柳州桂中大道3号地块土地评估报告.docx
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柳州桂中大道3号地块土地评估报告
柳州市桂中大道3号地块
国有土地使用权价格评估报告
1摘要
1.1估价项目名称
柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权评估。
1.2委托估价方
柳州市国土资源局
1.3估价目的
柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块的国有土地使用权,特委托***土地评估有限责任公司对该地块价格进行评估,目的是为柳州市国土资源局分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考
1.4估价基准日
2012年5月31日。
1.5估价日期
2012年7月10日∽2012年7月25日。
1.6价格定义
根据本项估价的目的和估价地块的实际情况,我们对本项估价中的土地使用权价格做如下界定:
1、估价基准日:
2012年5月31日;
2、土地开发程度:
估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”(即:
通上水、通下水、通电、通讯、通路,以下同),红线内“场地平整”,估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”,红线内“场地平整”;
3、土地用途:
规划用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地,评估设定用途为城镇住宅、商服用地;
4、权利状况:
估价对象土地所有权为国有,柳州市国土资源局拟出让估价对象土地使用权;
5、使用年限:
商业40年,住宅70年;
6、土地利用条件:
根据委托方提供的《***》(柳规条件[***]***号)所载的规划设计条件,2.5≤地块控制容积率≤4.6,15%≤建筑密度≤30%,绿地率≥25%。
本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。
7、价格类型:
土地使用权价格。
综上所述,本报告所估地价是指在正常土地市场条件下,在上述设定条件下的土地使用权价格。
1.7估价结果
在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上,依据科学的评估原则,采用适当的评估方法,经过科学、公正的评估,确定柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权,设定用途为城镇住宅、商服用地,评估土地面积10891.73平方米,在满足地价定义条件下土地使用权价格的评估结果为:
单位面积地价:
21539.46元/平方米;
总地价:
23460.2006万元(大写:
人民币
贰零零陆元整)。
估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》(表1)。
1.8估价人员签字
注册土地估价师注册号签字
*********
*********
1.9土地估价机构
***土地评估有限责任公司
估价机构负责人:
二O一二年七月二十五
表1土地估价结果一览表
估价机构:
***土地评估有限责任公司估价报告编号:
***-2012(柳)-地-估字第105号
估价基准日:
2012年5月31日估价基准日的土地使用权性质:
拟出让
宗地号
宗地位置
规划用途
估价设定用途
估价期日的实
估价设定的开发程度
设定容积率
设定使用年限
估价土地
单位面积
总地价
际开发程度
面积(㎡)
地价(元/㎡)
(万元)
P(2012)1号
柳州市桂中
中低价位、中小套型
城镇住宅
红线外“五通”,
红线外“五通”
4.4
住宅70年
10891.73
21539.462
23460.2006
大道3号地块
普通商品住房用地
商服用地
红线内“场地平整”
红线内“场地平整”
商业40年
一、上述土地估价结果的限定条件:
1、土地权利限制:
本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。
2、基础设施条件:
地面平整状况:
宗地场地已平整;周围道路状况:
临桂中大道;供电状况:
宗地外接市政供电网;供水状况:
宗地外接市政供水管网;电讯状况:
宗地外配备有通讯设施;排水状况:
宗地外通市政排水管网。
3、规划限制条件:
土地规划用途为城镇住宅、商服用地;2.5≤地块控制容积率≤4.6,15%≤建筑密度≤30%,绿地率≥25%。
本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。
详见《关于提供*****市桂中大道3号地块规划设计条件的复函》(柳规条件[*****号)所载规划设计条件。
二、其他需要说明的事项:
1、在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时,评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效;
