沈阳东盛工业园二区建设项目可行性研究报告.docx

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沈阳东盛工业园二区建设项目可行性研究报告

沈阳东盛工业园二区建设项目

1.总论

1.1项目基本情况

1.1.1项目名称

沈阳东盛工业园二区建设项目

1.1.2项目建设性质和地点

改建

1.1.3项目总投资

本项目总投资4506万元。

1.1.4项目建设单位概况

单位名称：

沈阳欧盟经济开发区东盛投资建设有限公司

法人代表姓名：

赵祺

公司类型：

有限责任（法人独资）

法定地址：

沈阳市大东区文贸路7号

企业概况：

沈阳欧盟经济开发区东盛投资建设有限公司成立于2009年7月，注册资本人民币1000万元，经营范围是实业投资、资产管理、投资和信息咨询、高效节能设备开发、物业管理、房屋信息咨询和工程管理等。

公司现有职工20人，其中高级职称10人，中级职称5人。

公司自成立以来以市场为导向，不断扩大经营范围和规模，在土地开发整理、资产置换等方面取得了比较显著的经济效益，为大东区

项目投资及运作、企业转制、国有资产的保值增值等做出了突出贡献。

目前，该公司承担了沈阳东盛工业园土地开发、规划建设和项目引进等工作。

1.2项目可行性研究的依据

国家发展和改革委员会颁布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》

国家发展和改革委员会委托编写出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》

国家发展和改革委员会2004年6月发布的《汽车产业发展政策》

《沈阳市城市总体规划（1996—2010年）》《沈阳欧盟经济开发区产业区控制性详细规划》国家国土资源部2004年11月公布的《工业项目建设用地控制指标（试行）》

1.3项目可行性研究的范围

（1）项目建设的必要性

（2）工程技术方案

（3）投资估算

（4）效益分析

（5）风险分析

1.4项目建设目标

沈阳东盛工业园以汽车零部件、装备制造为主体产业，借鉴德国先进的汽车产业发展经验，充分发挥现有的交通物流、人力资源和本市汽车产业基础等方面的优势，重点引进德国等先进国家的汽车及零

