保洁服务标准及流程.docx

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保洁服务标准及流程

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保洁服务流程

清洁管理的具体内容

对于清洁部员工，公司管理处应对其做相应的管理，以提高服务质量，具体为：

一、清洁的素质

提高清洁工素质，使其与公司的档次相符合。

二、清洁工技能

时常抽查清洁效果，督促加强对其员工的技能培训，并要求不断吸取先进的

清洁技巧，使清洁工作不断进步。

三、清洁工的劳动纪律

经常检查清洁工的工作态度，到岗情况及出勤情况。

四、配备的清洁设备

清洁工作中时常使用的机器设备，如：

擦地机、抹布、水桶、清洁用品、

拖布、扫帚等，防损必须时常对这些设备检查，其保証设备的数量及完好正常。

五、使用的清洁材料

这是非常重要的一个方面，材料的好坏正确与否，直接影响清洁效果和对物

业建筑的养护方面起重要作用，严禁任何清洁工作中使用强酸、强碱、强腐蚀及

稀释材料，应用有针对性的专项清洁剂进行对口清洁。

六、巡检

从管理处自身方面加强巡检的次数及质量，并通过落实检查制度以督促清洁

工的工作。

七、配合

管理处提供相应的协助，如：

供电、供水，与业户协调等方面，共同做好

清洁工作。

禁用材料

盐酸、烧碱、汽油等基本定为禁用。

酸类主要为：

王水、硫酸、盐酸、硝酸严禁

使用，而通常的红葯水、草酸都必须稀释后方可使用。

硷类：

烧碱、土硷、工

业洗洁精为禁止使用，而全能清洁剂，低硷洗洁精、起腊水，这类使用之后，一

定要使用清水洗净，不留剩余物。

操作常识

一、石料地面的清洁

1.认明石料的属性，选用不同质地的工具（花岗石、水磨石使用铲刀，云石、

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大理石使用刀片）。

2.用不同的工具将石料表面的水泥、胶水及其他污迹铲除。

3.选用擦地机配合不同的擦地片（由硬至软为：

钢丝片、黑色、棕色、绿色、

红色、黄色、白色）。

4.选用清洗剂按不同比例稀释均匀地进行对地面清洗。

5.用吸水机将已清洗过的地面将污水吸净。

6.用清水重复使用擦地机擦洗。

7.用吸水机将清水吸净。

8.用干净的拖畚对已洗净的地面做细致的拖抹。

二、玻璃清洁

1.用抹水器用清水抹在玻璃上，将积灰清除。

2.对于玻璃上的顽固污迹用刀片（刀刃与玻璃成30度角）进行刮走污迹。

3.再用抹水器用清水将刮落的污迹洗去。

4.用刮水器将玻璃表面的水迹刮净。

5.用抹水器沾上玻璃光亮剂的水抹在玻璃上。

6.用刮水器将玻璃光亮剂的水迹刮净。

7.用干净的干抹布将少量水迹擦干。

8.用抹布将刮下的水迹擦净。

其中注意每次使用刮水器时只可从玻璃的边角落下，中间不得停止，应一次

刮净，否则中间停止将会留有痕迹。

三、不锈钢镜面

不锈钢镜面如已损伤将无法挽救，但其清洁操作工艺非常讲究，注意禁止使

用硬质和腐蚀性材料做清洁（如：

刀片、百洁布、脏的抹布、油类保养剂、碱性、

酸性），正确应为用溶解去污剂将表面污迹清除，而后使用玻璃光亮剂涂抹其表

面，用橡皮刮水器刮净，用柔软干净的干抹布擦净即可。

四、石料墙面的清洁与保养（指房屋内的墙面）