2、评估结果仅为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考;
3、“五通”是指通上水、通下水、通电、通讯、通路;
4、本次估价结果包含了宗地及至地上90米以及至地下-15米使用权的价格,其他说明见本报告“估价结果及估价报告的使用”。
*****土地评估有限责任公司
二O*****年*****月*****日
2估价对象界定
2.1委托估价方
柳州市国土资源局。
2.2估价对象
估价对象为柳州市国土资源局拟出让位于柳州市桂中大道3号地块国有土地使用权,规划总用地面积约10891.73平方米,其中建设用地面积约10891.73平方米,规划建筑面积50101.96平方米。
估价对象所在宗地规划用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地,评估设定用途为城镇住宅、商服用地。
估价对象土地面积、用途以《关于提供柳州市桂中大道3号地块规划设计条件的复函》(柳规条件[*****]*****号)所载为依据。
宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”,红线内“场地平整”,估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”,红线内“场地平整”;
本项估价所评估的地价是指估价对象土地使用权价格,不含地上之动产、不动产价格。
2.3估价对象概况
2.3.1土地位置状况
估价对象位于柳州市桂中大道3号地块,土地规划用途为居住、商业市桂中大道3号地块)编号为(P(2012)1号),四至范围为市桂中大道3号,用地面积为10891.73平方米,最大可建面积约为50101.96平方米。
该地块相关指标如下:
容积率为4.4,绿化率为大于或等于25%,建筑密度为(大于或等于15%并且小于或等于30%)
2.3.2土地权利状况
1、土地所有权:
国有。
2、土地使用权:
柳州市国土资源局拟出让估价对象土地使用权。
3、他项权利状况。
本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。
4、使用年限:
商业部分设定为40年,住宅部分设定为70年。
2.3.3土地利用状况
根据委托方提供的《关于提供桂中大道3号地块规划设计条件的复函》(柳规条件[*****]*****号),土地规划用途为城镇住宅、商服用地;2.5≤地块控制容积率≤4.6,15%≤建筑密度≤30%,绿地率≥25%。
本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。
2.4地价影响因素分析
2.4.1一般因素(市场背景分析)
2.4.1.1柳州简介
柳州,又称龙城,是广西重要的区域中心城市,广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。
全市辖6县4区,总面积1.8万平方公里,总人口372万。
作为广西最大的工业城市,柳州工业总量约占广西的三分之一。
柳州是一座底蕴浓厚的历史名城和文化名城,也是一座充满风情的旅游名城。
柳州的民族风情独具神韵,壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼,堪称柳州“民族风情四绝”。
2.4.1.2人口环境
据《广西统计年鉴2009》统计,截至2009年末,全市总人口约为372万人,总户数约为106.10万户,其中市区总户数约为32.43万户;市区年末总人口约为102.83万人,流动人口约有59.06万人。
市镇人口约179.98万人,乡村人口约188.68万人,市镇人口比重约48.82%。
柳州市是汉、壮、瑶等民族聚居的城市。
居住着壮、汉、瑶、苗、侗、仫佬等18个民族,其中壮、瑶、苗、侗等占少数民族人口的68.41%。
2.4.1.3文化环境
柳州有着2100多年的建城史,是一座具有悠久历史的中国历史文化名城。
从考古发掘到的文物来看,5万多年前,在旧石器时代晚期,这里生活着“柳江人”。
汉武帝元鼎六年(公元前111年)在此地始建都城,取名潭中。
唐太宗贞观八年(公元634年)改称柳州,唐玄宗天宝元年(公元742年)在此设龙城郡。
柳州是南中国古人类“柳江人”的发祥地。
古人类文化遗址有白莲洞遗址(旧石器晚期──新石器早中期,距2009年约30000─7000年)、大龙潭鲤鱼嘴遗址(新石器早中期,距2009年约7000年)、蛮王城遗址(父系氏族公社时期,距2009年约4000年)以及柳江两岸台地、蓝家村台地、九头山、甘前岩等古人类文化遗址,此为柳州之原始地域。
西汉元鼎六年(公元前111年)设置潭中县,属郁林郡,此为柳州建城的开端。
2.4.1.3交通环境
柳州是西南地区的交通枢纽,也是中国西部区域性交通枢纽,更是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。
柳州是中国45个公路主枢纽城市之一,境内有多条国道和高速公路交汇,公路运输3—4小时可达北部湾海岸港口。
柳州是国家一类口岸,柳江航运可直达香港、澳门。
柳州白莲机场已达到国家4D级标准,已开通至北京、上海虹桥、上海浦东、广州、成都、重庆等多条航线。
从柳州至桂林两江国际机场仅需1.5小时车程。
