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最新整理物业管理方案
某项目物业管理方案
一、概述
某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。
由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理xxxx市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。
并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。
树立某物管公司品牌,
三、组织
物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。
因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事
人事设置原则:
一人多岗,不要因人设岗。
预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下,全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。
财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。
培训率100%。
五、经营预测
a)经营收入:
19.14万元(年度,以下省略)
l物业管理费:
11.34万元
应收12.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入11.34万元(收缴率90%)
l维修服务费:
0.5万元
l特约服务:
5.8万元
l其他收入:
1.5万元
b)支出:
20.25万元
l人员工资福利:
14万元
l办公费用:
2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l维修保养费用:
1.5万元
l税金:
1.05万元
l不可预见费用:
1.2万元
c)润亏:
-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入:
10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)公共性服务费构成测算:
21.962万元/年,0.61元/月*M2
(1)员工的工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理112001200
2经营部主任1800800
3办事员3600xxxx0
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600
工资总额合计:
9600元/月;1xxxx00元/年
福利:
1xxxx00*23%=26496(元/年)
合计:
14..17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费:
1.5万元
(3)绿化管理费:
绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元
(4)清洁卫生费:
2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5)安全护卫费:
7人*200元/年*人=0.14万元
(6)办公费:
按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7)固定资产折旧费:
按10%计算即1万元
(8)税费:
按营收5.5%缴纳即1.052万元
(9)保险费:
暂不投保
(10)合理利润:
按营收8%计算1.36万元
但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b)物业接管验收
l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
l是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l房屋幢、户编号已经有关部门确认;
l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。
确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
l接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
l接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。
l抄水、电、气表的底数,记录备案。
l接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
l接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。
l当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
l治安方面:
小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
l车辆管理:
增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
l垃圾清运:
增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l楼道灯:
改用节能灯(如:
温感、声控或角摸式等)
l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
l制定入住流程;
l印刷入住表格;
2、协调工作
l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l代业主与xxxx公司联系xxxx安装事宜,争取现场放号,方便业主。
l与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系xxxx,入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。
举行入伙仪式:
邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。
注意事项:
避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费,盖章
业主签署
向业主
八、物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。
其有关规定包括:
国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。
根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。
业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。
现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。
物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。
收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务
频度天一天内办完二遍/天,入伙期间6H/天,消灭违章于未然每周三次100%
标准准确符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率1‰以下。
无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、xxxx以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上收缴率90%以上日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次
工作程序8:
00~8:
30向总值班了解和处理业主保修、投诉。
8:
30~17:
00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗
工作要求冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜春秋季一遍,根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治每月一遍,严重者半月一遍8H/天春夏季一遍,严重者随缺随补
标准均匀,保持绿色长势良好均匀,无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上
程序7:
00~9:
30浇水、施肥;9:
30~11:
30除杂草、整形、保洁;13:
30~15:
30除杀虫、补缺、保洁;15:
30~17:
00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护
道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯
频度8H内随来随办,随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季急修不过夜,小修补24H内,中修二天,大修二天内有回音检查二遍/天,及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修每周检查一遍,即坏即修每月检查一遍,即坏即修每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门每月检查一遍,即坏即修
标准符合规定,无危及安全、外观,无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上平整率无积水,缺损,完好率90%以上无积水,无漏隔热层完好整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常,无乱搭乱接,无泄漏灯泡正常,灯罩完好率90%以上
程序8:
00~8:
30向总值班了解和处理业主保修、投诉。
8:
30~17:
00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容定岗检查流动检查学习与训练
消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练
频度24H每周一遍24H,每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次,每次1H
标准人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。
完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂
频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,向业主发药一次/年
标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序5:
00~7:
00地面清扫;7:
00~8:
00清运垃圾;8:
00~10:
30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:
30~15:
00清运垃圾;15:
00~16:
00地面清扫保洁
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