中山房地产项目策划方案.docx

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中山房地产项目策划方案

中山房地产项目策划方案

项目系列工作方案

——

《总体定位思路》

《总体推广思路》

第一部分中山市社会与经济进展总体态势分析

第一章、中山市社会进展总体态势

中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区，位于珠江三角洲中南部，北接广州，南连珠海，毗邻深圳与港澳，全市总面积1800平方公里，年平均温度22oC，户籍人口135万。

中山市是伟大的民主革命先驱孙中山先生的故乡，全国唯一以伟人名字命名的城市，又是闻名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。

那个地点社会稳固、经济发达、民风淳朴、治安良好、生活殷实，整个都市充满着文明、祥和、健康向上的氛围。

政治环境　进入21世纪，中山市以“增创新优势，更上一层楼”，领先差不多实现社会主义现代化为总任务、总目标统揽全局，实施“外向带动”、“科教兴市”和“可连续进展”三大战略，全面贯彻落实市委、市政府确立的“工业立市”等重大决策，突出抓好体制创新、技术创新、产业升级和扩大开放，积极推进经济体制和经济增长方式的全然性转变以及经济结构的战略性调整，切实提高经济增长的质量和效益，保持全市国民经济连续、快速、健康进展和社会全面进步。

力争2018年全市差不多实现现代化，实现体制创新、经济繁荣、社会进步、环境优美，成为文明富庶的现代化名人都市。

以后15年内要建立起综合竞争力较强、具有明显地区优势的产业体系；生态环境优良、人民生活富足、社会保证健全的生活体系；统一开放、竞争有序的市场体系；高效廉洁、勤政务实、和谐规范的行政治理体系。

　　文化环境中山作为民主革命先驱孙中山先生的故乡，在中国近现代史上曾写下了光辉的一页，也留下了许多颇具科学价值的历史名人文物。

中山民性爱国爱乡、勤劳敦厚、富于进取、勇于创新、灵活求实、思想开放。

民风平和有礼，与人为善，团结互助，崇尚正义。

中山市人民政府在80年代拟定“团结、爱国、求实、创新”为中山人精神。

中山民间艺术丰富，其中有中山民歌、舞龙狮鹤凤、崖口飘色等。

中山是民歌之乡，其中以咸水歌和高棠歌最有特色，这两种民歌已有300多年的历史。

中山的旅行资源丰富，她集名人胜地、新颖的都市人文景观和水乡田园风光为一体，透发出诱人的岭南新风情。

　　经济环境中山市是我国沿海开放都市之一，近年来大力推进“工业强市”战略，先后建成了全国包装印刷基地、国家健康科技产业基地、电子信息产业基地、民营科技园等技术含量较高的工业园区，差不多形成了以高新技术产业为龙头，以优质产品为拳头的多元化产品结构，有乐百氏饮料、耶鲁固力门锁、凯达精细化工、华帝燃气具、嘉华电子等一批国内外知名的工业品牌。

小榄五金、古镇灯饰、沙溪休闲服、大涌红木家具、南头空调、黄圃食品等区域特色经济蓬勃进展，产品在全国占有较大的市场分额。

基础设施及城乡建设

　　【交通运输】中山市的投资环境具有较强的吸引力。

全市现有公路总里程1153公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范畴内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。

目前，随着神湾港的开通，中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形码头布局，其中，中山港的集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。

从中山港往香港航程仅需75分钟。

中山供水供电充足，并初步建成以城区为枢纽，贯穿各镇区、大中型企业的宽带高速大容量的信息网络，形成了“中山信息高速公路”。

客货运输保持平稳，港口吞吐能力迅猛增长。

2000年末全市拥有各种民用汽车11.15万辆，机动船0.29万艘，分别增长15.6%和5.1%；公路通车总里程1153公里，公路密度为每百平方公里64.05公里。

