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包头房地产市场年报网
2012年包头房地产市场年报
(个人总结,非官方数据)
(报告数据来自包头房地产信息网,截止至2012年11月15日)
2012.11.30
目录
第一部分:
政策回顾2
第二部分:
市场分析4
一.土地市场4
(一)全国市场:
4
(二)包头市场:
4
二.商品房市场5
(一)供需情况6
(二)成交情况分析7
(三)各区域成交楼盘详情8
第三部分:
年度热盘分析18
(1)东亚世纪城18
(2)保利香滨湾20
(3)Touch悦城21
(4)中建御阑世家23
(5)首创加州郡府24
(6)翡丽湾25
第四部分:
2012年市场小结27
土地市场:
土地市场“量价齐跌”土地成交热点向青山区转移,商业用地比例明显增加。
27
商品房市场:
商品房市场“供小于求,消化库存”,虽然全年同比“量价齐跌”但下半年成交量价均有回稳趋势。
27
第五部分:
附表27
附表1:
2012年土地供应明细表27
附表2:
2012年土地成交明细表29
附表3:
2012年取得预售证项目明细表33
第一部分:
政策回顾
四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率
2012年2月,北京各商业银行整体放贷情况与去年第四季度从紧的状态相比,略有好转。
央行提出在房贷方面,“满足首次购房家庭的贷款需求”。
中国人民银行:
下调人民币存款准备金率0.5个百分点
据央行网站消息,中国人民银行决定,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
住建部重申房地产调控政策绝不会松动
2012年3月初,住建部在两会前夕,再次表明政府态度。
重申房地产调控政策绝不松动。
国务院确定今年七大任务房地产调控名列其中
国务院总理温家宝于3月16日主持召开国务院常务会议,确定《政府工作报告》重点工作部门分工,强调在做好各项重点工作的同时,今年还要努力完成七大任务,“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”名列其中。
国内多个城市上调公积金贷款上限
2012年4月中旬,呼和浩特、南昌等国内多个城市上调住房公积金贷款上限,上调幅度在15%到25%之间。
住建部:
楼市调控将坚持抑制投资性需求
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出,未来房地产调控仍将坚持抑制投资性需求,同时满足市场刚性需求,开发商与其抱有楼市调控放松的幻想,不如抓住刚需一族,解决当下的困难。
国土部住建部紧急发布通知:
坚决防止房价反弹
国土资源部7月19日召开视频会议,就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署,要求坚持房地产市场调控不放松,密切配合做好各项工作,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。
国庆节前贵阳新政执行一月未叫停
2012年9月27日,贵阳房屋管理与住房保障局下发了《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施(试行)》,其中第15条“凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的,根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证,享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇,不受入住时间和购房面积的限制。
”的政策,判断依然触线,但执行至11月中旬仍未叫停。
政策解读:
自2010年以来,我国房地产市场就进入了一个密集调控期,调控政策频出,至2011年年末达到高潮,“新国十条”的出台终于遏制了房价的不断攀升,开始理性回归。
全国房价保持稳中有降,这样的局面基本上已经达到政府的要求。
2012年是一个“试探之年”,“土地财政”因房地产市场的冷淡降幅严重,土地溢价率和成交率双降,各地方政府被巨大的财政压力倒逼,开始不断试探政府调控底线。
截至2012年11月,各地方政府纷纷推出形式多样的微调政策,其中以“公积金”为最。
提升公积金贷款额度,降低公积金贷款首付,降低公积金贷款门槛,外地公积金互贷等方式全线放开,以求促进房地产市场的回暖。
部分地方政府以高技术人才补贴、小户型住房补贴、短期税费减免、房交会等方式对政策进行微调,除2012年年初的芜湖、成都等4个城市被叫停外,其他微调政策都被默许,显示出政府对房地产市场的放松态度。
2012年11月8日,中共十八大中也未明确提出对房地产市场的再次调控,甚至未提及房地产市场,2013年,“保增长”将成为经济的主要目标。
2013年政策预测:
2013年,“保增长”将成为政府经济政策核心,房地产市场作为国家支柱产业,虽在上届常委影响下不会强力扶持,但隐形的放松并鼓励地方政策进行微调的动作将进一步持续和放大,只要不与前期调控政策有严重冲突的微调政策都将被默许。
