对深圳近十年房价的分析报告.docx

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深圳房价分析报告

一、引言

都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？

造成北上广深房价高企的原因是什么呢？

这种高房价还会持续吗？

本文以深圳为例，详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。

特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示，北上广深至少还应该涨2.5倍！

陈宝存表示，北上广深这四大城市，从2013年至今楼面地价增长了200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。

现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。

特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。

高么？

不高！

因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。

二、深圳房价

深圳10月新房均价 49557 元/m² 环比上月增长 ↑ 0.91%

深圳9月新房均价 49112 元/m²

深圳当前在售楼盘 169 个

当前待售楼盘 124 个

那么，问题来了，均价 49557 元/m²是什么概念呢？

如果按照90m²的房价算，总价4460130元。

446万元！

也就是说，如果你每个月月薪一万元，你需要446个月（37.16年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨）！

考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息4.9%，首付10%，那么你每个月将要还21547.5元！

我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年，深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。

上半年，深圳居民人均可支配收入为25281.88元，较2015年同期增加2182.25元，增长9.4%。

也就是说，如果买房的话，深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。

说完了一手房，我们来看看二手房：

可以看出，深圳的房价真不是吹的。

三、深圳的历史房价

可以看出，深圳这十年来房价一直在走高。

仔细观察，可以发现，2006年到2007年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。

其次是2009年到2010年，突破了两万元大关。

最后是2014年到2015年，突破了三万元大关。

另外我们注意到，2010年在房价经历了飞涨之后，略微有所下调，跌下了两万元。

后文将重点以这四个时期为例，分析深圳房价的影响因素。

下面我们再分别看深圳中心区和偏远地区的房价变化

福田区，隶属于广东省深圳市，位于深圳经济特区中部，是深圳市的中心城区，市委市政府所在地，坐拥深圳中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览中心。

我们可以发现，深圳福田中心城区的房价趋势，基本和整个深圳的房价趋势是一致地。

深圳的房价，也呈现出一种中心带动四周的情形，先是中心城区的房价上涨，然后紧接着就是周围卫星城的房价跟着上涨。

龙岗中心城是龙岗区政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一。

除了离市区远一点，龙岗中心城还是挺好的：

环境好、配套齐全，最重要是价格还很美丽，2万以下的地铁房随便挑!

（当然是一两年前，因为今年开始连龙岗中心城也沦陷了...）

　　据统计，10月份第四周龙岗中心城新房成交均价为29630元/平。

可以发现，深圳龙岗区的房价涨势基本和深圳的房价涨势一致，但是价格低于平均房价。

也正因为其较低的房价，导致需求增加，从而促进了房价的上涨。

总体来说，深圳的房价都是高涨的。

四、深圳房价走势分析

（一）06-07年

首先我们来分析一下06到07年深圳房价的大涨。

06到07年间，深圳平均房价从9228元/㎡涨到13279元/㎡，一举突破了万元大关。

涨价4051元/㎡，涨幅43.9%。

如此高的涨幅，大概也只有股票期货等风险投资才能媲美了吧。

我们先来看下06到07年间国家出台的调控措施：

06年调控政策：

70/90政策

“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。

市场反应：

房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

07年调控政策：

9/27房贷新政

9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9/27房贷新政”。

市场反应：

当年楼市价格暴涨、地王频现。

政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下。

2008年全年房价明显下跌，当年深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。

2007年深圳房地产市场在政府持续的调控下呈现出“一个依旧''、“两个极端”、“三个阶段''的总体特征,市场由此开始进入整固期。

与此同时,在“十七大”精神和建设“和谐社会”思想的指导下,政府加大对中低收人者住房保障的关注,加快经济适用房和廉租房等公共住房的建设和供应,诺多的住房保障政策和措施相继责彻和落实。

一个依旧：

房价持续飙升，年底较年初商品房均价上升幅度超过60%

整体来讲,2007年深圳商品房价格持续上升,较2006年上升46%。

看完这些数据，我们似乎赶到深圳的房价“有毒”。

的确，这些年来，深圳的房价一直呈现国家越调控，房价越上涨的趋势。

之所以会出现这种情况，是因为房产拥有两种性质：

它既是使用品又是投资品。

“8000个炒家控制了深圳将近３０％的二手豪宅。

”在中介圈内，这句话被广为流传。

股票投资具有“买涨杀跌”的情形，但是对于房产来说，由于房产的流动性远不如股票，所以很多人选择的都是“买涨”。

而作为改革开放的窗口，作为中国最富有的城市之一，深圳最不缺的就是有钱人，不管多贵的房产，都有人买的起。

而且，07年正值北京奥运会前夕，人民币升值，深圳又是以出口导向型的城市，于是很多富豪将外汇兑换成人民币进而购置房产以求增值。

于是资本露出饕餮本性，再多、再贵的新房推出，总是一吞而空。

房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉；“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于——并不总能买到新房。

