邯郸市城市精细化管理办法物业管理.docx
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邯郸市城市精细化管理办法物业管理
邯郸市城市精细化管理办法(试行)
十五、物业管理标准
管理标准:
一、住宅小区服务标准和收费标准
(一)一级服务标准(收费标准:
0.4元/月平方米)
1.综合管理服务标准规范
1—1:
机构设置
(1)管理处设置:
①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共2人,建筑面积每增减4万平方米,可相应增减管理服务人员1人。
②配置必要的办公设备。
(2)人员要求:
管理人员有一定管理经验。
(3)管理制度:
有明确的值班制度,工作有记录。
(4)制度公示:
服务场所公示办事制度、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。
1—2:
日常管理服务
(1)报修、投诉受理:
①随时受理业主或使用人报修。
有报修、维修和回访记录。
②对业主或使用人的投诉在4天内答复处理。
(2)服务费收支:
物业管理服务费收支每年向业主公布一次。
(3)满意度调查:
采取多种形式与业主或使用人沟通。
(4)特约便民服务:
能提供适当特约服务。
(5)档案管理:
建立健全小区物业管理档案。
(6)财务管理:
对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到账目清晰。
(7)维修资金:
建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,账目清晰。
(8)接管项目:
承接项目时,对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。
(9)其他:
综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
2、公共区域清洁卫生服务标准规范
2—1:
机构设置
(1)人员配置:
配置专职保洁3人。
建筑面积每增减4万平米相应增减1人。
(2)人员要求:
挂牌上岗。
2—2:
楼外公共区域
(1)道路地面:
每天清扫1次,道路无杂物。
(2)垃圾箱:
①定期清运,垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面无垃圾。
②装修垃圾定点堆放,适时清理。
3、公共区域绿化日常养护服务标准规范
绿化养护:
根据绿化情况适时除掉杂草,防治结合,及时灭治病虫害。
4、公共区域秩序维护服务标准规范
4—1:
人员要求
(1)人员配备:
配置专职保安4人。
每增加一个主出入口相应增加3人。
建筑面积每增减4万平米相应增减1人。
身体健康,工作认真负责。
(2)技能水平:
能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉小区环境。
(3)服装仪容:
上岗时佩戴统一标志。
(4)器械配备:
配备必备的安全护卫器械。
4—2:
门岗
(1)出入口:
主出入口24小时有人值守,有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
(2)车辆疏导:
对进出车辆进行管理、疏导,保证出入口环境整洁、有序、通畅。
5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标
准规范
5—1:
人员要求:
设置兼职维修人员。
5—2:
公用设施公共部位
(1)房屋结构:
每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
(2)屋顶:
每年检查1次,发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修(暴雨到来前增加检查1次)。
(3)道路、路面、侧石、窨井盖:
每季度一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。
(4)楼外排水管道及化粪池:
每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池适时清理,保证化粪池出入口畅通。
(5)地面排水沟:
每半年一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,预计暴雨到来前,应及时检查。
(6)供排水系统:
水泵和饮用水水池(箱)及时清洗、消毒、水质化验,水质符合国家标准。
(7)公共照明:
①楼道灯、道路灯完好率达75%(主干道亮灯率80%)。
②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
(8)消防系统:
①消防泵、消火栓每年巡查一次,每年保养一次。
②灭火器每年检查一次。
③消防水带每半年检查一次。
④每年对消防知识进行1次宣传。
(9)避雷系统:
避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。
(二)二级服务标准(收费标准:
0.6元/月平方米)
1、综合管理服务标准规范
1—1:
机构设置
(1)管理处设置:
①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共3人,其中:
经理(处长)1人,财务(收费员)2人。
建筑面积每增减3万平方米,可相应增减管理服务人员一人。
②配置必要的办公设备。
(2)人员要求:
①小区经理有1年以上小区经理任职经历。
②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。
③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。
管理人员有一定管理经验。
(3)服务时间:
周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供服务。
(4)工作计划:
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施,每年向委托方报告一次计划实施情况。
1—2:
日常管理服务
(1)管理制度:
①有明确的值班制度和交接班制度,工作有记录。
②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
(2)制度公示:
服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。
(3)报修、投诉受理:
①24小时受理业主或使用人报修。
急修2小时内到达现场处理(预约除外)。
有报修、维修和回访记录。
②对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
(4)服务费收支:
物业管理服务费收支每年向业主公布一次。
(5)满意度调查:
每年1次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的65%,对测评结果分析并及时整改。
(6)特约便民服务:
能提供适当特约服务。
(7)业主活动:
每年组织一次以上的小区业主活动。
(8)档案管理:
建立健全小区物业管理档案。
(9)财务管理:
对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到账目清晰。
(10)维修资金:
建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,账目清晰。
(11)接管项目:
承接项目时,对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。
(12)装修事项:
告知业主或使用人装修须知,加强装修过程中的监督和管理,对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
(13)其他:
综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
2、公共区域清洁卫生服务标准规范
2—1:
机构设置
(1)人员配置:
配置专职保洁工4人。
建筑面积每增减三万平米相应增减1人。
(2)人员要求:
统一培训,挂牌上岗。
2—2:
楼内公共区域
(1)生活垃圾:
①按单元配置收集点,每两天定时清理一次。
②装修垃圾定点堆放,及时清理。
(2)通道及楼梯台阶:
①每半个月清扫一次。
②大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养一次。
③发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。
④扶手栏杆:
楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。
2—3:
楼外公共区域
(1)道路地面:
每两天清扫1次,道路无杂物。
(2)绿地:
绿地每周捡拾1次,秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。
(3)垃圾箱:
每两天清运一次,每月抹洗一次,垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面无垃圾。
(4)灯具:
保持明亮清洁。
(5)亭廊小品:
对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。
(6)健身设施:
每周清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅),及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他安全隐患并报告处理。
3、公共区域绿化日常养护服务标准规范
3—1:
草坪
(1)根据绿化面积配置专(兼)职绿化人员。
(2)适当绿化点缀。
(3)保存率80%以上,生长良好。
(4)适时对草坪整治修剪。
(5)每年适时除掉杂草。
(6)干旱、高温季节基本保持有效供水。
(7)有针对性地进行治理。
3—2:
树木
(1)保存率80%以上,生长良好。
(2)按生长情况适时修剪。
(3)每年适时清除杂草。
(4)防治结合,及时灭治。
4、公共区域秩序维护服务标准规范
4—1:
人员要求
(1)人员配备:
配置专职保安6人。
每增加一个主出入口相应增加3人。
建筑面积每增减3万平米相应增减1人。
身体健康,工作认真负责,并定期接受培训。
(2)技能训练:
安全护卫人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为60%。
(3)技能水平:
能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉小区环境。
(4)服装仪容:
上岗时佩戴统一标志,上岗时精神饱满。
(5)器械配备:
配备必备的安全护卫器械。
4—2:
门岗
(1)出入口:
主出入口24小时有人值守,有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。
(2)车辆疏导:
对进出车辆进行管理、疏导,保证出入口环境整洁、有序、通畅。
4—3:
巡逻岗
(1)巡逻要求:
①对重点部位(小区道路、单元出入口、地下停车场等)巡逻每班1人,每天至少巡查3次,有巡更记录,发现问题及时处理。
②接受业主(使用人)求助,回答住户的询问。
(2)应急处理:
①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元,协助保护现场,及时疏散危险区域人员,并报告管理处与警方。
②在遇到异常情况或住户紧急求助时,15分钟内赶到现场,采取相应措施。
③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。
5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标
准规范
5—1:
人员要求
(1)人员配备:
配置专职维修工2人,建筑面积每增减4万平米相应增减1人。
(2)人员要求:
上岗时佩戴统一标志。
5—2:
公用设施公共部位
(1)房屋结构:
①房屋外观完好、整洁、美观。
②房屋完好率达85%。
房屋及时维修率、合格率达85%。
③每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
(2)门窗:
每个月一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
(3)屋顶:
每年检查1次,发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修(暴雨到来前增加检查1次)。
(4)道路、路面、侧石、窨井盖:
每个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检,发现损坏及时安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。
(5)屋面、排水管道、化粪池:
每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池适时清理,保证化粪池出入口畅通,每季度1次清理明沟内的泥沙等垃圾。
(6)地面排水沟:
每季度一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,预计暴雨到来前,应及时检查。
(7)供排水系统:
水泵和饮用水水池(箱)及时清洗、消毒、水质化验,水质符合国家标准。
(8)公共照明:
①楼道灯、道路灯完好率达80%(主干道亮灯率90%)。
②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
(9)消防系统:
①消防泵、消火栓每半年巡查一次,每年保养一次。
②灭火器每年检查一次。
③消防水带每半年检查一次,消防管网压力每半年检查一次。
④每年对消防知识进行1次宣传。
(10)避雷系统:
避雷装置每年检查一次,保证其性能符合国家标准。
(三)三级服务标准(收费标准:
0.9元/月平方米)
1、综合管理服务标准规范
1—1:
机构设置
(1)管理处设置:
①小区内设置固定管理和接待场所,以小区建筑面积10万平方米为基数,配置管理人员共4人,其中:
经理(处长)1人,财务(收费员)2人,客服一人。
建筑面积每增减2万平方米,可相应增减管理服务人员一人。
②配置办公家具、电话等办公设备及办公用品。
(2)人员要求:
①小区经理有1年以上小区经理任职经历。
②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。
③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。
管理人员有一定管理经验。
(3)服务时间:
周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供服务。
(4)工作计划:
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施,每年向委托方报告一次计划实施情况。
1—2:
日常管理服务
(1)工作计划:
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施,每半年向委托方报告一次计划
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- 邯郸市 城市 精细 管理办法 物业管理