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9.用潮湿的抹布先将墙面上的积灰抹去。

10.用刀片（刀刃和石面为30度角）进行顽固污迹的铲除。

11.用干净的湿抹布将墙面彻底擦抹干净。

12.待墙面上的水份完全干透。

13.用碧丽珠喷洒在干净的干抹布上，然后均匀地涂抹在石料表面。

14.给予一定的时间，手感已干透时，用干净柔软的干抹布在已涂抹碧丽珠的墙

面上来回擦抹直至石料表面光滑。

以后的保养中不得使用湿抹布，只可用干净的干抹布擦积灰，每季度可进行

一次涂抹碧丽珠的工作。

五、不锈钢的清洁与保养（不包括镜面）

9.在施工结束，投入使用时，先将不锈钢表面的保护膜撕去。

10.在有污迹的地方，可用少量的香蕉水将污迹清除。

11.用有去污水稀释过的溶液，用抹布对不锈钢表面清洗。

12.再用干净的水，用抹布将已清洗过的不锈钢擦洗干净。

13.等不锈钢表面干透，用沾有不锈钢保护油的抹布对不锈钢进行顺纹及断纹来

回擦抹直至不锈钢表面均匀涂抹不锈钢油，色泽均匀，此时可用手指在于锈钢表

面触摸，不留痕迹，锈钢的上光保养完成。

此项工作中禁止使用硬质的工具清洁，只可用柔软的抹布操作。

可根据不锈

钢的位置进行定时的上光保养。

六、车库、外围地坪的清洗

1.首先将大块污迹进行清除。

2.针对性的小块污迹用不同的清洁剂进行小面程清洗。

3.用高压水力冲洗机对整个地坪进行冲洗。

4.如有部份地区有积水，将用吸水机将积水吸净。

5.如长期使用后地坪表面有顽固污迹，这时可以用擦地机配合硬质刷盘先进行

擦洗，而后再用高压水力冲洗机冲洗。

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此项工作中对于小部份的黄斑水泥可使用酸性葯水，但应及时用水冲洗干

净，不得浸泡时间过长。

七、楼宇外墙清洗

15.必须持有高空操作証者方可进行此项工作。

16.检查吊绳、座板及保险绳，完好无损。

17.在楼宇顶部将吊绳牢固固定。

18.用稀释好的外墙溶液，并且备份一桶清水分别吊在座板两头。

19.由上至下先用外墙溶液水清洗，再用清水洗净。

20.用刮水器将水迹刮净。

21.用抹布将边角水迹擦净。

此项工作注意安全、仔细，对于少量污迹可使用刀片先铲除，再做清洗。

八、涂料、油漆墙面的清洁

14.用擦布沾少许去污水对污迹擦洗。

15.再用清水少许进行洗净，待墙面干透即可。

16.如污迹在前两个步骤无法清除时，可用细沙纸对污迹打磨，污迹清除。

17.在打磨后用干抹布将打磨过的地方擦抹。

18.最后补上同质、同色、同料的材料（涂料或油漆）

此项工作注意，不得使用大量的水，以免墙面被水浸泡。

九、打腊工艺

6.用起腊水按比例稀释，用擦地机配合擦地片。

7.将稀释过的起腊水均匀地涂于地面，用擦地机擦洗。

8.用吸水机将擦洗过的地方的污水吸净。

9.用清水过洗，并用吸水机将水吸净。

10.用干净的拖畚将已清洗过的地面拖抹干净，留出足够的时间等地面完全干透

（此时严禁在已清洗过的表面走动）。

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22.用腊拖将水腊均匀的在地面上（此工序为二遍底腊、三遍面腊，每一遍上腊

