《物业经营管理》模拟试题四doc.docx
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《物业经营管理》模拟试题四doc
2011《物业经营管理》模拟试卷四
一、单项选择题(共60题,每题1分)
1,核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或主业提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态的是()。
A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理
A【解析】物业经营管理的内容:
(1)保证物业正常使用的运行操作管理。
(2)将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。
物业管理的核心工作是对物业进行日常维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务。
2,以下物业经营管理内容中,以运行管理为主的是()。
A,物业管理和设施管理B.物业管理和房地产资产管理C,房地产资产管理和房地产投资组合管理D,房地产投资组合管理和设施管理
【答案】A
【解析】物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。
其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
3.()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
A,居住物业B.收益性物业C,公共物业D.所有物业
【答案】B
【解析】收益性物业通常出租给租户使用,可获得经常性租金收益,是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。
4.资产管理公司通过()来聘用、解聘和调配物业服务企业。
A.监控现场物业管理工作情况B.监控物业管理和物业运营的收益C.监控物业管理和物业运营的成本D.监控物业的运行绩效
【答案】D
【解析】资产管理公司通常不在现场,它们作为物业投资者或业主的代表,“管理”在现场的物业服务企业。
资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。
资产管理的主要职责是:
制定物业发展战略计划;持有/出售分析;物业更新改造等主要开支决策;监控物业绩效;管理和评价物业服务企业;协助物业管理的租户关系工作;定期进行资产的投资分析和运营状况分袄|
资产管理公司通过监控物业的运行绩效,来聘用、解聘和调配物业服务企业。
资产管理公司通过考察物业服务企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划是否能有效提升物业价值来决定是否批准该项计划。
5,房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币或实物()。
A.直接地从事房地产开发经营活动的经济行为B.间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为
【答案】C
【解析】房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
6,房地产区别于其他投资品最重要的A.政策影响性B.专业管理依赖性C.相互影响性D.位置固定性或不可移动性
6.【答案】D
【解析】房地产投资的特性:
(1)位置固定性或不可移动性;
(2)寿命周期长;(3)适应性;(4)各异性:
(5)政策影响性;(6)专业管理依赖性;(7)相互影响性。
其中位置固定性或不可移动性,是房地产区别于其他投资品最重要的一个特性。
“房地产的价值就在于其位置”。
房地产投资价值的高低,与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。
7.房地产的(),要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
A,位置固定性或不可移动性B.寿命同期长C.适应性d各异性
【答案】A
【解析】房地产的位置固定性,要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
通过对城市规划的了解和分析,就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。
由于房地产的不可移动性,投资者在进行投资决策时,对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。
8,以下属于房地产直接投资的是()。
A,购买开发房地产企业的债券B,购买房地产投资信托基金的股份C,购买房地产抵押支持证券D.购买土地开发
【答案】D
【解析】直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作。
直接投资又可分为开发投资和置业投资两种形式。
开发投资者主要是赚取开发利润,其风险较大但回报丰厚;置业投资者则从长期投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
9.债券或股票的投资者,可分享房地产的部分收益,成为房地产()。
A.直接投资者B.间接投资者C.开发投资者D.置业投资者
【答案】B
【解析】间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。
房地产间接投资的具体形式包括:
购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。
10.在房地产投资分析中,现金流量是指()。
A.用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力B.把一项投资活动作为独立的系统,某时期一时点上实际发生的资金流出或流人C.把某一项投资活动作为一个独立的系统,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人D.把某一项投资活动作为独立系统,流出系统的资金
【答案】C
【解析】将某一项投资活动作为一个独立的系统来考察,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。
11.对于房地产开发投资项目来说,下列不包括在现金流出中的是()。
A.建造费用B.还本付息C.税金D.货款本金收入
11.【答案】D
【解析】将某一项投资活动作为一个独立的系统来考察,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入统称现金流量。
流系统的资金叫做现金流出,主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
