房地产开发企业工程变更签证管理.docx
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房地产开发企业工程变更签证管理.docx
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房地产开发企业工程变更签证管理
房地产开发企业工程变更签证管理
一、工程变更签证管理办法及流程
1、目的
(1)为了加强设计变更管理,规范工作流程,有效地控制成本,确保工程质量和工程进度,特制定本流程。
(2)通过对设计变更申报资料进行审查、审批,确保设计变更的及时性、合理性和经济性,消除设计变更对工程成本和进度带来的消极影响。
2、设计变更是对设计内容进行完善、修改及优化,一般需要设计单位的签字、盖章。
设计变更共分为三类。
(1)一般设计变更:
不改变设计原则,不影响使用功能,不影响工程的质量和安全,不影响美观,变更发生费用在5000元(含)人民币以下的。
(2)较大设计变更:
变更发生费用在5000元以上,100000元(含)以下的。
(3)重大设计变更:
对原方案、原系统、主要结构布置、主要尺寸、坐标、主要标高、主要设备及主要使用功能改变及变更发生费用在100000元以上的。
3、设计变更的体现形式分为四类
(1)由设计单位提出的设计变更。
(2)由建设单位、监理单位提出的设计变更。
(3)由施工单位提出的设计变更。
(4)由客户提出的变更申请。
4、对上述提出的工程设计变更,提出部门备齐相关原始资料,项目部和成本控制部应认真审查,确定是否需要进行变更。
5、设计变更应将工程变更内容描述清楚。
如:
工程名称、变更原因、变更时间、变更部位、规格型号、材料材质等,应达到根据变更单可准确计算工程量。
6、设计变更单由规划设计部按楼号分专业依发生先后顺序进行编号,并与后附的设计院出具的变更单内容对照。
7、设计变更的控制
(1)设计变更控制原则
1)符合国家规范:
设计变更应是对原设计中不满足国家规范、法规的部分进行变更,使之满足国家相关规范、法规。
2)保证使用功能:
设计变更应是对原设计中不合理的部分进行变更,变更后应比原设计更合理、更满足使用功能。
3)降低建造成本:
在不影响使用功能、满足国家规范的前提下,变更方案应更加节约成本。
4)保证建造工期:
在不影响使用功能、满足国家规范的前提下,变更方案应更缩短施工周期。
(2)变更内容
1)原设计中不符合国家规范、法规的内容。
2)原设计中某些施工工艺做法现场难以实现、改进后更加合理的内容。
3)原设计中某些功能要求不能达到或违背销售承诺而需要进行改进的内容。
4)原设计中存在的遗漏、缺陷等内容。
5)由于某种需要公司提出的对原设计的更改内容。
6)客户提出的变更。
(3)相关部门职责
1)项目部
①办理项目部、监理公司和施工单位提出的设计变更申请手续。
②对设计变更的施工工艺进行把控。
③负责变更的实施。
2)市场营销部
①办理客户提出的设计变更的申请手续。
②跟踪变更的落实情况。
3)成本控制部
①对拟发生的设计变更进行经济分析,估算变更成本。
②变更实施后,核算变更实际发生额是否在估算范围内。
③跟踪、调整工程动态成本并每月向公司汇报。
4)工程副总
①审核变更技术的合理性。
②审批较大设计变更。
③审核重大设计变更。
5)总经理
①审核变更技术和经济的合理性。
②审批重大设计变更。
(4)相关流程:
1)工程部、市场营销部在遇到需要对设计进行调整和补充,即要发生设计变更时,要求在0.5天内填写办理《设计变更审批、通知单》并提交下一受理部门,确定该变更费用承担单位,出具变更初步方案(物业公司出具现状描述及最终效果描述和可能情况下的技术方案,市场营销部出具现状描述及结果描述,其它要求由项目部帮助完善),(如附有变更图纸请作为本审批单附件一并提交)。
2)项目部、监理公司提出的《设计变更审批、通知单》填写完成后,需要报给设计院对变更进行施工工艺、技术要求等进行审核和完善,明确变更实施可行性,时间不能超过2天。
3)对于已经从技术角度确认可以实施的变更项目,转至成本控制部进行费用估算,在三日内工程副总,工程副总在一个工作日内确认批准。
4)所有变更必须由提出部门填写《设计变更审批、通知单》按流程审批,对于没有填写《设计变更审批、通知单》的设计变更,成本控制部不予受理。
5)成本控制部在接到变更单后一般情况下在二个工作日内完成估算。
施工单位在收到甲方批准的《设计变更审批、通知单》实施完成后,经现场监理工程师、项目部专业工程师和工程经理对变更项目的完成情况(工程量、质量、工期)签字认可后,应在工程变更内容完成后7天内将预算书报成本控制部。
成本控制部在每月20日前与施工单位核对上月24日至本月25日所发生且已有回执的设计变更单所涉及的费用,核对后的费用进入工程结算。
施工单位在变更实施完成后一个月内未向甲方成本控制部报送预算书并进行核对的,以甲方成本控制部单方面计算的金额进入工程结算。
