基于现金流的东华实业盈利能力分析.docx

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基于现金流的东华实业盈利能力分析

基于现金流的东华实业盈利能力分析

摘要

盈利能力是企业取得利润的能力,它也叫做企业的资金或资本增值能力,它可以表现为某一时期内企业收益数量的多少。

盈利能力对于一个企业来讲是至关重要的,它可以用来评价一个企业的经营水平、获利能力和未来的发展能力。

因此,盈利能力相对其他能力来讲是非常受到企业的关注和重视的。

本文选择了广东东华实业（2016年更名为粤泰股份）作为分析对象,首先对其进行传统的盈利能力指标分析,之后又指出了传统盈利能力指标的缺点,进而提出了动态盈利能力指标分析方法,最后指出了影响东华实业盈利能力存在的一些问题并提出相应的建议。

关键词:

房地产行业;盈利能力;现金流目录

摘要I

ABSTRACTII

1绪论1

1.1选题背景1

1.2选题目的及意义1

2文献综述1

3企业简介及SWOT分析2

3.1企业简介及文化2

3.1.1企业简介2

3.1.2企业文化2

3.2SWOT分析2

3.2.1优势2

3.2.2劣势3

3.2.3机会3

3.2.4威胁4

4东华实业盈利能力指标分析4

4.1传统的盈利能力指标分析4

4.1.1主营业务利润率4

4.1.2净资产收益率5

4.1.3资本收益率6

4.1.4总资产报酬率7

4.1.5成本费用利润率7

4.2动态（基于现金流）的盈利能力指标分析8

4.2.1盈利现金比率9

4.2.2净资产现金回收率10

4.2.3现金毛利率11

4.2.4销售净现率12

4.2.5流动资产（现金）周转率13

5东华实业盈利能力分析发现的问题13

5.1企业经营活动净现金流量低,资金流动性差14

5.2公司规模较小,相对盈利能力较差15

5.3经营和发展有很大的不稳定性15

6提高东华实业盈利能力的对策15

6.1加强对现金流的控制,提高融资能力15

6.2发展多元化经营,合理扩大企业规模16

6.3强化企业内部管理16

结束语17

致谢18

参考文献19

基于现金流的东华实业盈利能力分析

1绪论

1.1选题背景

房地产是房产和地产的总称。

财产权利是房地产的本质,财产权利指的是寓含于实体中的种种经济方面的利益以及因此而产生的各种权力,如所有权、抵押权、典当权、租赁权等。

近年来,伴随着房地产业的高速发展,其对我国经济的也越来越大。

企业能够获得利润多少的能力被称作盈利能力,是评价企业财务状况的主要参考指标。

盈利能力水平的高低不仅关系到投资者的投资权益、债权人的债务权益,更是经营者经营业绩和管理效能的集中表现,也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。

因此,企业盈利能力分析十分重要。

1.2选题目的及意义

盈利能力是我们不能忽视的非常重要的财务指标。

其表现主要在以下几个方面:

第一,获得利润是投资者进行投资的根本原因,若企业具有较高的盈利水平,则能更好的保证出资人和投资者的权益,同时盈利能力强也能提高企业的经营利润。

提高企业的盈利能力不仅对企业未来的发展壮大至关重要,对于吸收更多的投资者的投资也有很大的影响。

第二,分析盈利能力有利于债权人衡量投人资金的安全性,如果企业具有较强的盈利能力,企业就能更好的保障投资者的资金安全和利益以及债权人的债务权益。

第三,如果企业具有较强的盈利能力则将对政府部门的财政收入给予更大的支持,从而对政府行使社会保障职能提供税务和财政上的支持。

一个获利能力强的企业可以对企业职员提供更好的福利待遇、培训等。

基于上述几大功能,利润在各大企业中应用较广。

2文献综述

伴随着房地产业在国内的不断发展成熟,从财务分析角度对其的研究也越来越多,如汪洋（2009）反映企业获利能力的指标很多,例如销售毛利率、营业利润率、总资产报酬、净资产收益率等。