流入系统的资金叫做现金流人,通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等。
12.关于资金的时间价值下列论述,不正确的是()。
A,同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值C.从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D.资金时间价值的大小,取决于通货膨胀率的大小
12.【答案】D
【解析】资金的时间价值:
同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值,这种差别称为资金的时间价值。
对于资金的时间价值,可以从两个方面理解:
(1)随着时间的推移,资金的价值会增-加,这种现象叫资金增值。
从投资者的角度来看,资金的时间价值体现为资金增值。
(2)从消费者的角度来看,资金的时问价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有:
投资利润率,通货膨胀率,其他风险因素等。
13.某投资者向银行贷款2000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还荔款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金,则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是)万元。
A.160B.240C.320d480
13.【答案】D
【解析】单利计息是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额与借贷时间成正比。
单利计息时的利息计算公式为:
In=P,n.i
n个计息周期后的本利和为:
Fn=P(l+I.n)
在本题中,利息总额为2000X80X3=480(万元)
14.物业内部分建筑设备能正常运行,但运行费用过高,而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择,但该更新不提升物业运行服务质量。
此时进行更新决策的逻辑:
在现有设备的年运行费用与更新设备的()之间,选择数值较低的方案。
A.初始购买成本支出的分摊加年运营费用B.年运行费用C,初始购买成本支出的分摊D.运行费用的分摊
14.【答案】A
【解析】不同情形下设备更新决策的思路:
(1)不提升物业运行服务质量的设备更新。
部分建筑设备(如空调、电梯等)能正常运行,但运行费用过高,而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择,是沿用原有设备还是更新,就涉及到了更新决策问题。
此时更新决策的逻辑是:
在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间(包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用)选择数值较低的方案。
(2)能提升物业运行服务质量的设备更新。
设备更新后,由于设备性能的提升而提高住户的满意度,从而提升物业租金收益。
此时的设备更新决策,就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。
此种情形更新决策的逻辑是:
比较更新和不更新两个方案下的年等额费用,以数值小的方案为优。
比较时要妥善处理好收益参数,将潜在租金损失作为费用、可能增加的租金收入作为负费用。
(3)物业经营管理中,也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题。
此时面临的经济分析和决策问题是:
不更新、不大修,物业日常维护维修费用增加、收租能力下降;进行更新或大修,需要较多的初始投入,但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。
此问题经济分析和决策的思路,与设备更新决策的第二种类型相似。
15.先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法,指的是()。
A.成本法B,市场法C.估价法O折旧法
【答案】A
【解析】成本法的用途:
以估价对象在估价时点的重新购建价格减去折旧,求取估价对象客观合理价格或价值。
成本法中的“成本”,并不是通常意义上的成本,而是价格。
16,下列不是市场法适用对象的是()。
A,别墅B,写字楼C,标准厂房D.纪念馆
【答案】D
【解析】市场法适用于在同一供求范围内、在估价时点的近期,存在着较多类似物业的交易性物业,如物业开发用地、普通住宅、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
对很少发生交易的物业,如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂等,则难以采用市场法估价。
另外,在市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区,难以采用市场法估价。
17.运用物业估价市场法,首先应()。
A,拥有大量的交易实例B.选取可比实例C.建立价格可比基础D,交易状况修正
【答案】A
【解析】估价市场法的操作步骤为:
(l)搜集交易实例;
(2)选取可比实例;(3)对可比实例成交价格进行处理(分为价格换算—>建立价格可比基础、价格修正—>交易情况修正和价格调整→交易日期调整和物业状况调整);
(4)求取比准价格。
由以上可知市场法估价,首先要搜集大量的交易实例。
18,运用收益法估价,需要预測估价对象的()。
A,收益B.未来收益C预期收益D,经营任务
【答案】B
【解析】收益(还原)法通过预測估对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为估价时点的价值,以求取估价对象客观合理价格或价值。
收益法是以预期原理为基础的。
预期原理说明,决定物业当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。
19.在买方市场下,成交价格会()。
A.偏向最高卖价B.偏向最低卖价C.偏向最高买价D.偏向最低买价
【答案】B
【解析】成交价格简称成交价,是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易时买者(同意)付出、卖者(同意)接受的价格。
成交过程中的卖价是指卖者出售物业时所愿意接受的价格,卖价总有一个最低界限,在此之上越高越好。
买价是指买者购买物业时所愿意支付的价格,买价有一个最高界限,在此之下越低越好。
只有当买者的最高价格大于或等于卖者的最低价格时,交易才可能成功,此时,最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。
在买方市场下,成交价格会偏向最低卖价;在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价。
