商学院学年论文修改02.docx
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商学院学年论文修改02
学号:
20102584
天津商业大学本科生
学年论文
学院:
商学院
教学系:
工程管理系
专业班级:
工程2010级1001班
学生姓名:
吕超
指导教师:
王小明讲师
年月日
我国养老地产的开发模式研究与建议
摘要:
为缓解我国日益加剧的老龄化问题,在机构养老尚不能满足养老需求的大环境下,养老地产的开发面临着巨大的机遇和挑战。
本文深入探讨我国的养老地产模式,并分析其特点及发展现状,探索其发展前景,为未来我国养老地产的开发提供理论上的建议和指导。
关键词:
养老地产开发现状开发前景建议
目录
1.导言4
1.1选题的背景及意义4
1.2研究现状综述4
1.3研究的思路与方法5
2.养老地产的概念与发展现状6
2.1养老地产的概念和内容界定6
2.2我国养老地产的发展现状6
2.2.1养老地产的发展现状综述6
2.2.2国内企业涉足养老地产的现状7
2.2.3国内养老地产典型案例分析8
2.3国外养老地产的发展现状和借鉴分析10
2.3.1美国养老地产现状与借鉴分析10
2.3.2欧洲养老地产现状和借鉴分析10
2.3.3日本养老地产现状和借鉴分析10
2.3.4新加波养老地产现状和借鉴分析11
3养老地产的基本模式11
3.1传统型养老地产模式11
3.1.1“出售型”养老地产模式11
3.1.2“出售+持有”养老地产模式11
3.1.3“开发商+保险公司”养老地产模式12
3.1.4“开发商+医疗机构”养老地产模式12
3.2创新型养老地产模式13
3.2.1BOT(build-operate-transfer)养老地产模式13
3.2.2PFI(PrivateFinanceInitiative)养老地产模式13
3.2.3住房抵押养老地产模式13
3.2.4分时度假养老地产模式14
3.2.5引入国际品牌养老地产模式14
4我国养老地产发展存在的问题14
3.1尚未形成完整的金融支撑体系14
3.2尚未形成多元化的运营模式15
3.3尚未形成体系的盈利模式16
3.3尚待完善的养老地产相关政策16
5未来养老地产的前景展望与建议16
5.1未来城市养老地产的前景展望16
5.2对未来城市养老地产开发的建议17
4结果语18
参考文献18
1.导言
1.1选题的背景及意义
2011年,我国第六次人口普查统计显示,全国60岁以上老年人口已达1.85亿,而且呈逐年上升趋势。
据估计,到2015年,老年人口总量将突破2亿,占总人口比例超过15%。
自20世纪70年代开始实施计划生育政策以来,人口出生率大幅度下降,独生子女家庭增多,致使家庭规模日益缩小,家庭结构正趋向核心化与小型化,年轻一代的赡养抚养压力增大。
再之,机构养老已经远远不能满足养老需要。
所以养老问题更加突出。
随着人们的物质生活水平的提高,人们的寿命也随之延长,人们的收入不断提高,对物质文化与精神文化的需求渐增,人们对高品质养老的需求就更加迫切和立体。
这为房地产产业带来了其重要的发展机遇和挑战。
养老地产是作为一个颇具潜力的产业,但是由于目前刚刚处于起步,发展中所遇瓶颈比较多,大部分开发商只是敢想不敢做。
所以亟需一个突破性的方法,为养老地产的发展指明道路。
养老地产的研究,不仅能促进我国房地产的发展,更具有积极的社会意义。
1.2研究现状综述
潘素侠(2013)认为,由于养老地产的特殊性,项目资金链与项目的盈利至关重要,成为制约这一产业发展的突出问题。
所以养老地产因发展多元化的直接融资和间接融资,建立多层次的房地产金融体系;此外,还应大力发展创新型的融资模式,如:
BOT(建设-经营-转让)、PIF(BOT模式的优化)、住房抵押养老、开发商与保险公司强强联合的方式等。
吕红军(2013)从居民幸福感的角度,探求养老地产开发模式的创新,指出开发商的优势在于投资和建设,服务和后续未必擅长,所以应分离开放商和运营商,在可能的前提下,更多地借助和改善周边的环境,有利于产生更好的集聚效果,则会有效地降低成本,发挥专业服务的效果。
张敬岳(2013)重点分析了国内养老地产的现状和典型案例,总结了国外的发展经验,提出养老地产面临的三大问题:
开发资金需求大,资金的回收期长;规划、设计、建造水平低下,服务体系尚未形成;相关产业政策不健全。
由此,他认为应从三个方面入手:
采取多种筹融资方式开发资金,并进行企业战略层面的投资组合;深入学习研究国外的养老地产的开发案例;明确政府在养老地产发展过程中扮演的角色。
孙秀娟通过对美、德、法各国的养老地产进行分析与借鉴,构建出我国养老养老地产的融资模式、运营模式和管理模式,通过对政府、个人、开放商三者的博弈分析,从准入制度、优惠政策和约束机制提出了政策性的意见。
1.3研究的思路与方法
论文的研究思路如图1所示:
图1论文研究思路流程图
论文的研究方法主要采用以下三种:
文献研究法:
通过搜集大量的国内外的养老地产的文献资料,对资料整合、研究、分析。
构建基本的养老地产的知识框架,归纳总结我国现有的养老模式,并对其的发展现状进行分析和总结。
案例研究法:
通过分析国内外现有的养老地产开发项目,如:
北京东方太阳城、上海亲和源老年公寓等,就其开发过程中涉及的融资、管理和盈利等方面,分析成功的原因和不足之处,从中得到宝贵的发展经验。
探索研究法:
在文献研究和案例研究的基础上,就现在养老模式所存在的问题和亟需突破的瓶颈,为我国养老地产的发展提出政策性的意见。
2.养老地产的概念与发展现状
2.1养老地产的概念和内容界定
养老地产,又称老年地产。
是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,老年住宅产品。
它要求从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等等日常起居的多个方面满足老年人的物质需求和精神需求。
养老地产与普通住宅有着很大的区别,它是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念。
建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。
养老地产实现了品质地产和优良健康管家服务的有机结合,增加设施设备和精心打造专业管理团队。
养老地产主要的产品形态包括:
保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。
本文主要以开发商所推出的养老地产项目为主要研究对象。
2.2我国养老地产的发展现状
2.2.1养老地产的发展现状综述
随着老龄人口的激增,现实生活中老年人的居所大多年久失修,周边配套设施落后,环境较差。
在北京、上海、广州和深圳等一线城市,很多高收入老人认为目前社会上已有的养老产品不能满足他们独立生活的需求,他们期待着有更高端的产品和服务并且也有能力支付相应的费用。
住房不仅是居民基本的生存权利
和生活需求,也直接关系到老人的养老环境能否得到有效改善。
养老地产就是给老年人提供一个健康的生活环境和好的生活状态,重视改善老年人的居住环境体现对老年人的尊重和人性化。
市场细分是房地产市场发展的必然趋势。
当前住宅市场受到国家宏观政策的严厉调控,房地产企业的产品同质化严重,竞争激烈。
我国房价经历了连续几年的连续暴涨之后,中央采取限购、限贷等措施,投资投机需求得到有效抑制,成交量大量萎缩,相关领导不断表态要坚定不移的延续调控政策和巩固当前房地产市场的调控成果,房地产业正在经历一次大的调整,毫无疑问房地产企业在传统住宅地产市场上的暴利时代已经结束。
传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发,这个阶段买房的主力是70后和80后,当90后成长起来时,他们双方父母家里都有房子,他们并不需要买房,需求量也就减少了很多。
而那时中国已经进入老龄化的高峰期,养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。
在这种背景下,开发新的竞争业态,开辟新的市场空间,寻找新的利润增长点是房地产企业得以持续发展的重要保障,是房地产企业转型的必由之路。
2.2.2国内企业涉足养老地产的现状
老地产等细分市场所展现出的市场潜力已经获得各大房企的青睐,万科已把发展“健康养老地产”写入2009年度报告里。
而在此之前,万科研究健康养老地产物业已有3-5年的时间。
2010年,万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目,采用租、售并举两种养老地产模式,为万科养老地产领域铺路。
万科养老地产宣布首先试点的是一线城市,因为这些城市年轻人工作繁忙,没有时间照料老人,有很多“空巢”老人,需求量很大。
保利地产在2008年就涉及养老地产方面的探索性研究,已完成养老地产模式开发研究,形成对养老地产的设计标准。
2012年2月24日,保利地产举行品牌发布会公布下一个十年的发展战略规划,未来十年保利将在北京大幅提升商业地产比重,在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。
保利已针对养老地产业务调整了公司架构,成立了养老产业专业管理公司。
据悉在去年保利地产的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。
在全国有名的大型开发商中,不仅万科、保利已开始养老地产项目的实施,华润置业、首创等业已开始关注养老地产领域。
我国各企业涉足养老地产的情况如表1所示:
投资及服务运营商
代表性企业
养老地产的规划或开发项目
房产公司类
万科
2010年底“健康养老地产”发展计划全面启动
保利
2011年推出保利地产和“基金·善居养老计划”,并与安平投资共同出资成立养老产业专业管理公司
首创置业
2011年4月宣布与中国社会福利教育基金旗下长青基金合作,共同探索中国特色养老地产模式
绿地集团
2004年起开发运营了绿地21城孝贤坊
保险公司类
康泰人寿
2010年3月取得保监会首张投资养老社区的资格书,布局全国养老地产产业。
合众人寿
投资合众人寿健康社区,投资总额高达100亿元
中国人寿
在河北廊坊筹建养老社区,项目总投资1000亿元