2.4.1.4经济环境
柳州,是中国西部的工业重镇,是广西最大的工业城市。
全市工业涵盖30多个行业,目前全市已拥有工业企业3400多家,其中规模以上430户,11家国家大型企业,柳州钢铁(集团)公司、上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团、东风柳州汽车有限公司、柳州五菱汽车有限责任公司等5户企业跻身工业企业全国500强。
已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业,制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系,拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。
2.4.1.5房地产市场发展概况
2010年以来,随着中央各项政策效应的进一步显现,柳州市房地产开发市场出现回暖迹象,房地产开发投资稳定增长,施工规模有所扩大,企业资金压力有所缓解。
1-6月,柳州市房地产开发投资完成44.97亿元,比上年同期增长3.6%。
从投资用途看,商品住宅仍占主导地位,商品住宅累计完成投资26.81亿元,同比增长8.8%,占房地产开发投资的59.6%。
为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神,柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施,大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资。
1-6月,柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元,同比增长19.28倍,占房地产投资的20.95%。
1-6月,柳州市房屋施工面积877.35万平方米,同比增长24.6%。
其中,住宅施工面积713.84万平方米,增长23%;办公楼施工面积18.33万平方米,增长64.4%;商业营业用房施工面积79.52万平方米,增长20.7%;经济适用房施工面积54.91万平方米,增长88.1%。
房屋新开工面积166.55万平方米,同比下降15.6%,其中,住宅新开工面积144.99万平方米,下降15.7%;商业营业用房新开工面积11.59万平方米,下降19%;经济适用房新开工面积32.12万平方米,增长40.5%。
各地产商为了保存实力,2009年上半年减少了楼盘开盘量,致使开发量减少,从经济学上看,即使需求量不变,供应量减少,也会使价格出现上行趋势。
2010年当中,6月是一个分水岭,在下半年,若新楼盘投放市场量明显减少的话,供需矛盾会更加突出,价格上行趋势是必然的。
因此,从投资而言,在此趋势凸显前购房较为理想。
不过,这仅仅是一个平均概念,地产不同于其他商品,具有一致性,地产商品分不同地段、不同位置等条件,其投资可行性又有所不同,即使在楼市抬头阶段,若投资前景看好,那么就算是高价购买也未尝不可。
当前和今后一个时期,柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化,积极引导和调控房地产市场走势,加大保障性住房建设力度,确保柳州市政策措施落实到位;要加快建设步伐,着力调整商品房供应结构,切实增加有效供给,合理引导消费需求,进一步规范市场秩序;要进一步拓展企业融资渠道,切实减轻企业负担,要强化舆论的正确导向,提振开发商和消费者的信心,推动柳州房地产开发市场健康发展。
楼市调控政策到“国十一条”,我们看到对商品房开发发出的从紧的信息,开发商拿地收复至少50%,抑制投资投机,保险资金将不允许投资居民住宅,不允许参与房地产开发,不允许直接投资商业房地产等项目。
其次,受银行信贷额度限制及政策收紧影响,国内贷款增长受限,并继续下降,市场成交量如果下降将是定金和预收款比例下降,个人按借比例下降并迫使企业自筹资金占比比较大,未来企业融资难度相对加大。
而同时,土地供给结构将会很大变化。
在遏制房价过快上涨的背景下,政府将加大保障性住房的土地供应量。
2.4.2区域概况
城中区是柳州市商贸、金融、文化、教育、娱乐中心,行政区域辖河北半岛和河东半岛,辖区面积77.675平方公里,人口15万人。
区人民政府驻城中街,邮编:
545001。
代码:
450202。
区号:
0772。
拼音:
ChengzhongQu。
辖城中、公园、中南、静兰、河东、潭中6个街道办事处,共21个社区居民委员会,6个村民委员会,辖区内居住着汉、壮、回、满、瑶、侗、撒拉、黎、白、羌、藏、维吾尔、鄂伦春、锡伯、哈尼、蒙古等22个民族。
具有2100多年历史的历史文化名城柳州,人文历史资源十分丰富。
在城中区辖区内有为纪念唐宋八大家之一的柳宗元而兴建的柳候祠,内存韩(俞)文、柳(宗元)事、苏(轼)书而成的"荔子碑"(亦称"三绝碑");有明代柳州八贤之一的刑部左侍郎张羽中墓。
有明代东门城楼;还有清代西来寺历史遗迹。
2.4.2.1文化资源
城中区有良好的文化基础设施和浓厚的文化氛围。
市桂剧团、彩调团、科技中心、艺术中心、广电中心、体育中心等大型文娱场所和科教基地都分布在辖区,区内还分布有广西工学院、柳州高级中学,市第十二中学、景行小学等学校。