随着购买的人越来越多，需求量的增大使得需求曲线左移，价格上涨。

但是作为投资品，价格的上涨非但没有抑制人们的购买欲望，反而刺激了人们的购买欲望，导致出现了价格越高需求越大的情况，进一步推高了房价。

同时，让我们观察一下08年的房价，可以发现经历了07年的房价疯涨后，08年的房价几乎没变，区域稳定。

这是因为此时投机者已经发现07年的房价疯涨，将房价推到了一个岌岌可危的地步。

如果此时继续扩大投资，可能会血本无归。

于是，明智的投资者们开始选择抛售一部分房源。

此时，真正需要房的中低收入者终于有机会买到房（在资金充足的投资者们面前，他们想抢到房几乎不可能，但是经历了07年的房价疯涨，他们心中仍担心房价还会再涨，而且他们是属于真正需要房的人，所以此时虽说房价高企，他们还是会拼了命买）。

他们接过投资者们抛售的房源。

此时市场供需平衡，于是深圳房价迎来了难得的稳定。

（二）09-10年

09-10年期间，平均房价从16063元/㎡涨到20471元/㎡，涨价4408元/㎡，涨幅27.44%。

让我们来看下10年的成交数据：

一级市场:

2010年,深圳土地市场全年供应土地76宗,其中住宅用地7宗;全年共成交土地94宗,其中成交住宅用地7宗,土地面积60.5万平米。

二级市场:

2010年,深:

i1l[一手住房批售面积364.6万平米,同比减少1l.2%;成交面积321万平米,同比下降47.9%;供销比1.l：

1。

成交均价为20164元/平米,同比上涨36.5%。

三级市场:

2010年,深:

明二手住房成交面积为929.4万平米,同比下降30%;成交均价为15679元/平米,同比上涨l3.7%。

我们可以看到，10年间。

深圳批售的土地减少，这直接导致了房源的供应减少，出现了短期的房源供应紧张，从而导致供给曲线左移，房价上涨也就理所当然了。

总的来说，09-10年间的房价上涨没有多少投机因素在里面，房产市场总体上符合供需规律。

（三）10-12年

这几年，深圳房价出现了少有的下跌趋势。

原因是经历了09-10年的供应紧张导致房价上涨后，政府开始介入房产市场，调控房市。

10年末出台的相关政策如下：

文件名称

发布时问

制定单位

内容要点

«关于促进房地产市场平稳健康发展的通知»

又称“国十一条''

20l0-1-7

国务院

增加保障性住房和普通商品住房有效供给;合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设;落实地方各级人民政府责任

«关于坚决追制部分城市房价过快上涨的通知»

又称“新国十条”

2010-4-17

国务院

一切实履行稳定房价和住房保障职责;坚决抑制不合理住房需求:

增加住房有效供给;加快保障性安居工程建设;加强房地J⊠市场监管

«关于进一步贯彻落实国发

【2010】10号文件的通知»

又称“国五条”

2010-9-29

住房和城乡建

设部、国土资

源部和监察部

严格实行问责制,完善房地产税收政策,加强税收征管;切实增加住房有效供给,全力加快保障性安居工程建设,进一步加强市场监管,严肅査处违法违规行为;加快信息系统建设,加强與论正面引导

我们可以看到，政府这一次采用了抑制不合理需求，同时扩大供应量的方式，双管齐下，使得需求曲线左移，供给曲线右移，导致房价下降。

同时政府相应地发布了限购令，抑制了投机者的炒作，使得房价区域稳定并略有下降。

（四）14-15年

14-15年，深圳房价又一次迎来了飞涨。

我们以下面一张图感受下：

经过对比，深圳的房价涨幅又一次领跑全国。

这一轮的涨价，最大的原因来自于政府及银行机构。

要说深圳房价暴涨的直接导火索，自然就是“3·30”救市新政了，其中深圳市规定公积金购首套房首付仅需2成；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付款比例也降到了30%。

加上房贷优惠利率在市场上重新出现，一下子激活了市场的买气。

毕竟过去几年的楼市调控抑制了太多的改善性需求，当楼市调控渐渐松绑以后，银行“钱荒”又导致银行惜贷，让房贷成本大幅提高。

如今政策放开后需求突然爆发也就不足为奇了。

而且，伴随着房价的飞涨，资本再次回归（这再次验证了房产只“买涨”的特性）

与北上广还有一点不同的是，由于深圳紧邻香港，预期逆转之下，深圳楼市的投资客也出现明显抬头，其中有相当数量是香港人，毕竟与香港房价相比，深圳房价依然还不算贵。

根据中联链家地产统计，近期投资客入市积极性明显回升，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。

而在市场低迷期时，投资客占比只有一成。

部分区域投资置业的客户占到近一半，投资客主要集中于罗湖、南山、宝安和龙华4个区域。

在深圳，投资者占购房者的比例一直被业内视为楼市的晴雨表。

据悉，深圳楼市过去上涨最火爆的时候，投资客占比一度超过五成；而市场最为低迷的时候，投资客的比例则在一成左右。

尽管深圳限购仍未松绑，但这不妨碍深圳投资客曲线入市。

在龙华中海锦城开盘现场，记者询问的6人中有4人是购买二套房。

而部分买二套房的购房者，无法分清是投资还是改善需求。

此外，即使想买第三套房，也可以通过“假离婚”、以公司名义购房等办法规避限购政策。

五、未来深圳房价走势分析

2016年以后，深圳的房价是否会疯涨呢？

据深圳市场和质量监管局官方微信，为贯彻落实国家房地产市场调控要求，规范市场秩序，进一步促进房地产市场平稳健康