大厦机电设备设施保养维护方案.docx
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大厦机电设备设施保养维护方案
机电设备设施保养维护方案
一、供配电系统的管理
如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位,那么供配电系统则是它的大动脉。
为了保障系统供电的连续性,物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案,确保供配电系统的正常运行。
1、设备的定期维护保养方案和标准
(1)每日巡视保养项目
①电力变压器(干式)
序 号
部 位
内 容
要 求
1
外壳
1.查低压连接母线;
2.检查壳体。
低压母线不发热、无变色,外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。
2
温度计
1.检查是否完好;
2.观察温度指示。
显示正常、无损坏、温度不超过90℃。
3
声响
监听变压器指示。
发出均匀的“嗡嗡”声,无异常杂音。
4
变压器室
1.检查门窗、地面、四壁;
2.检查通风道、通风设施;
3.检查室内照明设施;
4.检查室内消防设施。
无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。
②低压开关柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
柜正面
1.清扫(擦拭)柜正面;
2.检查仪表指示及运行参数;
3.检查空气开关;
4.检查闸刀开关、操作机构;
5.检查分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹,仪表工作正常,电流、电压在正常范围,工作状况符合运行要求,指示灯指示正常。
2
柜背面
1.观察母线、连接点、引出线;
2.检查电度表。
连接良好、接点无发热变色,电度表铝盘转动正常。
③电容器柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
柜正面
1.清扫(擦拭)柜正面;
2.检查仪表指示及运行参数;
3.检查自动补偿器;
4.检查各组电容指示灯。
无灰尘、污迹,仪表工作正常,电流电压在正常范围,补偿器功能正常,指示灯完好。
2
柜内
1.观察电容器壳体、套管;
2.检查导线及其连接点;
3.检查柜内温度。
电容器无膨胀、无渗漏油,连接导线无过热变色,无焦熔现象,柜内温度不超过45℃。
④强电井
序 号
部 位
内 容
要 求
1
插接箱
1.清扫外表面;
2.检查空气开关;
3.检查内部接线。
无灰尘、污迹,状况符合运行要求,无过热变色现象,连接无松动。
2
强电井室
1.检查房顶、四壁、地面、门;
2.检查室内照明设施;
3.检查电缆、母线槽。
无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入,干净整洁,开关、灯具功能正常,无损伤、无放电痕迹、无过热。
(2)每周保养项目
①电力变压器(干式)
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
无灰尘、污迹。
2
接地线
1.检查接地线;
2.检查连接点。
无断股,无锈蚀,接触良好。
②低压开关柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
柜背面
检查闸刀开关;
检查自动开关;
检查保险丝具;
检查电缆及电缆头;
检查母线支撑固定装置。
不过热变色,三相闸夹到位,灭弧罩牢固不松动,接线桩头无发热变色,无焦湖异味;
无发热,容量符合规定,固定可靠,不过热,固定可靠,无破损,无松动。
3
地 线
检查接地线,接线头。
接地线无锈蚀断股,接线桩头紧固。
4
地下电缆室
检查室内环境;
检查电缆托盘;
检查电缆。
无杂物、垃圾,无积水,电缆排列有序,整洁无杂物,固定可靠,无损坏,无放电痕迹。
③电容器柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视项目。
2
柜正面
手动(用转换开关)逐组投切电容器。
控制正常功能良好,指示仪表及信号正确。
3
接地
检查接地线。
无松动,无断股。
4
柜内
检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。
接触良好,无过热,无损坏。
(3)年度保养项目
①电力变压器(干式)
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
变压器
1.全面清扫、擦拭;
2.全面紧固螺栓连接部分;
3.测量绕组直流电阻;
4.测量线圈绝缘电阻;
5.相间绝缘电阻。
清扫,无油垢;
牢固无松动;
三相电阻应平衡(相间差别不大于三相平均值4%,线间差别不大于三相平均值之2%)采用2.5KV兆欧表,阻值符合有关规定。
3
电气联接
1.调压联接片;
2.一次电缆接头;
3.二次母线槽接口。
调压联接片联接良好,电缆接头及母线槽接口紧固、良好。
②低压开关柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