6)成本控制部在接到变更后,要做好变更资料存档、统计工作,对变更通知单按一单一结的原则,每月统计汇总已完设计变更增减费用,变更结算资料双方各自留存,并随时调整动态成本变化情况,每月向公司汇报。
7)对于经设计单位和公司正常手续批准的设计变更项目,设计部同时下发《设计变更审批、通知单》给成本控制部、项目部和施工单位,项目部组织施工单位实施。
所有资料一式四份。
8)设计变更审批流程图,见图一、图二。
(5)其他
1)对于客户提出的设计变更,经批准后,市场营销部在明确费用承担单位后,通知项目部,属客户承担费用,需预先收取费用;属公司承担费用(需经公司批准),计入项目成本。
2)项目部在施工前应仔细审阅图纸,对设计结构问题应提前一个月提出解决申请,建筑问题提前15天提出解决申请,修改意见和材料代用提前7天提出申请,如果没在约定时间内提出变更申请,由此发生的变更要追究相关部门的责任;由于施工技术措施及工艺不当、质量等问题造成的变更,由此发生的费用由施工单位负责。
3)规划调整或重大设计方案调整(在原招标项目基础上增加新的项目)不在设计变更范围内。
(6)相关附表
1)设计变更审批、通知单
2)设计变更工程量审核单
3)设计变更费用确认单
图一设计变更审批流程
变更提出单位
(设计单位、项目部、监理公司、施工单位)
设计院
审核变更内容,办理变更审批手续
变更不妥
工程副总
审核变更实施的可能性和施工工艺
成本控制部
专业预算工程师进行经济分析,核算变更成本
总经理
技术、经济合理性审查
非重大设计变更
总裁
技术经济合理性审查
重大设计变更
项目部
签署下发设计变更通知单
监理单位
市场营销部
施工单位
成本控制部
图二业主提出的变更申请单审批流程
置业顾问
受理业主申请
不予变更
销售经理审核
市场营销总监审核
项目部审核
设计院审核
成本控制部
专业工程师计算变更费用
置业顾问
业主不同意承担相关费用
涉及费用调整
不涉及费用调整
市场营销部置业顾问
业主签字同意承担相关费用费用,办理设计变更审批单
项目部
签署下发设计变更通知单
工程副总
确认并下发工程建设部执行
市场营销部
项目部
成本控制
部
设计变更审批、通知单
编号:
项目名称:
工程名称:
施工单位:
费用承担单位:
变更提出部门:
□设计部门□市场营销部□工程部□其他
变更原因:
施工前
变更内容
原作法及现作法的对比说明:
须注明图号、工程量、部位、层数、楼号、房型(如附有变更图纸请注明)等。
提出部门:
经办人:
部门负责人:
①项目部签章:
专业工程师:
规划设计部负责人:
年月日
②工程副总:
年月日
③成本控制部签章
专业工程师:
成本控制部负责人:
年月日
④总经理:
年月日
⑤总裁:
年月日
设计变更回执单
编号:
项目名称:
工程名称:
设计变更审批单编号:
施工单位:
费用承担单位:
施工持续时间:
自年月日至年月日,共计日
施工后
施工内容
完成情况(工程量、质量、工期等)
年月日
三方确认
施工单位(签章):
施工单位签字确认:
年月日
监理单位(签章):
监理工程师:
项目总监:
年月日
甲方项目部(签章):
主办工程师:
项目部经理:
年月日
___年___月份____项目____工程设计变更费用确认单
项目名称
工程名称
施工单位:
序号
设计变更回执单编号
送审金额(元)
审定金额(元)
安全文明施工费考评费(元)
安全文明施工费奖励费(元)
备注
合计
施工单位:
(签章)
施工单位:
(签字)
年月日
甲方成本控制部:
(签章)
专业工程师:
成本控制部经理:
工程副总:
年月日
备注:
此单一式二份,施工单位、甲方成本控制部各执一份,每月25日前甲方成本控制部与施工单位对上月24日至本月25日所发生且已有回执的设计变更单涉及到的费用进行核算,双方共同确认结算结果。
施工单位预算人员签字即视为完全接受双方最终核对价格。
二、现场签证管理规定
1、签证控制原则
(1)实事求是原则:
所有签证要本着实事求是的原则,经办人必须保证签证真实性。
(2)公平原则:
在与合作单位发生签证时,应本着公平的原则,保证签证办理过程及时、准确。
(3)可追溯原则:
现场签证的资料,包括:
签证手续、签证申请、签证预算、签证预算审核等原始文件应及时整理、归档,必要时经办人应保存复印件。
2、相关部门职责
(1)项目部经办人负责填写签证通知单,并附签证原因、签证草图,对该单签证的真实性负责;经工程副总审核后应在规定时间内上报公司成本控制部。
(2)项目部经理负责审核签证原始手续的齐全,在对签证发生情况进行了解后断定该签证是否应该发生,并在签证单上签字确认,对该签证发生的合理性负责;对费用调减的签证必须在规定时间内如实上报,否则追究相关人员的责任。
(3)成本控制部专业预算工程师在接到签证单后,应及时完成该签证的审核工作,并对签证发生费用核算的正确性、合理性、准确性负责。