部件生产企业。

目前成为区域内华晨宝马、上海通用、华晨金杯等整

车厂商的零部件配套中心，也是继中国北方长春、北京、天津三大汽车产业基地之外的又一新兴的大规模汽车整车及零部件生产中心。

本项目为沈阳东盛工业园二区建设项目。

建设目标为建设高水准

的市政配套工程及标准生产用房，为入园企业提供一流的生产和经营环境，吸引更多的汽车零部件生产企业进入园区。

1.5项目建设内容和规模

1.5.1土地购置

本项目为沈阳东盛工业园二区建设项目，土地需要购置，项目总占地面积32257.65平方米，土地每平方米购置费322元，总购置费为1039万元。

1.5.2建筑

项目总建筑面积18921.5平方米，其中车间

（一）建筑面积5440.5平方米，车间

（二）建筑面积13393平方米，垃圾房建筑面积72平方米，值班室建筑面积16平方米。

1.5.3给水

供水水源为沈北开发大道上的市政供水管网，新建1座300m3地下消防与生产合用水池，新增设备12台（套）。

1.5.4供热

热源由市政供热管网提供，采暖面积18921.5平方米，采暖热负

荷2127.2KW。

1.5.5电气

新建箱式变电站一台，内装s9节能变压器一台，高压配电柜装于箱变中

1.6项目投资估算和资金筹措

1.6.1项目投资估算

本项目总投资为4506万元，其中建设投资4295万元，建设期利息211万元。

1.6.2项目资金筹措

本项目总投资为4506万元，其中自筹1816万元，申请开行贷款2690万元。

1.7项目建设工期

项目建设期12个月。

2010年8月正式开工建设，2011年7月竣工验收。

1.8项目主要技术经济指标

主要技术经济指标表

表1-1

序号

指标

单位

指标数

1

用地面积

1.1

项目占地面积

平方米

32257.65

1.2

建筑总占地面积

平方米

18064.3

2

主要建设内容

2.1

车间

（一）建筑面积

平方米

5440.5

2.2

车间

（二）建筑面积

平方米

13393

2.3

垃圾房建筑面积

平方米

72

2.4

值班室建筑面积

平方米

16

3

总投资

万元

4506

4

资金筹措

4.1

申请开行贷款

万元

2690

4.2

自筹

万元

1816

5

年平均收入总额

万元

583

6

年平均利润总额

万元

392

7

年平均税后利润

万元

294

1.9项目可行性研究结论

本项目属于基础设施和标准厂房建设，通过项目实施可以实现用地结构调整，显著提高土地利用效率，为汽车零部件企业创造优良的生产和经营环境，带来更大的经济效益。

本项目的实施也必将改善沈阳北部城郊地区交通、供电、供水、排水、供热、通讯等设施条件，形成崭新的投资环境，进而带动周边地区的土地增值和产业发展，有力地促进沈阳一欧盟经济开发区产业组团的形成和发展。

本项目建设必要性充分，工程技术方案合理，建设资金可以落实,建成后所带来的社会、环境、经济效益显著，实施建设是必要的和可行的。

2.项目提出背景及建设必要性

2.1项目提出的背景

沈阳东盛工业园二区作为政府招商引资项目，管委会研究通过并同意由沈阳沈海现代工业示范区资产经营有限公司出资建厂，由信诺公司租赁使用。

该项目从2007年7月开始施工，2007年11月停工，整个厂区厂房和业务用房等设施的基础部分均已施工完毕。

由于企业受到世界金融危机的影响，信诺公司最终放弃了该项目，于2008年年初被迫停工。

该项目基本属于政府和国家开发银行投资项目，由于停工已经快两年，基础部分已经开始受损，如不尽快开工，必然会导致国有资产流失。

鉴于当前经济回暖的形势，有大批国内外中小企业涌进欧盟开发区，希望借此机会在妥善处理好国有资产的前提下，亦利用它为中小企业服务，解决中小企业先期投资大，无力建设厂房厂区的困难，由此提出建设沈阳东盛工业园二区项目。

2.2项目建设的必要性

沈阳—欧盟经济开发区位于沈阳市东北部，大东区的北部，人口

65万。

大东区的经济和社会发展首先得益于沈阳市得天独厚的地理位置、生产要素资源和中心城市功能等具有巨大的竞争优势。

依托沈阳市产业基础和市场容量等方面的大环境，使大东区经济和社会发展积累了坚实的基础，蕴含着丰富的开发潜力。

该区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，已成为全市最具竞争力的工业区。

目前形成以汽车、飞机发动机、机械制造、生物制药、仪器仪表为主的产业集群，是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地和汽车生产基地。

区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。

同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株式会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、吉列公司、日本丰田通商株式会社、三洋电机公司等等。

区内的沈阳大学、沈阳真空技术研究所和沈阳仪表科学研究院等高等院校，培养和储备了大量专业技术人才和技术精湛的产业工人，为大东区产业的持续发展提供了源源不断的人力资源。

汽车是沈阳国民经济的支柱产业，对全市经济发展具有举足轻重的作用。

大东区是沈阳的汽车产业核心区，具有强大的发展基础和巨大的发展空间。

到2010年生产能力将达到100万辆。

随着金杯客车、中华轿车和宝马轿车生产能力不断扩大，国内外诸多汽车配套企业陆续向该地区聚集。

沈阳市和大东区两级政府依托区域产业优势，特别是抓住德国宝马公司和上海通用公司入驻的有利契机，通过产业基地前期的建设，确保了汽车等先进装备业的迅速发展，有诸多世界知名企业纷纷也要求尽快入区，因此沈阳东盛工业园二区建设项目是非常迫切的。

