烂尾楼案例万菱广场.docx

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烂尾楼案例万菱广场

烂尾楼案例：

万菱广场

万菱广场（亿安广场）改造

烂尾背景：

亿安科技股价操纵案

“亿安科技股价操纵案”4年前闹得拂拂扬扬，至今让无数人记忆犹新。

而亿安广场的开发商就属于亿安控股的公司。

“亿安科技”股票是国内第一只股价过百元大关的股票，“亿安科技”股票曾经从1998年8月的5.6元左右，最高上涨到去年2月的126.31元，涨幅高达21.5倍，被广大股民誉为中国股票市场的神话，但“亿安科技”很快因为操纵股票价格东窗事发而神话破灭。

“亿安科技”前身为深圳市锦兴实业股份有限公司，它于1992年5月7日在深圳证券交易所上市交易。

1999年3月，广东民营企业亿安集团通过收购成为第一大股东并更名为“亿安科技”。

“亿安科技”股票从1999年10月25日到2000年2月17日，在短短的70个交易日中，股价由26元左右不停歇地上涨，到2000年2月15日，“亿安科技”股价突破百元大关，成为自沪深股票实施拆细后首只市价超过百元的股票，引起了市场的极大震动。

从中国证监会披露的资料来看，“亿安科技”股票的飙升纯属庄家操纵行为，四家公司通过它们控制的股票账户进行几乎没有成本的对敲买卖，来联手操纵“亿安科技”的股票价格，大肆牟利。

“亿安科技”股票在证监会调查后暴跌，亿安集团资金链断裂，中小投资者损失惨重，亿安广场项目也随之陷入困境。

亿安广场拆迁处理

在案件执行过程中，广州中院发现该案还涉及征地拆迁问题，经查实，有506户的房屋拆迁问题需要解决，涉及金额两亿余元。

广州中院执行局执行二庭庭长王向荣告诉记者，有关部门曾就此问题召开专题会议，研究拆迁户补偿问题。

会议一致决定：

在分配拍卖款前先解决拆迁户安置补偿问题。

　　今年10月21日，广州中院召开亿安广场拆迁户、临迁户安置补偿协议有关事项通报会。

会上，广州中院执行局公布：

亿安广场拍卖所得款项将优先用于对500余户拆迁补偿款、临迁补偿款进行100%补偿，补偿款总额达到2.2亿元，这是广州市通过司法拍卖途径返还的最大一笔拆迁费。

记者了解到，这500余户拆迁补偿案并未经过法院审理，而是由执行局审查申请人资格。

对此，王向荣解释，由于该大厦已建成窗体顶端窗体底写字楼，原拆迁户不能回迁，所以申请人须先与有关开发单位签订弃产弃租协议，同意以货币补偿形式解决拆迁安置问题，由拆迁办公室核销拆迁档案后，再办理相关手续后来中院领取补偿款。

拍卖过程

（一）项目简介

　　2002年8月，受广州市中级人民法院的委托，广州产权交易所组织拍卖因经济纠纷背负巨额债务的亿安广场商业综合楼。

这是继广东国际大厦（“63层”）拍卖后广州最大的房地产类拍卖标的。

亿安广场设计高度为138.99米（地下4层、地上36层），具备商场、写字楼和地下停车场三大功能，项目计划投资10亿元，建设用地面积11827平方米，总建筑面积112583平方米，减除第1至第8层已预售约5607平方米的商铺面积，拍卖标的建筑面积106976平方米。

　　该标的地下层和1-8层群楼的设备安装和装修工程虽已完成，主体结构已经验收，但余下部分仍为简单装修甚至毛坯，整座楼未经确权及验收，是一个俗称“烂尾”的在建工程。

二、拍卖过程

　　一项复杂的标的能成功拍出，并非人们看到的台上轻轻一槌如此简单，这背后蕴涵了多少精确巧妙的策划组织，蕴涵了多少周密细致的台下功夫，蕴涵了多少科学专业的分工合作。

整个过程可分为策划组织、清理产权、投资定位、招商推介以及巧妙拍卖五个阶段，五个阶段环环相扣，缺一不可，并且独树一帜。

（一）策划组织

　　越是大项目，成败越系于细节，科学的组织、合理的分工，是项目成功的基石。

　　接受委托后，广州产权交易所从该所的托管部、交易部、投资策划部以及属下的广州君通拍卖行等部门抽调了部分精英，组成了“亿安广场项目组”，由广州产权交易所总经理李正希任组长，负责该项目的策划和组织。

