南开21春学期《房地产估价》在线作业42278.docx

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南开21春学期《房地产估价》在线作业42278

（单选题）1:

某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为（）。

A:

3998元/m2

B:

3898元/m2

C:

4184元/m2

D:

4149元/m2

正确答案:

A

（单选题）2:

某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

A:

物质折旧

B:

外部性折旧

C:

经济折旧

D:

功能折旧

正确答案:

D

（单选题）3:

某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

A:

58.21

B:

57.62

C:

58.79

D:

57.21

正确答案:

A

（单选题）4:

某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（）元/㎡

A:

3473

B:

4365

C:

4500

D:

4635

正确答案:

A

（单选题）5:

合法原则要求评估价值是在依法判定的（）状况下的价值或价格。

A:

估价人员

B:

估价机构

C:

估价对象

D:

估价委托人

正确答案:

C

（单选题）6:

市场提取法是利用与估价对象建筑物具有（）的可比实例来求取建筑物折旧的方法。

A:

类似用途

B:

类似折旧程度

C:

相同建筑结构

D:

相同建成年代

正确答案:

B

（单选题）7:

运营费用与（）之比,称为运营费用率。

A:

潜在毛收入

B:

有效毛收入

C:

净收益

D:

正常利润

正确答案:

B

（单选题）8:

甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）。

A:

甲

B:

乙

C:

甲、乙一样

D:

无法判断

正确答案:

A

（单选题）9:

甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买（）。

A:

甲土地

B:

乙土地

C:

甲、乙都一样

D:

不能确定

正确答案:

A

（单选题）10:

现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。

该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产现在的价格为（）万元。

A:

873

B:

463

C:

817

D:

989

正确答案:

D

（单选题）11:

甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

A:

甲

B:

乙

C:

甲、乙一样

D:

无法判断

正确答案:

A

（单选题）12:

某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

A:

180

B:

178.4

C:

183.5

D:

176.6

正确答案:

D

（单选题）13:

某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

A:

3473

B:

4365

C:

4500

D:

4635

正确答案:

A

（单选题）14:

收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A:

市场交易价格

B:

未来收益

C:

现在收益

D:

重新开发建设成本

正确答案:

B

（单选题）15:

数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A:

直线趋势法

B:

指数曲线趋势法

C:

二次抛物线趋势法

D:

平均增减量法

正确答案:

A

（单选题）16:

房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

A:

不可移动

B:

供给有限

C:

价值量大

D:

用途多样

正确答案:

B

（单选题）17:

某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为（）。

A:

物质折旧

B:

外部性折旧

C:

经济折旧

D:

功能折旧

正确答案:

D

（单选题）18:

某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为（）。

A:

2007年3月15日

B:

2006年8月20日

C:

签定估价委托合同之日

D:

估价人员与委托人商定的日期

正确答案:

B

（单选题）19:

针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

A:

10.10%

B:

7.90%

C:

8.40%

D:

11.90%

正确答案:

B

（单选题）20:

长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

A:

商业性质

B:

出租性质

C:

价格无明显季节波动

D:

价格有明显季节波动

正确答案:

C

（单选题）21:

价值时点不是随意确定的,而应根据（）来确定。

A:

估价目的

B:

估价师

C:

委托人

D:

估价机构

正确答案:

A

（单选题）22:

城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的（）方面的限制。

A:

房地产权利的设立

B:

房地产权利行使

C:

房地产使用管制

D:

房地产相邻关系

正确答案:

C

（单选题）23:

路线价法主要适用于城镇临街（）用地的批量估价。

A:

居住

B:

商业

C:

娱乐

D:

工业

正确答案:

B

（单选题）24:

有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。

若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价（）万元。

A:

810

B:

450

C:

900

D:

1350

正确答案:

A

（单选题）25:

某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为（）元人民币/m2。

A:

9673

B:

9349

C:

9808

D:

9220

正确答案:

C

（单选题）26:

下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是（）。

A:

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄

B:

建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄

C:

建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等

D:

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄

正确答案:

D

（单选题）27:

某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为（）元/m2

A:

2934

B:

2970

C:

3300

D:

3630

正确答案:

A

（单选题）28:

预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A:

220

B:

340

C:

400

D:

500

正确答案:

C

（单选题）29:

现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。

则该宗房地产30年土地使用权的价格为（）元/m2。

A:

3475

B:

4605

C:

3684

D:

3856

正确答案:

D

（单选题）30:

在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法

A:

一种或一种以上

B:

两种或两种以上

C:

三种或三种以上

D:

四种或四种以上

正确答案:

B

（多选题）31:

房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为（）

A:

按份共有

B:

按权共有

C:

共同共有

D:

共享共有

正确答案:

A,C

（多选题）32:

在合法产权方面，应以（）为依据

A:

房地产权属证书

B:

委托人提供的书面证明

C:

权属档案的记载

D:

其他合法证件

正确答案:

A,C,D

（多选题）33:

累加法求取报酬率的公式为:

报酬率等于安全利率加上（）减去投资带来的优惠率。

A:

投资风险补偿率

B:

投资利润补偿

C:

管理负担补偿率

D:

缺乏流动性补偿率

正确答案:

A,C,D

（多选题）34:

需要补地价的情形主要有（）

A:

土地使用者土地用途

B:

土地使用权届满后续期

C:

土地使用者抵押划拨土地使用权

D:

土地使用者转让出让土地使用权

正确答案:

A,B,C

（多选题）35:

重新购建价格又称重新购建成本,它是（）的价格。

A:

价值时点时

B:

客观

C:

建筑物建造完成时

D:

建筑物全新状况下

正确答案:

A,B,D

（多选题）36:

引起房地产价格上升的原因主要有（）

A:

对房地产本身进行投资改良

B:

通货膨胀

C:

需求增加导致稀缺性增加

D:

外部经济

正确答案:

A,B,C,D

（多选题）37:

在现金流量折线法（）不独立显现出来

A:

开发成本

B:

销售税费

C:

投资利息

D:

开发利润

正确答案:

C,D

（多选题）38:

假设开发法中的动态分析法中（）不独立显现出来

A:

开发成本

B:

销售税费

C:

投资利息

D:

开发利润

正确答案:

C,D

（多选题）39:

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是（）的结合体。

A:

实物

B:

权益

C:

价值

D:

区位

正确答案:

A,B,D

（多选题）40:

最高最佳利用具体包括（）几个方面。

A:

最佳规模

B:

最佳环境

C:

最佳用途

D:

最佳档次

正确答案:

A,C,D

（判断题）41:

对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。

A:

对

B:

错

正确答案:

B

（判断题）42:

某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

A

（判断题）43:

估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。

（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

B

（判断题）44:

成本法测算出来的价值称为积算价值（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

B

（判断题）45:

在交易情况修正的百分率法中,交易情况修正系数应以可比实例价格为基准来确定。

A:

对

B:

错

正确答案:

B

（判断题）46:

通常把市场法求得的价值简称为市场价格。

（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

A

（判断题）47:

房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。

（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

B

（判断题）48:

估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。

A:

对

B:

错

正确答案:

A

（判断题）49:

一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

B

（判断题）50:

社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。

（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

A

（单选题）1:

某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为（）。

A:

3998元/m2

B:

3898元/m2

C:

4184元/m2

D:

4149元/m2

正确答案:

A

（单选题）2:

某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

A:

物质折旧

B:

外部性折旧

C:

经济折旧

D:

功能折旧

正确答案:

D

（单选题）3:

某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

A:

58.21

B:

57.62

C:

58.79

D:

57.21

正确答案:

A

（单选题）4:

某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（）元/㎡

A:

3473

B:

4365

C:

4500

D:

4635

正确答案:

A

（单选题）5:

合法原则要求评估价值是在依法判定的（）状况下的价值或价格。

A:

估价人员

B:

估价机构

C:

估价对象

D:

估价委托人

正确答案:

C

（单选题）6:

市场提取法是利用与估价对象建筑物具有（）的可比实例来求取建筑物折旧的方法。

A:

类似用途

B:

类似折旧程度

C:

相同建筑结构

D:

相同建成年代

正确答案:

B

（单选题）7:

运营费用与（）之比,称为运营费用率。

A:

潜在毛收入

B:

有效毛收入

C:

净收益

D:

正常利润

正确答案:

B

（单选题）8:

甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）。

A:

甲

B:

乙

C:

甲、乙一样

D:

无法判断

正确答案:

A

（单选题）9:

甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买（）。

A:

甲土地

B:

乙土地

C:

甲、乙都一样

D:

不能确定

正确答案:

A

（单选题）10:

现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。

该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产现在的价格为（）万元。

A:

873

B:

463

C:

817

D:

989

正确答案:

D

（单选题）11:

甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

A:

甲

B:

乙

C:

甲、乙一样

D:

无法判断

正确答案:

A

（单选题）12:

某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

A:

180

B:

178.4

C:

183.5

D:

176.6

正确答案:

D

（单选题）13:

某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

A:

3473

B:

4365

C:

4500

D:

4635

正确答案:

A

（单选题）14:

收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A:

市场交易价格

B:

未来收益

C:

现在收益

D:

重新开发建设成本

正确答案:

B

（单选题）15:

数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A:

直线趋势法

B:

指数曲线趋势法

C:

二次抛物线趋势法

D:

平均增减量法

正确答案:

A

（单选题）16:

房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

A:

不可移动

B:

供给有限

C:

价值量大

D:

用途多样

正确答案:

B

（单选题）17:

某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为（）。

A:

物质折旧

B:

外部性折旧

C:

经济折旧

D:

功能折旧

正确答案:

D

（单选题）18:

某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为（）。

A:

2007年3月15日

B:

2006年8月20日

C:

签定估价委托合同之日

D:

估价人员与委托人商定的日期

正确答案:

B

（单选题）19:

针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

A:

10.10%

B:

7.90%

C:

8.40%

D:

11.90%

正确答案:

B

（单选题）20:

长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

A:

商业性质

B:

出租性质

C:

价格无明显季节波动

D:

价格有明显季节波动

正确答案:

C

（单选题）21:

价值时点不是随意确定的,而应根据（）来确定。

A:

估价目的

B:

估价师

C:

委托人

D:

估价机构

正确答案:

A

（单选题）22:

城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的（）方面的限制。

A:

房地产权利的设立

B:

房地产权利行使

C:

房地产使用管制

D:

房地产相邻关系

正确答案:

C

（单选题）23:

路线价法主要适用于城镇临街（）用地的批量估价。

A:

居住

B:

商业

C:

娱乐

D:

工业

正确答案:

B

（单选题）24:

有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。

若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价（）万元。

A:

810

B:

450

C:

900

D:

1350

正确答案:

A

（单选题）25:

某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为（）元人民币/m2。

A:

9673

B:

9349

C:

9808

D:

9220

正确答案:

C

（单选题）26:

下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是（）。

A:

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄

B:

建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄

C:

建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等

D:

建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄

正确答案:

D

（单选题）27:

某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为（）元/m2

A:

2934

B:

2970

C:

3300

D:

3630

正确答案:

A

（单选题）28:

预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A:

220

B:

340

C:

400

D:

500

正确答案:

C

（单选题）29:

现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。

则该宗房地产30年土地使用权的价格为（）元/m2。

A:

3475

B:

4605

C:

3684

D:

3856

正确答案:

D

（单选题）30:

在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法

A:

一种或一种以上

B:

两种或两种以上

C:

三种或三种以上

D:

四种或四种以上

正确答案:

B

（多选题）31:

房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为（）

A:

按份共有

B:

按权共有

C:

共同共有

D:

共享共有

正确答案:

A,C

（多选题）32:

在合法产权方面，应以（）为依据

A:

房地产权属证书

B:

委托人提供的书面证明

C:

权属档案的记载

D:

其他合法证件

正确答案:

A,C,D

（多选题）33:

累加法求取报酬率的公式为:

报酬率等于安全利率加上（）减去投资带来的优惠率。

A:

投资风险补偿率

B:

投资利润补偿

C:

管理负担补偿率

D:

缺乏流动性补偿率

正确答案:

A,C,D

（多选题）34:

需要补地价的情形主要有（）

A:

土地使用者土地用途

B:

土地使用权届满后续期

C:

土地使用者抵押划拨土地使用权

D:

土地使用者转让出让土地使用权

正确答案:

A,B,C

（多选题）35:

重新购建价格又称重新购建成本,它是（）的价格。

A:

价值时点时

B:

客观

C:

建筑物建造完成时

D:

建筑物全新状况下

正确答案:

A,B,D

（多选题）36:

引起房地产价格上升的原因主要有（）

A:

对房地产本身进行投资改良

B:

通货膨胀

C:

需求增加导致稀缺性增加

D:

外部经济

正确答案:

A,B,C,D

（多选题）37:

在现金流量折线法（）不独立显现出来

A:

开发成本

B:

销售税费

C:

投资利息

D:

开发利润

正确答案:

C,D

（多选题）38:

假设开发法中的动态分析法中（）不独立显现出来

A:

开发成本

B:

销售税费

C:

投资利息

D:

开发利润

正确答案:

C,D

（多选题）39:

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是（）的结合体。

A:

实物

B:

权益

C:

价值

D:

区位

正确答案:

A,B,D

（多选题）40:

最高最佳利用具体包括（）几个方面。

A:

最佳规模

B:

最佳环境

C:

最佳用途

D:

最佳档次

正确答案:

A,C,D

（判断题）41:

对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。

A:

对

B:

错

正确答案:

B

（判断题）42:

某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

（）

A:

错误

B:

正确

正确答案:

A

（判断题）43:

估价上的建筑物折旧是指由于各