在进行盈利能力分析的时候,还要考虑资产结构、产品质量、产品结构等影响盈利质量的因素。

张新民,王秀丽（2005）传统的盈利指标只能发映出净利润、销售收入等传统盈利数据,却不能反映影响盈利质量的现金流,所以在分析企业盈利能力的时候一定要考虑现金流。

陈煦江,陈兴述（2008）提出企业的现金流量对分析盈利能力和今后公司的可持续发展能力至关重要,营业毛利率、总资产周转率等都会影响盈利质量水平的高低,所以企业的现金流量情况是进行分析师必须要考虑的。

李蕊爱（2011）指出要想提高盈利水平,降低成本也是非常重要的,企业要结合自身的实际情况,合理控制成本,这对提高盈利能力的影响是不可忽略的。

夏汉平（2008）认为,我们要结合经营活动现金净流量对营业收入、净利润等指标进行综合分析,以便更明确的发现经营优势和问题,并为今后的发展提出建议。

单喆敏（2005）在《上市公司财务报表分析》书中,对具体的企业盈利分析指标做出了具体细致的讲解和如何正确的使用它们。

3企业简介及SWOT分析

3.1企业简介及文化

3.1.1企业简介

广州东华实业股份有限公司（以下简称东华实业）成立于1979年4月。

东华实业于二零一六年更名为粤泰股份。

公司于一九八八年开始公开发行股票,是广州市首家向社会公开发行股票的股份制试点企业。

公司立足于广州、北京等一线城市,向全国二三线中小城市拓展。

公司拥有土地储备约255万㎡,面积约有400万㎡。

公司一直奉行稳健的经营战略,并且积累了较为雄厚的资产,近几年,公司不断发展,加大创新力度,主营业务由以往单一的房地产项目的开发,逐渐转变为集房地产开发、酒店的投资与管理、创新投资、物业的管理服务为一体的综合、全面性企业集团。

企业总资产超100亿元,企业规模较大。

3.1.2企业文化

东华实业本着为利益相关者创造最大的价值,办好企业,体现社会价值,提高效益,回报公司股东,携手员工,构建和谐东华的宗旨,以人为本、诚信经营、创造未来。

东华实业重视人才,形成团队力量,开拓共赢市场,创新进取,探求美好未来。

基于多年经验的累积,形成了以下企业准则:

1、最大限度满足顾客需求,是公司一切行动的出发点和归宿。

2、一支团结协作、有战斗力的员工队伍是公司的最大财富。

3、信誉是公司的立足之本。

4、只有不断创造价值、回报社会,公司才能获得长久的发展。

秉承"追求永不停步"的企业信念,致力完美价值开发。

粤泰股份的追寻目标是最大地满足客户的要求。

展望将来,粤泰将为我国城市建设贡献更多的力量,不断提高自身国际化、专业化水平。

3.2SWOT分析

3.2.1优势

1、经济实力雄厚,企业规模较大

粤泰股份总资本在100亿元左右。

粤泰股份自1994年进入房地产业,并紧接着在我国的各大城市进行房地产的建设和开发。

经过十几年的发展,粤泰股份依靠不断奋进的精神和脚踏实地的信念,实行区域中心和相关一系列品牌的发展策略,向国内各地开拓业务范围。

现如今,粤泰股份的房地产业务在北京、广州、海口、太原、江门、三门峡、淮南等地开发了多个房地产项目（含住宅及商业项目）,成功打造了"天鹅湾"等优秀的项目。

公司立足广州、北京,向全国二三线中小城市拓展。

公司拥有土地储备约255万㎡,面积约有400万㎡。

粤泰不仅进行房地产建设,从02年开始参加了股权的投资,有广百股份、广州证券、广州海汇成长投资基金。

企业也开发矿产资源。

现在金矿、银矿、锡矿、钨矿、煤矿等矿产的勘探和开采已有了雏形,为粤泰股份以后的综合发展提供了强有力的保障。

2、经营理念先进

奉行"追求永不停步"的信念,不断追求更高的品质。

客户的满意,就是粤泰不断追寻的目标。

在今后的发展中,粤泰将勇于面对全球经济一体化和国内不断加快的城市化进程的机会和困难,为我国的城市化进程出力,不断提升自身的专业水平,成就"粤泰"知名品牌。

东华实业为回报社会,积极参与公益活动,对我国的教育事业发展进行多次企业捐赠活动,为促进社会进步贡献更多力量。

3、控制成本,坚持稳健发展

企业奉行"以销定产"的发展道路,进行合理的经营发展决策,从不盲目跟风在地价过高时竞拍,一直以协议收购,用合适的价钱、多样的交款和合作的方法获取土地。

在房地产不景气,地价下跌时,企业则以合作的方法来获取开发权,所获取的各项开发项目都是根据自身的能力而定,成本都相对较低,为企业的可持续经营和发展提供了坚实的保障。

4、较好的企业信誉,杰出的专业水平

东华实业很早就获得了一级房地产开发资质,是广州的名牌房地产开发企业。

东华实业是广州著名商标品牌,通过多年地实践也拥有着丰富的开发经验。

近些年,企业培养和聘用了在业内拥有多年实践的经验丰富的设计方面的人才,并吸引了很多非常优秀的房地产开发人才,"天鹅湾"的开发是公司具备优秀的设计能力的良好体现,在北京、江门等地与都是非常受到客户的认可和欢迎。

3.2.2劣势

1、业务区域分布较分散,近年开发规模较小

公司房地产开发业务区域较分散,目前的开发业务主要集中在在广州、海口、淮南和江门等城市。

近些年,东华实业的开发项目规模都不大,而且公司的净利润也较少,并且由于支付拆迁款等原因导致经营活动净现金流量一直为负,企业的资金流动性差,回款力弱。

2、未来面对资金压力大

公司今后将会不断扩大扩大开发规模,但是经营活动净现金流近几年一直为负,直接导致了公司的资金流动性差,这也意味着公司将面对很大的压力。

东华实业获取资金的一项重要渠道是委托贷款,与其他获取资金的方式相比,委托贷款具有较高的成本。

与其他企业相比,东华实业的融资方式不够多样,这也限制了企业未来的资金获取。

3.2.3机会

1、房地产行业变革创新

现如今,随着市场的不断变化发展,房地产也到了"新常态"时期。

这一时期的重要表现之一就是中国楼市调控将从行政化转向市场化,相关企业之间的竞争将由"谁的数量多"、"谁的价格低"变为"谁的质量好"、"谁的项目有特色"。

2、市场广阔

我国具有较大的人口基数,并且近年来随着我国经济的不断发展,城镇人口不断增加,城镇规模也不断扩大,随之增长的就是住房需求,而且住房对城市中的年轻人来讲具有一定的刚需性,由此看来房地产业的发展还具有较大的发展空间。

3、融资渠道拓宽,融资环境转好

近年来,随着国家政策的放宽,吸收国外资金的数量将不断增长,比重也将不断增大。

近年来各种创新性的融资方式不断涌现,给企业的融资提供了更多的选择,而且房地产业是一个资金密集型产业,获得多渠道的融资,对房地产业的发展来讲是非常有利的。

近年来,我国进入降息周期,企业也就更容易获得贷款,购房者的贷款负担也会变小,从而也能进一步刺激购房需求。

3.2.4威胁

1、受政府政策调控影响

国家相关政策对房地产业的发展具有很大的影响,例如限购政策的出台以及住房公积金的使用要求和限制等都会对房地产的购买和需求产生重大影响,而国家对房地产业的规章管理制度也会对行业的发展有很大的影响,所以行业发展具有一定的不稳定性。