项目组明确了分工，召开多次周密而详细的会议，经过深入的讨论和研究，很快形成了一套成熟的工作方案。

（二）清理产权

　　对拍卖项目而言，如果产权不清晰，工程不扫尾，就会让投资者的信心大打折扣，因此，拍卖的前期工作虽然看似琐碎，但对整个过程却至关重要。

项目组作出了第一个决定：

清理该在建工程的产权。

该项目不仅为烂尾工程，并且原投资商涉案的相关人员已失踪四散，为完善产权手续设置了很大的障碍。

项目组组织人员进行耐心的资料清理工作，把相关材料一点一点地清理出来，并多次奔赴规划、国土、房管、消防等不下10个部门办理手续，多方协调委托人、债权人以及相关部门的关系，基本完善了前期手续，理顺了拍卖标的的经济、法律责任与关系，进一步明确了标的产权状况，把一个“烂尾”工程清理得井井有条。

把潜在买家担心的一切问题想在先，解决在先，迈出了成功拍卖关键的第一步。

　　（三）投资定位

　　一次拍卖，从根本上说，只有让客户发现了项目的价值，才能引起他们的投资欲，而拍卖的最关键处，就是从客户的角度挖掘标的潜在的价值，并找出适当的客户群。

　　项目小组经过分析和研究发现，亿安广场，是广州市区南北向交通干道与珠江北岸连接处最大规模的一幢标志性建筑，其地处商铺最集中的一德路，临近海珠广场的地铁站，从设计、功能、档次来说，都是一个富有投资升值潜力的标的。

对项目进行了清楚的定位后，潜在的客户群也逐渐浮出水面：

这样的一个投资项目，应该把客户群锁定在房地产开发商、投资型公司这一类的社会投资者上。

　　另外，项目组经过测探了解到，广州地区的意向收购者的报价均没有超过4亿元人民币的，项目组又及时地将客户群锁定在港澳及华东等地区，并进行有针对性的推广。

　　（四）推介招商

　　接下来进入了标的的推介和招商阶段。

项目组派出了由专业人士组成的团队，在多次实地考查和分析的基础上，编印了精美的项目推介书，分别在内地和香港举行项目推介会，为更好地发动市场打下了坚实的基础。

　　而在推广和宣传上，媒体是不可忽视的有效工具。

项目组除了在《香港文汇报》、《北京日报》、《福州日报》、《温州日报》、《广州日报》、《羊城晚报》等报刊发布拍卖信息外，还专门召开了媒体发布会，统一新闻口径发布消息，很快掀起了境内外各大媒体争相报道的热潮，引起了社会各

的总部，成为一个365天永不落幕的交易博览中心。

　　招商登记火热

　　一德路、澄海、温州等地的玩具、精品、礼品商家早已看好万菱广场作为专业市场的定位。

2004年6月上旬，万菱广场1～3楼商场开始接受认租意向登记，反应热烈，各厂商、代理商均表现出强烈的认租意向，期望进入万菱广场经营的商户已超出可以认租的铺位的3倍。

商家认为，万菱广场写字楼作为“展示、办公、信息、交易”的营商场所，目前在华南地区首屈一指。

现已有几家大型企业登记整层购买，售价约为10000元／平方米。

此外，还有多家厂家、代理商就租、售事宜正在与发展商进行紧密洽谈。

商场租金的市场调查已基本完成，7月中旬开始对1～6楼招商。

商场将全部出租经营，商铺面积由八九平方米到200平方米不等，租金将参考同地段租金水平最高的国际玩具城，为400－500元/平方米/月