全年水陆两路实现货运周转量26.86亿吨公里，比上年增长7.7%；旅客周转量40.33亿人公里，增长13.0%；港口吞吐量849.5万吨，增长25.5%。

　　【邮电通讯】中山市全年完成邮电业务收入30.18亿元，比上年增长9.4%。

全市年末程控交换机总容量71.87万门，实际用户55.90万户，增长13.6%。

主线普及率达到41.46对/百人。

移动交换机总容量123.8万门，实际用户突破127.54万户，增长42.9%。

国际互联网络用户51.74万户，增长1.42倍；宽带用户2.25万户，增长2.18倍。

　　【能源条件】中山市全年发电量22.14亿千瓦时，实现村通电率100%。

供水供电有效地保证了经济进展和人民生活需要。

环境爱护2000年，全市狠抓工业污染治理，共完成环境污染治理项目68个，总投资0.61亿元，增长56.7%。

工业"三废"治理成果得到进一步巩固。

在全市31.8平方公里的都市建成区面积中，环境噪声达标区覆盖率为59.43%；烟尘操纵达标区覆盖率为100%。

生活污水处理量为3359万吨，生活污水处理率达60.3%。

目前，市区的绿地面积920公顷，绿化覆盖率为36.7%，人均公共绿地11平方米。

绿化建设大大地提高了都市的环境质量和文化品味。

自改革开放以来，中山市在经济建设与生态环境可持续协调发展方面取得了长足的进步，环境综合整治定量考核连年获居全省前列，先后被授予“国家卫生都市”、“全国都市规划治理先进单位”、“全国园林都市”、“全国环保榜样都市”、“中国优秀旅行都市”、“全国畅通工程榜样都市”、“全国创建文明都市工作先进都市”、“广东省文明都市”、联合国人居中心颁发的“人居荣誉奖”和“国家环境保护模范城市”、以及“全国生态示范区建设试点地区”等殊荣，充分展示了中山市重视环境建设，以环境保护推动经济、社会和城市发展所取得的成绩。

第二章、中山市经济进展总体态势分析

一、中国“三大经济圈”进展态势比较

随着二十年的经济进展，中国三个“大三角经济圈”的格局业已落定，它们是：

以北京为龙头的“环渤海经济圈”、“长三角经济圈”、“珠三角经济圈”。

2000年中国“三大经济圈”经济进展分析

指标

“环渤海经济圈”

“长三角经济圈”

“珠三角经济圈”

人口及所占

全国比重

4000万（占全国的6%）

7000万（占全国的10.6%）

4000万（占全国的6%）

面积及所占

全国比重

7万平方公里（占全国的0。

7%）

10万平方公里（占全国的1%）

4万平方公里（占全国的0。

4%）

涵扩范畴

京津冀、辽东半岛、山东半岛

上海、苏南及浙东北共15个都市

粤港澳在内共14个都市

代表性都市

北京、天津、唐山、保定、廊坊等

上海、南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、泰州、杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山

广州、深圳、佛山、珠海、东莞、惠州、中山等

GDP及所占

全国比重

6000亿（占全国的6%）

17000多亿（占全国的20%）

26000亿（占全国的30%）

综上可知，珠三角地区即广东省和香港，是中国经济总量最大的地区。

广东省和港澳的经济进展实迄今为止国内最大；但面对长江三角洲以上海为龙头的新一轮经济进展趋势，珠三角应已表达出诸多劣势，要勇于应对挑战，在新时期的新一轮经济进展里找到自己定位，找到自己更佳的进展渠道，这一点，对珠三角各个进展都市来讲差不多上一样——

亦即是：

在新一轮经济条件下，珠三角地区如何找到自己定位和进展的模式？

二、广东省经济进展总体态势分析：

珠江东西岸的进展比较

广东省经济进展分为东岸和西岸。

东岸为主、西岸为次。

广东珠江西岸和东岸的经济经二十年高速进展，目前已出现较大差异，其中深圳东莞以比邻香港的优势，已远远超越改革开放初期同水平的珠海中山，20年后的今天，西岸已远远落后于东岸，如下表分析：

