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武汉房地产市场分析报告
2013年武汉房地产市场分析报告
福星股份
2013年1月
目录
一、武汉市发展现状与未来4
1、现状:
武汉楼市发展势头稳健4
(1)武汉市经济增长速度较快4
(2)武汉市房地产市场稳步发展5
(3)武汉市房地产泡沫化程度较低6
2、未来:
打造战略中心城市契机7
(1)武汉是中部崛起的引擎7
(2)武汉城市建设将催生巨大房地产需求8
二、武汉城中村改造9
1、城中村改造远未结束10
(1)二环以内的城中村即将改造完毕10
(2)二环以外的城中村资源依然可观11
2、城中村模式盈利无忧15
(1)城中村改造的难度的确越来越大15
(2)城中村改造的优势依然存在16
(3)案例分析——城中村改造的成本优势16
三、未来三年业绩稳定增长18
1、土地储备充足18
2、财务风险可控19
(1)当前公司资金压力有趋好的迹象19
(2)未来公司资金压力依然可控20
3、盈利预测21
四、风险因素23
1、政策风险:
房地产调控趋紧23
2、项目风险:
城中村项目搁浅23
3、财务风险:
资金链出现问题23
一、武汉市发展现状与未来
根据我们在《重读地产之一:
既患寡,也患不均》等诸多文章中的观点,未来几年中国房地产行业的整合速度越来越快,以万科、保利等为代表的一线房企将逐渐占据越来越大的市场份额,但是本地优势依然赋予了区域性房企巨大的成长空间。
作为湖北省最大的房地产企业,福星的崛起与武汉市楼市的兴盛息息相关。
本章将从现状和未来两个角度出发,解释福星面临的区域条件为什么持续向好。
1、现状:
武汉楼市发展势头稳健
(1)武汉市经济增长速度较快
改革开放以后,武汉逐步从国家一线城市的名单中消失,昔日的辉煌与荣耀似乎“驾鹤西去”。
但是在中部崛起的大背景下,近几年武汉市的经济增长速度逐渐超过一线城市和多数二线城市,也高于全国平均增长水平。
GDP和人均GDP增长率是衡量经济增长的代表性指标,二者的数据均显示出了武汉良好的发展势头,这为武汉市房地产行业的发展奠定了良好的基础。
从GDP的数据来看,近十年武汉市经济增长速度均超过11%,2004年以后年均增长速度超过14%,远远高于同期全国经济的增长率。
2007年以后武汉市经济增长速度逐渐超越一线城市,显示出了明显的后发优势。
从人均GDP的数据来看,近五年武汉市年均经济增长速度超过17%,位居重点城市前列。
随着北京、上海、深圳和广州等一线城市增速的放缓,以武汉、重庆为代表的部分二线城市,已经成为推动中国城市增长的主要力量。
(2)武汉市房地产市场稳步发展
在宏观经济发展较快的背景下,武汉市房地产市场也迎来了良好的发展势头。
无论是从房地产投资的角度来看,还是从房地产需求的角度来看,武汉市的房地产市场均处于上升期。
首先,武汉市房地产开发投资持续上涨。
2006-2011的五年间,武汉房地产开发投资金额涨至1274.17亿元,增长幅度达到200%。
即使面临了2008年金融危机和2010年的限购,房地产投资规模依然较快增长,平均房价也维持了增长的势头,这说明武汉市房地产市场发展非常稳健。
其次,武汉市房价稳步增长。
2004年至今,武汉市房价几乎翻了一倍,并且保持了稳步增长的态势。
在2008年金融危机和当前房地产调控的关键时期,部分地区房价的下滑似乎并没有波及到武汉楼市。
(3)武汉市房地产泡沫化程度较低
虽然武汉市房地产市场发展较快,但是由于刚性需求占比较高,房地产泡沫化程度远低于一线城市,为未来房地产市场的良性发展奠定了基础。
房价收入比是衡量房地产泡沫化程度的代表性指标,但是计算方法存在着较大的差异。
我们采用了两种方法来测算,第一种方法是根据统计年鉴中人均收入和人均居住面积等数据,计算出了全国和重点城市的房价收入比,而第二种方法是借用了中国指数研究院关于房价收入比的数据来衡量。