各地方政府进入“偿债年”还款压力迫使地方政府不得不将更多的财政压力转移至“土地财政”上。
所以2013年,各地方政府对房地产市场调控的微调将“力度更大、步幅更大”。
第二部分:
市场分析
一.土地市场
(一)全国市场:
2012年,全国土地市场呈现“先降后升”的趋势,前半年,土地市场成交率、溢价率均有显著下降,各地产商拿地兴致非常低,至下半年起,以保利地产、万科地产等国内龙头企业为首,开始集中拿地,地块投资金额达1000亿元规模,土地最高溢价率达60%。
(二)包头市场:
2012年包头土地市场与全国土地市场差距较大,全市土地“供过于求”,土地成交溢价率最高3%,平价成交成为主流,土地流拍率较高,土地市场冷清异常。
1.供需情况:
2012年包头土地市场“供需两降”,截至2012年11月中旬,累计供应土地224.7万平米,累计成交土地159.1万平。
成交价格相对2011年小幅上涨,主要原因为供应价格上涨的结构性价格调整。
土地溢价率2.77%,创历年来新低,大部分土地底价成交。
2.土地成交情况
2012年土地成交中东河区成交量最高,成交土地64公顷,主要受保利体育庄园土地补办招拍挂影响(成交50公顷);其次为青山区,成交32.7公顷;昆区和九原区土地成交基本持平,分别成交27.8公顷和27.7公顷;高新区成交最低6.67公顷。
各区域楼面地价中,青山区最高,达1562元/㎡;昆区其次,为1249元/㎡;九原区和东河区基本持平,分别为988元/㎡和960元/㎡;高新区价格最低,为786元/㎡。
全市成交土地中,住宅用地成交107.6公顷,占比68%;商业用地成交51.6公顷,占比32%。
(三)土地市场小结
包头市土地市场自2011年起就进入了“供过于求”的市场状况,土地溢价率从2010年高达80%以上骤降至不足3%,开发商拿地谨慎,今年成交的土地中大约有30%属于项目已经开工建设,后期补办土地手续,实际成交较少,并主要集中在青山区。
从个区域成交情况上来看,土地成交开始向青山区转移,青山区作为包头主城区之一,前期商品房供应量一直处于较低水平,购买需求一直没有得到有效释放,尤其是2012年,青山区在售楼盘只有4-5个,价格高,位置偏成为青山楼盘的特征之一,现较多的开发商开始看好青山区市场。
从成交土地的用途上来看,商业用地占比较2011年有较大提升,在住宅市场被调控的期间,商业地产以其“不限贷、不限购”的特征开始被投资者看好,后期市场中的商业项目将逐步增多。
二.商品房市场
(一)供需情况
2010年至2012年,包头市共计供应商品房(住宅及综合)72375套,共计成交44034套,现剩余库存28341套。
2011年是包头房地产市场供应高峰期,主要受2008年至2010年房地产市场一路走高,开发商集中拿地,在2011年集中释放造成,同时也造成了2011年近4万套的高库存,2011年调控开始后,各开发商谨慎拿地,2012年释放的可售房源有所降低,供应量低于成交量,开始小部分消化前期库存。
从各区域的供求情况来看,昆区及九原区呈现供小于求的局面,其他区域任呈现供大于求。
昆区:
昆区的供求比达到0.5的低点,但结合昆区10000套以上的库存量可以说明昆区仍然处于去库存的状态。
按照2012年土地成交情况,昆区2013年预计供应套数在6000-7000套,基本与2012年成交数量相当,昆区的去库存状态不会得到有效改善。
高新区:
高新区供求比接近1:
1;但仍有近6000套商品房库存等待消化,按照2012年土地成交情况预计2013年高新区新供应商品房2500-3500套,低于2012年成交套数,2013年高新区商品房供需情况将得到有效改善,去库存速度较快。
青山区:
青山区供需比接近1:
1,截至2012年11月底,库存量为5709套,按照2012年土地成交情况预计2013年青山区新供应商品房8000套左右,约2012年成交量的1.5倍,2013年青山区将面临更为激烈的去库存竞争。
(二)成交情况分析
从各区域三年成交数据来看,昆区一直是包头市置业热点区域,成交量连续三年独占鳌头,但成交量有逐年递减的趋势;东河区、九原区及青山区成交量连续三年递减,青山区由2010年全市成交次热点下降至第三位;高新区三年成交量连续上涨,已然代替青山区成为包头市另一置业热点区域。
从各区域成交价格走势来看,2011年迎接了一次大型涨幅期,至2012年,除青山区和东河区两个供应量较少的城区保持了较为稳定的价格外,其他市三区成交均价均有所下降。
九原区跌幅最大,成交均价跌破4000元/㎡。
(三)各区域成交楼盘详情
(1)昆区
楼盘名称
成交套数
成交均价
成交户型
一室
两室
三室
四室
四室以上
保成上元名府
307
5167
159
148
保利拉菲公馆
941
5622
29
115
583
209
北大恒苑
20
5980
20
碧水山庄
139
4828
5
91
31
12
东亚世纪城
1360
4921
7
1128
212
13
富华雅苑
114
4196
34
80
华发新城
176
8254
38
92
41
5
恒大名都
319
5310
2
4
204
109
嘉园泊景湾
271
5315
76
33
