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谈区域住宅市场供应分析
区域住宅市场供应分析
1、调查范围确定及区域划分
丽景琴园区域是唐山市内高档工程聚集区;凤凰新城区域为政府大力扶持的区域,建设路北口区域沿长宁道分布了较多的物业,这两个区域与本工程近在咫尺,区域内的供给将对本工程形成比较直接的竞争关系;在唐山体育中心附近正在形成一个新兴的居住区域,但各工程现状信息较少,所以不做过多介绍。
因此,丽景琴园区域、凤凰新城区域和建设路北口区域的工程将是我们重点分析和研究的对象。
市场调研和工程的确定主要考虑以下方面:
Ø本工程辐射的区域内及区域外
Ø具有相当规模和价格档次的工程
Ø正在销售或即将销售的重要工程
Ø城区内销售状况较好的工程
Ø部分较高档工程
Ø其他可能对本工程产生客户分流的工程
2、区域住宅供应市场调查分析
2.1丽景琴园区域
目前丽景琴园区域内涌现出一批较为高端的住宅物业,其中较具代表性的有:
瑞景国际公馆、君瑞花园及天元国际公寓,工程基本情况如下:
图2.1丽景琴园区域楼盘分布图
2.1.1市场状况分析
表2.1.1:
丽景琴园区域内工程基本资料
瑞景国
际公馆
约3万平方M,一梯两户或三,共286户
普通住宅
高层板塔
君瑞花园
占地:
4.07万,总建面:
13.56万(住宅面积5.5万,公寓面积3.14万,商业1万)
-
高层塔楼
天元国
际公寓
总建面:
0.5万平方M(80套)
酒店式公寓
高层塔楼
Ø楼型特征:
基本为高层塔楼;
Ø建筑规模:
以大型综合性社区为主;
2.1.2销售状况分析
表2.1.2:
丽景琴园区域内工程销售情况
瑞景国
际公馆
住宅:
82-117平方M/套;别墅:
370-750平方M/套
毛坯
6400
2008.1.16开盘
全部销售完毕
30岁左右的本地自住型客户为主
君瑞花园
-
-
-
-
还未开始销售,目前工程只有土地证
-
天元国
际公寓
40-80㎡的平层和跃层
精装修
10000(预估装修规范约1500-2000元/平方M)
2008年1月初
全部销售完毕
40岁左右的成功人士
Ø户型特点
目前区域内在售工程,除君瑞花园规划未明,户型未确定外,平层住宅面积以80-120的两至三居为主;别墅户型为370-750平方M左右,以联排形式出现,主要面对高端客户。
Ø销售价格及销售状况
目前区域于08年1月开盘的瑞景国际公馆与天元国际公寓都在极短的时间内销售一空,可见该区的市场消化力非常不错,市场认同度较高,预计未来房价仍有上涨的可能,本区域有较大的升值潜力。
其中天元国际公寓售价已经达10000元/平方M,除去预计的装修规范约1500-2000元/平方M,仍是目前区域内售价最高的楼盘。
Ø客户特征
目前市场供应均为高层工程,在这种供应情况下,客户对此种工程的接受度有所提高;另外,区域内出现了唐山较为少见的酒店式公寓类工程,并提供酒店式服务,对部分唐山市高端人群有较大的吸引力。
2.1.3典型案例分析
Ø瑞景国际公馆
瑞景现场沙盘图瑞景现场施工图
✧规模
工程由两栋塔式高层和八排联排别墅及一条商业街构成,目前在售为其中的两栋塔式高层。
✧周边环境
工程位于路北区光明路与西山道西北角,工程自身规划为沿街商业;周边市五十四中、光明实验小学、八中、一中等,教育资源充足;八方购物广场、锦江国际饭店,购物休闲近在咫尺。
✧户型设计
83-117平方M两到三居,全明卫设计,以通透的南北两居为主;各户公摊面积较大,约18-22平方M。
如:
B户型
户型
实付款面积(平方M)
公摊面积(平方M)
未计价面积(平方M)
实得面积(平方M)
B户型1号楼(1F)
87.24
22.23
14.85
102.09
B户型1号楼(2-25F)
87.54
22.25
14.63
100.17
B户型2号楼(1F)
87.45
22.42
14.83
102.28
B户型2号楼(2-25F)
87.73
22.44
14.63
102.36
工程中出现了“实得面积”、“实付款面积”、“未计价面积”,这类新名词从规范角度来说,是不存在的;此类词汇实为开发商为销售而发明的,它是将我们熟知的“建筑面积”、“套内建筑面积”、“阳台建筑面积”偷换概念产生的。