根据统计年鉴的数据测算,2011年武汉市房价收入比为8.7,略低于全国平均水平,远远低于北京和上海的水平。
根据中国指数研究院的数据,二三线城市的房价收入比普遍大幅低于一线城市,而武汉市的房价收入比也在9倍左右,呼应了前面使用统计年鉴数据来测算的结果。
2、未来:
打造战略中心城市契机
(1)武汉是中部崛起的引擎
武汉分为武昌、汉口和汉阳三大块,武昌曾是辛亥革命的发源地和中华民国的诞生地,汉口也曾是中国第二大城市,而汉阳则是中国近代工业的发祥地。
但是在改革开放之后,伴随着地区间发展不平衡的加剧,武汉在全国的经济地位下滑严重。
但是作为中西部第一大城市和湖北省会,武汉是全国首个综合交通枢纽试点城市,也是中国的地理中心城市,在教育、商业、文化方面发挥着至关重要的作用。
中部崛起战略的实施和“两型社会”的批准,意味着国家对武汉市的重视程度与日俱增。
当前武汉正在被打造成为继北京、上海、广州、天津和重庆之后的国家第六个中心城市,必将成为湖北乃至整个中部崛起的引擎。
(2)武汉城市建设将催生巨大房地产需求
武汉曾经被称为“中国最大的县城”,反映了其城市建设的落后。
随着武汉市从地理中心城市上升为战略中心城市,城市建设的速度也会越来越快,巨大的房地产潜在需求正在转化为真实需求。
从武汉市旧城改造时间表中可以看出,武汉城市建设的速度正在加速。
2007年武汉市规划的旧城改造仅限武昌西部的小部分地区,而2008年的改造区域已经延伸到武昌区的主体部分。
2011年以后武汉市需要改造的区域依然广泛分布,为房地产开发带来了巨大的发展空间。
我们认为,福星股份的优势在于拆迁处置的经验和本地的资源优势。
虽然武汉市城中村改造终将结束,但是经济的增速提升和城市建设的相对落后,必将催生巨大的旧城改造空间。
更为重要的是,旧城改造中的非城中村改造部分,依然需要涉及到拆迁重建等复杂的利益纠纷,如果没有相关的项目经验和本地资源,是很难深度参与大的旧城改造项目,而这无形中成为阻挡外地企业涉足的一道屏障。
反观福星股份,无论是在旧城改造经验上还是在本地资源优势上,在武汉乃至湖北省都有着很强的竞争力,将长期受益于武汉市的城市建设。
二、武汉城中村改造
武汉市城市建设的背景决定了本地企业的发展模式,与其说是福星选择了城中村改造模式,还不如说是福星被选择了城中村改造模式。
虽然城中村改造的难度确实不断加大,但是城中村改造的成本和政策优势依然存在,福星的核心竞争力不容置疑。
1、城中村改造远未结束
(1)二环以内的城中村即将改造完毕
根据《武汉市城市总体规划(1996年至2020年)》(国函[1997]11号)和《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-20120)》等政策规划,武汉市共有162个城中村,其中包含147个行政区和15个农林单位,总面积约200平方公里,约等于武汉市2020年规划建成面积的1/4,城中村占地规模相当可观。
2004年武汉市拉开了城中村改造的大幕,2009年开始全面改造城中村,并计划在2011年年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。
下表列出了武汉市城中村改造的规划进度,标志着政府计划在2012年之前完成46个城中村的整村拆迁。
虽然2011年二环内城中村的改造目标仍然没有彻底完成,但是已经改造了48个城中村,完成了二环内城中村改造的主体部分。
(2)二环以外的城中村资源依然可观
我们统计了武汉市国土资源和规划局全部可查的90个城中村挂牌地块,其中仅有5个是万科和保利控股子公司的项目,其他全部是武汉本地企业开发的。
从这个数据中我们可以进一步佐证本地企业在城中村改造中的优势,更为重要的是可以看出,武汉市二环以外至少还有一半的城中村项目依然没有完成改造,这些项目可能成为福星等武汉本地企业未来的业绩来源。
资料来源:
武汉市国土资源和规划局
2、城中村模式盈利无忧
