项目管理正稿千亩葡萄生态农庄项目项目建议书.docx
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项目管理正稿千亩葡萄生态农庄项目项目建议书
贵州****有限责任公司
千亩葡萄生态农庄项目
项目建议书
O一六年九月
第一章项目总论1
1.1项目概况1
1.2编制依据3
1.3主要技术经济指标4
1.4项目综合评价5
第二章项目背景和必要性7
2.1项目建设背景7
2.2项目建设的必要性10
2.3项目建设的意义12
第三章市场需求与竞争分析14
3.1生态农业观光园概况14
3.2生态农业观光园旅游市场分析18
第四章规划建设方案21
4.1项目建设指导思想21
4.2项目规划原则22
4.3项目经营业态25
4.4功能分区26
第五章公用工程33
5.1交通系统规划33
5.2给排水规划34
5.3电力工程规划34
5.4电信通讯规划35
5.5环卫工程规划35
5.6安全系统规划35
5.7节能工程规划36
第六章投资估算及资金筹措38
6.1投资估算38
6.2资金筹措39
第七章财务评价40
7.1财务评价依据及范围40
7.2基础数据及参数选取40
7.3财务效益与费用估算41
7.4财务分析43
7.5不确定性分析45
7.6财务评价结论45
第八章结论与建议47
8.1结论47
8.2建议
48
第一章项目总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
千亩葡萄生态农庄项目
1.1.2项目建设单位
贵州****有限责任公司
1.1.3建设地点、建设目标、建设内容及建设期限
1、建设地点:
贵州省毕节市织金县三甲街道办事处大嘎村、佳夸村
2、建设目标
项目紧邻国家地质公园---织金洞,依托织金洞周边优质生态条
件,为都市人提供节假日休闲、旅游、观光、采摘、体验的优美去处,
营造出调节都市环境的生态“氧吧”,打造一家集传播健康生态休闲文化、采摘、观光、娱乐、休闲度假、农家生活体验为一体的绿色休闲生态农庄,提升当地旅游休闲文化品位。
3、建设内容:
千亩葡萄生态农庄项目规划总用地面积1000亩,划分为六个功
能分区,分别为:
综合管理服务区、休闲度假区、游赏垂钓区、有机农场种植区、游乐养殖区及停车区
♦综合管理服务区:
规划用地面积为30亩,具有园区管理、餐饮
住宿、商务会议等功能;
♦休闲度假区:
规划用地面积为100亩,主要为游客短时间度假
提供住宿、活动场所,游客可体验农家生活;
♦游赏垂钓区:
规划用地面积100亩,建设天然浴场及休闲垂钓园,游客可体验水上游戏,也为爱好钓鱼的游客提供休闲垂钓的场所。
♦有机农场种植区:
规划用地面积600亩,打造有机农场,整体
承包,并进行规划,承包给当地农民进行农作物、蔬菜、果树(葡萄、草莓、猕猴桃、金刺梨等)种植,发展绿色观光农业,让休闲客人体验亲自采摘瓜果、蔬菜等活动。
♦游乐养殖区:
规划用地面积150亩,打造游乐养殖场,经过总体规划,划片划区进行围挡,建立畜牧养殖场,养羊、养鹿、养野猪、养蜂等,并提供牧场狩猎、扑捉、喂养等活动项目,让休闲客人享受真实的乡村生活体验。
♦停车区:
停车区规划用地面积20亩,为生态停车场,规划地上停车车位800个。
4、建设期限:
本项目建设工期为1年,从2016年9月至2017年8月。
1.1.4资金构成
序号
费用名称
投资额
占项目投入
合计
总资金%
1
固定资产投资
13001.95
86.67%
1.1
建设投资静态部分
13001.95
86.67%
1.1.1
建筑工程费
10002.00
66.67%
1.1.2
设备及工具购置费
1250.00
8.33%
1.1.3
安装工程费用
62.50
0.42%
1.1.4
工程建设其他费用
1068.31
7.12%
1.1.5
基本预备费
619.14
4.13%
1.2
建设投资动态部分
-
-
:
1.2.1「
涨价预备费
-
-
1.2.2
建设期利息
-
-
2
流动资产投资
2000.00
13.33%
项目总投资(1+2)
15001.95
100.00%
1.2编制依据
(1)《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发【2009]41
号);
(2)《国民旅游休闲纲要(2013—2020年)》;
(3)《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见(国发〔2014〕31号)》;
(4)《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》;
(5)《中共中央国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》;
(6)《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发
〔2015〕62号);
(7)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划
纲要》;
(8)企业提供的相关技术资料;
(9)企业提供的相关协议、资质、证书
1.3主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目总投资
万元
15001.95
1.1
建设投资
万元
13001.95
1.2