珠江东西岸的进展比较

经济进展指标

珠江东岸（深圳、东莞）

珠江西岸（珠海、中山、江门）

GDP总量（1988年）

120.8亿元

133.6亿元

GDP总量（2001年）

2533.6亿元

1345.5亿元

比1988年GDP总量增长

261倍

47倍

西岸比东岸

+11%

-50%

目前，珠江三角洲东、西两岸在引进外资进展出口加工企业和外向型经济方面差距也专门明显。

2000年，深圳实际利用外资25.9亿美元，东莞为11.5亿美元，而同年珠海、中山与江门实际利用外资分别为8.65亿美元、6.43亿美元及8.27亿美元。

截止2001年,港澳台在深圳、东莞两地共投资规模以上工业企业2368家，而在珠海、中山、江门三地仅有1502家，只为东岸的六成。

东、西两岸外资利用规模不同造成两岸出口额的差距拉大，2001年，西岸三市的出口仅是东岸两市的1/5。

三、中山市经济进展总体态势分析

中山市200年经济进展迅速，工业生产、外贸出口、民营经济、农村收入保持高速增长，要紧经济指标全面攀升。

项目

经济指标

同比增长

备注

国内生产总值

415.53亿元

16.50％

——

工业总产值

1344.02亿元

28.41％

2000年，中山工业总产值超过了江门、珠海，是广东省继深圳、广州、佛山、东莞后，第五个工业总产值突破千亿元的都市。

2000年1—4月份中山工业总产值更是超过了顺德、南海、惠州

工业产销率

97％

——

工业销售额

919亿元

——

出口销售额

305亿元

32.2％

居民储蓄存款额

462.86亿元

17.55％

——

中山是“广东四小虎”之一,和东莞一样，中山是广东两个唯独以镇组成的地级市之一，是珠三角重点进展的都市。

在对全省21个地市可连续进展的进程中的经济水平与经济结构、科技进步与人口素养、社会进展与居民生活水平以、生态环境与自然资源等四个方面、16项指标进行了综合评估，中山的综合得分、经济水平与经济结构得分分别排全省第五和第四（《2000年广东经济蓝皮书》），充分表现了中山经济和社会进展在珠江西岸的具有较高地位。

然而，中山的进展依旧与珠江东岸地区以及相邻的地区相比还有专门大的差距，还需要进一步提升都市实力。

第二部分中山市都市进展总体趋势分析

第一章、中山都市历史定位分析

一、中山市区位分析

（一）、区位

距广州、深圳、珠海、香港、澳门五大都市在一小时车程内

（二）、交通

二条中枢公路

五大国际机场

三个港口

市内公路1153公里；

京珠高速、107国道过境。

五大国际机场在100公里内。

中山港到香港仅75分钟；东有中山港、南有神湾港、北有小榄港，“品”字形码头布局；中山港集装箱年吞吐量全国十强、世界百强。

中山市处在珠江西岸，比邻佛山和广州，南连珠海，因珠海地域狭小而明显成为两个最容易一体化的都市。

中山东面环海，有漫长的海岸线，中山港更是全国闻名的大港。

然而在广东，经济的进展永久取决于和香港的区位关系，中山更是因为偏居珠江西岸一隅，与香港距离较远，因此，在历史上的进展动力远不具有深圳东莞的优势。

因此，一旦“珠港澳大桥”建成通车后，中山市的区位环境，将在珠三角地区首屈一指地优越。

二、中山市都市历史定位分析

（一）、中山都市历史定位

中山市依仗宽敞的海外华侨文化及自身努力，经济进展在区位并不优越的珠江西岸，能取得现在成就和较大优势，难能可贵、相当不易。

因此，中山都市阻碍力在国内中小都市中可谓相当一流。

中山以环境追求可连续进展的产业政策和进展思路应该是强于东莞，在国内的经营都市的策略中，中山的历届领导都相当杰出。

中山的历史进展和现今都市定位因此能够总结为：

1、“国家园林都市”

2、全国经济进展百强都市

3、“伟人故里”及“国家生态旅行都市”