仪 表
校验仪表、校验电度表。
3
柜 内
全面清扫灰尘;
整理二次线;
补齐、更换二次线接线号;
检修闸刀开关;
检修自动开关;
全面检查紧固螺栓连接点;
补刷相位漆。
无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面(线)大于2/3以上,刀片夹座接触压力合适触头不烧损,动作可靠灵活,无缺损件,牢固,无松动,颜色符合规定。
4
无垃圾、杂物、电缆排列整齐。
③电容器柜
序 号
部 位
内 容
要 求
1
完成每日巡视保养项目。
2
柜 内
全面清扫灰尘;
整理二次线,更换字迹不清晰的接线号;
检修控制无器件。
无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠。
3
电容器
检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻,测量电容器容量,更换失效的电容器。
壳体无凹凸,无破损,绝缘电阻值不作规定,使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量,容量不超过额定值±10%。
④供配电接地系统
序 号
部 位
内 容
要 求
1
接地线
检查接地线螺栓及连接情况。
紧固良好。
2
接地体
检查接地体焊接头。
焊接良好、无锈蚀。
3
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻。
系统的接地电阻小于4Ω。
⑤防雷接地系统
序 号
部 位
内 容
要 求
1
接地体
各金属管网的防雷接地焊接。
无松动、焊点无锈蚀。
2
接地体电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻。
接地系统的接地电阻小于10Ω。
2、供电系统应急抢修、处理方案
(1)供电系统抢修限时规定
为了保证供电系统发生意外事故后,能及时抢修,特制定本抢修限时规定:
①变压器发生故障后,运行值班人员5分钟内到达现场,将变压器改为检修状态,及时通知维修人员前来排除故障,在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。
②在最短时间更换备用变压器。
③配电室内的配电柜发生故障后,运行人员5分钟内赶到现场,排除故障。
④配电柜单一抽屉柜发生故障时,维修人员及时修理,若不能及时排除故障,尽快更换备用抽屉柜。
⑤楼层配电箱发生故障时,维修人员在5分钟内赶到事故现场,30分钟排除故障。
⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时,维修人员在10分钟内到达故障现场,排除故障。
⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录,包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换,材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
(2)停电应急处理措施
①对于电力局提前通知,检修高压线路计划停电时,工程部应及时通知动作部,由运作部告知租客停电原因及时间,并做好停电准备工作。
②对于突发事件停电时,工程部应与电力局联系,问明停电原因及时间后,及时通知运作部,同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网,相关人员检查应急供电线路是否正常。
③当维修和保养电气设备需要计划停电时,工程部应提前通知运作部停电范围、时间,值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施,维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后,方可开始工作。
④为供电内部出现突发事故时,值班员应立即通知工程部,工程部接到通知后,迅速组织人力抢修,必要时通知运作部,由运作部通知租客停电时间及原因。
⑤当发生火灾时,值班员应按《灭火应急规程》处理,停止动力设备供电,启用备用电源以供灭火。
3、电力节能措施
为了更好地服务于租客,同时又能创造良好的经济效益和社会效益,工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制:
①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制,杜绝人为开关不及时,造成不必要的浪费,并根据一年四季日照时间的变化,调整定时时间。
②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明,采用声、光控开关或节能灯进行控制。
③地下室采用低照度分散照明,能达到一般照明效果即可。
④根据冬夏两季用电量的差异,合理选择电力变压器的投入数量,使变压器处于最经济的运行状态。
二、电梯管理
随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快,电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。
嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求,制定必要的管理制度,对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理,严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行,并实行24小时的全天候跟踪服务,确保电梯的安全正常运行。
1、电梯的定期维护及检修方案
(1)曳引机的保养
①减速箱
•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围,油的规格应符合要求;
•润滑油脂润滑的部位,应拧紧油盅盖。
一般一个月应挤加一次;
•应保证箱体内润滑油的清洁,当发现杂质明显时应换新油。
一般对新使用的减速箱,半年应更换新油;
•应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙,没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时,应采取措施减小轴承的轴向游隙;
•应使轴承的温升不高于60℃,箱体内的油温不超过85℃,否则应停机检查原因;
•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声,虽经调整亦无法排除时,应考虑更换轴承;
•当减速箱使用年久,蜗轮杆的齿磨损过大,在工作中出现很大换向冲击时,应进行大修,内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。
②制动器
•应保证制动器的动作灵活可靠,各活动关节部位应保持清洁,并用润滑油定期润滑,对电磁铁,必要时可加石墨粉润滑;
•制动瓦在松开时,与制动轮的周向间隙应均匀,且最大不超过0.7毫米,当间隙过大时,应调整;
•制动器应保持足够的制动力矩,当发现有打滑现象时,应调整制动弹簧;
•当发现制动瓦磨损,导致铆钉头外露时,应更换制动瓦。
③曳引轮
•应保证曳引绳槽的清洁,不允许在绳槽中加油润滑;
•对于带切口半圆槽,当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时,应重车绳槽,但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。
④曳引电动机及速度反馈装置
•应保证电动机各部分的清洁,不应让油浸入电动机内部,应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘;
•对使用滑动轴承的电动机,应注意油槽内的油量是否达到油线,同时应保持油的清洁;
•当电动机使用年久,转子轴承磨损过大,出现电动机运转不平衡,噪声增大时,应更换轴承;
•应保证电动机的良好绝缘,一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻,如降至允许值以下(主极线圈0.5兆欧,其他部分0.25兆欧),应采取措施提高绝缘性能。
(2)曳引绳与绳头组合的保养
①应使全部曳引绳的张力保持一致,当发现松紧不一时,应通过绳头弹簧加以调整(相互拉力差应在5%以内);
②曳引绳使用年久,绳芯中的含油耗尽,导致绳的表面干燥,甚至出现锈斑,此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油;
③应经常注意曳引绳有否机械损伤,有否断丝爆股情况,锈蚀及磨损程度等,如已达到更换标准,应立即停止使用,更换新绳;
④应保持曳引绳的表面清洁,当发现表面粘有砂尘等异物时,应用煤油擦干净;
⑤在截短或更换曳引绳,需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时,应严格执行工艺,切不可马虎从事;
⑥应保证电梯在顶层端站平层时,对重与缓冲器间应有足够间隙,当由于曳引绳伸长,使间隙过小甚至碰到缓冲器时,可将对重下面的调整垫摘掉(如果有的话),如不能以此解决问题,则应截短曳引绳,重新浇注绳头。
(3)限速器与安全钳的保养
①应保证限速器的转动灵活,对速度变化的反应灵敏,其旋转部分润滑应保持良好,一般一周应加油一次,当发现限速器内部积有污物时,应加以清洗(注意不要损坏弹簧上的铅封);
②应使限速器张紧装置转动灵活,一般每周应加油一次,每年清洗一次;
③应保证安全钳动作灵活,提拉力及提升高度均应符合要求,在季检中应加以检查。
(4)导轨和导靴的保养
①对配用滑动导靴的导轨,应保持良好润滑,要定期在油匣中添加润滑油,并调整油毛毡的伸出量及保持清洁;
②滑动导靴靴衬工作面磨损过大,会影响电梯的支行平稳性,一般对侧工作,磨损量不应超过1毫米(双侧),内端面不超过2毫米,超过时应更换;
③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力,当因靴衬磨损而引起松驰时,应加以调整;
④应使滚动导靴滚轮滚动良好,当发现磨损不均,应加以修车,当发现脱圈,过分磨损时,应更换;
⑤在年检时,应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况,并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧;