建设期利息
万元
0.00
1.3
流动资金
万元
2000.00
2
年营业收入
万元
3600
正常年
3
年均总成本
万元
1039.92
3.1
年均固定成本
万元
789.25
3.2
年均可变成本
万元
250.68
4
年均经营成本
万元
760.72
5
年均利税总额
万元
2488.08
5.1
年均营业税金及附加
万元
190.51
5.2
年均利润总额
万元
2297.57
6
财务内部收益率
%
11.88
税后
7
财务净现值
万元
5727.36
税后
8
税后投资回收期
年
9.2
9
财务内部收益率
%
16.09
十、、八
税刖
10
财务净现值
万元
9927.52
十、、八
税刖
11
税前投资回收期
年
7.4
12
总投资收益率
%
15.3
1.4项目综合评价
千亩葡萄生态农庄项目建设立足生态旅游、生态农业及休闲娱
乐,充分考虑项目区的特点,充分发挥现有资源优势,科学规划分区,
优化各功能区的配置,并且把生态旅游与生态农业有机的结合起来,
适合当前鼓励发展的产业政策,适合大众对现代高品质生活的追求,
具有鲜明的特色,具有广阔的市场前景和发展空间。
千亩葡萄生态农庄项目建设以保持生态平衡、以自然滋养环境为
特色,改变了传统的农业生态结构,优化了农业经济的组合,开拓了农业和土地被利用的新领域,强化了农业自我积累、自我发展的运行机制,增加了农产品的商品量和农业附加值,加速了传统农业向现代新型农业的转变,是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。
千亩葡萄生态农庄项目以农业种植为基准格调,充分体现当地特
色,通过农业种植和农业旅游项目的设置,为游客提供绿色、有机果
品的采摘体验,同时让游人享受田园耕作、收获自我劳动果实、休闲垂钓、戏水玩乐的快乐。
千亩葡萄生态农庄项目建设有利于调整和优化农村产业结构,延
长农业产业链,带动二、三产业的发展,提高农业的综合效益。
千亩葡萄生态农庄项目建设有利于农村剩余劳动力转移和就业。
因为休闲农业是劳动密集型产业,不仅需要生产、管理人员,而且还需要从事住宿、餐饮、交通、商业等服务人员,为农村剩余劳动力转移和增加农民收入创造了条件千亩葡萄生态农庄项目建设有利于城乡人员、信息、科技、观念的交流,不仅使城市人了解和体验农业,而且也使农民转变观念和提高素质,加强城乡互动,促进城乡协调发展。
千亩葡萄生态农庄项目建设有利于挖掘、保护和传承农业文化,保护农村资源和生态环境,实现农业的可持续发展。
综上所述,千亩葡萄生态农庄项目经济效益、社会效益、生态效益突出,示范效果明显,项目建设是十分必要的。
第二章项目背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1政策背景
1、2009年国务院41号文件-《国务院关于加快发展旅游业的意见》(国发【2009】41号),《意见》提出要大力推进旅游与文化、体育、农业、工业、林业、商业、水利、地质、海洋、环保、气
象等相关产业和行业的融合发展。
加快发展旅游与会展节庆、文化产
业、信息服务、交通运输、金融保险、农业、海洋、环保等领域的产业融合,加快发展相关产业,确立了旅游业的战略性支柱产业地位。
2、2011年10月,党的十七届六中全会明确提出“加快发展文
化产业”与“积极发展文化旅游”等思路。
3、2013年2月,《国民旅游休闲纲要(2013—2020年)》出
台,《纲要》指出:
到2020年,职工带薪年休假制度基本得到落实,
城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长,健康、文明、环保的旅游休闲理念成为全社会的共识,国民旅游休闲质量显著提高,与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本建成。
4、2014年8月,《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意
见(国发〔2014〕31号)》文件出台,成为继国务院41号文件《关于加快发展旅游业的意见》、《国民旅游休闲发展纲要》、《旅游法》
之后的又一旅游业重要纲领性,文件指出:
旅游业是现代服务业的重
要组成部分,加快旅游业改革发展,推动中西部发展,促进经济平稳增长和生态环境改善意义重大。
5、2015年7月28日,国务院第100次常务会议上审议通过《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(以下简称
《若干意见》),提出六大方面的建议:
实施旅游基础设施提升计划,改善旅游消费环境;实施旅游投资促进计划,新辟旅游消费市场;实施旅游消费促进计划,培育新的消费热点;实施乡村旅游提升计划,开拓旅游消费空间;优化休假安排,激发旅游消费需求;加大改革创新力度,促进旅游投资消费持续增长。
6、2015年,中央颁布《中共中央国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》,为中央一号文件,一号文件指出:
要积极开发农业多种功能,挖掘乡村生态休闲、旅游观光、文化教育价值。
扶持建设一批具有历史、地域、民族特点的特色景观旅游村镇,打造形式多样、特色鲜明的乡村旅游休闲产品。
加大对乡村旅游休闲基础设施建设的投入,增强线上线下营销能力,提高管理水平和服务质量。
研究制定促进乡村旅游休闲发展的用地、财政、金融等扶持政策,落实税收优惠政策。
