资产评估习题有答案.docx
- 文档编号:461698
- 上传时间:2022-10-10
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:35.21KB
资产评估习题有答案.docx
《资产评估习题有答案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《资产评估习题有答案.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
资产评估习题有答案
第二章资产评估的程序与基本方法
1.被评估机组为5年前购置,账面价值20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求:
试根据所给条件
(1)估测该机组的现时全新价格;
(2)估算该机组的成新率;
(3)估算该机组的评估值。
解:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元:
30×80%=24(万元)
(2)该机组的成新率=[8÷(5+8)]×100%=61.54%
(3)该机组的评估值=24×61.54%=14.77(万元)
2.某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少?
解:
前5年企业税前净收益的现值为:
181.47(万元)
稳定期企业税前净收益的现值为:
55/10%/(1+10%)5=341.51(万元)
企业税前净收益现值合计为:
181.47+341.51=522.98(万元)
该企业的评估值为:
522.98×(1-40%)=313.79(万元)
3.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
F
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求:
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数:
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
解:
(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
(2)交易情况修正系数为
或者0.99;交易时间修正系数为
或者1.06;区域因素修正系数为
或者1.02;
个别因素修正系数为
或者1;容积率修正系数为
或者0.95
(3)参照物修正后地价=
(万元)
第四章机器设备评估
1.机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为0.4万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为0.6万元。
经调查,该设备的现行价格为9.5万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
(保留两位小数)
解:
重置成本=9.5+0.4×(1+40%)+1×(1+30%)+0.6×(1+20%)=12.08(万元)
2.被评估机组为3年前购置,帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年,预计每年超额运营成本为1万元,假定其他费用可以忽略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
解:
根据题意计算如下:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:
30×(1-20%)=24(万元)
(2)设备的成新率为:
[7÷(3+7)]×100%=70%
(3)设备的评估值为:
24×70%=16.8(万元)
3.被评估设备购建于1985年,帐面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评估,假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
解:
据题意计算如下:
(1)评估时设备的现行成本,亦称更新成本为:
Σ(帐面原值×价格变动率)
所以,30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250(元)
(2)评估时设备的加权更新成本为:
更新成本×已使用年限
所以,30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990(元)
(3)设备的加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本)
=808990÷85250=9.5(年)
(4)设备的成新率=[8÷(9.5+8)]×100%=45.7%
第五章房地产评估
1.待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:
拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用(含税费)3万元/亩,开发费用1.5亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。
解:
(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用:
50000÷667=75元/平方米
其他费用:
30000÷667=45元/平方米
土地取得费=75+45=120元
土地开发费用:
150,000,000÷1,000,000=150元/平方米
(2)计算利息:
土地取得费利息:
120×[(1+10%)2-1]=25.2
土地开发费利息:
150×3/4×[(1+10%/2)1.5-1]+150×1/4×[(1+9%/2)0.5-1]=9.28(元)
第一期利息:
270×3/4×10%×2×0.5=20.25(元);第二期利息:
270×1/4×9%×1×0.5=3.0375(元)
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
(注:
由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年,利率10%,该笔资金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以0.5。
第二年同理。
)
(3)计算利润:
270×10%=27(元)
(4)计算土地成本:
270+23.29+27=320.29(元/平方米)
(5)计算待估土地公平市场价值:
320.29×(1+10%)=352.32(元/平方米)
每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米,近似等于每平方米352元。
2.待估地块为一商业用途的空地,面积为600平方米,要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情况见下表:
项目
A
B
C
待估对象
坐落
略
略
略
略
所处地区
繁华区
非繁华区
非繁华区
非繁华区
用地性质
商业
商业
商业
商业
土地类型
空地
空地
空地
空地
价格
总价
25.2万元
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易日期
1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
长方形
长方形
长方形
地势
平坦
平坦
平坦
平坦
地质
普通
普通
普通
普通
基础设施
完备
较好
较好
较好
交通通讯状况
很好
很好
很好
很好
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
已知以下条件:
(1)交易情况正常;
(2)1996年以来,土地价格每月上涨1%。
(3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断:
项目
B
分值
C
分值
自然条件
相同
10
相同
10
社会环境
相同
10
相同
10
街道条件
稍差
8
相同
10
繁华程度
稍差
7
稍差
7
交通便捷程度
稍差
8
稍差
8
规划限制
相同
10
相同
10
交通管制
相同
10
相同
10
离公交车站
稍远
7
相同
10
交通流量
稍少
8
稍少
8
周围环境
较差
8
相同
10
注:
比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
解:
(1)进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。
(2)进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
(3)进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
(注:
式中86由表2中加总获得,同理93也由表2纵向加总获得。
)
(4)进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995
(5)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)
B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)
C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米)
(6)采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)
因此,这一地块的评估值为994200元。
4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
解:
(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为:
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
(2)计算楼价:
楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)
(3)计算建筑费和专业费
建筑费=3000×2000×2.5=15
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 资产评估 习题 答案
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)