（二）、中山历史定位的说明

说明为社会进展和都市经济建设的意义确实是：

以环境、以产业、以品牌三位一体，追求和达到都市的可连续进展。

——历史的定位和经营策略，可谓相当正确、相当聪慧和得体。

依仗以上三个轮子，因此，中山以1800平方公里的弹丸之地，才在国内取得了相当大的进展；才在国内中小都市中，具备了佼佼者的知名度、都市竞争力和都市美誉度。

专门是现代经济进展中，一个都市的美誉度是高于一切的资本。

国内能象中山一样，具备环境、产业（经济）、品牌美誉度的都市少之又少，这是中山高于一切的资本和对中国都市进展策略道路的启发。

第二章、中山市都市进展趋势分析

一、珠江东西岸进展优劣势比较

长期以来，东岸因与香港的地理优势关系，决定了经济的长足进展，而东岸因偏居珠江西部一隅，得不到大力进展的机遇。

珠江东西岸进展优劣势比较

珠江东岸

珠江西岸

优势

1、业已具备雄厚的经济和社会基础

2、在雄厚基础上的经济进展加速度

1、距中国经济进展中心港广深最近

2、较低廉的成本

3、具备更宽敞的幅员和可连续进展空间

劣势

1、社会和经济承载力已过于透支

2、已显现劣势的经济成本

3、地区进展已日趋饱和，产生反作用力

1、经济进展实力不够

2、相比东岸与香港的区位距离更远

珠江东岸作为广东经济重地其地位不言而喻。

但其劣势也已尽显，专门是经营成本劣势、环境污染劣势、可连续进展空间劣势——总而言之，珠三角东岸地区的劣势和瓶颈依旧尽显。

珠三角发达地区的资产和资本正面临向外逃逸，经营成本的增加，可连续进展空间的制约，使珠三角东岸地区无可幸免地面临着再进展、再进步的难题。

而反观珠三角西岸，庞大的土地资源，良好的劳动力素养，庞大的可连续进展空间和庞大的低成本的吸引力——都无一例外地吸引着资本和昭示着良好的强劲动力。

作为距离港澳最近的待进展都市，珠江西岸的珠海、中山、佛山、江门再向西，必将是下一个十年更具进展速度的区域。

珠三角西岸作为港澳地区、广东与大西南宽敞腹地之间的重要通道，将成为广东对外经济合作的重点、广东以后经济增长的重要区域，广东的重心必将由珠江东岸向西岸转移。

二、中山都市进展趋势判定——

“港珠澳大桥”对珠江西岸和中山的全然性、庞大提升作用

“港珠澳大桥”已获国家计委批准、拟在2007年建成的通车，“港珠澳大桥”建成后，对珠三角西岸甚至中国西部的意义都极为重大。

依照“港珠澳大桥”Y型方案，跨海大桥连接香港、澳门两个专门行政区和珠海经济特区。

大桥建成后，香港到珠海只需15分钟，将使整个珠三角西岸成为今日的深圳和东莞，将使今日的珠海成为深圳罗湖、福田类似的区域；将使中山变成南山、宝安一样的都市地位。

同时，可纵深地对广西、云南、贵州、四川和重庆等内地省市的经济辐射，它不仅会成为大珠三角的一条交通干线，也会成为整个华南地区以后经济进展的一条重要纽带。

跨海大桥使得广东西部各市县都能够在当天直达香港，广西、四川等地也能够更加便利地与香港交流沟通。

大珠三角地区的经济腹地也因此得到延伸和拓展，有利于该地区国际竞争力的提高和升级。

香港、澳门、珠三角将实现更为理想的整合与分工，并共同提升竞争实力。

“港珠澳大桥”的立项和兴建，将从全然上使经济进展原本已良好的中山，成为下一个深圳，将使底气原本已足的中山超越佛山而具备得天独厚的最优良进展态势。

因此，“港珠澳大桥”的兴建，将在十年到十五年之内，使中山成为一个翻天覆地变化的珠三角地区最具进展潜力的都市。

