物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段,为此,订立物业服务合同时,必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则,在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同;约定的合同条款宜细不宜粗,应当具有较强的可操作性;合
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