(4)成本控制部经理应安排预算工程师每月对所发生的签证进行统计,并及时对成本变化进行调整,及时向公司汇报。
3、相关流程
(1)审批流程
1)按正常流程审批。
2)紧急情况下非正常流程审批。
(2)流程图,见图三、图四。
(3)相关要求
1)在现场出现需要进行签证的工作内容时,签证经办人先填写签证单并判定该签证费用的承担单位;对需要计量(点、线、面、体)的大宗签证和隐蔽项目签证必须提前一天通知成本控制部专业工程师参加计量,因通知不及时导致无法准确计量的,追究相关人员的责任。
2)签证单应写清签证原因、签证内容、工程量以及在需要的情况下绘制草图,具体填写要求:
①在内容描述上要有所发生的工作时间、部位、工作依据、工程量或人工工日数量。
②签证中的工程量计量过程应详尽,计时工的签证一定要有内容,以便进行核算。
③机械台班的签证,项目部只签台班,由项目部通知成本控制部到现场参加约谈,共同确定台班费用,并签署约谈记录,由成本控制部、项目部、监理公司、施工单位共同签字后生效。
④安装材料设备需注明厂家、型号、规格、品牌。
⑤特殊部位还应用节点简图予以说明。
⑥要符合结算的要求(见结算资料整理规定)。
3)成本控制部在接到签证单二个工作日内估算完毕,小于5000元(含5000元),由项目部安排施工单位施工,5000-20000元(含20000元)的报工程副总审批,20000-50000元(含50000元)的报总经理审批,50000元以上报总裁审批。
4)项目部不得以金额的形式签署签证的费用,需要事先约定费用的签证,由项目部提前一天通知成本控制部到现场参加约谈,共同确定签证费用。
5)施工单位在签证内容实施完成后,7天内填写《现场签证工程量审核单》,报监理公司、项目部审核,由项目部报送成本控制部。
成本控制部应在收到《现场签证工程量审核单》后30天内与施工单位完成核对工作,核对后的费用进入工程结算。
施工单位在签证实施完成后一个月内未填写现场签证工程量审核单和向成本控制部报送预算并进行核对的,按甲方成本控制部单方面核算的金额进入工程结算。
6)签证的结算费用和估算费用差额不得超过10%,如果超出10%报工程副总审批。
7)成本控制部对工程部上报的现场签证按一单一结的原则,每月汇总已完签证增减费用,签证结算资料双方各自留存。
8)属于合同范围以外新增加的工作内容或合同中明确按实结算的工作内容按工程签证办理,已包含在合同价中的工作内容严禁按签证办理结算。
合同中明确按实结算的工程在办理竣工验收时应会同成本控制部共同验收后办理签证,进行结算。
9)成本控制部应做好每月收到的签证资料整理、存档工作,按月统计签证数量及发生费用,做好动态成本的更新工作,并每月向公司汇报。
4、对工程签证单整理的要求
(1)对工程签证单的内容必须满足结算编制的要求,不能笼统地签认工程量和工程造价,必须将工程名称、签证的原因、时间、签证内容、材料材质、施工方法等描述清楚,如果文字描述不能满足结算编制的要求,要求附简图,并达到根据签证单可准确计算工程量的要求。
(2)对工程工期的变更以签证的形式办理,项目部应在七天内办理工期顺延签证,并在签证单上签署工期顺延的原因及顺延时间,经工程经理、工程总监、工程副总确认后转至成本控制部对相应费用进行调整,否则不予认可。
(3)工程签证单按楼号由项目部分专业依发生先后顺序进行编号,并与后附的原始资料顺序对照。
5、其他
(1)由于施工单位原因造成的返工、拆改、整改等,严禁签证。
(2)严禁在未告知成本控制部的情况下办理隐蔽项目的签证,造成工程量不清、结算困难、后补手续等问题,一旦发生类似情况,将追究相关人员的责任。
(3)对于已经完成部分施工,且由于我方原因必须进行更改的,项目部必须通知成本控制部,对已完成部分工程量进行现场核实,核实后方可进行更改后的施工。
(4)对于现场出现的紧急、零星工程,应及时办理相应手续。
(5)禁止为降低额度人为将整体工程拆零操作。
(6)相关附表:
1)现场签证审批、通知单
2)现场签证工程量审核单
3)现场签证费用确认单
图三工程现场签证单正常审批流程
项目部
根据现场情况填写签证审批单(签证原因、费用承担单位)
不予签证
工程经理审核
成本控制部
专业预算工程师核算费用,部门经理审核、签署意见
工程副总审核、签署意见(5000-20000)
(5000-20000)(20000-50000)
总经理审核、签署意见(20000-50000)
(20000-50000)(超过50000)
董事长审核、签署意见(超过50000)
项目部下发各部门执行
监理公司
成成本控制部
施工单位
图四工程现场签证单紧急审批流程
紧急情况发生
电话
项目部
告知
总经理
工程副总
成本控制部
限额以上电话请示电话沟通
电话指令
事后及时补办正常审批手续
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