151
9
2
京奥港帝景
750
5170
111
127
492
20
禧瑞都
591
5090
1
267
315
7
1
聚福园
37
3634
21
16
凯旋中央公园
216
7376
7
42
148
19
昆仑国际
50
6822
50
米兰春天
224
3127
98
126
睿瀛豪庭
67
5285
38
29
神龙苑
140
3328
125
15
新星美地
616
5142
480
136
燕赵大厦
52
5961
52
中冶世家
85
6585
31
53
1
紫金华府
354
4456
132
197
25
中恒商务楼
20
5980
20
保利香槟花园
605
4593
3
378
224
东方红CBD
92
5310
87
2
3
东源大厦
2
5000
2
番茄社区
706
3475
490
216
海湖豪庭
391
5490
213
100
78
海威小区
17
2776
1
12
4
江南文枢院
54
7659
8
28
15
3
今晨置业大厦
137
6502
88
49
金茂豪庭
51
4037
2
23
6
20
宁馨佳园
7
3329
1
5
1
瑞煕佳苑
132
3314
132
晟泰园
79
4391
65
10
4
万和城
104
3382
13
73
18
香林美地
19
3958
14
5
新星水岸花园
1018
3798
16
932
70
阳光尚品
397
4412
8
388
1
总计
10660
4973.026
1428
5345
3378
476
28
统计楼盘成交10660套,占昆区成交总数的85%。
成交前十楼盘中,东亚世纪城成交1360套,继续领袖昆区楼市,占总成交的13%;新星水岸花园依托包钢团购,成交1018套,占总体成交的10%;保利拉菲公馆以其强大的品牌力量占据了昆区成交排名第三的位置,成交941套,占比总体成交的9%;京奥港帝景今年发力,突入成交前五名,成交750套,占比总体成交7%;番茄社区成交706套,占比总体成交7%;新星美地成交616套,占比总体成交6%;保利香槟花园成交605套,占比总体成交6%;禧瑞都成交591套;占比总体成交6%;阳光尚品成交397套,占比总体成交4%;海湖豪庭成交397套,占比总体成交4%。
从成交户型分析来看,两室户型最受欢迎,成交5345套,占总体成交的50%;三室户型成交3378套,占总体成交的32%;一室户型相对去年有较大提成,成交1482套,占总体成交13%;四室及以上户型成交下降,占总体成交5%。
(2)青山区
楼盘名称
成交套数
成交价格
成交户型
一室
两室
三室
四室
四室以上
保利花园
8
3738
3
2
2
1
合志家园
8
3347
2
6
佳福小区
11
3867
5
3
3
田成康都苑
11
4985
1
2
7
1
宝林苑
13
3500
5
8
绿苑豪庭
13
5398
9
4
健康新城
13
3678
2
1
8
2
阳光翠景
17
5087
16
1
边防佳苑
21
4008
5
16
左岸绿洲
29
5440
4
6
17
2
欧鹿生活城
37
5155
6
18
13
银海湾
44
3772
40
4
福满园
51
2817
38
13
源和嘉苑
60
4169
22
3
34
1
尚书苑
68
4685
16
41
11
明大颐园
78
5874
12
58
8
正翔国际
109
9360
29
56
22
2
时代财富城
111
5011
7
85
19
文化创意园
114
5650
97
14
3
锦龙世家
123
5833
4
51
68
绿海印象
123
6749
7
60
54
2
晶典丽舍
126
6166
10
1
107
8
意城晶华
184
4288
46
76
4
58
兵工佳苑
423
3162
48
243
132
万郡大都城
680
5454
27
262
354
36
1
上景园
811
3450
168
643
松石国际城
886
3851
54
492
340
总计
4172
4759.037
338
1585
2077
107
65
统计楼盘共计成交4172套,占青山区成交总数的95%。
青山区成交楼盘中,松石国际城成交886套,占比区域成交的21%;上景园成交811套,占比区域成交的19%;万郡大都城成交680套,占比区域成交的16%;兵工佳苑补签成交423套,占比区域成交的10%。
其他楼盘均为少量成交。
从青山区成交户型上来看,三室户型成交最多,成交2077套,占比区域成交的50%;两室户型其次,成交1585套,占比区域成交的38%;一室户型成交338套,占比区域成交的8%(一室户型成交主要有部分公寓和少量商业无法排除);四室及以上户型共计成交172套,占比区域成交的4%。
(3)高新区
楼盘名称
成交套数
成交价格
成交户型
一室
两室
三室
四室
四室以上
沃土阳光
592
4022
269
313
10
中建御阑世家
516
5380
3
198
280
35
首创加州郡府
492
4661
87
392
13
檀香湾
406
4003
118
252
36
燕赵锦河湾
405
5557
87
239
76
3
凡尔赛官邸
374
5594
2
58