7、2015年8月4日,国务院办公厅印发《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发〔2015〕62号),《意见》提出,
要大力推进乡村旅游扶贫,到2020年,全国每年通过乡村旅游带动
200万农村贫困人口脱贫致富;扶持6000个旅游扶贫重点村开展乡村旅游,实现每个重点村乡村旅游年经营收入达到100万元。
8、2016年3月17日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》文件指出:
要提高生活性服务业品质,大力
发展旅游业,深入实施旅游业提质增效工程,支持发展生态旅游、文化旅游、休闲旅游、山地旅游等。
2.1.2项目提出背景
休闲农业是把农业生产的环境、过程与物产调整为以满足人们的休闲需求为主,集农业生产、生活与生态三位一体的一种新型农业产业形态,其核心是经营人们对农业的“体验”,是现代农业发展的重要途径。
近几年来,随着我国改革开放政策的不断深入,国民经济快速稳步增长,人们的物质和精神文明建设不断发展,传统农业的发展已经跟不上时代发展的节拍,而发展特色农业、精品农业和观光农业是农业发展的方向。
经济的快速发展、城镇化速度的加快、人们带薪休假天数的增多等促进了社会消费结构转向发展型和享受型,人们对休闲文化和休
闲产业的发展提出了更多要求。
而作为乡村旅游形式之一的休闲农业旅游,自然而然的成为都市人们休闲的首选。
对于乡村旅游形式之一的农业休闲旅游,其产业化发展必定提升区域农业生产的效率,以及区域旅游业的竞争力。
但由于受利益的刺激,全国各地休闲农业旅游项目纷纷上马,造成规模小、集约化程度不高、竞争力不强等严重现象。
为此,加强休闲农业产业化发展是解决这类问题的主要措施,也是实施从“传统农业向现代农业跨越”的重要举措,必然带来农业产业形态的更新。
2011年8月23日,农业部颁布《全国休闲农业发展“十二五”规划》(以下得称《规划》),到2015年,休闲农业将成为横跨村乡镇县一二三产业的新兴产业,成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业,成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业,成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。
近年来,贵州省以丰富的乡村文化旅游资源为依托,通过重点旅游项目带动,使乡村旅游实现了从无到有、由点及面、从示范到普及发展,使其成为贵州新兴产业和旅游经济新的增长点。
休闲农业发展潜力巨大,大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业,对于适应我国旅游消费转型升级,培育新型消费业态,提高居民幸福指数具有重要意义。
2.2项目建设的必要性
1、发展休闲农业功能分析
发展休闲农业是调整传统农业产业结构,加快农业产业化进程,增加农民收入的有效措施,是促进城乡统筹发展,解决三农问题,构
建和谐社会主义新农村的重要途径
♦经济功能:
休闲农业是农民就业增收的重要途径,有利于农村剩余劳动力的就地就近转移;是调整农村产业结构的重要方式,有利于农村经济的快速发展。
♦社会功能:
休闲农业为都市居民与农村居民提供交流平台,有利于农村经济的发展和农村面貌的改善;有利于促进农村社会的进步,缩小城乡差距。
♦教育功能:
休闲农业可以为游客提供了解农业文明、学习农业知识、参与农业生产活动的机会,是融知识性、科学性、趣味性为一一体的农业生态科普园地。
♦文化功能:
休闲农业包涵农村民俗文化、乡村文化和农业产业文化,在为游客提供各种农村文化活动的同时,也能促进农村文化发展。
♦环保功能:
休闲农业可以保护和改善生态环境,维护自然景观生态,提升环境品质,有利于生态系统良性循环。
♦游憩功能:
休闲农业可以为游客提供观光、休闲、体验、娱乐、
度假等各种活动的场所和服务,有利于放松身心,缓解紧张工作和学习的压力,陶冶性情。
♦医疗功能:
休闲农业区具有优美的自然环境,新鲜的空气,宁静的空间,有利于调剂身心及养生保健。
2、发展休闲农业效益分析
发展休闲农业的效益,主要表现在以下几个方面:
♦促进了农村产业结构的调整与优化,建立了一、二、三产业相结合的新型农业产业体系。
♦带动了运输、餐饮、旅馆、商业及相关服务业,有利于农民的转移和就业,增加了农民收入。
♦促进了城市和乡村的联系和交流,推动了城乡互动和城乡一体
化发展。
♦促进农村基础设施建设,改善了农民的居住环境。
♦提高了农民的生态观念,促进了农村生态环境保护。
♦有利挖掘、保护与传承农业文化。
♦增强了农民的市场观念,提高了农村资源和农产品的价值。
♦加深了城市人对“三农”的认识,开辟了城市支援农村的新途径。
2.3项目建设的意义
♦可以满足人们后工业文明社会渴望回归自然的情怀
今天,已拥有了辉煌工业文明的后工业社会,却正在失去与自然的和谐相依:
熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离,紧张、烦躁压迫着现代人的神经,于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望,而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。
