大圣二期棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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大圣二期棚户区改造项目可行性研究报告

####县大圣二期

（二）棚户区改造项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：

####县大圣二期

（二）棚户区改造项目

2、项目负责人：

########

3、项目建设地址

本项目地块位于####县城南新区，地块北临友谊西路，南抵致富路，东邻规划支路，西接文明路。

4、规划占地面积

本地块总用地面积42666.7m2，其中居住用地40426.2m2，社区配套用地2240.5m2。

5、项目主要建设内容

项目拟建多层住宅，商业、办公及配套工程，本项目规划设计为综合性的安置房住宅小区。

总建筑面积97474m2，其中：

（1）住宅建筑面积：

95544m2；

（2）商业建筑面积：

1682m2；

（3）其他配套建筑面积：

248m2。

6、总投资

本项目总投资21490.82万元。

7、资金筹措

本项目睿峰房地产开发有限公司自筹资金4490.82万元，占总投资20.9%；申请银行贷款17000万元，占总投资79.1%。

8、项目建设期

建设期为二年。

二、项目主办单位概况

1、项目主办单位：

####县睿峰房地产开发有限公司

2、单位地址：

####县斗湖堤镇新建街28号

3、法人代表：

杨成春

4、注册资本：

1150万元

5、企业类型：

有限公司（独立法人国资）

6、经营范围：

房地产开发、经营；商品房销售；商品房售后服务；五金、交电、化工商品，建筑材料、建筑工程机械零售。

组织机构代码：

77755675—3，均通过那、年检，合法有效。

三、编制依据及编制原则

1、编制依据：

（1）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国发办[2011]45号）

（2）国家发展改革委、建设部《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济方法与参数》第三版，中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》

（3）《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保[2010]91号）

（4）《中华人民共和国城规划法》

（5）《中华人民共和国建筑法》

（6）《中华人民共和国环境保护法》

（7）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

（8）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

（9）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

（10）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

（11）《湖北省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》（鄂政发[2010]30号）

（12）《####县城市总体规划》（2003~2020）

（13）《####县城市规划管理技术规定》

（14）《####县城南新区控制性详细规划》

（15）国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。

2、编制原则

（1）坚持政府主导，市场运作的原则。

安置住宅区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设衔接，坚持“经济、安全、整洁、实用”的建设原则。

（2）坚持统筹规划，实出重点，客观科学，实事求是，因地制宜，讲求实效，量力而行，分步实施的原则。

（3）工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助设施和公用工程要满足住宅的需要。

（4）整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。

（5）工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、工业卫生、消防等有关规定，标准和规范，贯彻三废治理“三同时”的原则，做到安全施工，文明施工。

四、可行性研究的范围

针对项目的特点，任务与要求，对其建设的背景、社会需求状况进行了认真的调查研究。

在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。

通过定性分析和定量计算，初步分析论证了本项目建设的必要性，经济的合理性与实施的可行性。

其主要内容如下：

1、总论

2、项目建设的背景及建设的必要性

3、项目建设选址及建设条件

4、项目规划及建设规模

5、工程建设方案

6、消防工程

7、环境影响评价

8、劳动安全卫生

9、资源节能

10、项目实施进度

11、项目招投标

12、投资估算与资金筹措

13、财务分析

14、社会效益分析

15、结论与建议

五、主要技术经济指标

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

指标

备注

一

占地面积

m2

42666.7

二

总建筑面积

m2

97474

1

住宅

m2

95544

安置房占98.02%

2

商业

m2

1682

3

配套公建

m2

248

三

容积率

2.3

四

建筑密度

%

25%

五

绿地率

%

33%

六

居住户数

户

958

每户按3.5人计算

七

居住人数

人

3353

八

机动车

个

300

九

总投资

万元

21490.82

六、主要结论与建议

1、主要结论

本项目系安置房建设项目，虽然不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了####的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高了贫困家庭和弱势群体的生活环境和生活质量。