这是中山进展历史上最大、最优越的一次契机。

第三章、中山市都市进展以后趋势定位

中山都市进展在“港珠澳大桥”兴建情形下，将受的全然性、庞大阻碍：

将使整个珠三角西岸成为今日的深圳和东莞，将使今日的珠海成为深圳罗湖、福田类似的区域；将使中山变成南山、宝安一样的都市地位。

“港珠澳大桥”将使珠海中山成为第二个深圳，这对中山都市规划的阻碍将是翻天覆地。

现政府规划部门应配合和研究现今的“港珠澳大桥”兴建态势，对中山都市定位修正的同时，对都市进展规划做出相应的呼合和调整部署。

随着“珠港澳大桥”打通整个西岸大通道，中山将成为深圳或者至少成为东莞，成为珠三角和中国最具进展潜力和进展条件的都市。

中山市应该凝视大势，给自己更精确、更具进展推动力的都市定位。

因此，以后中山必须调整自己都市定位，中山以后都市定位我们策划应该是：

1、与珠海一起成为“新深圳”；

2、中山成为珠江西岸的“龙颈”，上接香港珠海的“龙头”，下舞西岸宽敞区域的“龙身”，作用和地位至关重要。

3、以后十年与港深、珠澳（中山）、广州并列为华南都市的“三极”。

第三部分中山市都市规划态势分析

第一章、中山都市规划历史、现状、趋势分析

一、中山市都市规划历史分析

中山市位于珠三角经济区重心位置，生态环境优美，空气清新、气候宜人，都市基础设施建筑比较完善，配套设施齐全，人文气息浓厚，都市整体环境专门优良。

因此，中山从产业和环境并重的战略动身，都市定位重心不在于重工业，而在于第三产业和轻工业。

其现有环境优势决定了都市功能更适合于一个集居住、休闲、娱乐、旅行、科教文卫等于一体的人居都市。

中山都市建成区是由原石歧镇进展而成，都市已建成区域168平方公里，户籍人口28万。

东南二面环山，西北二面是水乡平原。

中山都市进展是典型的中国小城镇的都市化进程，从村庄到小镇，再在近二十年的进展中扩张为一个小都市。

中山都市规划状态良好，是中国少有的规划良好的小都市之一，专门以绿地和都市景观见长，在国内享有盛名，是一座具备规划进展明星气质的都市。

二、中山市都市规划现状分析

中山同中国大多急剧进展的都市一样，分为老新两个城区。

从都市实际进展现状，老城区又分为专门明显的西南北三个区域。

分析如下：

（一）、老城区

1、北区

北区是中山历史的最老区域，汇聚了大量城区人口，都市进展动力和状况已饱和，且有大量危房、城中村。

因此，在北区作为中山老区的进展空间已饱和之后，中山都市的进展扩张成为必定。

2、南区

因为地理的缘故，中山都市南区作为都市的工业区地带，构成了一个已既成的脏乱区域，因此，都市不往那个地点进展是必定的。

南区作为工业的老区只能想大多数中国工业小镇一样，在专门长一段时刻内坚持当年深圳八卦岭似的现状，不能在都市要紧功能中的商贸居住领域里扮演重要角色。

因此，南区是一个规划和定位的城乡结合部式的工业区域。

3、西区

西区更比邻老城区的北区，但西区因为地理位置的缘故，不在都市规划进展的主方向。

因此，西区的进展定位和方向只能是都市的非主轴领域，西区的进展只能借助中山要紧进展方向——东区的带动。

三、中山市都市规划趋势方向分析

从“一纵（兴中路）二横（孙文路、中山路）老城区模式”，向“一纵（长江路）一横（博爱路）”新城区模式优化的规划趋势思想。

（一）、一纵（兴中路）二横（孙文路、中山路）“老城区模式”