(1)城中村改造的难度的确越来越大
武汉市城中村改造的难度之所以不断加大,是因为存
在着三方面的问题:
第一、国家对居民拆迁补偿的标准不断提高。
比如:
当前武汉市城城中村每户认定合法面积300平方米以内的(其中1人户认定合法面积为100平方米),按“拆一还一”的标准安置,300平方米(1人户100平方米)外的合法面积,由改造单位给予重置价补偿;第二、村民利益得到了政府和媒体更好的保护。
比如:
作为武汉市最大的城中村改造项目姚家岭,因为在拆迁过程中受到很多被拆迁户抵触而被曝光,村民的利益得到了政府和媒体的支持;第三、后期改造的城中村在议价方面具有“后发优势”。
由于前期已经改造的城中村制定的补充标准已定,后期参与改造的村往往会向开发商索取更高的补充。
(2)城中村改造的优势依然存在
虽然城中村改造的难度确实不断加大,但是城中村项目的优势依然明显,这些优势体现在四个方面:
一是成本优势。
这点我们将在下面借助案例证明;二是政府支持。
政府支持主要表现在对城中村开发贷款等方面的优惠政策,比如:
今年国开行对福星股份的团结村改造项目贷款8.3亿;三是资金优势。
城中村改造成本虽然很高,但是可以利用一定的资金撬动整个项目,杠杆优势比较明显。
我们可以发现,在武汉市城中村改造中经常有中小房企拿下大项目的案例,这明显就是发挥了资金杠杆优势;四是开发优势。
房企对于城中村改造的进程往往具有一定的自主权,可以根据自身的经营状况做出适当的调整。
由此也可以发现,城中村改造项目的进度之所以不具有可比性,是因为开发的客观难度不一而且主观意愿各异。
(3)案例分析——城中村改造的成本优势
为了进一步证明城中村改造的成本优势依然存
在,我们选取了武汉市近期的一个城中村改造项目和一个普通住宅开发项目作对比,两个项目的数据均经过了适当处理。
这两个项目可比之处在于三点:
位置临近。
两个项目均位于武汉市的同一行政区;
时间相似。
两个项目的拿地和建成时间基本同步;
价格相似。
两个项目的预计平均销售价格很接近。
资料来源:
武汉市国土资源和规划局,搜房网
由图表可以看出,尽管城中村改造项目的实际投入成本要远高于拿地成本,但是综合拆迁补偿款后,其平均地价依然比普通商品的价格低至少10%-20%。
考虑到城中村改造的资金占有量有限且可能存在着政策的贷款支持,其实际开发成本明显小于普通房地产项目。
从福星股份2012年中报的项目盈利数据也可以看出,城中村项目的毛利率并不比其他项目低,甚至要高于很多普通房地产项目的毛利率。
三、未来三年业绩稳定增长
即使公司长期的发展模式有转型的可能性,但是未来三年业绩主要取决于当前的土地储备、项目品质以及财务风险。
因此,本章我们将重点探讨这三个影响公司未来业绩的主要因素,分析为什么公司的业绩将继续稳步增长。
1、土地储备充足
年初权益未结算面积达到890.38万平方米。
在假设信托股权融资都会进行股权转让的情况下,即使不考虑青菱村和北京通州项目,公司权益未结算面积也高达890.38万平方米。
近三年公司新开工面积保持了较快的增长速度,从2009年的82.44万平方米上升到2011年的230万平方米,增长了近两倍。
与此同时,公司预收账款与结算收入的比值也不断提高,2012年中报披露的数据达到了281.64%,业绩锁定性越来越强。
土地储备以武汉为核心。
从公司在售项目的情况来看,11个项目中有8个位于武汉市区,其余3个位于湖北省的地级市,并且孝感和恩施的项目已经成为尾盘,仅剩下咸宁项目还有57.84万平米的可结算面积。
当前公司精心打造的和平村和姑嫂树村项目均位于武汉市三环以内,总建筑面积均超过120万平方米,将成为未来三年业绩的重要来源。
未来公司即将摘牌的红桥村和青菱村项目也正紧锣密鼓的筹备中,预计武汉市依然是未来几年公司业绩的主要来源地。
2、财务风险可控
(1)当前公司资金压
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