实业公司类
燕达实业集团
开发建造了绿色生态医疗健康和老年养护基地-中国燕达国际健康城
世纪爱晚投资有限公司
致力于建设全国连锁大规模综合性养老社区。
在全国20个中心城市建设综合养老基地,“爱晚中心”占地总规模约30000亩,总户数50万。
新华锦集团
与日本长乐控股株式会社合资,在青岛投资新建国际标准的高端社会化养老机构爱丁堡国际颐养中心
上实集团
在崇明东滩开发3000亩用于养老地产
房地产私募基金类
挚信资本
投资1亿元入股亲和源股份有限公司,合作进行养老地产的投资和运营,标志着养老地产的发展进行资本运作时代
表1我国各企业涉足养老地产的情况
2.2.3国内养老地产典型案例分析
(1)北京东方太阳城
项目概况:
项目占地42万平米,总建筑面积32万平米,包括70%的养老住宅,30%的以医疗、租住式老年公寓为龙头的功能配套设施,功能板块和居家养老板块各自独立又相互交融。
既满足住宅老人对医疗、商业、娱乐等服务的需求,又保障了住区的安全、安静和私密性。
七个风格各异的小区,约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。
全社区无障碍设计,红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。
建筑类型:
现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。
户型设计:
建筑形式多样,房屋面积从69平方米至250平方米的公寓和联体别墅不等。
目前社区入住率达到95%以上,且都是老人。
本项目的开发公司是北京东方太阳城房地产开发有限责任公司,立足于养老市场需求,先后组建了若干个公司,有太阳城的开发公司、有太阳城医院、太阳城购物中心、太阳城物业管理公司、太阳城银龄老年公寓、装饰公司、太阳城度假村有限公司,形成了集医疗保健、餐饮休闲于一体的健康养老产业链。
公司通过租售70%的养老地产取得了很好的经济效益,又用30%的公建配套获得持续经营的资金来源,形成了良好的资金运营模式系统。
该项目地产产品多样化,租售并举,将老年人群体进行了层次划分,同时配套设施完善,服务人性化、亲情化,符合现代服务业的特点。
但是无论购房还是承租其价格依然高昂,给一部分有需求的老年人造成了障碍,有效需求减少。
北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区,是我国养老地产先行先试的典型实例。
(2)上海亲和源
项目概况:
该项目占地83680㎡,总建筑面积近10万㎡,共16栋建筑,包括12栋公寓,以及会所怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
公寓的户型分为58平米、72平米、120平米三种,均带有医疗电梯,且室内外均采用无障碍化设计。
公寓的配套设施完善,通过与专业化公司合作,提供包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面的服务。
人性化的公寓设计和完善的服务体系共同形成一个完整的养老体系。
值得一提的是亲和源创新性的提出了俱乐部式的运营模式,该模式以会员制为载体保障养老服务的品质以吸引顾客,达到市场化的运作。
亲和源的会员制目前有两种运营的模式:
第一是让渡使用权的模式。
这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人,而产权保存在亲和源的开发者手中。
这一模式的设计可以保障社区管理的有效与有序性,提升服务的质量与水平。
第二是产权让渡模式。
通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想,满足老年人的消费习惯,同时老人仍然通过会员制的安排享受到亲和源系统的服务。
由此可见,养老地产除了房地产开发过程的特殊性,更关键的是养老地产既能满足老年人不同层次的多样化需求、与老年人的经济承受能力相匹配,又能持续盈利的后期运营管理模式创新。
2.3国外养老地产的发展现状和借鉴分析
西方发达国家包括日本、新加坡等国家从20世纪70年代左右不断进入老年型社会,经过几十年的发展,其在养老地产方面已形成比较完善的福利保障和社会养老相结合的老年住房体系,学习和借鉴国外的成熟理念和经验做法可以让我们少走许多弯路。
2.3.1美国养老地产现状与借鉴分析
特点:
根据护理要求的不同将老年人群体住宅模式进一步细分:
独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区;设计理念人性化、充分考虑老年人的养老需要;政策完善,在土地价格、税收等方面为私人投资提供优惠;相关配套产业:
金融体系、养老咨询业、保险业发达,如:
实行反向抵押贷款;老年人消费理念超前:
如以房养老等。
可借鉴之处:
充满人文关怀的设计理念,完善金融、保险等相关产业体系,加快建立健全相关社会保障和养老地产政策。
2.3.2欧洲养老地产现状和借鉴分析
特点:
社会保障体系完善,福利水平高,老年人的收入水平高,甚至超过年轻人,客观上扩大了老年人的养老消费需求;政策重视老年人的居住环境。
