物业业务拓展项目可行性研究报告.docx
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物业业务拓展项目可行性研究报告
2019年物业业务拓展项目可行性研究报告
2019年2月
目录
一、项目概况4
二、项目实施的必要性5
1、重庆物业市场的饱和以及公司战略发展,需要走向全国市场化5
2、进一步提升品牌影响力的需要5
3、公司发展规模效益需要6
三、项目实施的可行性6
1、行业市场容量大,发展越来越规范,规模产生效益现象日益突显,为此,公司全国化发展前景非常广阔6
2、公司制定了具体战略规划,明确了市场目标及发展战略9
3、公司具备成熟的市场开发经验,为全国化扩张奠定了坚实基础10
4、公司建立了一支强有力的市场开发人才队伍10
5、公司具有一定品牌美誉度10
四、项目实施方案11
1、全国城市市场开发规划11
2、公司战略规划版图12
3、根据市场开发计划城市,市场营销中心将按其时间节点予以推进12
(1)组织架构12
(2)人员分配13
(3)场地租赁13
(4)办公场地装修14
(5)办公设备购置14
(6)营销费用14
(7)市场调研费用15
五、项目经济效益分析15
六、项目选址情况16
七、项目环保情况16
一、项目概况
根据公司发展方向,物业业务拓展项目拟分五年以西南地区为轴心,逐年向西南地区周边城市进行圆心辐射方式予以市场拓展,首先在已入驻的云南、贵州、湖南、湖北、河南、广西、江苏、四川等地区巩固市场,在现有的外省城市规模基础上逐年分别增加3-5个新项目,以规模产生效益为目的进行持续发展。
前三年时间市场营销主要拓展方向为华东地区、华北部分地区以及广浙闽等一带物业市场进行延伸,面向的城市不限于北京、上海、广州、成都、郑州、苏州、合肥、武汉、长沙、济南、重庆、南京、太原、南昌、昆明、青岛、西安、南宁、贵阳、大连等全国20座重要城市。
在全国的市场开拓方面,公司会根据各城市市场占有份额而设置“1+2或1+1”的营销组织架构模式(即:
根据城市公司管理规模大小,配置1位城市公司总经理和2位总经理助理或者1位总经理和1位总经理助理)。
公司将通过建立营销据点的方式拓展物业服务业务,实现全国化的业务网络布局,以成功承接物业服务项目,扩大公司的市场份额及收益规模。
在公司物业业态开拓方面,公司将根据物业发展趋势并结合自身发展特点,在外省地区重点针对公建物业(不限于办公楼、写字楼、政府行政服务中心、公检法办公楼、体育场馆、公园、医院、机场、道路等市政建筑物)和学校物业以及园区物业实施市场拓展。
公司在全国物业服务业务拓展项目的总投资规模为6940万元。
二、项目实施的必要性
1、重庆物业市场的饱和以及公司战略发展,需要走向全国市场化
我国物业服务行业已经逐渐进入相对成熟的阶段,由于物业管理公司数量众多,竞争激烈,多数为地区性物管企业,难以在全国范围内形成较为有效的规模效应。
公司走向全国的时间较晚,外省项目不多、规模不大,品牌效应有待于提升。
由于公司在外地行业资源受限制且现有的营销网络点投入不足,竞争对手众多,公司拓展全国市场的速度受到了一定的制约,难以有效快速进入包括华北、华南、浙广闽等目标市场区域。
为了加快由区域性专业物管企业向全国性品牌物管企业发展的进程,公司亟待实施本业务拓展项目。
公司目前业务主要涉及重庆及西南地区,逐步向华中、华东地区进行辐射,按照公司战略部署,逐年按一定增长率进行市场扩张,争取在若干年内进入国内专业物业管理企业一流队伍行列。
通过近两年的业务调研,公司目标在湖北、湖南、广西、江浙一带分别发展出每年营业额达到3000万元的区域城市,而该区域省级城市项目个数争取实现15个以上。
2、进一步提升品牌影响力的需要
公司因受制于业务的区域性特点,现有品牌的知名度主要集中在重庆市、贵州省、四川省、云南省等西南地区市场。
只有通过全国业务拓展及品牌建设相结合的方式,加强营销渠道建设,扩大现有物业管理经验在全国范围内推广,才能进一步提升公司的品牌知名度,保证公司销售收入的持续稳定增长。
3、公司发展规模效益需要
因战略规划和行业发展需要,公司结合全国物管行业发展实情,走创新服务道路,利用大数据平台的技术手段圈存潜在的客户群体,培养其对物管企业的黏性和依赖度,通过多种经营收入的提升,提升物管企业的经济效益。
同时,规避物管行业不断加剧业主及客户对物业管理费涨价等行为的抗性局面。
为此,扩张物管企业规模,争夺其服务范围内的客户群是未来物管企业赢利的主攻方向。
三、项目实施的可行性
1、行业市场容量大,发展越来越规范,规模产生效益现象日益突显,为此,公司全国化发展前景非常广阔
从全国公共物业市场的统计数据分析来看:
公共主要集中在政府机关及企(事)业办公楼、商务写字楼、会展、场馆、广场与公园、市政、医疗机构等。