⑥当安全钳动作后,应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。
(5)轿门、厅门和自动门锁的保养
①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时,应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮,并同时调整挡轮位置,保证合适间隙;
②应经常检查厅门联动装置的工作情况,对于钢丝绳式联动机构,发现钢丝绳松驰时,应予张紧,对于摆杆式和撑臂式联动机构,应使各转动并节处转动灵活,各固定处不应发生松动,当出现厅门与轿门动作不一致时,应对机构进行检查调整;
③应保持自动门锁的清洁,在季检时应检查保养,对于必须作润滑保养的门锁,应定期加润滑油;
④应保证门锁开关的工作可靠性,应注意触头的工作状况,防止出现虚接、假接及粘连现象。
(6)自动门机的保养
①应保持调定的调速规律,当门在开关时的速度变化异常时,应立即作检查调整;
②对于皮带传动的开门机,应使皮带有合理的张紧力,当发现松驰时应加以张紧,对于链传动的开门机,同样应保证链条合理的张紧力;
③自动门机各转动部分,应保持有良好的润滑,对于要求人工润滑的部位,应定期加油。
(7)缓冲器的保养
①对于弹簧缓冲器,应保护其表面不出现锈斑,随着使用年久,应视需要加涂防锈油漆;
②对油压缓冲器,应保证油在油缸中的高度,一般每季度应检查一次,当发现低于油位线时,应添加(保证油的粘度相同);
③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁,并涂抹防锈油脂;
④每年以轿厢检修速度,进行一次油压缓冲器的复位试验。
(8)重量补偿装置的保养
①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时,应检查消音绳是否折断;
②对于补偿绳,其设于底坑的张紧装置应转动灵活,上下浮动灵活,对需要人工润滑部位,应每月检查添加润滑油。
(9)寻向轮及反绳轮的保养
①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘,保持清洁;
②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况,保证其接触良好可靠,导线和接线柱应无松动现象,动触头连接的导线接头应无断裂现象;
③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑,发现有烧蚀时,应用细齿锉刀修整平滑(忌用砂布),并将屑末擦净;
④更换控制屏内熔断器时,应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致,对电动机回路,熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5-3倍。
(10)选层器的保养
①应经常检查传动钢带,如发现断齿或有裂痕时,应及时修复或更换;
②应保持动触头盘(杆)运行灵活,视需要加注润滑油;减速器及各传动部位,均应保证足够润滑,注意添加润滑油;
③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力,并予适当调整。
当过度磨损时应予更换;
④应保持触头的清洁,视需清除表面积垢,烧蚀处应用细锉刀修平;
⑤注意保持传动链条的适度张紧力,出现过度松驰时,应予张紧。
(11)安全保护开关的保养
①每月应对各安全保护开关进行一次检查,拭去表面尘垢,核实触头接触的可靠性,触头的压力及压缩裕度,清除触头表面的积尘,烧蚀处应锉平,严重时应更换;
②极限开关应灵敏可靠,每年进行一次越程检查,视其能不能可靠地断开主电源。
(12)机房和井道的保养
①机房应禁止无关人员进入,在维修人员离开时,应锁门;
②应注意不让雨水浸入机房,平时保持良好通风,并注意机房的温度调节;
③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品;同时保证机房中灭火设备的可靠性;
④底坑保持干燥、清洁,发现有积水时应及时排除,并作干燥处理。
三、给排水系统的管理
为此,嘉国物业管理公司根据嘉华国际商务中心的给排水特点,制定出定期的维护保养计划及标准,并按此计划及标准进行全方位的维护保养,确保生活用水和消防用水质量。
1、排水系统定期维护保养计划及标准
(1)生活给水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说 明
1、给水设备
1
生活水泵外观
日常检查
⑴外表清洁,无锈蚀损坏;
⑵螺栓,螺丝无松动断裂;
⑶防震垫无损坏。
2
电机(机械部分)
日常检查
⑴运行过程中无异常震动,噪音;
⑵电机及轴承温升正常。
6-8个月
⑴轴承体清洗,加润滑油(脂);
⑵更换磨损零部件。
3
泵体
日常检查
⑴运行正常,无异常震动,噪音;
⑵检查轴承发热情况,无烫手现象;
⑶检查填料函的泄漏和发热情况,每分钟10-20滴为好;
⑷检查连轴器,水泵轴心与电机轴心应重合,无运转时,用手盘动轴无卡阻现象。