中山进展前二十年，差不多完成了现有城区的一纵（兴中路）、二横（孙文路、中山路）的老城区建设。

在老城区中，兴中道和二条横路孙文、中山路形成了都市的主干街道和都市轴线。

（二）、一纵（长江路）一横（博爱路）的“新城区模式”规划趋势

但老城区的饱和，使中山都市选择了往东走的方向。

往东走的缘故是都市自然进展的必定选择，加上中山要充分进展成为一个港口都市，呼应和连接已开发富有成效的火炬区。

因此，东区成为了中山进展的必定选择和规划方向。

中山都市中心沿博爱路向东迁移，都市中轴线也由长江路代替兴中道，中山的新市区必将以东区为中心、进展方向和辐射源，沿博爱路向东延伸。

这一趋势不可改变；并充分说明政府进展东区，让都市中心东移，与港口对接的决心和信心。

中山必将建成类似珠海却比珠海更具经济实力的海洋港口都市。

中山中心城区以“一纵（兴中路）二横（孙文路、中山路）老城区模式”向“一纵（长江路）一横（博爱路）”模式进展的状态因此成为必定。

第二章、中山市新区——东区进展和规划态势分析

一、中山东区进展态势分析

中山东区进展定位

1、东区现状

政府机关部门（市法院、交警支队、军分区）、单位（电视台、移动公司、博爱医院）、学校（一中、中专）

2、东区进展定位和规划趋势

（1）、高尚文化区

中山都市进展的文教科研区，现有学校包括中山市第一中学高中部、市技校等

（2）、会展商贸区

政府规划紫马岭南片区：

即会展中心及相关市政配套形成的新兴中心区域，类似大都市的CBD。

（3）、旅行休闲居住区

1、已现有部分高档楼盘：

雍逸廷、雍和庭、华凯花园、文雅山房等，形成高尚居住区的基础；

2、区域环境空气素养极好，适宜成为旅行休闲居住区域。

（4）、东区的进展趋势小结

以后中山的都市CBD和文化中心，类似于广州天河北，是中山进展的核心。

二、中山东区中心区域——“紫马岭南片区”规划态势分析

“紫马岭南片区”规划建设的目的是牵引中山都市中心东移，将东区打造成中山都市CBD。

这是中山都市中心向港口靠近，进展成海洋港口都市的动力，是东区进展腾飞的动力。

“紫马岭南片区”规划态势分析

规划组织结构：

四点三轴线两大区

四点

紫马岭公园、金字山公园、三角塘公园、东部自然山体四个都市重要绿化节点

三轴线

1、博爱路景观带形成的东大门都市入口景观轴线

2、外环路快速过境干线形成的都市交通轴线

3、长江路作为都市南北进展新轴线的进展动力轴

两大区

1、东部的居住区

2、西部的会展综合区

会展中心建筑群作为都市新兴标志性地标分布在紫马岭——金字山景观轴线上，其配套商务、行政办公以及都市其他综合办公设施沿博爱六路南侧呈带状布置，并向长江中路两侧延伸。

其余配套居住用地结合金字山、三角塘等自然山体，因山就势，建设成中低密度的、高低错落的、景观层次丰富的新兴居住社区。

道路系统：

三横四纵

三横

博爱路

以后中山市东西向的要紧绿化景观轴线和东西向交通主干道，更多的承担生活性的交通

兴文路

——

外环路

快速路要紧承担中山市的过境交通

四纵

十八号路、二十八号路、长江中路、十九号路

长江中路为中山市环城快速交通网的一部分，是中山市南北交通大动脉和南北要紧绿化景观轴线，是中山市东部地区的进展动力；十八号路、二十八号路、兴文路等次干道是连接南片区内部各功能区域的要紧骨架。

《中山市房地产进展研究报告》

第一部分中山房地产市场现状分析

第一章、中山房地产市场近年来交易情形分析

2000年，中山市房地产市场总体交易（包括土地转让、一手商品房销售和二手房买卖）的成交宗数为27266宗，与去年同期相比下降了0．2%；成交面积641．65万平方米，与去年同期相比上升了3．2%；成交金额为73．53亿元，与上年同期相比上升了1．6%。

以下各表数据显示，中山房地产市场的进展依旧平稳、正常。

一、中山房地产市场总体交易情形分析

自房改政策出台后，中山房地产飞速进展，市场十分活跃，超过国内其它同等都市进展水平。

下表是中山1998～2000年间房地产市场的交易情形：

中山房地产市场总体交易情形

指标

一手房交易情形

二手房交易情形

宗数

成交面积（万㎡）

成交金额（亿元）

宗数

成交面积（万㎡）

成交金额（亿元）

98～00

8500

——

——

2000

——

——

同比增长

-6.7%

-3.5%

-1.1%

25.7%

21.4%

18.8%

合计

47564

——

——

12143

——

——

（注：

以上数据均摘自中山市国土资源治理局统计数据）

小结：

1、中山房地产年交易量190万平米，相关于150万常住人口和1800平方公里面积来讲，每年的房地产交易量已专门大。

2、每