全国写字楼发展趋势:
2014年7,349.10万平方米,2015年6,569.12万平方米(每年近7,000万平方米开发,地产按5%的增幅进行面积开发),从区域分布上看,东部地区办公楼新开工面积所占比为55%,中部地区所占比重为19.4%,西部地区为24.6%。
全国医院发展趋势:
全国医疗卫生机构数达98.7万个,其中:
医院2.6万个,基层医疗卫生机92.2万个,专业公共卫生机构3.5万个,其他机构0.3万个。
全国三甲医院总数量773个,其中西南区57个、西北区53个、中南区183个、东北区125个、华北区131个、华东区148个。
全国市级行政中心发展趋势:
在“产业集聚,结构调整,空间布局优化”的大背景下,行政中心搬迁的城市有呼和浩特、青岛、昆明、上海、长春、哈尔滨、深圳、贵阳、西安、南昌、泉州、合肥、济南、成都、宁波、桂林、海口、丹东、牡丹江、无锡、徐州、烟台、洛阳、平顶山、南充;正在搬迁的有包头、杭州、南京、兰州。
规划中的除北京外,还有沈阳、石家庄、郑州(2854个区县级未含在此内)。
从以上数据可以看出,政府新建的办公楼宇,给物业管理行业带来了不少的合作商机。
全国会展场馆趋势:
我国可供展览面积5,000平方米以上会展场馆共计316个,可供展览面积1,237万平方米。
从以上公建物业数据统计发展态势来看,我国在更新换代、提档加速的建设浪潮中,不断改善全国人民的居住、办公环境以及运动娱乐场所是未来发展的主旋律,全国各地公建物业市场容量巨大,给物管企业带来了无限的发展良机。
从全国高校物业市场的统计数据分析来看:
全国高校2,542所,其中普通高校1,802所,民办高校444所,从地域分布来看,西北地区的高校偏少,且物业服务水平较低。
东部及沿海一带比较开放。
全国高校管理面积达到7.6亿平方米,其中外包市场化2.9亿平方米,学校自管4.7亿平方米。
我国学校后勤化改制于2000年启动至今,真正实现社会化的学校仅占全国学校36%的覆盖率。
因此,全国学校后勤化这块市场空间还比较大,通过近几年来看,学校比较开放的省市城市主要集中在华东、华南、华中、江浙、广东、福建、西南等地区一带,待开放地区主要集中在西北、东北、华北等地区,未来3-5年内以西安和太原地区为龙头,会逐步带动华北及西北地区陆续进行学校后勤社会化改革的推动力度。
所以,未来3-5年内,学校物业业态将进入市场化的集中释放期。
从全国园区物业市场的统计数据分析来看:
我国共有国家级开发区491个,省级开发区近千个,规划建设区域面积1.5万平方公里,创造GDP约15万亿元,占中国经济总量25%。
从形态上来说,主要涵盖了高新区、开发区、科技园、保税区、工业区、产业基地、特色产业园、文化创意园等。
国家级、省级开发区主要集中在:
上海、北京、深圳、广州、重庆、成都、石家庄,有近200家世界500强企业,100多家国家骨干企业。
从我公司主要发展城市区域各业态比较,根据2016-2017年度公司初步调研,各地区及各业态所占比幅度5-40%。
通过以上数据分析,近些年来,物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体而受到了社会和资本市场的极大关注。
市场竞争的加剧和国家城镇化战略的实施,推进了物业管理行业的专业化、市场化、规范化进程。
2、公司制定了具体战略规划,明确了市场目标及发展战略
公司根据战略目标陆续开发了贵州、四川、云南等西南地区市场,通过公司近年来的外省市场开发经验,历来重视维护与品牌企业以及政府开发楼盘的长期战略合作关系。
至2017年底,公司的客户范围已经涵盖了重庆、贵州、四川、广西、湖南、湖北、云南、河南、江苏等省份,凭借公司现有项目与这些客户单位建立起来的长期双赢合作关系以及公司良好的品牌形象,公司在这些客户单位的所在城市中具有较强的竞争力,有助于公司业务在全国范围内进行深度拓展,规避新城市业务拓展的未知风险。
同时借助合作单位的影响力来初步建立公司在当地的品牌形象,为将来项目的纵深拓展奠定了坚实基础。
在未来若干年内,公司将按照既定的战略规划部署,继续坚持以西南地区为主,进一步扎实已入驻城市(湖南、湖北、广西、江苏、河南等城市)的既有项目,并按照每年5-10个单项目的递增速度对各外省城市进行深度扩张。
3、公司具备成熟的市场开发经验,为全国化扩张奠定了坚实基础
公司通过20年的市场开发经验积累和多业态物业运作的沉淀,形成了一整套完善的运行体系和市场开发管控体系,基本具备了全国化快速扩张的实力,目前已经在重庆以外的多个城市设立了城市分公司,具备异地城市市场的成熟开发经验。
4、公司建立了一支强有力的市场开发人才队伍
自公司成立以来,公司一直秉承市场开发是公司的生命线。
