过程审计介入房地产开发项目的实践.docx

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过程审计介入房地产开发项目的实践

过程审计介入房地产开发项目的实践

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　　[摘要]工程造价控制是房地产开发项目管理的一个核心部分，它始终贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期可行性研究、投资决策，到设计施工，再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、控制、监督和管理。

委托造价咨询机构提前介入工程管理过程，对项目进行全过程跟踪审计，是全过程控制造价的重要课题。

文章根据对房地产开发项目开展的全过程跟踪审计工作实践，对跟踪审计业务的开展和工作目标作进一步的研究和探讨。

　　[关键词]房地产；开发项目；过程审计；投资控制；方案优化

　　[作者简介]吴正文，安徽建筑工业学院管理工程系教师，国家注册造价工程师，研究方向：

工程造价，安徽合肥，230022

　　[中图分类号]F293.30　[文献标识码]A　[文章编号]1007-7723（2009）05-0091―0004

　　一、引言

　　工程造价作为建筑经济、技术与管理高度结合的专业，在国际上许多发达国家都十分重视其建设。

在比较完善的建筑市场和中介组织服务的条件下，工程价格由市场定价，造价工程师对项目进行全过程的造价控制。

对于房地产开发项目而言，工程造价控制是项目管理的一个核心部分，它始终贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期决策到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定与控制、监督和管理。

委托造价咨询机构对项目进行全过程跟踪审计，是房地产开发项目全过程控制造价的重要课题。

　　二、我国房地产开发项目造价管理控制的现状

　　房地产开发商按照企业运作模式，注重利益与利润的最大化，但造价控制的盲目性较大，全过程造价管理的理念因咨询费用的增加未得到普遍的推行和认可。

结合我国的具体情况，造价管理存在的主要问题如下：

（一）决策阶段缺乏专业的工程造价咨询机构的技术支持

　　投资决策是生成工程造价源头，这一阶段耗资约占总投资额的0.5％～3％，但能有效提高项目的投资效益。

发达国家对投资决策阶段工程造价的确定与控制十分重视，不惜花大本钱、大力气进行投资决策阶段的工程造价的控制研究。

　　近几年来，我国的房地产项目的开发建设存在投资膨胀严重的现象，工程造价越来越高，造价的提高也就成了房价上涨的借口，无疑加重了老百姓的负担。

大部分开发商为了减少咨询费用，在投资决策阶段没有委托造价咨询单位，缺乏建设前期确定工程造价的有效依据，只能依据决策者们借鉴已完成的项目工程造价进行投资估算。

部分开发项目虽然委托了造价咨询单位进行跟踪审计，但工作内容不明确，工作介入迟缓，在决策阶段基本上没有开展工作。

（二）设计阶段对工程造价控制的监管不严

　　当前我国许多房地产开发项目工程设计也实行招投标制，把对设计阶段有效控制工程造价作为选择中标单位的主要标准之一。

但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济进行深入分析不够，在设计中普遍存在重技术、轻经济的现象，设计人员不关心工程造价的高低，概算制度流于形式，深度不够。

大多数开发商没有委托造价咨询单位进行控制和监督，以致无法通过优化设计方案，起到控制总造价的作用。

由于工程设计图的质量和深度等问题，工程量清单中的工程量错算、漏算，引起暂估价项目增多，使招投标工作的质量难以保证，因而也无法有效控制工程造价。

　　（三）施工阶段对工程造价控制不够

　　在施工阶段，过程审计虽已进驻现场，但工作内容不够明确，仅局限于进度款的审核工作。

工程造价的控制目标制定不合理，缺乏科学性。

材料价格管理不善，材料采购与储备计算不科学，不能很好地掌握采购时机，使得占建安工程成本60％～70％的材料费用失去控制。

在施工组织方面，多数企业不注重组织技术的创新，现有的人、财、物没能得到合理配置与利用，造成大量浪费，从而导致工程造价提高。

　　（四）工程竣工结算阶段的工程造价控制不力

　　竣工结算是反映工程造价计价规范执行隋况的最终文件，也反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力，及时办好工程竣工结算必须收集、整理竣工结算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种鉴证材料等。

这些资料的有效性、真实性及合理性直接影响到造价的准确性，忽视竣工资料的审核是此阶段造价失控的主要因素。

　　造价管理中存在问题的主要表现就是建设资金的浪费与流失，其根源是开发商缺乏投资控制的理论方法。

管理技术的支持是迫切需要解决的问题，过程审计介入房地产开发过程并进行规范化工作势在必行。

　　三、实施全过程跟踪审计，推进全面工程造价管理

　　全面造价管理是为了实现社会和企业的整体效益，促使参与建设过程的每个人去关心其工作是否能使工程造价得以有效控制，并把自己的经验和知识运用到工作中，与国际惯例接轨，实施全过程造价管理。