早在1969年英国就签订了《老年居住建筑分类标准》;根据老年人的自理能力,收入水平等因素提供不同的老年物业形态,如:
法国包括收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院;金融保险提供强大支撑。
可借鉴之处:
尽快建立完善的社会保障体系,提高老年人的收入水平,建立老年建筑设计规范和标准。
2.3.3日本养老地产现状和借鉴分析
特点:
法律完善、《老年福利法》、《日本老年人的建筑设计手册》、《新老年人保健福利推进的十年战略》等,老年住宅的设计、开发、运作和管理方面都有完善的政策体系;重视“居家养老”和“两代居”,鼓励几代人共居,根据自理能力的家庭状况的不同在住宅设计上推出同居寄宿性、同居分住型、邻居合住型、完全邻居型;将西方发达国家的养老理念和模式有机融入本国养老地产的发展。
可借鉴之处:
针对特定的老年人群体出台老年人的养老保障计划,将社保和市场有机结合。
2.3.4新加波养老地产现状和借鉴分析
特点:
养老保障体系完善,包括社会福利和中央公积金制度,推行“居者有其屋”的政府组屋计划和“老年人计划”;新加坡虽为市场经济国家,但其住房问题完全由政府主导解决;以房养老;一是通过出租组屋换取养老收入;二是通过以大屋换小屋获得日常收入;三是反向倒按揭;以家庭为中心,尊重和关心老年人等弱势群体,注重传统伦理观念。
可借鉴之处:
增强政府在老年人养老住宅的主导地位,进一步完善住房公积金制度,注重家庭养老和传统伦理道德。
3养老地产的基本模式
3.1传统型养老地产模式
3.1.1“出售型”养老地产模式
“出售型”养老模式,即开发商建设好住宅,完成住宅产品的销售,回成本并获取利润。
“出售型”模式的老年住宅建设和住宅的管理服务是分开的。
开发商完成上一期的销售任务即可转入下一期项目的开发,投资回收期比较短,风险相对小。
这种“出售”经营模式的老年住宅,一般建在普通商品房旁边,使得购买老年住宅的父母和购买普通商品房的子女能够互相照顾,在住宅产品的设计上应符合老年人的使用习惯,具有老年住宅产品的使用价值。
3.1.2“出售+持有”养老地产模式
“出售”和“持有”并重的综合性经营模式,即开发商通过老年住宅产品的销售和配套物业的持有(小型商品超市、护理站、会所等公共用房),获得销售利润和提供服务的利润。
更多情况下,是把服务交给专业的社会机构来做,开发商通过产品的销售和物业的租赁获得收益。
这种经营模式则与美国老年地产的商业运营模式有些类似,它将老年住宅销售与物业配套服务相结合,打造成为功能比较完整的老年社区。
其中,开发商的利润不仅来源于住宅的销售,也来源于配套的物业管理服务(例如医疗、娱乐和护理服务)带来的增值效应。
居住在这样的老年社区,老人能够便捷地享受到医疗设施和娱乐设施,与同龄人交流信息而不致孤独。
有条件的社区甚至邀请了当地诗画名家,满足老人的文化艺术需求。
但是此种模式下的住宅开发,会面临更多的复杂情况和更大的投资风险。
它需要的资金规模比较大,投资回收期比较长,大约是10年至15年,中国老龄科学研究专家也指出它的年回报率一般不超过10%。
开发商除了面对销售的压力,对配套的物业经营管理也担有风险,因此,需要政府出台相关政策给与支持。
3.1.3“开发商+保险公司”养老地产模式
2009年11月经保监会批准,泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格,中国人寿、新华人寿、中国平安、中国太平、合众人寿等多家保险公司也加入到投资养老机构的行业。
其中:
泰康人寿的“泰康之家”和中国平安的桐乡平安养生养老综合服务社区比较有代表性。
主要有三种模式比较常见:
第一种是建设与运营为同一主体,比如泰康人寿,即通过泰康之家平台进行老年社区的建设和运营。
该模式的优点是可控性强,便于保险公司战略制定和实施,缺点在于保险公司缺乏房地产开发经验,同时资金占用规模大,投资周期长。
第二种是合作模式。
比如中国人寿开发的河北廊坊养老社区项目。
该项目由旗下国寿投资与中冶置业合作开发,该模式投资商、运营商、开发商为合作体,公担风险,共享利润,有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的优势
第三种是采取股权投资的模式进入养老地产行业,通过战略性或财务性的入股已运营的较为成熟的养老地产企业,以获得投资回报,并与自身投资保险业务形成协同效应。
保监会于2010年9月发布的《保险资金投资股权暂行办法》,也已对保险企业参股养老产业企业提供了政策支持。
3.1.4“开发商+医疗机构”养老地产模式
医疗机构凭借自身在护理、治疗方面的独特优势,也通过自办或合办养老护理机构进入养老养生产业;医疗投资机构在投资医疗机构的同时,也注重对养老养生产业的投资,如位于河北廊坊的燕达国际健康城是由中国燕达集团投资建设,业务涵盖了燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、医学研究院、医护培训学院、国际会议中心、燕达国际医学院,旨在打造集医、护、养三位一体的世界规模最大、设施最先进的高龄人群健康养护、健康管理及慢病康复服务机构。