从客户心理来说,二十余平M的公摊面积,总价十余万,是一个不小的压力;但十余平M的未计价面积无形中将这种压力减小不少。
但事实并非如此,经过分析我们可以发现,“实得面积”所对应的即是建筑面积,“实付款面积”所对应的即是套内建筑面积(含部分阳台),而“未计价面积”即为其他阳台和露台建筑面积。
因此B户型实际上应该是:
户型
套内建筑面积含阳台(平方M)
公摊面积(平方M)
阳台和露台面积(平方M)
实得面积(平方M)
B户型1号楼(1F)
87.24
22.23
14.85
102.09
B户型1号楼(2-25F)
87.54
22.25
14.63
100.17
B户型2号楼(1F)
87.45
22.42
14.83
102.28
B户型2号楼(2-25F)
87.73
22.44
14.63
102.36
因此,所谓的“未计价面积”并不存在。
✧销售状况
于08年1月16日开盘的公馆部分(1、2号楼),仅四天便已销售完毕,别墅部分开盘时间暂时还没有确定。
据了解,唐山市民仍是偏好多层、小高层,对高层工程而言,10层以下的市场接受度较高,工程针对唐山市民此种心理制定相应价格策略。
如:
1层售价并不是最低价,这与北京市场楼层越高售价越高的状况有较大的不同。
✧工程特点及对本工程的启示
✓工程体量较大,易形成规模开发,且所处地理位置优越,现属唐山市运作的知名工程之一;
✓工程周边配套完善,交通便利,客户购房目的主要为自住;
✓虽然每户公摊较大,但各户约有15-33不计价面积,主攻客户心理;针对唐山市民对多层、小高层偏好制定独特的价格策略,值得本工程借鉴。
2.1.4丽景琴园区域小结
Ø客户对中高端产品接受度高,市场消化速度快
从瑞景国际公馆、天元国际公寓的畅销状况来看,本区域消费者对于中高端的产品具有较高的热情,且对于户型朝向要求不是很高,对本工程有较为积极的影响。
Ø市场供应量不大,但潜在供应量不确定
目前区域内的市场供应量不大,根据目前的数据调查,大概有13.56万平M的年后放量。
但,一些未上市宣传的工程,包括一些工程的后续开发,以及一些正在准备阶段的新盘还没有得到确切的开发量,因此,潜在供应量不确定。
不过,预计本区域未来上市工程仍将以中高端物业为市场主流。
2.2凤凰新城周边区域
图2.2凤凰新城周边区域楼盘分布图
2.2.1市场状况
目前区域内金港国际、碧玉华府处于报批阶段,信息尚未对外公布,宏扬香木林预计年后开盘,在售只有鹭港。
表2.2.1:
凤凰新城区域内工程基本资料
工程
名称
建筑规模
(平方M)
楼型特征
现状
开发商
鹭港
工程规划用地571亩,总建设规模达100余万平M
塔楼
小高层
二期:
08年
金港
国际
-
-
已有土地证开工时间待定
碧玉
华府
工程占地100亩
-
处于报批阶段
建科
宏扬香木林
占地:
12.5万;总建面:
20万。
工程共分二期开发.现在为第一期.
一期:
15栋高层板楼
预计08年4、5开盘
Ø楼型特征:
基本为小高层、高层为主;
Ø建筑规模:
以大型综合性社区为主;
2.2.2典型案例分析
Ø鹭港
于06年开盘的鹭港,一期21万平M,于07年7月售罄。
以14号楼为序曲的二期已于08年开始陆续开始销售,预计年后3、4月份将开出13、02号楼,约1万平方M左右。
鹭港体量较大,据了解二期整体规划还没有完成,预计在较长的时间段内,鹭港的销售将受规划的影响而发生变化。
鹭港由一期开盘4700元/平方M,上涨至08年二期的7500元/平方M,历时17个月,月均涨幅164元/平方M。
正因此,鹭港对投资类客户产生了较大吸引力。
2.2.3凤凰新城周边区域小结
Ø市场供应量在大,潜在供应量大
区域内无论是在售工程还是未来将上市工程,体量都较大,预计本区域的潜在供应量在150万平M左右。
目前各工程现处于不同的进度,预计一段时间内都将对本工程产生较大影响,本工程如何选择入市时机极为重要。
Ø规划新区,政府的大力支持和规划,区域未来升值空间大
凤凰新城,唐山未来的发展方向,政府大力扶持的区域,从而带动周边居住、商业等综合性功能的开发与发展,本质上也将促使购房者购置房产区域的选择发生转变。
对于本工程而言机会与竞争并存,因此,只有突破区域,形成差异化,才是本工程的立足之本。
2.3建设路北口区域
图2.3建设路北口区域楼盘分布图
2.3.1市场状况