同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础施建设，促进房地产行业发展。

因此，项目建设的综合效益显著。

2、建议

建议在工程建设中建立权责分明，制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。

期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。

第二章项目建设的背景及建设的必要性

一、县域概况

1、地理位置及行政区划

####县位于湖北省南部边缘，长江中游，荆江南岸，东邻石首市，西接松滋市，南与湖南安乡县、澧县接壤，北临长江，与荆州市隔江相望。

地理坐标东经111º48′—112º25′，北纬29º37′—30º18′。

县域总面积2257.53平方公里，南北长76.8公里，东西宽57.7公里。

县域凭临长江天堑之险，又当南北皇华驿道要冲。

交通便捷，地理位置十分重要，东联汉，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫。

长江黄金水道，贯穿县域北部，上可达宜昌、重庆等港口，下能抵武汉、南京、上海等口岸。

境内有高速公路（二广）一条，国道（207）一条，省道四条。

目前正在建设的江南高速公路、荆岳铁路、荆州长江公铁两用大桥穿越境内，十三五将全线通车。

####县现辖14个镇，2个乡，全县总人口103万人。

2、历史沿革

####县昔称七省孔道。

古属八百里洞庭一角，秦始皇统一六国后，属南郡属地。

公元前202年（汉高祖五年），建孱陵县，县治在今黄金口齐居寺。

公元209年（汉建安十四年），刘备领荆州牧，改孱陵县为####县，####县名来源于此。

589年（隋开皇九年），将孱陵县和永安县（侨县）并入####县，属荆州总管府南郡，同时改作唐县为孱陵县，属澧阳郡。

742年（唐天宝元年），####属江陵府江陵郡。

北宋初年，####属荆湖北路江陵府，后更名为荆南府。

1130年（南宋建炎四年），####县升为####军，置镇抚使。

1329年（元天历二年），####属河南行省荆湖北道上路总管府中兴路。

1376年（明洪武九年），####属湖广布政司为第二县。

1664年（清康熙三年），####属湖北布政司荆州府为第二县。

1911年辛亥革命前隶属未变。

1912年（民国元年），####属湖北省荆南道。

1939年，####属湖北省第七行政督察专员公署管辖。

1936年，####属湖北省第四行政督察专员公署管辖。

1949年7月####解放，####县属湖北省荆州专员公署。

1968年属湖北省荆州地区革命委员会。

1978年属湖北省荆州地区行政公署。

1994年，荆、沙地市合并，####县属湖北省荆沙市人民政府。

1996年起属湖北省荆州市人民政府领导。

3、城市性质与规模

####县城市性质为：

县城政治、经济、文化、教育、科技中心，以机械和轻纺织工业为主，第三产业发达的滨水花园城市。

2011年末全县总人口103万人，城镇人口占45%，农业人口占55%左右。

二、项目建设的背景

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置对象是城市居民和被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。

随着城市建设发展步伐进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉捷。

所谓农民安置房是指因城市规划，土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。

因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。

所以和一般的商品房交易有很大的不同。

土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。

土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。

党的十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设的历史任务，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措，是我们当前在社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出建设社会主义新农村的目标是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。

正是针对农民居住条件差，村落形成年代久远，房屋建设年代差别较大，缺少统一规划，有瓦房、砖混结构平房及二~三层楼房，部分房屋破旧不堪、违规乱搭乱建现象突出，巷道狭窄，曲折不直，交通极为不便。

无排水设施和天然气供应等实际状况。

####县城建投资有限公司在县委、县政府的领导下，按照指示，为促进####县城市统筹建设负责改建城南新区城中村。

有利于增强县城城区功能和提升城市形象。

三、项目建设的必要性

近年来，我国各地正处于城市化和工业化加速发展的过程中，有越来越多的农民在失去土地的同时，也失去了安居乐业的住宅。

住房是失地农民的最基本的生存保障，“安居乐业”是构建和谐社会的基础。

在我国城市化进程中，如果不认真研究和解决好失地农民的住房问题，并为其提供切实可行的制度安排，必会导致失地农民因住房致贫，生计恶化并衍生出“灰色社会”与“街角社区”，从而引发新的社会矛盾。

城市化进程是一把“双刃剑”。

它在推进农村城市化与农业现代化的同时，也给广大农民的生活带来了前所未有的影响。

大规模的征地以惊人的速度制造了大批失地农民。

居住是人类最基本的需求，失地引起的居住模式的改变和其他相关问题关系失地农民的切身利益。

并且，政府在征用农民的土地后，有意识的引导失地农民将固定资金转化为住房。

由此，住房由基本的生活资料变为重要的固定资产，成为失地农民的主要投资渠道和收入来源。

建设部负责人表示：

“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”。

在快速发展的城市中，一方面房屋拆迁紧锣密鼓，一方面房价狂飙突进。

解决人民群众特别是低收入群体住房困难，改善住房条件，是缩小收入和生活差距、维护社会稳定的迫切需要。

妥善安置失地农民的生产生活，事关改革发展稳定大局。

为壮大村集体经济，使失地农民获得长期稳定的收入来源，我县实行留地安置政策，即按一定比例向土地被征用的村返还建设用地，用于发展二、三产业。

近年来党中央、国务院要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进城市建设，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。

借政策之优势，####县大圣二期

（二）棚户区改造安置房居住小区的建设，直接关系人