23.工作须留有至少45分钟，等腊干透，此时也不可在上面走动）。

24.最后在已上好腊的地面进行喷腊，再配合抛光机进行抛光保养。

十、地毯清洗

19.用已稀释的地毯清洗剂溶液，对局部地区的小范围污迹，用尼龙板刷进行清

洗。

20.用带有自备水箱的擦地机，配合软质刷盘，对地毯大面积的刷洗。

21.用吸水机将清洗过的地毯吸去污水。

22.用清水用机器将地毯过洗干净。

23.用吸水机将水吸净（此时不可在地毯上走动）。

24.再用吹干机将地毯吹干，即可。

此项工作的重点是机器在清洗放水时一定要注意放水均匀，否则地毯清洗后

会留下明显的色差

清洁的设备及功能

目前在市场上有着许多品牌和品种的清洁设备，大概分为以下几方面：

一、抛光机

抛光机分为三种：

11.超高速抛光机：

其转速在2000-3000转/分钟，这种抛光机适用于对于花岗

石表面的保养抛光作用，不可使用在大理石、云石抛光，因其速度快对质地软的

材料不适用。

12.高速抛光机：

其转速在1500-2000转/分钟，这种抛光机在石料已打过腊的

表面进行抛光，这种抛光机的缺点在于对抛光片的使用上，其抛光片坏损快，成

本较高，但其抛光效果非常好。

13.低速抛光机：

其转速在300-1000转/分钟，这种抛光机自身带有吸尘袋，这

是它的优越性，因在抛光工作中抛光片上的材料因磨损全散落下来，一般抛光之

后还要再吸尘，这种抛光机就免去这一工序，但因速度慢，无法抛出前两种抛光

机抛出的效果。

二、擦地机

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擦地机分为两种：

25.水箱式：

这种擦地机自身带有水箱，在清洗工作中，可免去先用拖畚对地而

上水的工作，特别是对地毯的清洗。

26.无水箱式：

这种擦地机只可做一般地面的清洗工作，无法对地毯清洗。

这两种擦地机的转速都为175转/分钟，底部构造为脱卸式，可以更换擦地片和刷

盘等。

三、高压水力清洗机

这种机器分为三种：

25.箱式一体机：

这种机器为国外进口，其优越于其它种类，是外型整齐，功能

齐全，主要体现在自身压力可达22Kg/cm

2，最小压力可达7Kg/cm2，这样对于地坪

上一般污迹（包括口香糖类）可一次冲洗干净，调至小压力还可对墙面汽车进行

冲洗，而且机器构造中；带有自动吸取清洁剂混和稀释，冲洗这一功能在同类机

器中是不多见的，其价格也非常昂贵，约在1万元人民币左右。

26.直空汞式：

这种机器压力可达10Kg/cm

2，在国内产品中压力为较大的一类，

但其外型重，移动不方便，还需另配储水器，但价格低，是大多数清洁公司选用

的。

2

27.手提式：

这种机器小巧但压力也小，其压力只为5Kg/cm

，适用于汽车清

洗和墙面清洗，但其连续工作时间短。

只可在小范围内使用，但其优点是在高空

或空间较小的地方可作清洗工作。

四、吸水器

吸水器分为二种：

14.单吸水器：

这种吸水器只可用于吸水，但水中如混有泥土、垃圾时比较容易

损坏机器，这种机器适用于在保洁工作中少量的吸水工作或水质较好的工作中。

15.干湿两用：

这种机器用途较广容量大，一般性的小粒石子也可吸入。

有一点是两种机器都必须注意，吸水时注意吸入水的水位，过量时也比较容易损

坏机器。

五、其它的设备一般性国产与进口的区别在于其制造工艺上，常用有如下：

1.抹水器、刮水器：

用于玻璃、外墙、不锈钢镜面的清洗工作。

2.尘推：

用于对地面灰尘的清洁。

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27.吸尘器：

用于细小的灰尘、垃圾的清除。

28.推水器：

用于平面雨天积水，将水推开，紧急处理时作暂时使用。

29.一些小工具：