另外,目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系,加之过去“上山下乡”的历史经历,寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活,于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出,即产生了强烈反响。
♦是传统农业、现代农业可持续发展的一条途径。
农业是我国国民经济的命脉,发展农业是我国的国策。
观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想,把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中,这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。
可以预见,基于“天时、地利、人和”的新型观光农业,将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择,并将成为新的经济增长点。
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产,由于远超越了现阶段大众的经济承受力,加之缺乏相应的金融政策的支持,虽然短暂火爆,但终归有价无市。
而休闲观光旅游却由于其开发项目的农业特色,直接受到国家投资政策倾斜优惠。
城市剧边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势,吸引了大批投资者纷纷进入,可能成为下一轮项目开发的热点地区。
第三章市场需求与竞争分析
3.1生态农业观光园概况
3.1.1生态农业观光的涵义
生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的,生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的以自然为基础的旅游;它还是国家政府机
构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。
目前,最流行的关于生态旅游的定义有两个:
1)生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为,主要通过对环境的保护,达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。
2)生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为,为
了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观,这种行为应该在不干扰
自然地域保护生态环境降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
3)近年来,伴随全球农业的产业化发展,人们发现,现代农业不仅具有生产性功能,还具有改善生态环境质量,为人们提供观光休闲度假的生活性功能。
随着收人的增加,闲暇时间的增多,生活节奏的加快以及竞争的日益激烈,人们渴望多样化的旅游,尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是,农业与旅游业边缘交叉的新型产业一一生态农业观光应运而生。
各地掀起发展观光农业的热潮:
有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托,兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场;有的以种养殖场为基础,再造人工景观游乐设施;有的集科研技术开发观光旅游于一体,兴建“水果世界”等等。
4)生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业,有狭义和广义两种涵义。
狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业;广义的观光农业应涵盖“休闲农业”“观赏农业”“农村旅游”等不同概念,是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上,通过以旅游内涵为主题的规划设计与施工,把农业建设科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体,使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。
生态农业观光始于二战后的欧美国家,后在日本台湾等地充分发展并日趋成熟。
由最初的小规模的观光果园形式发
展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的,有组织的生态农业观光园区观光农业带,走向多元化多层次规模经营,成为国际旅游业发展的重点。
它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想,把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
3.1.2生态农业观光园的主要类型