为抓好沈阳东盛工业园项目的建设，沈阳—欧盟经济开发区结合区内现有基础条件和资源优势，重点引进技术含量高，投资力度大，无污染、产品附加值高的国内外知名汽车整车及零部件生产企业，全面加速沈阳汽车产业规模的扩张，拉动冶金、轻工、化工、机械、电子等相关行业的发展，促使大东区信息产业、金融业、商贸流通业、房地产业、物流业等之间的相互融合，加速构筑现代化的产业体系。

3.建设地点及建设条件

3.1项目建设地点

沈阳东盛工业园二区项目，位于沈阳一欧盟经济开发区，东至沈铁路，西至203国道，南至建设路，北至平望公路，园区地理位置优越、交通便利、气候适宜、视野开阔。

详见附图1:

区域位置图。

3.2项目建设条件

3.2.1电气

本项目电源由平望公路北侧引来一路10kV供电电源，采用

VV22-1KV电力电缆直埋至厂区箱式变电站。

3.2.2给水、排水

（1）给水

给水由市政给水管网提供。

（2）排水

生产废水和生活废水都经化粪池处理后排入市政管道。

3.2.3采暖

采暖热源由市政供热管网提供，能满足采暖负荷要求。

3.2.4自然条件

沈阳地区属北温带季风影响的半湿润季节气候，由于受大陆性和

海洋性气团控制，其特征为冬季漫长寒冷，春季多风干燥，夏季炎热多雨，秋季湿润凉爽。

园区地处沈阳市北郊，地势平坦，光照充足，雨量和温度适宜。

（1）气温：

极端最高气温35.7C，历年平均气温7.8C,最热月（七月）平均气温24.6C。

（2）降水量：

年平均降水量为685.1mm雨量集中在6、7、&9月份，降雨量为471.71mm占全部降雨量的70%

（3）雷暴日：

年平均雷暴日23.4次。

（4）能见度：

能见度w1km的雾日数年平均23.4次。

（5）风向及风速：

冬季多西北和北风。

春秋风大，但风向不定。

夏季多西南风和南风。

最大风速达12〜15m/秒左右，集中在4〜5

月份。

（6）最大积雪深度：

20cm

3.2.5地形地势条件及资源现状

园区地形平坦，平均海拔46米，略呈南高北低、西高东低之势。

目前区域内尚未发现具有发展价值的矿业资源及历史古迹。

3.2.6工程地质与场地地震效应

（1）地质特征

初步钻探揭露本场地地层主要由耕土、粘性土、砂岩及砾岩组成，自上至下可分成如下几层，对其岩土特性描述如下：

1）层耕土：

由粘性土组成，含植物根。

稍湿，松散，该层厚度为0.60~1.60米。

2）层亚粘土：

黄褐色，含少量铁锰结核，硬塑。

稍有光泽，摇

振反应无，干强度中等，韧性中等。

该层厚度为1.90~2.20米。

3）层亚粘土：

深灰色，软塑。

稍有光泽，摇振反应无，干强度中等，韧性中等。

该层厚度为10.80~11.30米。

4）层砂岩（全风化）：

灰白色，矿物成分以石英、长石、云母碎

屑为主。

中粒结构，半成岩。

该层厚度为5.40~10.60米

5）层泥质砂岩（全风化）：

黄褐色，矿物成分以石英、长石、云

母碎屑为主。

细粒结构，半成岩。

该层厚度为2.10~7.20米。

6）层砂岩（全风化）：

灰白色，矿物成分以石英、长石、云母碎

屑为主。

粗粒结构，半成岩。

该层厚度为5.40~10.60米。

7）层泥质砂岩（全风化）：

黄褐色，矿物成分以石英、长石、云

母碎屑为主。

细粒结构，半成岩。

该层厚度为2.70~3.50米。

8）层砂岩（全风化）：

灰白色，矿物成分以石英、长石、云母碎

屑为主。

砂砾结构，半成岩。

碎块易掰碎。

该层厚度为16.20~16.40

米。

9）层泥质砂岩（强风化）：

黄褐色，矿物成分以石英、长石、云

母碎屑为主。

中粒结构，半成岩。

该层厚度为5.00米。

10）层砾岩（弱风化）：

灰白色，由结晶岩组成。

砾石亚圆形，一般粒径2-20mm最大粒径50mm块状构造，胶结成岩。

回转钻进较慢。

（2）桩基参数：

1）层亚粘土（低液限粘土）：

桩周土的极限摩阻力t仁55.0kpa,地基土容许承载力[（T0]=200kpa;

