房地产不同促销手段的纳税争议化解.docx
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房地产不同促销手段的纳税争议化解
房地产不同促销手段的纳税争议化解
一、代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题
31号文:
第五条:
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
土地增值税条例第五条:
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
实践中:
以收款(经济利益)和发票孰高原则确认收入。
二、房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化,如何应对最佳?
国税函[2008]875号企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:
将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
1、买房赠家电处理
房地产企业买房赠家电帐务处理:
赠送时:
借:
销售费用—业务宣传费用
贷:
库存商品
或还是:
借:
开发间接费--其它
货:
库存商品
符合会计制度,买一赠一不用缴纳增值税。
2、“买一赠一”在营业税上的运用
【案例】买房子送阁楼是否组合销售?
营业税。
买房送冰箱彩电是否是组合销售?
增值税。
买房子送装修,为何开发商乐于精装修?
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号第四条:
房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
如果是房地产开发企业,房地产开发成本还可以加扣20%。
●宝山别墅"购138平方米送200平米
暂行办法税额计算公式:
年应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率,
■本市居民家庭定义为夫妻双方+未成年子女;
起征点为人均60平方米
■按年征,不足1年按月计算;
■新买房要提供家庭成员是否有房材料,买卖房要有税务机关出具的文书
假定确定这个价格是每平方米2万元,70平米是140万,那么140万是你的税基。
税基乘以税率,假定这个房子是属于一般的,没有超过二倍以上的住宅的话,税率乘以0.4%。
然后暂时按70%计算
3,●关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知
财税[2011]50号
一、企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品,属于下列情形之一的,不征收个人所得税:
【1】.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务;
【2】.企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品,如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费,或者购话费赠手机等;
【3】.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
企业向个人赠送礼品,取得下列所得应依法缴纳个人所得税:
【1】、企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品,对个人取得的礼品所得,按照“其他所得”项目,全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
【2】、企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,对个人取得的礼品所得,按照“其他所得”项目,全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
【3】、企业对累积消费达到一定额度的顾客,给予额外抽奖机会,个人的获奖所得,按照“偶然所得”项目,全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
三、企业赠送的礼品是自产产品(服务)的,按该产品(服务)的市场销售价格确定个人的应税所得;是外购商品(服务)的,按该商品(服务)的实际购置价格确定个人的应税所得。
四、本通知自发布之日起执行。
《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》(国税函[2000]57号)、《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》(国税函[2002]629号)第二条同时废止。
财政部国家税务总局
二○一一年六月九日
4,●委托外单位印刷宣传资料并用于对外发放推广,是否缴纳增值税?
发布日期:
2009年12月25日
《增值税暂行条例实施细则》 “第四条单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:
(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
”
根据上述规定,企业将宣传资料赠与他人,要按视同销售缴纳增值税。
国家税务总局
2009/12/25
5,●买房送汽车如何处理?
【1】,以个人名义送车。
【2】,购入时计入库存商品,赠送时视同销售缴纳增值税。
【3】,购入时计销售费用—业务宣传费。
【4】,将购房者交的购房款分为房款和车款,分别开发票。
【5】,买房都送汽车,前十个交款的送汽车,摇号送汽车,个人所得税税负不同。
6,无偿赠送(有奖销售、卖方赠送地下室等)
企业做账:
(假设汽车购进价格为10万元)
借:
银行存款100万元贷:
主营业务收入–开发产品90万
主营业务收入—汽车10万借:
主营业务成本80万
贷:
库存商品-汽车80万
贷:
开发产品70万
填表:
不存在税收同会计的差异问题。
●苏州地税函[2009]278号—买房关汽车
国税函[2009]875号)以及(国税函[2009]828号)规定,企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的,不属于捐赠行为,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。
销售的不动产属于未完工产品的,不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税,但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。
送字画、空调、装修:
合同中不要注明,直接计入成本。
送动产:
增值税风险
送就学机会:
捐给教育局,可以税前扣除
送旅游:
会议纪要、活动通知-----宣传费
三、按揭方式销售房地产收入确定的问题
问:
根据国税发[2009]31号文,第十四条中规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”。
如果某间房子已完工,可售面积是120平方米,总价是100万,采取银行按揭方式销售。
至当年12月31日止,仅收到首付款30万。
请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还是36平方米?
