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可行性报告
陕西博佳源房地产开发有限公司
开发川东大厦可行性研究报告
第一章总论
一、项目概述
(一)项目名称:
(二)承办单位:
(三)建设地点:
(四)项目性质:
(五)项目法人代表:
(六)项目建设规模:
用地面积:
平方米,合亩,总建筑面积平方米,总投资万元。
二、项目概况:
本项目地址位于洛南县,占地平方米,投资商陕西博佳源房地产开发有限公司。
开发建设用途:
地下(一层)设备用房,地上(一层)商业用房,多层(二十二层)商品住房,建筑面积共平方米,其中:
商业用房平方米,商品住房平方米。
建筑容积率%,建筑结构为剪力墙结构。
本工程建设的商品住房多数为经济适用房,小套型住宅所占比例%,项目总投资万元。
目前根据土地购买协议,在开工建设之前地上附着附属物品全部清理完结,该项目计划2014年3月份开工建设,工期两年,各种报建工作及施工单位招标考察已有序进行。
总之,该项目总体投资约万元,投资商已通过各种渠道融资加自有资金已到位万元,将按项目开工后约定按时足额投拨资金保证按期完工。
该项目地址位于洛南县城最新规划的西城区,北距洛南县标志性建筑八卦桥200余米,与即将建设的华阳中学1000米,与洛南最大的星级酒店华阳大酒店100米;南邻馒头山生态园。
可以说该地段交通便利,生态环境优良,文化氛围浓厚,拥有完善的社区服务体系。
对该项目的建设我们总体目标是:
把川东大厦建设成为环境优美、社区和谐、理念新颖的现代化居住区,成为洛南西城区又一新地标。
该项目用地性质为综合用地。
规划设计在充分研究现代化住宅演化趋势的基础上充分考虑开发实施要求,利用现代化小区规划理念,构筑完整地社区系统,并结合周边原有建筑物、道路、绿化及景观塑造小区的多样化氛围和提高小区活力。
三、项目主要经济指标:
序号
名称
数量
1
总用地面积
2
总建筑面积
地下
地上
其
中
商业用房
商品住宅
3
居住户
4
商用户(通用一户)
5
居住人数(约)
6
住宅层数
7
住宅件数总面积
套/㎡
8
住宅净面积
9
建筑密度
10
公共绿地面积
11
绿地率
12
停车位
四、陕西博佳源房地产开发有限公司简介:
陕西博佳源房地产开发有限公司注册资本金2000万元,现有职工人,公司按照现代企业制度的管理模式,遵循有限责任公司制度的运作方式,下设工程部、财务部、行政人事部、策划销售部,在董事长的领导下,通力合作、相互协调、勇于开拓,初步形成一个努力上进、感恩包容、开拓进取的企业团队。
公司坚持以市场为导向,开发为重点,经营为龙头,质量为根本的开发理念和经营方针,切实转变观念,解放思想,紧紧围绕市场抓经营、强管理、树责任,不断增强社会责任感和观察房产市场行情的能力,寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针,走品牌化之路,不断拓宽经营领域,以提供优质住宅、适用的商业用房为己任,坚持创新、求实、团结、感恩、诚信的设计理念,坚持“创新精品、奉献社会”,遵循“追求卓越、铸造精品”的宗旨。
营造消费新时尚,创造居住生活新感觉,展示现代化小城市的新空间。
为住户、用户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高的文化品位的生活环境
第二章项目环境
一、项目开发经营环境:
(一)地理位置
(二)县域经济发展概况:
洛南地处亚热带与温带分界线,华山之阳、洛河源头,横跨黄河长江两大流域,全县面积2830平方公里,其中土地428.3万亩,共19各镇,1个工业园区,人口46.1万,“崇文、厚道、自强、包容”是洛南精神,改革开放以来县域发展变化巨大。
站在新的历史起点上,洛南人民将积极实施《洛南美•洛南梦十年纲要》,坚持率先突破、能快尽快发展方针,以科学发展、富民强县为主题,以加快转变经济发展方式为主线,以保障和改善民生为出发点和落脚点,全面加强经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态建设,全面融入“一区三圈一廊”,确立城镇引领、以城带乡、城乡一体、富民强县发展模式,加快“富裕洛南、和谐洛南、美丽洛南”“三个洛南”建设步伐,奋力推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化四大历史进程,加快建设关天经济区三级城市,倾力打造现代材料、绿色特产、生态旅游三大基地,着力培育矿产加工、绿色特产、生态旅游、医药化工、造纸加工五大主导产业,努力实现经济社会科学发展、突破发展、率先发展、和谐发展,够格全面建成小康社会,顺利实现第一个百年梦想。