全过程跟踪审计是全面工程造价管理的具体体现，实质上是造价咨询企业受业主委托，在项目实施的过程中为业主提供全过程的造价咨询服务。

（一）造价咨询单位提前介入，加强投资决策与设计阶段工程造价管理

　　过程审计作为造价咨询业的一项新起的业务，应注重工作内容的延伸。

对建设项目进行投资决策阶段的工程造价研究和论证，作出相对比较准确的投资估算，作出合理的选择，进行工程造价控制。

　　1　在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证资料翔实、准确

　　要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料。

造价专业人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。

　　2　把握工程造价控制的关键，做好设计阶段方案优化的协调与监督

　　设计阶段是技术与经济有机结合的过程，是建设项目工程造价控制的源头。

据统计资料表明，在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为80％左右。

所以，要真正有效地控制工程造价，就应该把工作重点放在前期工作上。

这就要求设计人员必须牢固树立经济意识，克服重技术、轻经济，设计保守、浪费的倾向。

技术经济人员应有专业知识，了解设计意图，熟悉工艺技术方案，和设计人员密切配合，用动态分析方法进行多方案技术经济比较，要在降低工程造价上下功夫。

通过方案比选，使方案更加优化，从而节约大量建设资金。

基于我国设计工作的现状，造价监督机制相当匮乏，需要造价咨询单位的协助。

　　某住宅小区开发项目总建筑面积20万平方米，均为18层钢筋砼短肢剪力墙结构。

分两期建设，在一期工程建设前，开发商盲目注重低费用原则，在选择设计单位时，过多地强调设计费优惠额度，经过谈判，节省了40万元的设计费用。

工程竣工结算时才发现钢筋、砼平米指标明显超过了同类建筑的数量。

　　按建设期同期材料价格，并考虑由于材料用量增加，相应的各项费用随之增加，按较小差值测算，每平方米约增加67.20元，一期总建筑面积8万多平米，合计增加费用550万元。

如果按上限值测算，则费用增加可以高达1300万元。

为此，开发商委托了造价咨询单位参与了二期工程的建设过程，并重新选择了设计单位，在设计阶段多次组织方案论证，在符合设计要求的前提下，二期工程钢筋指标为62.5kg／m2，砼指标为0.37m3／m2，相对于一期工程减少了1400多万的建设资金流失，为开发商直接创造了1400多万元的开发利润。

　　在过程审计的造价管理模式下，由设计单位、业主和造价咨询等单位联合组成的平台对方案进行优化。

多方案输入后，在功能、技术和经济三面进行优化对比，最终输出可行方案。

如图1所示方案优化平台内，各单位在履行自身职责的前提下实现信息共享。

设计单位是方案改进的主体，咨询单位是方案经济性评价的核心，业主作为投资的主体，抓住功能与经济目标，促进方案的改进和优化。

（二）抓住招标环节。

从源头上控制工程造价

　　目前推行的工程量清单计价方法是工程造价深化改革的一项重要措施，是规范招投标行为的有效措施。

但是工程量清单及控制价的编制质量对工程造价的管理影响相当大，如果出现大量的清单数量不准确、存在严重的错项漏项或清单项目特征描述不清，会引起很多结算纠纷，潜在的风险较大。

加强风险的识别，需要造价专业人员的积极参与。

业主在清单发布之前，过程审计单位组织专业人员充分熟悉设计文件，加大清单质量的审核力度，对清单进行全面的复核和计算，进一步完善工程量清单的准确性严密性，协助招标人员做好招标答疑及招标文件的澄清工作，有利于提高清单和控制价的质量，真正达到事前控制的效果。

　　（三）施工阶段充分发挥注册造价工程师在工程造价控制方面的核心作用

　　注册造价工程师是受过特殊训练的专业人员，是过程审计业务团队的核心，对建筑成本、价格及法律等方面均具有较熟悉的专业理论知识，能就成本咨询、投资计划、招投标文件的制定及相关承包价格、建筑合约的制定和管理、工程预算及成本控制、工程策划及管理等方面提供广泛服务。

　　针对施工阶段造价控制周期长、控制面广、造价是动态控制等特点，过程审计主要做好以下几方面工作：

　　1　制定先进合理的工程造价控制目标，定期进行工程造价实际值与目标值的比较，找出偏差，分析原因，采取有效措施加以控制，以保证工程造价控制目标的实现。

　　2　材料价格是影响建筑产品成本的重要因素，严格控制材料价格是降低造价的有效手段。

材料价格风险对承包商来说属于有限度承担的风险，尤其是对于招标时清单所列的暂估价材料，在保证材料质量的基础上，严把材料价格关，力争把材料价格控制在最低水平上。

对于一般的材料，根据施工单位实际使用材料的供应单位、规格通过市场询价来确定，并随材料的价格波动按调值公式及时对施工期的工程预算进行调整；对于一些特殊材料可以组织甲乙双方共同向不同的供应单位询价。