2、购买力弱

近年房地产市场不景气的重要原因就是购买力弱,现如今国内的房地产市场存在一定的"有价无市"的现象,有很多人虽然对房子有需求,但是却负担不起高昂的房价。

购买力弱在很大程度上威胁了房地产市场的发展。

3、经济下行,市场信心不足

基础设施建设今年的发展较快,但房地产开发相比较则发展较为缓慢,对我国的经济产生了反作用。

房地产行业近年来发展较为缓慢,并且在国内不同地区分化严重;但受益于国家的调控政策,房地产行业出现了向较好方向发展的趋势,但是由于很多需求者都在市场低迷时期购买了住房等房地产商品,导致市场回升时需求不足,所以市场景气度的大幅回升仍有一定压力。

4东华实业盈利能力指标分析

4.1传统的盈利能力指标分析

4.1.1主营业务利润率

表4-1主营业务净利润率对比表

会计年度2013201420152016

主营业务成本269,437,956.24601,020,357.34526,168,540.65523,218,700.97

主营业务收入476,225,727.08889,481,714.26926,359,420.53953,156,898.73

营业税金及附加51,347,496.7878,409,146.3880,403,538.5152,123,749.15

主营业务利润率（%）32.640023.615134.520939.6382

行业良好水平8.68.48.69.3

图4-1主营业务利润率对比图

从东华实业的主营业务利润率对比图中,我们可以了解到,东华实业的主营业务利润率变化是一个先减再增的一个过程。

在2015年之前,房地产行业总体都处在一个下降的趋势中,但是东华实业的主营业务利润率水平普遍高于行业的良好水平。

从近四年来看,东华实业的主营业务利润率由2013年的32.6400%降低到了2014年的23.6151%,降幅达到了9.0249%,到了2015年,主营业务利润率上升了10.91%。

东华实业在2013年至2016年主营业务利润率一直高于行业良好水平,代表其主营业务有较好的获利能力。

4.1.2净资产收益率

表4-2净资产收益率对比表

会计年度2013201420152016

净利润22,597,576.3857,654,250.8960,345,696.24129,624,600.46

本年年初年末平均净资产1,054,839,354.6951,085,491,795.2151,122,563,173.0953,212,787,305.235

净资产收益率（%）2.14235.31135.37574.0346

行业平均水平（%）4.855.14.7

图4-2净资产收益率对比图

从东华实业的近几年净资产收益率对比表来看,东华实业的净资产收益率是先增再减的,2013至2015年两年持续增长,2014和2015年都高于行业均值,但是2013和2016年一直低于行业均值,2015到2016年小幅下降。

综合来看,东华实业的净资产收益率水平一般,这表明东华实业的净资产获利能力较低。

4.1.3资本收益率

表4-3资本收益率对比表

会计年度2013201420152016

净利润22,597,576.3857,654,250.8960,345,696.24129,624,600.46

实收资本300,000,000300,000,000300,000,0001,268,123,935

资本收益率（%）7.532519.218120.115210.22

行业良好水品（%）10.710.911.610

图4-3资本收益率对比图

从东华实业的近几年的资本收益率来看,总体呈现先增再降的趋势,在2014年净利润有大幅度增长,主要得益于广州益丰项目竣工,从而导致资本收益率大幅增长,在2016年企业完成了向关联方发行股票购买资产并募集配套资金,净利润大幅增长,同时公司总资产超过100亿,资本收益率下降。