为此,公司一直非常重视市场开发的队伍建设和体系建设,不断扩充高级专业管理人员,形成了由市场分析调研、渠道开发、信息捕捉、客户公关、市场拓展、公司资本运作、企业战略和品牌管理等高级专家组成的核心团队,帮助公司在异地业务拓展过程中规避风险,赢得项目,创造业绩。
5、公司具有一定品牌美誉度
公司在长期的发展过程中凭借自身的管理能力及业务能力,在合作伙伴中形成了口碑效应。
经过多年的专业化市场发展与经验积累,形成了一套市场开发体系,为公司走向全国市场化奠定了坚实基础。
通过近几年的努力,公司已与诸多省市的政府机关、市政建设单位、教育系统部门、地产开发商、民营企业建立了战略及合作伙伴关系。
公司自2015年起三次获得中国物业管理协会、中国指数研究院发布的全国物业百强企业综合实力前30强。
公司获得的多项荣誉和积累的专业经验以及多业态的规模效应是公司品牌的核心竞争力,它将更好地帮助公司实施异地业务拓展。
四、项目实施方案
1、全国城市市场开发规划
根据公司近期战略规划,计划在4年内完成共20座省级城市的开发(地级市不含其中),总投资6,940万元。
其具体开发计划如下:
2、公司战略规划版图
3、根据市场开发计划城市,市场营销中心将按其时间节点予以推进
各城市开发前期工作内容主要包括:
组织架构设置、人员编制、场地租赁、物资购置、开发资金、市场调研、管理费用等。
(1)组织架构
营销中心与各事业部、专业公司及城市分公司紧密配合,利用各自优势及专业能力,资源共享、优势互补,共同完成业务拓展既定目标。
各城市公司营销组织架构如下:
各城市公司根据管理规模大小而配置营销团队,原则上超过10个项目的区域城市公司配置营销总监,低于10个项目的区域城市公司配置营销经理。
(2)人员分配
单位城市营销部的人员配置将根据各城市规模大小,配置适量的市场营销人员,满编时各城市公司配置1名营销区域总监或经理、1名营销人员及1名内勤人员,共3人。
其中,营销人员及内勤人员主要以在当地招聘为主,随着业务规模的增长而增加。
同时按重庆、西南、华东、华南地区分为四个营销区域,每5人为一个部门,一人负责部门管理,一人负责市场信息收集,一人负责招标书购买及投标,二人负责投标书编制。
(3)场地租赁
办公场地主要指各城市公司营销部营销区域总监、营销人员及内勤的办公场地,根据各城市公司人员配置情况,预计全国业务拓展项目的每个城市公司需要配置办公场地的人员为3人,租赁办公场地面积约为150平方米。
根据城市房租水平不同,初步测算每座城市每年的房租费用在30-50万元左右。
合计该项费用1200万元。
(4)办公场地装修
办公场地装修包括一次性装修和日常维护装修。
日常维护装修主要包括水、电、气、暖的日常维护等内容。
一次性装修费用(包括开办费用)每个营销部大致在20万元左右,合计该项费用240万元。
(5)办公设备购置
主要包括办公硬件和办公软件购置,办公硬件主要指办公工具采购。
每个营销部的年均费用在15万元左右,合计该项费用180万元。
(6)营销费用
主要包括市场拓展过程中发生的差旅费、业务招待费、投标费及其他经营性费用等。
考虑到城市的经济水平差异,每个营销部的年均营销费用原则上按各城市公司营业的1.5%进行预算。
(7)市场调研费用
主要包括市场调查公司聘请费、日常运行费等,根据各城市公司的经济水平,结合当地行情,每个新进城市的费用在20万元左右。
综上所述,项目4年建设期内,共计产生人员费用2,550万元,场地租1,200万元,场地装修及开办费等一次性费用240万元,办公费用180万元,营销费用2,530万元,市场调研费用240万元,总计投入6,940万元。
五、项目经济效益分析
本项目的总投资规模为6,940万元,全国业务拓展项目计划在全国20个城市设立分公司开展物业服务项目市场拓展。
根据公司新城市业务发展经验总结,结合公司对新城市分公司的发展要求,各新进城市需第一年实现收入预计为500万元,第二年1,200万元,第三年2,500万元,第四年4,000万元,第四年后业务稳定城市分公司自主投入,循环持续发展。
具体的城市进入节奏和开发计划按战略发展要求和市场调研情况进行相应调整。
新开发的业务运行水平按公司现有水平估计,相关运营成本、人力成本和管理费用参考现有水平估算。
项目运营期为10年,按折现率10%进行计算,则项目投资回收期为7.01年,财务净现值为3,424万元,内部收益率为13.4%。
六、项目选址情况
本项目将根据各地设立营销部的实际情况,在项目实施地租赁房屋用于办公场所。
七、项目环保情况
本项目主要是开设营销网点及物业服务业务的开展,不存在环境污染问题。
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