2）层亚粘土（低液限粘土）：

桩周土的极限摩阻力t仁50.0kpa,地基土容许承载力[（T0]=160kpa;

3）层砂岩（全风化）：

桩周土的极限摩阻力t仁60.0kpa，地基土容许承载力[（T0]=400kpa

4）层泥质砂岩（全风化）：

桩周土的极限摩阻力t仁70kpa，地基土容许承载力[（T0]=400kpa;

5）层砂岩（全风化）：

桩周土的极限摩阻力t仁80kpa，地基土容许承载力[（T0]=400kpa;

6）层泥质砂岩（全风化）：

桩周土的极限摩阻力t1=100kpa,地基土容许承载力[（T0]=400kpa;

7）层砂岩（强风化）：

桩周土的极限摩阻力t1=100kpa，地基土容许承载力[（T0]=500kpa;

8）层泥质砂岩（强风化）：

桩周土的极限摩阻力t1=120kpa,地基土容许承载力[（T0]=500kpa;

9）层砾岩（弱风化）：

桩周土的极限摩阻力t1=200kpa,地基土容许承载力[（T0]=1000kpa;

（3）地震烈度：

7度。

3.2.7施工条件与水、电供应

沈阳市拥有一批水平高、经验丰富、实力雄厚的建设、工程监理和管理人才，并在施工和管理方面积累了许多宝贵的经验，同时，施工设备配套，机械设备齐全，完全有能力完成道路和桥梁建设的要求，另外对于技术要求较高的工程，可通过招投标优选实力强的专业施工队伍，合理安排施工组织设计，委托监理单位加强施工监理，确保工程顺利完成。

本项目位于城市近郊，施工条件优越，水电供应就地即可解决。

4.项目工程技术方案

4.1土地购置

本项目所用土地需要购置，总占地面积32257.65平方米，土地每平方米322元，总购置费为1039万元。

4.2总平面布置

4.2.1布置原则

（1）总平面布置应满足和符合环保、卫生、消防、安全等要求。

（2）以产业为其规划的核心，围绕产业这个核心，根据土地利用现状、土地利用的效益水平、产业关联程度、功能相似性、总体规划的要求以及对园区的定性定位方面，展开园区的功能布局、组织结构，并且决定园区的运行模式和运行机制。