在正常市场下,市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的,围绕着理论价格(真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格)而上下波动。
20,()是指某类物业在市场上的平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A.理论价格B.总价格C市场价格n单位价格
20.【答案】C
【解析】成交价格简称成交价,是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易时买者(同意)付出、卖者(同意)接受的价格。
而市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果。
21,投资者评估的物业的投资价值()该物业的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于
【答案】C
【解析】不同的投资者对未来净收益的估计,有的可能是乐观的,有的可能是悲观的;而评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的物业的投资价值(心理价位)大于或等于该物业的场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。
反之,则不会进行投资(购买),转而将向市场出售过去所投资的物业。
22,关于下列说法中,错误的是()。
A,在净收益方面评估投资价值时通常不需要扣除所得税B.评估市场价值时,对未来净收益的估计要客观C.评估投资价值所取用的折现率,应是特定投资者所要求的最低报酬率D.评估市场价值时通常不扣除所得税
22.【答案】A
【解析】评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的,所不同的是假设前提。
例如,投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和,但其中选取参数(如折现率、净收益)的立场不同。
拿折现率来说,评估市场价值所采用的折现率,应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的现折现率,应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。
在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税。
23.市场分析中的重要内容是()。
A,物业位置分析B.明确业主目标C邻里分析D.物业现状分析
23,【答案】A
【解析】编制物业管理计划时,首先要把目标物业放在正确的细分市场内,并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业。
物业位置分析是市场分析中的重要内容。
位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系,还要考虑其在区域内的位置。
24.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于()。
A.业主的态度B.物业管理师的态度C,人口素质D,租户的素质
24.【答案】A
【解析】物业服务企业和业主的沟通:
沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。
最常用的沟通手段是:
(1)定期的年度或季度表现报告;
(2)定期的管理会议;(3)通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。
25.物业管理的中短期计划通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期,通常为()。
A.1-3年B.2-4年C3.5年d4-6年
【答案】C
【解析】物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。
(1)年度计划是一种运行计划,属于战术层次的计划;
(2)中短期计划则介于战术层次和策略层次之间,通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期,通常为3-5年;
(3)长期计划则属于策略层次的计划,通常以物业的剩余使用寿命为限。
26.房屋租赁关系是()。
A.买卖关系B,雇佣关系C.合作关系D.经济契约关系
26,【答案】D
【解析】物业租赁(房屋租赁)的特点:
(1)不转移房屋的所有权。
(2)标的是作为特定物的房屋。
(3)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。
(4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止。
(5)租赁双方都必须是符合法律规定的主体。
27.所有的经营费用都应由业主从其所取的租金中全额支付是使用()形式出租物业。
A.毛租金B.净租金C毛利益d净利益
27.【答案】A
【解析】物业使用过程中所发生的费用主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。
按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出,通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。
毛租金:
所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。
28,在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。
A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.物业自身的状况D.同类型物业的市场供求关系
28.【答案】D
【解析】从理论上来说,租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定,但市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
租金方案还会受到出租策略、的影响。
29.物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是()。
A.管理费用B营业成本c。
财务费用D.人员费用
29.【答案】B
【解析】物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。
包括营业成本和期间费用或经营管理费用。
营业成本是指企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。
30.营业成本不包括的是()。