6-8个月
⑴轴承体清洗,加润滑油(脂);
⑵更换磨损零部件。
3-5年
打开泵盖,检查内芯零部件状况,检查其磨损腐蚀和冲刷程度,必要时更换。
2、给水设施
1
蓄水池,水箱
12个月
⑴水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒;
⑵检修配件。
2
减压阀、水锤消失器
3个月
⑴动作灵敏,准确;
⑵无锈蚀堵塞。
3
止回阀、浮球阀、排气阀
1个月
⑴动作灵敏,准确;
⑵无锈蚀,无堵塞,无滴漏。
4
闸阀、截止阀
日常检查
⑴启闭灵活,无锈蚀。
⑵无滴漏。
5
水龙头
日常检查
⑴水龙头齐全,无锈蚀,无损坏;
⑵无滴漏。
6
压力表
3个月
⑴表壳完整无损,连接牢固,表面清洁;
⑵指针灵敏,读数准确。
按计量局要求周期检测。
7
水表
1个月
⑴表壳完整、指针灵敏,读数准确;
⑵无锈蚀,表面清洁,无滴漏。
8
各井室
1个月
⑴井盖、井裙完整,启闭方便;
⑵爬梯牢固,井底干净。
3、给水管道
1
生活给水管道
日常检查
⑴水流要畅通,无堵塞;
⑵管道连接部分要严实;
⑶无锈蚀,无跑、冒、滴、漏。
2
管道吊支架,管卡
1个月
⑴管道吊支架,管卡连接要牢固;
⑵表面无锈蚀。
(2)消防水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说 明
1、消防设备
1
外观
日常检查
1.外表清洁、无锈蚀损坏;
2.螺栓、螺丝无松动断裂;
3.防震垫无损坏。
2
消防泵
3-5个月
1.检查油杯和油位情况,不缺油,油脂无变质、发干现象;
2.检查泵体,手盘动轴无卡壳现象,无漏水;
3.检查联动轴的对中程度(有联运轴的);
4.开泵试运转,运行应无异常振动、噪音,轴承无过热。
12-14个月
1.更换润滑脂(油);
2.轴承体清洗、检查;
3.更换零配件;
4.绝缘良好(电部分);
5.接线端子牢固(电部分)。
2、消防管道
1
消防管道
3个月
1.消防管道要通;
2.连接部分要紧固,无跑、冒、滴、漏;
3.管道油漆要完好,颜色鲜艳。
2
管道附件
3个月
1.管道附件要齐,表面无锈蚀;
2.管件连接要牢固;
3
管道吊支架、管卡
1个月
1.管道吊支架、管卡连接要牢固;
2.表面无锈蚀。
4、压力表
1
压力表
3个月
1.表体完整无缺,连接牢固,表面清洁;
2.读数正确,指针灵敏。
(3)排水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说 明
1、排水设备
1
污水泵
日常检查
1.外表、滤网、支架无严重锈蚀;
2.螺栓、螺丝无松动断裂;
3.水管与泵连接完好,接口无松动、泄漏。
2
泵体
日常检查
运行正常,无异常振动、噪音,排水流畅。
12-14个月
1.检查泵内或管,无杂物堵塞;
2.更换零部件;
3.轴承体清洗、加油。
2、排水设施
1
排水闸阀
1个月
1.阀门启闭要灵活;
2.阀体要完整;
3.无锈蚀无滴漏。
2
排水栓卫生
日常检查
1.栓体完好;
2.水流通;
3.无锈蚀,无跑、冒、滴、漏。
3
各井室
1个月
1.井盖完好,启闭方便,爬梯牢固;
2.井底流槽要畅通,无沉积物堵塞。
3、排水管道
1
室内排水管道
1个月
保持水流畅通,无堵塞,无滴漏。
排气管
1个月
1.保持管内气体及时排出;
2.下水管内不准有真空。
管道吊支架、管卡
1个月
吊支架、管卡要安装牢固。
2
室外排水管道
1个月
保持水流畅通,无堵塞。
各井室
1个月
井盖完好,启闭方便,爬梯牢固,井底流槽要畅通,无积物堵塞。
2、给排水系统应急处理方案
(1)给排水系统事故应急处理措施
①经常巡查供水系统,发现有跑、冒、滴、漏现象,应立即抢修杜绝浪费;
②尽量保障供水的连续性,当计划检修阀门确需短时间停水时,应提前通知租客停水时间及恢复供水时间,以便作好储水准备;
③遇突发事件导致供水系统停水时,工程部应与自来水公司取得联系,问明停水原因、时间后,及时向租作出书面解释;
④对于内部突发事故引起停水,值班人员应立即通知工程部,工程部接到通知后,迅速组织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间;
⑤定期清洗二次供水蓄水池,应提前出示通知,告知停水时间及恢复供水时间。
清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。
(2)给排水系统故障抢修限时规定
为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修,特制定本规定。
①给水系统
•高压水泵发生故障后,运行人员应及时启用备用水泵,停止故障泵的运行,并及时通知人员修复故障,在零配件齐全的情况下,故障排除不得超过两天;
•干管阀门破裂时,应及时关闭前一级阀门,并通知维修人员更换破裂的阀门,其更换并再次通水时间不得超过4小时;
•普通水龙头损坏,其更换时间不得超过1小时;
•主管发生破裂时,应及时关闭前一级阀门,并向工程部经理汇报。
经理接到汇报后,应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场,即
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