（3）合理利用土地，在满足工艺流程的条件下，使总平面布置尽量紧凑、流畅，以节省土地，并为今后的发展留有发展用地。

（4）场区主出入口应设在主要城市公路处，便于车辆的通行，使出入便捷。

4.2.2总体布局

沈阳东盛工业园二区建设项目位于沈阳一欧盟经济开发区，北与平望公路相邻，南接建设路，基地位置交通条件优越。

此场区为一矩形地块，场区内布置车间

（一）、车间

（二）、垃圾房和值班室等建筑。

总建筑面积18921.5平方米，其中车间

（一）建筑面积5440.5平方米，车间

（二）建筑面积13393平方米，垃圾房建筑面积72平方米，值班室建筑面积16平方米。

大门

在新建厂区设一个主出入口、两个次出入口。

（1）进出口通道（包括临时通道）。

车、客车、人员分道，人车分流，有隔离设施并设有明显标志。

（2）卡口：

通道设置检查卡口，设施包括收放栏杆、活动路障、电视监控系统以及检查人员用房。

为保护和美化环境，对建筑周边、道路两侧、场区空地进行绿化,种植灌木及草坪。

主要技术经济指标

表4-1

序号

项目

单位

指标

1

园区总用地面积

2m

32257.65

2

建筑总占地面积

2m

18064.3

2.1

其中：

车间

（一）占地面积

2m

5440.5

2.2

其中：

车间

（二）占地面积

2m

12535.8

2.3

其中：

垃圾房占地面积

2m

72

2.4

其中：

值班室占地面积

2m

16

3

总建筑面积

m

18921.5

3.1

其中：

车间

（一）建筑面积

2m

5440.5

3.2

其中：

车间

（二）建筑面积

2m

13393

3.3

其中：

垃圾房建筑面积

m

72

3.4

其中：

值班室建筑面积

2m

16

4

绿化面积

2m

3200

5

容积率

0.586

6

建筑密度

56%

7

绿化率

10%

4.3建筑

431编制依据

（1）《工业企业总平面设计规范》GB50187-93

（2）《建筑结构设计统一标准》GBJ68-84

（3）《建筑设计防火规范》GBJ16-87

（4）《工业企业设计卫生标准》TJ36-79

（5）《厂矿道路设计规范》GBJ22-87

4.3.2建筑方案

（1）车间

（一）位于厂区北侧，层高9.00米，平面为矩形，长

93米、宽58.5米。

建筑面积为5440.5平方米，层数一层。

采用双跨框排架结构，屋顶布置条形采光天窗侧墙布置侧窗使车间内部有充足的阳光照射，给人以宽敞明亮的感觉。

窗户采用PVC塑钢窗。

屋面

排水采用双向找坡以减小屋面荷载。

内部布置加工车间、休息室、卫生间、更衣室、材料室、工具室、配电室等。

建筑表面利用大面积金属板材外墙、钢结构及网架应体现出建筑的高科技现代化。

（2）车间

（二）位于厂区南侧，层高9.00米，平面为矩形，层高9.00米，层数一层，厂房中间为生产车间，西侧布置附属用房。

附属用房层数为二层，层高均为4.5米，建筑面积为1677.4平方米。

一层设置男女卫生间、休息室、男女更衣室、淋浴间、材料库。

二层设置车间办公室、会议室、配电室、附料库等。

建筑外墙刷涂料，内墙刮大白，窗户采用PVC塑钢窗，外门采用不锈钢门，内门采用木门，地面采用人造大理石地面。

有上、下水、暖、电、讯等设施设备。

（3）垃圾房、值班室均为一层砖混建筑、层高均为3m。

4.4结构

441编制依据

（1）《建筑结构荷载设计规范》（GB50009-2001

（2）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002

（3）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001

（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002

（5）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001

4.4.2自然条件

（1）基本风压

0.45

千牛/平方米

（2）基本雪压

0.55

千牛/平方米

（3）抗震设防烈度

7度

设计地震分组

第一组

设计基本地震加速度值0.10g

4.4.3结构方案

（1）车间

（一）、车间

（二）层高较高，可采用钢制框排架结构，屋面采用钢屋架。

基础可采用钢筋混凝土独立基础或桩基础（依岩土地质勘察报告确定）。