再如专业投资医疗、养老产业的恒辉医疗投资有限公司在投资医疗机构的同时,也加大对养老机构的投资。
3.2创新型养老地产模式
3.2.1BOT(build-operate-transfer)养老地产模式
BOT即建设—经营—转让,是指政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权,许可其融资建设和经营特定的公用基础设施,并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款,回收投资并赚取利润;特许权期限届满时,该基础设施无偿移交给政府。
同时在协议期内,政府部门拥有对养老地产项目的监督权、调控权。
由于BOT项目具有有限追索的特性,BOT项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表,这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金,所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。
3.2.2PFI(PrivateFinanceInitiative)养老地产模式
PFI是对BOT项目融资的优化,指政府部门根据社会对基础设施的需求,提出需要建设的项目,通过招投标,由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营,并在特许期(通常为30年左右)结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府,而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。
它与BOT项目融资的主要区别是,财团的收入来自政府而不是来自使用者。
这种模式资金来源相对充足。
可以控制政府开支,减轻政府财政负担。
它的真实目的只是传递服务功能必须的物质依托,被广泛应用于政府的许多公共项目领域。
强调私人企业在融资中的主动性和主导性,政府部门的角色更多的向监督管理方面转换。
3.2.3住房抵押养老地产模式
住房抵押养老或者“倒按揭”,就是人们所俗称的“以房养老”。
是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式,在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
按照中信银行2011年公布的养老按揭方案:
老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途,银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户,由老年人用于支付相关养老费用。
借款人只需按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。
如果到期后不能偿还本金,将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
同时,金融机构的运作资金来源充足,为发展住房反向抵押贷款创造了制度条件。
并且能有效的实现各方风险共担。
3.2.4分时度假养老地产模式
分时度假养老模式以浙江城仙居为代表,公司在生态良好!
风景优美的村落与村民签订协议,由公司出资并按统一标准对他们的住房进行改建装修,开发公司享有部分房间30年的使用权和经营权"该模式借鉴分时度假旅游及异地养老模式,把房地产、酒店、旅游、养老产业结合的商业新概念,对旅游业、房地产业、金融资源进行整合,扩大了资源边际效用,实现了资源共享。
3.2.5引入国际品牌养老地产模式
与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式。
异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。
挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等城市已在西班牙南部开设了大型养老公寓,那里低廉的地产价格、充足的阳光吸引着越来越多的企业和老年人。
我国可以学习和引进外国先进管理经验,创新模式开拓我国养老产业发展路径。
4我国养老地产发展存在的问题
3.1尚未形成完整的金融支撑体系
随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控,其对资金的依赖性越来越大,而且养老地产的产业链长,整合的资源多,需要的资金量巨大,传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要,亦可能累积风险,增加风险隐患。
融资困境在一定程度上代表了国内养老地产项目的现状。
虽然国家表示支持社会力量办养老机构,但逐渐走热的养老地产在融资的道路上却是荆棘丛生。
一直以来,国内
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