生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动,它的形式和类型很多。
其中规模较大的主要有5种:
1)观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶
园、花圃等,让游客入内摘果拔莱赏花采茶,享受田园乐趣。
这是国外观光农业最普遍的一种形式。
2)农业公园即按照公园的经营思路,把农业生产场所农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。
除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外,目前大多数是综合性的,包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。
3)教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态,即利用农园中所栽植的作物,饲养的动物以及配备的设施,如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等,进行农业科技示范生态农业示范,传授游客农业知识。
代表性的有法国的教育农场,日本的学童农园,台湾的自然生态教室等。
4)森林公园是一个以林木为主,具有多变的地形开阔的林地优
美的林相和山谷奇石溪流等多景观的大农业复合生态群体。
在树种结
构上,针叶树、阔叶树与果树树种相结合;在土地资源利用和空间布局上,林、果、渔、菜、花相结合,以森林风光与其他自然景观为主体,配套一定的服务设施,必要的景观建筑,在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等,是人们回归自然、休闲度假旅、游野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
5)民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域,利用其特有
的文化或民俗风情,提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所,让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方
习俗。
如深圳的民俗文化村等。
3.1.3生态农业观光园的功能分区
生态农业观光园是以农业观光农业休闲功能为主,兼有度假文化
娱乐体育运动等多功能的综合性游览区。
按其不同的性质和功能进行
空间区划,可划分为六个分区:
1)观赏区由观赏型农田、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成,使游客身临其境,感受真切的田园风光和自然生机。
2)示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成,以浓缩的典型农业模式,展示特色农业生产景观与经营模式,传授系统的农业知识,使游客增长教益。
3)休闲体验区由当地乡村民居乡村活动场所构成,营造游客能深人其中的乡村生活空间,使游客参与农耕活动,学习农作物的种植技术,农产品加工技术以及农业经营管理等,体验农村生活。
4)产品区由可采摘的直销果园乡村工艺作坊乡村集市构成。
让
游客充分体验劳动过程,自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过
程,并购买乡村旅游产品,推动乡村经济发展。
3.1.4生态农业观光园的目标
1)一是直接经济效益目标。
生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支,是以农业产业为基础。
因此,获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标,特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。
2)二是可持续发展目标。
可持续发展是现代农业的基本理念。
生态农业观光把改善生态美化自然造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
3)三是示范观赏目标。
离开了这一目标,就没有了生态农业观光。
这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。
换句话讲,也是产业链的延伸与拓展。
三大目标是一个统一的整体。
三者相互关联相互促进。
“直接经济效益目标”是三大目标的基础,“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间,又是第三目标一一示范观赏目标的基础。
而示范观赏目标为基础产业提高了知名度,拓宽了市场空间,促进了
“直接经济效益目标”的实现。
3.2生态农业观光园旅游市场分析
观光农业旅游是旅游市场中的一种新产品,游为主题,巧妙利用城乡各种差异来规划设计是以农业资源为基础,以生态旅组合旅游产
品,以引起旅游消费欲望,满足旅游者食住行游购娱的需求以及参与新型农业技术与生态农业活动感受大自然情趣的一种旅游形式,简称
观光农业。
作为一种新型的旅游开发项目,观光农园这一旅游新
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