2.4.2.2农业资源
城中区气候属南亚热带与中亚热带交替过渡气候带,全年年均温20.5℃,年降雨量1490mm,全年日照时数1635小时,年积温6688℃,无霜期310-340天,极端高温为39.2℃,极端低温为-3.8℃,光、热、降水资源十分丰富。
土壤主要有沙页岩红壤,第四纪红壤、河流冲积土。
地形地貌以峰林谷地、石灰岩孤峰平原、矮山低丘为主,境内多缓坡丘陵,有珠江干流的柳江环绕过境,三面环江成半岛状,形成冬暖夏凉的独特小气候。
城中区的农业,辖六个村委、七十二个村民小组,全区森林面积31200亩,耕地面积11808亩,农业总人口14052人。
城中区种植业以蔬菜、水果生产为主,兼种甘蔗、花生、黄豆等经济作物,养殖业以二元杂母猪和家禽为主。
2006年,城中区认真落实各项惠农支农政策,加强对农民征地安置补偿费管理和使用的引导。
调整农村经济结构和农业生产结构。
优质农作物种植产量进一步增加,规模养殖和休闲观光农业发展较快,“农家乐”、水果节等园地经济吸引力增强。
及时为农民办理《绿色通道通行证》,利用柳州市农业信息网组织农产品进行网上展销,进一步拓展农产品流通渠道。
加强重大动物疫病防治和森林防火工作,重大动物疫病免疫密度达100%。
加大农村基础设施建设投入,牛车坪村、柳东村小丹冲、河东村茅洲屯、环江村人饮工程和环江电灌水渠工程相继完成,全年水利建设投入达123万元。
2.4.2.3区域历史
城中区有良好的文化基础设施和浓厚的文化氛围。
市桂剧团、彩调团、科技中心、艺术中心、广电中心、体育中心等大型文娱场所和科教基地都分布在辖区,区内还分布有广西工学院、柳州高级中学、市第十二中学、景行小学等学校。
编辑本段历史沿革 城中区成立于1979年。
2000年,城中区辖4个街道:
公园街道、城中街道、中南街道、水上街道。
根据第五次人口普查数据:
全区总人口74764人,其中各街道人口(人):
城中街道7756、公园街道41100、中南街道25382、水上街道526。
2002年6月22日,国务院批准(国函[2002]57号):
撤销柳州市市郊区,将原郊区的柳东镇和鱼峰区的谭中街道划归柳州市城中区管辖。
城中区管辖面积从原来的2.89平方千米,扩大为77.675平方千米,人口由原来的7.84万人,增加到12万人(其中非农业人口8.95万人)。
2003年城中区行政区划一览:
001 城中街道 辖:
广场、龙城、五星、东门4个社区居委会。
002 公园街道 辖:
弯塘、柳侯、罗池、东台、水上5个社区居委会。
003 中南街道 辖:
福柳新都、西门、映山、青云4个社区居委会。
004 潭中街道 辖:
鹿山、桂中、峻岭、文昌、工学院5个社区居委会。
100 柳东镇 辖:
窑埠、牛车、河东、柳东、环江、静兰6个村委会。
2005年7月,撤销城中区柳东镇,新设河东、静兰2个街道办事处。
2.4.2.4区域经济发展
2007年,城中区突出辖区的特色和优势,加快招商引资步伐,促进第三产业发展,推动社会主义新农村建设,城区经济继续保持快速增长的势头。
当年完成地区生产总值18.90亿元,同比增长26.11%,辖区城镇居民人均可支配收入12950元,增长10.07%;农民人均纯收入4645元,增长10.16%。
2011年,全区实现地区生产总值80.95亿元,同比增长57.77%;全社会固定资产完成23.42亿元,同比增长59.10%;实现财政收入12.02亿元,同比增长38.16%,其中:
完成地方一般预算收入10.81亿元,同比增长39%;城镇居民人均可支配收入18400元,同比增长13.94%,农民人均纯收入7533元,同比增长26.57%。
各项主要经济指标均保持较高增长。
与2005年比,全区地区生产总值增长了5.49倍,年均增长45.37%;全社会固定资产投资增长了6.78倍,年均增长67.01%;财政收入增长了2.98倍,年均增长31.82%;城镇居民人均可支配收入年均增长11.76%,农民人均纯收入年均增长15.13%。
城中区工业以发展高新、高科企业为先导,以发展汽车配件业为重点,形成了汽配、印刷、针织、冶金、模具生产等工业部门。
辖区内有规模以上企业14家,主要分布于河东新区半岛一带。
河东新区半岛为未柳州市新的行政管理中心,这里风景优美,交通便利,各项配套设施完善,发展潜力巨大。
柳州自古就有"桂中商埠"之美称,城中区第三产业蓬勃发展,拥有工贸大厦、五星商厦等一大批高质量、商档次的商业网点和专业批发市场。
区内商贾云集,贸易发达,已形成良好的投资交易氛围。
第三产业已经成为城中区经济的支柱,在三次产业中,三产比例达77%。
城中区是柳州拥有数百年历史和商贸传统的商业中心,商铺林立,人流如织。
位于河北半岛的“五角星”商业区域是整个城市的核心商业区,在柳州市民心目中具有极高的知名度。
目前形成了以五星街、丽晶宾馆等大型商场、酒店为主体,龙城路、解放路等特色街为支撑的城市中心商业区。
龙城路、五一路以销售高科技数码产品及高附加值商品为主;解放南路以娱乐、休闲和购物功能为特色;罗池路、曙光路借助东门城楼等历史文化遗产,体现旅游文化的商业特色;曙光路则计划按民族传统商业特色改造成现代商业步行街。
随着市行政中心东迁,城中区所辖河东新区将成为新的城市中心,为商品连锁零售业和房地产业提供了巨大的发展空间。
2.4.3个别因素