如刀片、铲刀、拖畚、抹布、水桶、畚圾、扫帚、喷壼等。

清洁的材料及用途

从清洁材料分类可分为四大类：

一、酸性：

28.红药水或蓝药水：

这两种作起清洁效果相同，都是在清除锈迹、水泥迹及碱

性污迹的清除，但必须冲洗干净，而且在使用前先做小样，确保适合时方可使用。

29.洁瓷精、康洁：

这类是针对于卫生设施及墙、地砖表面因有锈斑黄迹时做为

清除这类污迹时使用的，前者为粉剂，后者为液体，但使用之后都必须及时冲洗

干净，物体表面将会受损。

30.草酸：

白色粉状药剂，针对于地面上大范围的污迹进行清除，同样须及时的

清洗干净。

31.管道疏松剂：

专门用于管道堵塞，一般在清洁中很少使用。

二、碱性：

16.起腊水：

专于地坪表面陈的腊质去除，不对其它污迹使用，其性强烈不可接

触肌肤，使用之后，须清洗干净，其使用稀释时以用60度的温水效果最佳。

17.洗洁精：

一种最为普通的清洁材料，其性温和，用途广泛，一般对于变通污

迹、油迹做清洗工作，但其使用时产生的泡沫很多，较难过洗干净。

18.全能济洁剂：

一种针对清洁生产去污力强，对物体损伤小的液剂，其品牌也

很多，一般常用为美国3M公司，德国哈克公司，美国庄臣公司都有生产，适用

地方也很广泛，而且有很好清洁效果，一般用量也较大。

与洗洁精比，泡沫少，

易过洗，但价格较高。

三、中性：

3.地毯清洗剂：

适用于地毯、壁毯、沙发、屏风、布料的清洗，不损伤物品，

但使用后也必须过洗干净。

4.玻璃光亮剂：

适用于玻璃、不锈钢镜面、金属抛光面的清洗，不损伤物品，

但使用后也必须过洗干净。

5.溶解剂：

香蕉水、二甲苯，对于胶水有稀释清洁作用，但不能在塑料、有机

玻璃面上使用。

四、油性：

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30.地坪除尘液：

喷洒在尘推地面，作用是牵连灰尘，还适用于不易触摸的部

位上光作用。

31.不锈钢油：

保护不锈钢，增加不锈钢的色泽和亮度，不易被污物粘污。

清洁工作的顺序

一般我们知道，清洁总是由上至下，以免重复劳动，由物业的顶部开始向下先由

顶部，再到墙面，最后是地面。

商场

a）包括（但不限于）

各大堂、通道、公共空间及其内每个表面（含天花、墙、地面等）、集散点、楼

梯、升降机及机底、更衣室、厕所、茶房、储物室、外墙及中庭顶部及表面物料

（每30天清洁1次）；各观光升降机，扶手电梯，各出入口及垃圾站等。

b）工作表

包括：

每日程序：

I.擦洗门面/地面/表面

II.清洁壁板及表面

III.擦洗地皮、墙脚线

IV.机器打磨地板（淡色）

V.清洁厕所（含厕缸、尿兜、水盆、镜子等）

VI.擦净门（内、外）

VII.清洁指示牌/架

VIII.擦净信息板（含指示、指示牌等）

IX.擦洗烟灰缸与垃圾箱

X.地毯、垫子吸尘

XI.图片、家具、桌子除尘、擦洗

XII.清洗邮箱

注：

定期与管理处员工安排清理升降机底。

每周程序：

I.壁板及表面清洗、上油打磨/打蜡，包括装饰木材

II.擦洗镜子

III.清洗植物盆

IV.擦洗水龙带卷箱外部

V.擦洗邮箱

VI.擦洗、清洁、上蜡、打磨门面、地板，要求亮泽

VII.擦洗天花板（包括墙纸/金属天花）

VIII.擦洗光线漫射屏的外部

注：

定期与管理处安排清洁升降机底及扶手电梯。

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车库与外围及其他

a）包括（但不限于）

各大堂、通道、公共空间及其内每个表面（含天花、墙、地面等）、集散点、楼

梯、升降机及机底、便衣室、厕所、茶房、占物室、各泊车位、上落货区；地面

水池、园圃、车道、出入口、护土墙、行人路、卷闸、玻璃幕墙。

b）工作表

包括:

每日程序：

I.擦洗门面/地面/地板及表面

II.清洁壁板及表面

III.擦洗地皮、墙脚线

IV.机器打磨地板（淡色）

V.清洁厕所（含厕缸、尿兜、水盆、镜子等）

VI.擦净门（内、外）

VII.清洁指示牌/架

VIII.擦净信息板（含指示、指示牌等）

IX.擦洗烟灰缸与垃圾箱

X.地毯、垫子吸尘

XI.清洗邮箱

注：

定期与管理处员工安排清理升降机底。

每周程序：

I.壁板及表面清洗、上油打磨/打蜡，包括装饰木材

II.擦洗镜子

III.清洗植物盆

IV.擦洗水龙带卷箱外部

V.擦洗邮箱

VI.擦洗、清洁、上蜡、打磨门面、地板，要求亮泽

VII.擦洗天花板（包括墙纸/金属天花）

擦洗光线漫射屏的外部

物业公共区域清洁服务标准

场所清洁效果要求备注

大1、地面无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮

2、墙面无灰尘、无污迹、光亮

3、不锈钢架无污迹、无灰尘

4、结构钢架无污迹、无灰尘

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堂5、玻璃无灰尘、无手印

6、防火门无污迹、无手印、上方无灰尘

7、垃圾桶光亮、无异味

8、植物花盆无污迹、无积水、无灰尘、光亮、植物叶

面无灰尘

9、指示牌无灰尘、无手印、光亮

10、电梯门、按键无手印

11、照明灯具无灰尘

12、天花无蜘蛛网

13、电梯沟槽无砂石、杂物

14、信箱、消防器材、公告栏无灰尘、无手印、无污

渍

1、消防器材无灰尘

2、地面光亮、无灰尘、无纸屑公

3、墙面无污迹、无灰尘共

4、不锈钢光亮、无灰尘、无污迹、无手印走

5、卫生桶光亮、无异味廊

6、开关、照明灯具无灰尘电

7、指示灯无灰尘梯

8、防火门无灰尘、无污迹、光亮厅

9、地脚线无灰尘、无污迹

10、天花无灰尘、无污迹、天棚无灰尘、无污迹

1、天棚无灰尘、无污迹

2、照明灯无灰尘

电

3、墙面不锈钢玻璃无灰尘、无污迹、无手印

4、按键无灰尘、无明显手印

5、地面无水渍、无杂物、无灰尘、光亮

6、扶手光亮、无污迹、无灰尘

梯

7、脚踏板无污迹、无杂物、无灰尘

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8、不锈钢光亮、无尘、无手印

9、消防器材无灰尘

场所效果要求备注

1、台面无污迹、无杂物

2、镜子无污迹

3、地面无杂物、无灰尘、无污迹

4、墙面无灰尘、无污迹、光亮

5、便器光亮无污迹污垢、无异味管理处

6、隔墙光亮无污迹、无灰尘

7、开关、照明灯无灰尘

8、设施用具无灰尘、无污迹

9、门光亮无污迹、无灰尘、无手印

10、纸篓、卫生桶无污迹、无异味

1、地面无水渍、无污迹、无灰尘、杂物

2、照明灯具无灰尘

3、开关无灰尘设备房

4、门光亮、无灰尘、无手印

5、消防设施无灰尘

6、特别事务跟进及时

1、地面无垃圾、无污渍、无积水

2、指示牌、广告牌、灯无灰尘、无污迹、光亮

3、排水沟、无杂物

外周

4、设备用具无灰尘

天面

5、绿化带里面无垃圾

停车场

6、门、玻璃、窗无污迹、无灰尘

7、排水沟无杂物

8、天棚无蜘蛛网

9、防火门光亮、无灰尘、无污迹

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保洁经营经过前一阶段的运作，在经营管理及项目实施上积累了一定的经验，取

得了一定的成效。

为了使保洁经营的经营服务模式在前阶段运作取得较为成功的

基础上，有较大的突破和更好地发展，根据公司的总体部署，结合保洁经营实际

运作的现状、计划目标和发展步骤，经过认真细致的市场调研，选择外墙清洗作

为保洁经营下一阶段业务拓展的重点项目，成为保洁经营服务模式转换的突破

口，因为外墙清洗项目是一个投资小，经济效益好，随着上海市政建设的高速发

展，上实物业品牌的不断上升及所管楼盘面积的不断扩大，外墙清洗项目具有良

好的发展前景和卖方市场，通过外墙清洗项目的实施运作，使保洁经营在经营管

理、专业技术、业务拓展、经济效益、队伍建设上，实现从传统、常规的保洁服

务方式向标准化、规范化、专业化、品牌化的保洁服务公司转化，从而真正适应

和满足公司发展的需要，同时为提高保洁经营服务的市场竞争能力、做大做强打

下坚实的基础。

具体实施方案如下：

一．项目测算：

基于充分利用公司的品牌资源和经营资源给我们带来的优势，以最小的投入，以

点带面、逐步向外拓展的发展原则，从上实大厦、金钟广场二个大楼的外墙清洗

着手，使外墙清洗项目在起步阶段的管理、施工在实战中得到锻炼，夯实基础。

管理处外墙面积（M

2）外委总价（元/年）外委合同期

上实大厦279001188002004.1.1～12.31

金钟广场419871680002004.1.1～12.31

合计69887286800

金钟广场、上实大厦外墙清洗项目外委统计：

实施、履行以上外墙清洗项目合同约定的内容、面积成本分析（年）：

1．专用药剂及耗材：

69887㎡×0.15元/㎡×4次=41932.2元

2．人工工资:

6人×1000元/月×12个月=72000元

3．交通、通讯及其它费用：

1000元

4．业务费用；2000元

5．税金：

286800×6%=17208元（按服务行业税率6%计）

综合成本：

41932.2＋72000＋1000＋2000＋17208=134140.20元

利润空间:

286800－134140.20=152659.80元

二.工具、设备及施工、管理人员的配置：

32.设现场施工管理人员1名（公司内部选聘）。

报酬：

1500元。

要求：

工作认真负责，敬业爱岗。

懂房屋结构，熟悉大楼外墙装饰材料的性能及

清洗的专业知识。

具有一定的管理和协调能力。

2．高空作业施工人员6名（招聘来源外来民工）。

报酬：

1000元。

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要求：

年龄35岁以下，初中文化以上。

热爱工作，性格开朗，身体健康的男性。

3．工具、设备配置：

品名规格单价数量合价备注

高空工作绳200米109266552

高空安全绳200米109266552

坐板/556330

双背安全带/396234

自锁器/396234

U型环/8648

玻璃套装工具/906540

工作服连体装1006600

总计15090

三．项目运作及实施方式：

外墙清洗虽然是一个投资小，经济效益好，具有良好发展前景的项目，但因高空

作业和高档、复杂的外墙装潢材料等因素，具有一定的专业性和高空作业的危险

性，需要严格的管理和培训制度，通过专业的工程人员，运用专业设备、药剂和

工具对不同的材质进行针对性的处理来实施完成的。

由于保洁经营部建立不久，

经营管理和专业技术能力不足，为了降低和避免经营风险，获得规范、专业的管

理和技术的强力支撑及品牌效应，保洁经营部经过认真的选择和多次细致的考

察，决定加盟美国洁士（JOINNS）专业清洁连锁服务中心。

33.加盟连锁的程序、费用：

对连锁服务中心进行加盟咨询及考察，针对中心提供的清洁服务项目、内

容进行市场调研。

对连锁服务中心进行全面地了解，并对清洁行业的现状和发展有全面的认

识。

签定特许加盟协议书。

（加盟费用一次性10000元，管理费每年500元）。

在连锁服务中心进行8～12天的专业技能及营运指导培训后，颁发特许经营

许可证，施工人员凭培训合格证到所在劳动管理部门办理高空作业操作证。

2．加盟后连锁服务中心将进行营运指导、服务跟踪并提供下列物品：

《特许经营授权证书》

特许经营授权证铜牌

《培训结业证书》

开业赠品（VCD宣传片、业务宣传单、名片、工作服等）

《洁士物业保洁教材》

《洁士中央空调清洗技术教材及合同范本》

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《洁士经营管理方案》

《洁士清洁招标计划书范本》

《洁士清洁工程合同书范本》

3．加盟连锁的益处：

可共享洁士品牌资源优势，得到洁士总部全方位强有力的支持和服务，使

经营管理和服务意识、专业技术、业务拓展在短期内得到有效的提升，同时

又可降低经营风险。

从总部以较低的价格购进系列产品，降低经营成本。

可终身享受总部免费的系统培训及技术培训，包括不断推出的新技术、新

产品的培训，降低经营运行成本。

四．前期投入费用测算：

加盟费10000元＋加盟管理费500元＋工具、设备配置15090元=25590元

五．实施时间安排及经营发展目标：

由于选定的上实大厦、金钟广场外墙清洗项目的外委合同期至2004年底，因此

也给予了我们比较充足的项目实施准备时间。

2004年5月～6月完成加盟程序，管

理、施工人员的招聘和培训（管理1人，施工2人）。

2004年7月～12月通过承接公

司其它小区特约服务如：

高层窗户玻璃外部清洗等业务，使工程施工、管理在较

小的项目上得到实战的检验和锻炼，在积累经验的同时取得一定的经济效益。

2005年1月起对上实大厦、金钟广场外墙清洗项目进行实施运作，以后随着市场

份额的不断扩展，根据实际情况扩招人员。

窗户玻璃外部清洗：

以每个小区800户30%的业务量计为240户×4个小区=960户为例：

每户每月清洗二次，收费10元/月，月营业收入为：

960×10=9600元/月。

扣除成本2876元，其中：

雇员2人工资2000元，专用药剂200元，交通费100

元，税金576元。

利润空间9600-2876=