307
7
金辉华府
358
4694
124
177
57
阿穆尔嘉园
326
3029
187
139
御阑世家(团购)
305
3830
124
181
丽景名邸
297
4071
202
93
2
滨河第一城
235
2669
29
206
四季花城
225
5327
144
81
牡丹花园
202
3378
58
72
72
滨海名都
195
5109
100
95
总部经济园
194
6279
40
5
122
8
19
时代广场
96
8994
96
三江尊园(高层)
88
6596
2
26
59
1
胜源滨河新城
75
3841
48
26
1
水岸花都(别墅)
71
7822
29
42
水岸花都(高层)
49
3639
32
11
6
诺德国际花园
44
10937
27
15
2
友谊嘉园
28
4539
26
2
现代城
19
4919
6
6
6
1
三江尊园(别墅)
14
13952
14
香江公寓
6
5374
4
2
总计
5612
138216
300
2138
2723
363
88
统计楼盘成交5612套,占高新区成交总数的86%。
高新区成交楼盘中,沃土阳光积累2011年成交于今年集中签约,成交592套,占比总成交的11%,占据高新区成交排名首席,但其实际成交量约300套(市调数据);中建御阑世家今年打出低价牌,其品牌力开始彰显,成交516套,占比总成交的9%,排名第二;首创加州郡府今年开始陆续交楼,其设计美观的园林和整体社区格调逐步被认可,今年又打出低价牌,成交492套,占比总成交的9%,排名第三;我司檀香湾项目借助11年团购成交,共计成家409套,占总成交量的7%,排名第四;燕赵锦河湾成交405套,占比总成交的7%;凡尔赛官邸成交374套,占比总成交的7%;金辉华府成交358套。
占比总成交的6%;阿穆尔嘉园成交326套,占比总成交的6%;御阑世家(团购)成交305套,占比总成交的5%;丽景名邸成交297套,占比总成交的5%。
高新区各楼盘成交量差距都不是很大,没有销售非常高的楼盘,呈现逡巡逐鹿的局面。
从成交户型上来看,高新区成交以三室户型为主,成交2723套,占比总成交量的49%;两室户型其次,成交2138套,占比总成交量的38%;一室户型有少量成交,成交300套,占比总成交量的5%;四室户型成交363套,占比总成交量的6%;四室以上户型成交极少,成交88套,占比总成交量的2%。
备注:
依据市调情况来看,高新区成交户型以三居为主的主要原因是供应户型结构造成的,片区内客户在选择产品时没有足够的两室户型以供选择,最终造成了高新区成交户型为三室户型为主的局面。
(4)九原区
楼盘名称
成交套数
成交价格
成交户型
一室
两室
三室
四室
四室以上
惠得花园
548
4037
430
118
和发紫薇园
352
4472
26
266
60
永茂泉阳光小区
297
3961
292
5
恒大华府
272
6218
2
15
178
65
12
远洲国际城
255
2294
49
149
57
屹林广场
232
4350
19
142
71
鹿安家苑
167
2650
111
56
龙苑小区
136
2869
4
115
17
美室层双
106
5777
61
45
景观家园
95
3954
63
32
兰溪花园
28
3133
3
10
15
新桃源小区
26
3400
6
18
2
华贵园
19
3223
19
巨力时代小区
14
3520
2
12
金沙华府
8
3308
6
1
1
春阳苑
5
2626
2
1
1
1
总计
2560
3737
178
1530
696
141
15
统计楼盘成交2560套,占高新区成交总量的99%。
九原区成交排名中,惠得花园成交548套,占比总成交的21%,位列第一;和发紫薇园成交352套,占比总成交的14%;永茂泉阳光小区成交297套,占比总成交的12%;恒大华府成交272套,占比总成交的11%;远洲国际城成交255套,占比总成交的10%;屹林广场成交232套,占比总成交的9%;鹿安家苑成交167套,占比总成交的7%;龙苑小区成交136套,占总成交的5%;美室成双成交106套,占比总成交的4%;景观嘉园成交95套,占比总成交的4%。
成交户型情况看,九原区成交户型以两室为主,成交1530套,占比总成交的60%;三室成交696套,占比总成交的27%;一室户型成交178套,占比总成交的7%;四室及以上户型成交156套,占比总成交的6%。
(5)东河区
楼盘名称
成交套数
成交均价
成交户型
一室
两室
三室
四室
四室以上
惠民新城
567
3570
529
38
观景亭
134
3268
116
18
东方园
130
3058
130
欧艺家园
73
3887
52
21
龙藏新城
72
1665
26
40
6
和合soho商住楼
68
4708
68
山水佳苑
62
4195
1
19
40
1
1
东粮广场
59
2914
4
33
22
东濠国际城
33
3248
14
19
园中园
25
3714
25
保利体育庄园
24
10300
19
5
顺鑫望潮
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