4.1.4总资产报酬率

表4-4总资产报酬率对比表

会计年度2013201420152016

利润总额29,213,954.8864,093,920.4479,033,342.02138,374,240.27

利息支出54,357,458.7182,296,456.88121,768,126.5251,552,899.98

平均资产总额3,440,407,536.173,376,944,600.4854,347,356,757.458,889,425,972.465

总资产报酬率（%）2.42914.33504.61892.1366

行业良好水平2.83.03.23.8

图4-4总资产报酬率对比图

通过比较本企业的总资产报酬率,东华实业的总资产报酬率在2013年至2015持续增加,增加了2%左右,但在在2016年下降至2.14%,降幅达到了2.5%,这是因为平均资产总额增加了45亿元这使得原本高于行业均值的东华实业一下子比行业均值低了近1.7%。

当然,2016年公司向关联方出售股票购入资产并募集配套资金的行为必然会导致资产总额大幅度增加。

4.1.5成本费用利润率

表4-5成本费用利润率变化表

会计年度2013201420152016

利润总额29,213,954.8864,093,920.4479,033,342.02138,374,240.27

成本费用总额461,449,577.2854,258,812.37763,946,545.86820,268,298.24

成本费用利润率（%）6.33097.502910.345416.8694

行业良好水平3.94.44.94.9

图4-5成本费用利润率对比图

2013年至2016年,东华实业的成本费用利润率一直在增长,在2016年的成本费用利润率相比于2015年增长了近6%。

企业注重成本控制,着力于降低企业成本,在地价较高时,企业主要通过协议收购、盘活烂尾楼盘等形式,用合理的价钱,变通多样的交款节奏等方法获得用以开发的土地资源,在地价较低时,企业则以一起合作的方法来获得开发权。

正是由于这些合理的成本控制政策,使得成本费用总额一直较低,2016年由于公司向关联方发行股票购买资产并募集配套资金,利润总额的增加,也导致了成本费用利润率上涨明显。

4.2动态（基于现金流）的盈利能力指标分析

传统的盈利能力指标分析存在着一定的缺陷,因为在实际中,衡量公司盈利能力的高低还是需要考虑公司本身的现金流的,而传统盈利能力指标均未涉及。

当然,传统的盈利指标不足还涉及以下几个方面:

第一,传统的盈利指标并不能真实精确地反映出企业的获利情况。

权责发生制在确定会计利润方面存在不足,传统的盈利指标是用总资产净利率、销售利润率等来评判企业的盈利情况。

企业的利润极易受人为操作的左右,因而,如果只参考传统的方法来评价企业的盈利水平是存在一定的缺陷的。

现金流量是在收付实现制的前提下进行的,可以更加明确真实的看到企业是否存在"美化"报表,虚假利润的情况。

第二,以往的盈利指标在一定程度上不能准确真实地衡量企业的盈利水平。

传统的盈利能力指标不能显示出企业的现金流的多少,但是一个企业的要想得到进一步的发展就需要有充足的现金流来提供资金保障,充足的资金不仅可以保障正常的经营和发展也有利于企业进行合理安排偿债等事项,从而可以避免一些资金风险。

传统的盈利能力分析无法考证库存货物的变现能力、投资的回收状况若缺乏现金的净流入,即便企业是盈利的,盈利质量也是较差的,这会导致严重的资产质量问题,对公司财务产生严重的不良影响,对公司今后的决策和发展产生严重误导。

只有结合了现金流量进行综合分析,才能更加真实全面地了解公司的获利能力。

第三,以往的盈利能力分析忽视了现金保障的影响。

对于公司来说,公司在评价自身盈利能力的时候,不仅要考虑利润率等指标,还要考虑是否有足够的现金保障运营,传统的盈利能力指标不能反映现金指标。

鉴于以上几点弊端,我们在对东华实业的盈利能力进行分析时,引用了如下的动态盈利能力指标,同时,我选择了万科（000002）和格力地产（600185）这两个公司进行比较分析,万科总部位于深圳市,是全球最的大专业住宅开发商;格力地产总部位于珠海,是一家集房地产开发、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务产业于一体的集团战略化、全国布局性企业。