缪慧频:
根据国税发[2009]31号文第六条第(三)款规定,如果采取按揭方式销售房地产,应按照合同的约定确定收入。
一般情况下,首付和银行应同时进行,即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距,也应按照销售合同约定的时间确定收入。
所以,上述可售面积应按120米计算。
假按揭贷款的检查与认定
税收不区分合法收入与非法收入,一律纳税。
假按揭的特征:
1】购房人员能在工资表中看到(本企业人员);内部人员买房不便宜,反而贵。
2】将按揭销售收入计入短期借款,混同融资行为。
3】财务费用中列支个人按揭利息。
4】企业代替个人还按揭款项,计入其他应收款。
房子没有卖出去前的租金,冲销个人应收款。
稽查查到以后的交涉(不要轻言放弃,作退房处理)利用银行和税务信息的不对称,争取“实质重于形式”。
四、关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知
财税[2007]13号02-08
近日部分地区来文反映,一些企事业单位将自建住房以低于购置或建造成本价格销售给职工,对此是否征收个人所得税希望予以明确。
经研究,现对有关政策问题的处理明确如下:
一、根据住房制度改革政策的有关规定,国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间,按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房,职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益,免征个人所得税。
二、除本通知第一条规定情形外,根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定,单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
前款所称差价部分,是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
三、对职工取得的上述应税所得,比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发[2005]9号)规定的全年一次性奖金的征税办法,计算征收个人所得税,即先将全部所得数额除以12,按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数,再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数,按照税法规定计算征税。
四、本通知自印发之日起执行。
此前未征税款不再追征,已征税款不予退还。
请遵照执行。
财政部国家税务总局
二○○七年二月八日
●购汇支付咨询服务费用,是否需要我公司代扣代缴营业税?
《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)规定:
对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业(除播映),娱乐业,服务业中的旅店业、饮食业、仓储业,以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务,不征收营业税。
”
对于境内企业付给境外企业的咨询费,属于应征营业税范围
五、包销的税务处理
关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知
国税函【1996】684号11.22
2010公告第26号现行有效
广东省地方税务局:
接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发〔1996〕259号),反映房产开发企业与包销商签订合同,将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售,由房产开发企业向客户开具房产销售发票,包销商收取价差或手续费,在合同期满未售出的房产由包销商进行收购,对此应如何征收营业税。
经研究,现答复如下:
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业_代理业”征收营业税;
在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;
包销商将房产再次销售,对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
六、关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复
国税函发[1997]490号09-01
2010公告第26号现行有效
深圳市地方税务局:
你局《关于对以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征税问题的请示》(深地税发[1997]356号)收悉。
关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润是否征收营业税的问题,现批复如下:
根据《营业税税目注释》的有关规定,以不动产或无形资产投资入股,与投资方不共同承担风险,收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税:
以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股,收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按“转让无形资产”税目征收营业税。
七;售后回购税务争议处理
关于房地产开发企业从事“购房回购”等经营活动征收营业税问题的批复
国税函【1999】144号03-21
2010公告第26号现行有效
新疆维吾尔自治区地方税务局;
你局《关于对新疆广汇房地产开发公司“存单购房”等业务活动如何征税问题的请示》(新地税一字[1998]038号)收悉。
关于房地产开发公司从事“购房回购”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题,经研究,现批复如下:
房地产开发公司采用“购房回购”等形式,进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”,将商品房卖给购房者;
同时,根据合同约定的期限,在一定时期后,又将该商品房购回),根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定,对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
国家税务总局关于代销商品房业务征收营业税问题的批复
国税函[2005]917号09-27
2010公告第26号现行有效
新疆维吾尔自治区地方税务局:
你局《关于代销商品房业务征收管业税问题的请示》(新地税发[2005]121号)收悉。
经研究,现批复如下:
新疆广汇房地产开发有限公司(以下简称甲方)将自行开发的商品房委托新疆广厦地产交易网络有限责任公司(以下简称乙方)销售,双方以代销基价作为结算价格,甲方向乙方开具销售商品房发票;
乙方将商品房销售给购房者并按实际销售价格开具发票,同时为业主办理产权证;
这种行为是商品房销售而不是委托代销。
因此,对甲方取得的收入应接“销售不动产”税目征收营业税,其计税依据是双方按照协议约定的代销基价实际结算的收入;
对乙方也应按“销售不动产”税目征收营业税,其计税依据是商品房实际销售价减除代销基价后的余额。
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- 房地产 不同 促销 手段 纳税 争议 化解