龙湖地产城市调研分析报告模板.docx
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龙湖地产城市调研分析报告模板
龙湖地产城市调研模板
含城市调研及相关成果标准)
2013年
第一部分:
城市理解3
一、基本情况描述3
二、城市经济情况4
三、人民生活水平4
四、政府人员信息收集4
第二部分:
房地产市场理..解5
一、房地产市场综述5
二、商品房市场分析5
三、二手房市场分析6
四、客户分析6
五、业内同行分析7
六、相关政策及开发税费7
第三部分:
土地市场理.解7
一、市场环境分析7
二、地块摘要信息9
三、地块详细分析9
第一部分:
城市理解
一、基本情况描述
01、地理位置(配图;如在全国或经济圈的位置)
02、面积、人口数量与增幅、人口分布及密度、城市化水平(配图)(注意统计口径,有条件可细分人口结构)
03、历史沿革(精简抓住要点,主要反映城市的人文情况)04、行政区划,市中心所处区域(配图;注意行政区划的变迁过程)05、各行政区域的描述(现场踏勘+图文表述;各区定位和经济地位)06、交通情况(道路、桥梁、隧道、地铁、高铁、市内快速交通。
如:
常州BRT线路;对内对外通达性)
07、重大项目的开竣工时间、投入使用时点以及对城市带来的重大影响
08、城市发展的历程(配图;反映城市规划实施变迁)
09、近期重点发展区域(区域规划、利好政策。
配图)
10、城市总体规划;分区规划;城市详细规划(图文表述并进行信息的甄选,判断规划的可实现程度有多少)
11、重点信息(给城市带来重大影响的事件。
如市政府主要部门领导人员的变动;城市治安情况;涉及房地产的相关大事件)
12、城市的地位(与省内及全国可类比城市的横向比较)
、城市经济情况(图表+文字描述)
01、近5年国内生产总值(GDP)及增长、人均GDP情况及增长(含类比
城市比较;反映经济活力和经济实力)
02、近3年三产结构及所占比例(反映经济结构)
03、城市主导产业、大型企业的情况及分布
04、近5年固定资产投资和房地产投资及增长(含类比城市比较)
05、近5年社会消费品零售总额及增长(含类比城市比较)
06、近5年政府财政收入与支出情况(含类比城市比较)
07、近5年进出口总额及出口额增长情况(含类比城市比较)
三、人民生活水平(图表+文字描述)
01、人均可支配收入及增长情况(含类比城市比较;反映购买力)
02、居民储蓄存款余额及增长情况(含类比城市比较;反映购买力)
03、职工平均工资及增长情况(含类比城市比较;反映购买力)
04、人均居住面积及增长情况(含类比城市比较;反映购买力)
05、恩格尔系数
四、政府人员信息收集
主要采集下述人员的简历,之前的任职情况。
并在工作的过程中应需要逐步接触。
市委书记、市长、主管城建的副市长、主管城建的秘书长或副秘书长;各区的区委书记、区长;国土局局长、国土局土地储备中心正副主任、国土局土地利用处处长;规划局局长、规划局规划处处长;房产局局长、房产局市场办或产权处正副主任;住建局长、住建局开发处处长、招商局局长、负责招商的副局长、统计局综合科科长等。
(此部分不做强制全面要求,可视情况着重了解重要人员信息,
并可另文说明,暂不放入报告正文之中)
第二部分:
房地产市场理解
一、房地产市场综述
01、房地产市场的板块划分及其范围、各板块的概况、定位及特点描述
02、近一年或近半年市场的供销比、市场的供应量、销售量、销售价格、市场存量数据的罗列,并且通过与上一阶段数据进行比对分析
03、市场主流户型及面积区间分布情况
二、商品房市场分析(图表)
01、新开工面积(含新开工面积占施工面积比例)
02、施工面积
03、竣工面积(含竣工面积占施工面积比例)
04、批准预售面积
05、实际销售面积(销售面积占竣工面积比例)
06、销售总额与销售均价
07、已入市未售出面积
08、已出让未上市面积
09、截止当前存量面积(06和07之和)
10、空置面积及空置率
11、各板块销售冷热情况及未来的走势判断。
以上数据中,尤以商品住宅之销售数据为重要,其中尤以第04〜09项数据为重要,必须获取,在不能获取精确数据情况下,要根据楼盘数据抽样估计以及对出让土地的统计进行推算。
三、典型个案分析
01、项目所在位置及周边环境(交通)(配图)
02、开发企业名称
03、占地面积、容积率、总建面积
04、项目总体规划
05、产品形态及配比(商业所占比例、住宅所占比例(其中多层、小高层、高层、花园洋房、别墅各自所占比例))
06、建筑风格
07、供销情况
08、销售价格的变化
09、市场口碑以及其在市场中的地位
10、其它有意义的信息
四、二手房市场分析(数据+图表)
01、商品房销售面积
02、商品房销售总额
03、商品房销售均价
04、商品住宅销售面积
05、商品住宅销售总额
06、商品住宅销售均价
此部分内容在时间充裕情况下,应获取。
五、客户分析
01、客户来源(本地、外地、本省、外省)
02、客户年龄分析
03、购房目的分析(自住、改善、投资)
04、承受总价分析
05、区域选择偏好分析
06、面积及户型需求分析此部分内容在时间充裕情况下,应获取。
六、业内同行分析
01、市场占有率前十的企业及其开发项目分析02、市场销售额前十的项目及其企业分析03、相对集团最具威胁性或可比性的房企分析04、区域中本土十强与外来十强企业的描述
七、相关政策及开发税费
01、领取预销售许可的政策、税收政策与地方性政策02、城市基础设施配套费
03、销售契税
04、贷款政策
05、其他环节费用第三部分:
土地市场理解一、市场环境分析
01、土地交易的规则(含公开与非公开;招拍挂以何种形式为主)02、土地市场是否公开透明公正
03、土地出口(城市主导土地供应的部门和机构如城投公司等)04、市场竞争烈度分析(图、表、文字)
05、近2年来各区(板块)地王情况(包括总价地王和楼面地价地王,图、表、文字)
06、近2年来各区(板块)规模最大的项目(图、表、文字)
07、近2年来各区(板块)拍卖溢价率最大的项目(图、表、文字)
08、挂牌起始价与底价之间是否有区别
09、城市各片区地块用途、容积率区域分布(图、表)
10、保障性用房供地布局(供给空间布局)
11、土地利用年度计划(未来几年房地产供给量)
、地块摘要信息(配红线图)
01、名称及编号
02、四至(地块各临近情况;配方向照片)03、用地面积(注意区分用地面积和实际出让面积关系)04、容积率
05、总建面积(通常此阶段指实际出让面积计算,不含地下面积)
06、规划用地性质及相关指标(为一类或二类居住或其他;)
07、居住总建面积及所占比例
08、建筑限高
09、出让底价(即为挂牌底价)
10、楼面地价
11、保证金交纳的额度及时间
12、竞得土地后土地费用的缴纳进度及比例
13、补充信息
三、地块详细分析
01、上述的土地摘要信息
02、位置概况(配图;在全市的区位图)
03、周边环境描述(配图;生活配套、交通配套、市政配套情况)
04、地块现状及规划问题(配照片)
05、3公里范围内在建在售未开工项目情况一览表(配图)
06、区域已建成项目目前的分布及二手房价格(配图。
同时需要注意二手房价年代或学区的重要影响部分)
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