目前水岸丽景、尚品名都、景泰翰林工程因处在工程审批阶段,未开始销售;翡翠城五证已全,但考虑春节销售萧条的因素,准备春节过后在开盘销售。
表2.2.1:
建设路北口区域内工程基本资料
工程
名称
建筑规模
(平方M)
楼型特征
户型面积
开盘时间
开发商
水岸丽景
占地:
571亩,总建面100余万,约2000户
板楼11幢点式6幢
-
-
尚品名都
占地:
10万
28栋高层
-
-
成诚
景泰翰林
占地:
100亩
8-11层为主的小高层,18层高层为辅
60-200平方,一到三居
工程还在报批中
景泰
翡翠城
占地:
2.88万,约730户
小高层11层高层18层
60平M一居,70-90平M二居,117-138三居
工程正在建设中,部分楼盘快封顶
河北立和
Ø楼型特征:
基本为小高层、高层;
Ø建筑规模:
以大型综合性社区为主;
Ø户型特点:
目前区域内在建和将建的工程中,水岸丽景和尚品名都工程的户型还不确定,但可以预知,受国家政策90/70的政策影响,这两个工程在未来将以小户型为主。
景泰翰林、翡翠城将以大户型为主。
2.3.2建设路北口区域小结
Ø现处于市场压抑期,潜在供应量大
目前区域内没有再售工程,大多数工程处于报批阶段,少数工程因销售策略原因,将于春节过后放量,预计在2008年约有150万左右的住宅工程供应市场,竞争比较激烈。
Ø工程同质化比较严重
大都为小高层与高层建筑的普通建筑,产品设计也比较趋同。
因此,本工程如何选择合适的入市时间,避免与其他工程形成竞争将极为重要。
2.4新兴区域(体育馆区域)
2.4.1市场状况
图2.4体育馆区域楼盘分布图
目前以唐山体育场为中心的较大范围内,现聚集了部分住宅工程,如富丁堡、龙庭盛世、天府丽都等,但因各工程基本处于前期报批阶段信息较少。
但此区域与本工程之间相距不远,再综合本工程的开发进度考虑,预计未来此区域将对本工程产生较大影响。
表2.4.1:
体育馆区域内工程基本情况
工程名称
建筑规模(平方M)
楼型特征
现状
开发商
富丁堡
占地:
1万;总建面:
4万
高层塔楼
报批阶段
-
龙庭盛世
占地:
2万;总建面:
15万
高层塔楼
-
天府丽都
报规阶段,尚无信息
高层塔楼
报批、登记阶段
妇兴地产
Ø楼型特征:
基本为高层塔楼;
Ø建筑规模:
以大型综合性社区为主;
2.4.2典型工程分析
Ø富丁堡
富丁堡现状图围挡图
位于建华东道的富丁堡,工程用地范围小,与本工程类似;从户外围挡可以看出,工程由两栋高层组成,主打欧式风格;从销售人员处了解知,工程目前正处于报规阶段,何时开工还未可知。
2.4.3体育馆区域小结
目前区域内的市没有供应量,各工程基本处于报批阶段,区域内未来供应以大型综合体为主,预计未来将形成集中放量,竞争较为激烈。
因此,本工程在入市时机的选择上极为重要。
3、市场归纳总结
经过前面的分析后,可以发现目前唐山房地产市场仍处于政策下的压抑状态,个别工程五证已全考虑到春节影响而推迟开盘,如:
宏场香木林、鹭港、翡翠城;多数工程因手续欠缺而无法开盘,如:
景泰翰林、金港国际等;一些新兴区域正在兴起,如:
体育场区域,各工程状态未明。
Ø从楼型特征来看,未来唐山市场供应以小高层、高层工程为主;
Ø从建筑规模来看,未来唐山市场供应以大型综合社区为主;
Ø从户型特点来看,规划已明的工程以60-200左右的一到三居为主,而大多工程信息欠缺,预计受90/70政策影响,各工程将以中小户型为主;
Ø从销售状况来看,长时间市场压抑期后,在售各工程消化速度均较快;
Ø根据对四大区域的已知工程实地考察,我们预计四大区域的年后总体供应量大概在350—400万平方M之间;
Ø通过对四大区域的市场调查,了解到,各工程目前都处在手续报批阶段,现场售楼处只是在进行客户积累,并且客户积累量非常不错。
同时据销售员的透漏,手续批复基本集中在年后的4、5月份,这与我工程的开发进度极其接近,因此,我工程未来的市场竞争环境将比较严峻。
总体来说,唐山未来房地产市场竞争工程较多,多以大型社区为主,各工程同质化较严重,且多数工程进度与本工程的进度较为相似,预计08年中旬期间上市工程较集中,将对本工程产生不小的冲击力,本工程入市时机选择极为重要。
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