.直接人工费B.直接材料费C,管理费用D.间接费用
【答案】C
【解析】物业管理成本构成(两个部分):
(l)营业成本,是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。
主要包括:
①直接人工费:
包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。
②直接材料费:
包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
③间接费用:
包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
(2)期间费用或经营管理费用,包括管理费用和财务费用。
31.下列属于间接费用的是()。
A31.【答案】A
【解析】间接费用:
包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保乙.安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
,财务保险费B.管理费用C.劳动保险费d无形资产摊销
32.物业服务企业的财务费用不包括()。
A,税金B,汇兑净损失C.金融机构手续费d公司筹资发生的其他财务费用
32.【答案】A
【解析】财务费用,是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。
包括:
(l)利息净支出;2)汇兑净损失;(3)金融机构手续费;(4)公司筹资发生的其他财务费用。
33,物业服务企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入()。
A,营业成本B.管理费用C.递延资产D.营业成本或管理费用
33.【答案】A【解析】物业管理成本的构成或开支范围的特别规定:
(1)物业服务企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入营业成本;
(2)物业服务企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或管理费用;(3)物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或管理费用;(4)发生的坏账损失,计入管理费用;5)按现行财务制度的规定,不得列入成本的支出主要有:
①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;②对外投‘资支出;③被没收的财产,支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出;④国家法律、法规规定之外的各种付费;⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
34.将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本是依据成本的()。
A.经济性质B.经济用河C.与业务量的关系D.与决策的关系
34.【答案】C
【解析】按照与物业管理服务业务量的关系划分,可分为:
(1)固定成本。
所发生的成本总额保持相对稳定,不随物业管理服务业务量而变化。
(2)变动成本。
是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的成本。
它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。
3)半固定或半变动成本。
是指成本的发生,随着业务量的增减而变动,但不呈正比例变动的情况。
半固定或半变动成本又称混合成本,系即使无产量时,也有一定的支出,而当生产开始时,成本会按一定比率增加。
这种划分,对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。
35,下列选项中,不是按照成本计算依据的不同来划分的是()。
A.估计成本B.实际成本C.计划成本d定额成本
35,【答案】A
【解析】按照成本计算依据的不同,可以划分为:
(1)目标成本。
在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。
(2)定额成本。
成本项目按定额计算,再汇总出物业管理成本。
(3)计划成本。
计划期经过预测而预算出来,并要求执行的物业管理成本。
(4)实际成本。
计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。
36.某物业服务企业,年工资总额369600元,则福利基金为()元。
A.7392B.73920C.51744D,5544
36.【答案】C
【解析】福利基金按工资总额的14%计算。
369600X14%=51744(元)
37.前期物业服务合同是()订立的。
A.业主与物业服务企业B.业主大会与物业服务企业.建设单位与物业服务企业D.业主委员会与建设单位
38.委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分使用按照()的决定。
A.业主大会B.业主委员会C.建设单位d大部分业主
39,下列属于物业服务合同的法律特征的是()。
A.物业服务合同的主体是特定的B,物业服务合同为有偿合同、要式合同、实践合同、双务合同C.物业服务合同的内容复杂D.物业服务合同是以为他人处理物业管理方面的事务为目的
40,物业基本情况中,要描述物业类型、位置、面积等情况,界定物业管理()。
A.区位B.位置C.区域d地域
37.【答案】C
【解析】前期物业服务合同的特征有:
(1)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。
(2)前期物业服务合同具有过渡性。
一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业,前期物业管理服务即告结束,前期物业服务合同也相应终止。
(3)前期物业服务合同是要式合同。
《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。
38,【答案】)A
【解析】《物业管理条例》规定:
物业服务企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业,但不得将全部物业管理一并委托给他人;物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款302《以上50:
《以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
39,【答案】B
【解析】物业服务合同具有如下法律特征:
(1)是有偿合同;
(2)是诺成性合同;(3)是双务合同;(4)是公众服务合同。
40.【答案】C
【解析】物业基本情况中,要描述
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