　　3　在保证工程质量的前提下，对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最合理的方案，以达到资源最佳配置，从而降低工程造价。

　　4　严格控制设计变更，规范设计变更程序，对必须变更的工程首先做出工程量和造价的增减分析。

经建设单位同意，设计单位方可发出变更通知，调整原合同价款；若遇有重大设计变更，必须由业主、监理、设计单位、施工单位及造价咨询单位共同磋商论证后方可发出变更通知。

设计变更通知书必须由原设计单位下达并有设计人员的签名和相关印鉴。

　　虽然出于建筑工程的复杂性难免出现施工图在会审中或在施工过程中会有这样那样的问题，但要求设计部门严格把关，避免先施工后变更的状况，也是有效控制工程造价的重耍环节。

同时加强合同管理，保障发包方与承包方平等互利。

　　5　加强现场签证的审核与管理。

经济签证往往是工程联系单的派生费用，但并不是所有的工程联系单都要发生签证费用，这就需要造价专业人员认真领会合同条款，明确合同范围内容，强化合同管理，重视签证内容的审核。

某住宅小区地下室安装工程的施工过程中，施工单位就消防水管与排风管交叉为满足净高要求将消防水管上翻，向监理提出了工程联系单，并发出了签证要求增加管件等相应的工程费用。

现场跟踪审计工程师经查对施工图纸和施工合同等相关文件后，鉴于图纸中已明确规定管道安装的净高要求，并明确了管道交叉相碰时的避让原则，此项工作内容显然不属于设计变更，而是承包商在投标报价时就应该考虑到的，所以没有认可此项签证费用。

　　6　参与项目总体管理避免发生索赔。

项目实施过程中预防索赔事件的发生，也是控制工程造价的一个重要方面。

就目前工程建设的实际情况而言，业主未能按约定提供相应的施工条件、工程变更、工程进度款支付滞后、甲方随意指定分包商的现象也很普遍，指定的分包商往往延误工期或质量较差等，是承包商提出索赔的主要原因。

　　从实际看，承包商提出索赔的原因多种多样，但最终目的归结到费用的增加和工期的延长，而工期的延长往往伴随着工程费用的增加。

因此，在项目实施过程中过程审计参与工程的总体管理，建立索赔预警制度，将索赔事件的发生消除于萌芽状态，尤其是在工程进度款的支付方面，及时进行计量和审核，保证按合同约定的时限及时支付，对于保证工程的顺利进行和控制工程造价将起到非常重要的作用。

　　（四）工程竣工结算的重点是做好竣工资料的审查与整理工作

　　过程审计工作贯穿于项目实施的全过程，应特别注重资料归集和整理，对工程量清单的执行情况定期跟踪检查、监督管理，减少工程量清单中的差错率，有利于工程竣工结算工作。

在进行工程竣工结算时，到工地现场再进行全面核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算正确、合理。

　　工程建设过程中涉及的分部分项工程子目较多，在项目实施过程中由于变更，项目的竣工图与原设计施工图之间必然存在差异，施工单位绘制竣工图往往是在原施工图的基础上作相应的修改标注加盖竣工图章。

由于多方面的原因，变更标注不全的现象时有发生，如果监理单位对于竣工图审核不严密，将必然对竣工结算造价影响较大。

过程审计介入后，由于所有的变更在项目实施过程中均有备案记录，并及时作出了工程量的增减调整，可以有效地避免此类现象的发生。

　　结算阶段是工程建设实施的最后一个阶段，也是过程审计的终结阶段。

过程审计除了完成工程项目结算造价的审核之外，对工程结算资料的审查与整理也是审计工作的一项非常重要的内容。

为保证造价计算的客观性，造价咨询单位在业务终结时，应向业主提供完整的工程结算资料，以便于工程结算造价复审工作的开展。

　　四、结语

　　过程审计的造价管理和控制模式是近年来房地产开发项目建设过程中逐渐被认可的一种管理运作模式。

工程造价投资控制涉及到工程建设的诸多方面，它与工程建设的全过程中每个环节紧密相连，控制工程造价不仅是企业领导和工程技术人员的职责，而且是每一位工程建设参与者份内之事。

过程审计介入房地产开发项目的开发建设过程，充分发挥造价工程师的团队核心作用，提高造价人员的素质，提高技术经济分析论证能力，必然对投资效益的提高起到显著的推动作用。

　　[参考文献]

　　[1]吴正文．建设项目过程审计规范化模式探析[J]．安徽建筑,2005,（6）.

　　[2]陈丽敏．建设工程全过程造价管理存在的问题及对策[J]．科技资讯,2008,（9）.

　　[3]敖春兰．浅论工程量清单计价实行后的全过程造价管理[J]．江西建~,2006,

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