车间

（一）因东西向地下基础梁纵向超长应在施工过程中在建筑的纵向设置混凝土后浇带一道。

车间

（二）因东西向、南北向地下基础梁均超长应在施工过程中在建筑的两个方向设置混凝土后浇带二道。

以减少混凝土温度收缩造成的影响。

车间地面因荷载较大并有可能有大型车辆通过，故地面应采用钢

筋混凝土刚性地面。

地下土层应夯实，并满足夯实系数，可采用C20

级混凝土及HPB235级钢筋，双层双向通长布置。

（2）垃圾站及值班室可采用砖混结构，屋面采用钢筋混凝土梁板结构。

板厚可采用100〜120mm厚混凝土现浇板，混凝土强度等级采用C3Q毛石基础。

承重墙为240mn厚，砌块采用承重烧结多孔砖士0.000以下需要灌孔，士0.000以下采用M10混合砂浆砌筑，士0.000以上采用M7.5混合砂浆砌筑。

（3）型钢、钢管、钢板：

Q235-B钢材的屈服强度实测值与抗拉强度实测值的比值不应大于0.85。

梁、板、柱及混凝土墙主筋采用HRB40级钢筋，梁、柱箍筋及混凝土墙拉筋采用HPB23级钢筋。

（4）焊条

HPB23级钢筋之间采用E43型焊条。

HRB40级钢筋之间焊接采用E50型焊条。

（5）地上填充墙

处于潮湿环境的墙体（厕所、地下）用MU7.5圭寸底砌块，M5水泥砂浆砌筑。

处于一般环境的墙体用MU7.5封底砌块，M5混合砂浆砌筑。

4.5给水排水

4.5.1编制依据

（1）建筑专业提供的方案设计资料。

（2）相关专业提供的基础数据。

（3）本专业有关设计规范

（4）《建筑给水排水设计规范》

GB50015-2003

（5）《建筑设计防火规范》

GB50016-2006

（6）《室外给水设计规范》

GB50013-2006

（7）《室外排水设计规范》

GB50014-2006

（8）《建筑火火器配置设计规范》

GB50140-2005

（9）《公共建筑节能设计标准》

DB21/1477-2006

4.5.2编制范围

新建车间的室内、外生产、生活和消防给水系统，室内、外生产、生活污、废水及雨水排水系统。

4.5.3用水量预测

根据厂区整体功能的划分，其用水量预测见下表：

用水量预测表

表4-3

序号

名称

用水定额（L/Pxd）

日最高用水量

3（m/d）

小时最大用水

量（m/h）

备注

1

生活用水

100

150

28

1500人

2

生产用水

2

2L/mxd

36

4.5

2

17935m

3

绿化、浇洒

2

2L/mxd

6

1.5

2

3200m

4

未预见水量

10%

19

2

5

合计

211

36

4.5.4给水系统

（1）水源

本项目水源为敷设于市政道路上的市政供水管网，该管网为开发区水厂配水支干管，管径为DN400mm流量约为65nVh，剩余压头约为20mHO该管段供水能力完全可以满足本项目的用水需要。

（2）水池及泵房

本项目结合厂内生产工艺和消防用水要求，在厂区东南角建一座3oom地下消防与生产合用水池。

水池分为可连通的两格，进水管与市政供水管网连接，连接管为一根DN100其上设计量表井一座。

二次加压泵站贴邻水池，为半地下式，地下部分为消防、生产合用给水泵房，内设消火栓给水泵两台（一用一备），由室内消火栓箱内启动按钮、消控中心或机旁直接启动；冷却水给水泵两台（一用一备）；冷却水循环泵两台（一用一备），玻璃钢冷却塔一个（设于水池上部）；设事故排污泵两台（一用一备），启停由设于泵站集水坑内的水位控制器控制。

地上部分为生活给水泵房，设备包括生活给水泵两台（一用一备），采用微机变频控制；4om生活调蓄水箱一座，水箱进水管与市政供水管网连接，连接管为一根DN100管，其上设计量表；在生活水泵总出水管上设紫外线消毒装置一套，对生活水进行消毒处理。

给水泵房主要设备材料表

表4-4

序号

名称

型号及规格

单位

数量

备注

1

生活给水泵

50-200（l）AN=7.5kW

台

2

一用一备:

2

消火栓给水泵

200-400（l）BN=37kW

台

2

一用一备

3

事故排污水泵

kQ70-7-3N=3kW

台

2

一用一备

4

冷却水泵

32-160（I）AN=1.5kW

台

2

一用一备—

5

冷却水循环泵

80-250（I）AN=11kW

台

2

一用一备

6

冷却塔

台

1

7

紫外线灭菌器

套

1

8

生活调蓄水箱:

有效容积40m:

座

1

食品级不锈钢

9

生产消防合用水池

有效容积300mf