三、房地产发展情况:
(一)土地市场秩序好,市场整合与总体控制不足。
2008年前县城房屋需求主要通过自建和单位集资建房的形式满足。
此后土地出让在总量供给,招标等方面更趋于市场化、合理化,为商品房开发搭建了一个良性的、稳健的发展平台。
(二)商住房市场短期内还属发展阶段,尤其西城区和老城黄金区域上升空间大,行政办公西移,商用急需,安居房需求加大,交易价格平稳有增且比较活跃。
三、项目发展情况:
通过对县城市场总体分析,川东大厦项目位于县城新开发的西城区,未来的西城区将是洛南县政治、文化、教体、生活居住中心,价值日趋体现,所处环境良好,周边自然人文景观丰富。
川东大厦的设计建设总理念定位高端低价楼盘,随着本项目的施工建设,相应的配套设施包括绿化也会跟着逐步完备。
四、项目SWOT分析:
(一)优势:
本项目位于县城新西区,新西区开发初配套设施已纳入整体规划,馒头山西上路口,八卦桥双层活动广场,新建华阳中学,在建华阳大酒店,与本项目相距较进或相邻,生活环境优美,同时此项目为高端低价楼盘,该区域为第二座,注定而后将成为西城区又一居住片区。
(二)劣势:
本项目就基地而言,地形相对复杂,距农户较近,给设计建设带来一定难度,并加大了建设成本,加之环境整理难度较大,本项目建设面积较小,规模优势相对不足。
(三)机会与威胁:
西城区带来的美好远景相对其他片区对客户有更大吸引力,就洛南县城的发展而言,随着城市化的进程会越来越好,洛南县行政区西移以后将成为洛南房地产市场需求的重要步骤。
同时在开发建设中也将考虑周边居民建房不断增加的威胁。
第三章项目定位
1、项目形象定位
本案设计建筑形象“景观化”户型加入情景元素,创新设计仅本案融入馒头山生态园的延伸线上及八卦桥双层景观广场。
使本项目成为一圆一场的一部分,保障不**场与本项目相融弱化本项目不足,形成空间自然过渡,最终打造成“公园广场里的家”。
2、项目市场定位:
1、主要客户:
政府事业单位职员。
县城私营经营者及外出务工人员。
周边单位新居民及下岗职工。
2、目标市场定位分解:
客户类型
职员
私营户及外出务工人员
周边居民
下岗职工
预期比例
40%
20%
10%
30%
年龄
25—40
30—45
30—45
40—50
文化层次
多样性、上到本科、下到小学
收入水平
(收入3000元左右)
4000元
5000元
2500元
2000元
来源区域
除上述客户类型外,可吸纳少量外来落发展人员
第4章项目建设规划
1、编制依据:
1、国土资源局提供的出让图及有关规划批准文件。
2、国家相关的设计规划及城市规划管理技术规定。
2、规划布局细节:
1、充分体现项目“以人为本”的设计理念,合理规划人车入、出口,保证社区安全畅通,采用局部“人车分流”,在小区内外设置车行道、消防车道、人行道及无障碍通道,车辆停放划归小区内外的两个区域。
2、项目建筑户型设计:
户型种类
户型面积
比例
户型说明
3、户型尺寸控制:
户型整间面积
㎡
主要功能空间尺寸
客厅开间㎡
主卧面积㎡
厨房面积㎡
主卫面积㎡
次卫面积㎡
4、主要户型元素:
客厅阳台
功能间
外飘窗
3、配套设施:
1、教育文化类:
距本项目不到1000米为新建洛南**的华阳中学,学校设小学至高中各个年级,占地约200余亩,本项目交付他用时,学校也可接纳新生。
2、结合本项目虽离娱乐、餐饮网店较少,但新建的洛南最大星级酒店距本项目不足500米,可增补该项目空白。
第4章节能、环保及防火
1、项目节能设计
1、执行国家《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》和其他有关节能设计要求。
2、建筑体形尽量规划,减小体形系数,住宅系数在0.3以下,商用控制在0.4以下。
3、屋面采用酚醛保温板,采光、通风达到规定要求。
内外封闭阳台用中空玻璃,需加保温板的加保温板。
4、所有配套节能设施,材料以节能为前提,具体为:
供水由市政自来水公司供应,单房水表,坐(蹲)便器选用节能洁具。
2、防火设计:
项目
性质
层数
建筑类别
耐火等级
设计主要规范
商业
商业
三类
三级
住宅楼
住宅
一类
一级
地下层
一类
一级
三、环保设计
1、本项目住房采光、通风、无暗房、卫生间、厨房均设有双止回式垂直排烟道。
2、本项目西北50米有小河一条,溪水潺潺,人行道边绿树成荫,西南距馒头山生态园山角30米,这些均有效减少噪音,对住户的污染。
3、空调冷凝水收集水池与水泵房污水管大于2米以上,距化粪池大于10米以上。
4、所有配套设备一律选用低噪音型安装用房,均做吸声墙面和吸声顶棚,以防备噪音扰民。
第五章项目财务分析
一、销售收入预测:
根据洛南市场木片价格结合本项目位置,保守预测建议面积售价均为元/平方米,预计收入万元。
二、项目投资成本评估:
(一)投资估算测算分析:
1、征地费用:
2、建筑费用:
平方米*元/平方米=
3、前期费用:
4、固定资产投资:
(二)项目费用估算:
1、财务费用:
*利率*2年=
2、销售费用:
*1.5%
3、税金:
*5%=
4、项目收入:
*5%=
5、所得税:
*25%=
6、税后利润:
三、资金筹措计划:
1、企业自有资金:
2、项目前期融资:
3、销售房屋收入用于投资:
4、工程施工单位垫资:
四、效益分析:
(一)效益分析设定:
1、税金及附加:
主要应缴税款有营业税、营业税及附加、印花税、土地增值税、销售期间税项合计按销售收入5.75%计算,附加不可预见费0.5%
2、销售费用:
主要项目推广费、广告费等按销售收入的1.5%计算。
3、所得税:
按应纳所得额的25%计算征收。
(二)财务评估指标的选取分析:
对本项目进行经济分析评估主要根据国家纪委、建设部办法的《建设项目经济评价方法与参数》,参照附近准则,结合当地实际情况,计算全部投资经济效益。
所选取的财务指标为:
1、内部收益率(IRR)选定为1%。
2、财务净现值(NPV)选取销大于银行同期贷款利率作为现率,本项目根据定位11%。
3、投资收益率=项目计时点利润/全部投资
4、销售利润率=税后利润/销售收入
(三)项目静态收益分析:
序号
指标名称
单位
指标值
1
税前利润
万元
2
税后利润
万元
3
税前投资收益率
%
4
税后投资收益率
%
5
税后销售利润率
%
静态分析是可行的。
(四)动态收益分析:
序号
指标名称
单位
指标值
1
税前内部收益率
%
2
税后内部收益率
%
3
税前净现值
万元
4
税后净现值
万元
5
盈亏平衡销售率
%
本方案盈利能力较强,可选取。
综合上述分析,就财务评价,本项目可以接受静动态盈利能力,因而在财务上是可行的。
第六章项目风险分析
一、政府规划风险:
项目所处西城开发区,周边配套建设如果缓慢,会对本项目有较大影响,应及早协商落实购地承诺,加快配套设施建设。
二、市场风险:
(一)市场容量风险:
(二)竞争对手及潜在竞争对手的威胁,对于这些风险威胁应多加注重,及早规避。
第七章结论与建议
(一)报告结论:
1、经济效益:
本项目在开发前做了大量调研,锁定了目标客户,销售前景看好,利润回报较高,可提高公司知名度,对地方经济发展有一定贡献。
2、环境及社会效益:
项目建成后可提供住宅88套,解决500余人居住,提供商业用房平方米,填补项目所在地无大的商业网点这一空白,与相邻的其他网点形成互补,改善了周边环境,同时为附近居民提供就业机会。
纵观本项目开发全过程,从经济、社会、环境效益来看,本项目具有良好的前景、较好的回报,其开发方案是完全可行的。
(二)建议:
1、实行速度效率管理,加强项目运作进程,创新建设流程,尽快将产品交付目标客户并推向市场。
避免慢建造成不能如期完工造成销售。
2、抓好前期开发,前期开发以夯实基础,保障质量,聚集人气,开拓市场,树立品牌为主,通过宣传、营销合理安排建设周期,尽快回收资金。
3、要做精品,产品设计、制图等各个环节都要以高规格招标方式,高水平设计出来和标志性,有品位的产品,建设出高质量及又典雅的项目形象。
4、合理控制成本,尽力整合社会资源,提高项目开发水平和竞争力,通过成本控制降低市场波动降价的应对空间。
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