4.2.1盈利现金比率

表4-6盈利现金比率对比表

会计年度20122013201420152016

经营活动现金净流量-123,345,797.79-49,348,849.91-5,218,612.48-1,159,728,461.21-3,201,902,056.15

净利润27,184,20025,320,10057,654,250.8960,345,696.24129,624,600.46

东华实业（%）-453.7408-194.8999-9.0516-1,921.8081-2,470.1346

万科（%）29.686112.7252341.9119253.1351288.9102

格力地产（%）-423.8304-36.2173-365.730913.2867-205.5710

图4-6盈利现金比率对比图

从近五年的盈利现金比率对比表来看,万科处于一个相对较高的水平,而东华实业和格力地产则表现为较低的盈利现金比率。

盈利现金比率的大小是衡量一个企业盈利质量的重要指标。

该比率越大,代表着盈利质量越高。

如果企业的该比率长期小于一,企业很有可能出现资金短缺的情况,如果情况很严重的话,企业将面临破产的风险。

东华实业盈利现金比率持续下跌,主要是由于存货减少和应收款项的增多,这些原因使得经营活动净现金流量持续下跌。

东华实业相比于万科和格力地产,盈利能力还是相对较低的,原因出在了其应收项目过多上。

4.2.2净资产现金回收率

表4-7净资产现金回收率对比表

会计年度20122013201420152016

经营活动现金净流量-123,345,797.79-49,348,849.91-5,218,612.48-1,159,728,461.21-3,201,902,056.15

平均净资产1,036,114,2001,067,560,7001,500,341,795.2151,537,413,173.0953,212,787,305.235

东华实业（%）-11.9047-4.6226-0.3478-75.4338-99.6612

万科（%）4.96892.051337.703212.724726.5557

格力地产（%）-59.3415-4.2763-36.21595.0004-21.8166

图4-7净资产现金回收率对比图

通过对比,我们可以看出万科的净资产现金回收率相对较高,而东华实业和格力地产则相对较低,盈利能力相对较差。

从近五年财务报表分析中,我们可以发现格力地产与东华实业这两个公司的经营活动现金净流量相对万科来说,经营活动现金净流量都相对较低,尤其是东华实业2015和2016两年经营活动现金净流量大幅下降,从财务报表中不难看出,主要原因还是存货减少,应收账款过多,这表明企业虽然销售了很多货物,但是回款能力差,如果长期保持此种情况将非常不利于公司的发展。

4.2.3现金毛利率

表4-8现金毛利率对比表

会计年度20122013201420152016

经营活动现金净流量净额-123,345,797.79-49,348,849.91-5,218,612.48-1,159,728,461.21-3,201,902,056.15

经营活动现金流入量1,176,501,736.461,313,864,975.021,059,983,581.251,147,143,625.821,141,868,664.78

东华实业（%）-10.4841-3.7560-0.4923-101.0971-280.4090

万科（%）3.06441.095122.51417.602412.6476

格力地产（%）-93.6319-5.6742-100.39563.7806-29.3771

图4-8现金毛利率对比图

通过现金毛利率对比表,我们可以看出东华实业的现金毛利率从2013年开始处于一个持续下跌的过程当中,主要原因是由于房地产开发销售过程中款项不能及时收回,经营活动的现金流量净额持续下跌,并且现金流入量没有明显增长所导致,如果此种情况不能得到及时的改善,将会对公司的资金运转产生非常不利的影响,要及时减少外部拖欠账款数额,收回欠款,才能缓解问题。

万科股份的现金毛利率近几年一直都是正值,且较为平稳,表明万科具有较好的盈利能力。

格力地产呈现先增后降的趋势,现金毛利率水平也较低,盈利能力较差。

4.2.4销售净现率

表4-9销售净现率对比表

会计年度20122013201420152016

经营活动现金净流量净额-123,345,797.79-49,348,849.91-5,218,612.48-1,159,728,461.21-3,201,902,056.15

销售收入461,107,126.07842,413,593.17610,120,529.