估价对象规划用途为居住、商业,估价设定用途为商业、住宅用地,我们在分析估价对象地价的个别因素时,主要考虑宗地面积、周围用地类型、宗地面积、宗地形状、用地限制、工程地质等。
位置:
柳州市桂中大道3号。
用途:
规划用途为居住、商业,评估设定用途为商业、住宅用地。
面积:
规划总用地面积约10891.73平方米,其中建设用地面积约10891.73平方米,规划建筑面积45231.74平方米。
临街状况:
临桂中大道。
规划技术指标:
2.5≤地块控制容积率≤4.6,15%≤建筑密度≤30%,绿地率≥25%。
本次评估依此设定估价对象容积率为4.4。
形状:
较规则。
地形地势:
平坦,对土地利用无影响。
工程地质:
委估方未提供地质勘察资料,估价按一般情况考虑。
周围土地利用类型:
以住宅用地为主。
综合分析估价对象个别因素条件较优。
3土地估价结果及其使用
3.1估价依据
3.1.1有关法律、法规
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2、《中华人民共和国土地管理法》;
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
3.1.2有关政策文件
1、广西壮族自治区人民政府、柳州市人民政府颁布的有关法规和政策规定;
2、广西壮族自治区国土资源厅、柳州市国土资源局颁布的有关政策规定;
3、柳州市人民政府公布的《柳州市城区土地定级及基准地价更新报告》。
3.1.3采用的技术规程
中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》。
3.1.4委托估价方提供的有关资料
包括规划设计条件、宗地图等资料。
3.1.5受托估价方掌握的有关资料
1、柳州市城市土地价格调查成果资料;
2、柳州市土地出让、转让和房地产开发等房地产交易资料;
3、《柳州市城市总体规划》;
4、《柳州统计年鉴》;
5、柳州市近期工程造价信息资料。
3.1.6估价人员实地勘察、调查所获取的资料
主要包括影响地价的区域因素和个别因素资料、房地产开发资料。
3.2土地估价
3.2.1估价原则
本项评估主要遵循以下估价原则:
3.2.1.1供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
3.2.1.2替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3.2.1.3变动原则
估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估价格。
3.2.1.4协调原则
如果土地能与周围环境相协调,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,因此,在土地估价时,一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调。
3.2.1.5最有效使用原则
土地估价是以其效用最有效发挥为前提的,通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式,考虑预期收益和变动原则,确定土地价格。
3.2.1.6预期收益原则
土地价格受预期收益开成因素的变动所左右,通过对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测,准确
预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和,即收益价格。
总之,在评估过程中,要按照国家、地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估,做到评估过程合理,评估方法科学,评估结果准确,严格保守评估秘密。
3.2.2估价方法
根据《城镇土地估价规程》,通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等,估价方法的选择应按照地价评估的技术规范,根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。
由于估价对象所在区域类似估价对象商业、住宅用地交易案例较多,因此可选用市场比较法进行评估。
由于待估宗地是为开发建设用地,具有预期收益,宜采用剩余法测算地价。
综上所述,我们采用市场比较法和剩余法进行评估,然后根据这两种方法的测算结果综合确定估价对象的地价。
A、市场比较法
在求取一宗估价对象的价格时,根据替代原则,将估价对象与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以对照比较,并依据后者已知的价格,参照该宗地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别,修正得出估价对象地价的一种方法。
其计算公式为:
待估宗地价格=比较案例宗地价格
×(待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数)
×(待估宗
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