购物广场商业运营各类管理文件及参考.docx
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购物广场商业运营各类管理文件及参考
商业运营各类管理文件及参考
附件一:
招商洽谈记录表(餐饮类)
基本情况:
公司名称:
品牌/类别:
联系人:
商标注册地:
联系电话:
品牌特色:
传真:
人均客单价:
企业性质:
国有合资私营外资顾客年龄段:
品牌销售情况:
连锁店数量:
本市家外埠家
商场/本市;面积米2;销售额元/日;租金元/天/米2。
商场/本市;面积米2;销售额元/日;租金元/天/米2。
商场/外埠;面积米2;销售额元/日;租金元/天/米2。
(单店客流量 人/日/店)
品牌配送中心
位置规模米2
商品推广宣传情况:
单店经营情况:
1.物业交房条件:
项目
提供标准
备注
上水
下水
电
燃气
空调
新风
排风
楼板承重
层高
2.设备投资:
设备名称
设备数量
设备造价(元)
3.店面装修投资:
是否有标准店设计
店面装修风格
预计单平米造价(元/米2)
4.店面人员费用:
设店人数
店长人数(人)
店员人数(人)
员工基本月薪(人民币元)
5.店面能源费用:
能源
数量
单价
金额(元)
水
电
燃气
空调
合计
6.经营预算:
项目
占营业额比例(%)
金额(元)
能源费
人员费用
设备折旧费
装修折旧费
材料成本
合计
签约资信
资信名称
是否在有效期或已经年检
份数
备注
营业执照副本
是()否()
税务登记证副本
是()否()
一般纳税人资格证书副本
是()否()
商标注册证
是()否()
委托授权书
是()否()
质检报告
是()否()
生产许可证
是()否()
进京销售许可证
是()否()
安全认证证书
是()否()
国产特殊商品许可证
是()否()
卫生许可证
是()否()
合作意向
1.位置:
楼层号;使用面积:
米2;
2.租金:
元/天/米2;管理费:
元/米2/月;电费:
元/度;
3.合同期:
;
4.甲方交房条件:
(见附件)
5.附件:
公司介绍,品牌画册,工程条件,店铺照片(或设计图)。
洽谈日期:
。
附件二(范本):
主力商家租赁意向书
甲方(出租方):
乙方(承租方):
为保障双方的权利和义务,双方本着自觉、平等、互惠的原则,经协商一致,签订本租赁意向书,约定内容如下:
一、出租方出租的场地:
地点:
;
物业:
物业层,建筑面积:
平方米。
二、出租场地用途:
三、租金和其它费用的支付方式:
1.收费标准:
租金标准:
元/天/米2或按乙方月销售额的计提,两者取高。
物业管理费0.8元/月/米2;
水费标准3.5元/吨,电费标准:
1.2元/度;燃气费:
待定元/米3;
2.付费方式:
(1)租金和管理费:
押3付1,另承租方每月25日之前支付下月租金和管理费;
(2)水电费和燃气费:
承租方每月10日之前交上月各种使用费;
四、租赁期限:
年,年月日至年月日。
五、乙方支付甲方定金:
3个月租金总额,并于签定本意向书7日内支付,待签定正式租赁合同后转为部分押金。
六、预计开业时间:
。
七、预计签定正式合同时间:
。
七、停车位:
本项目全部停车位共计个供广场内公共使用。
(三)、电气部分
1、供电:
、经营配电量设计标准应达到每建筑平米 W。
分别接至各层经营区配电柜位置。
2、各类电梯:
按照建筑图纸提供扶梯及电梯。
(四)、给排水部分
1、给水系统:
室外供水的给水主管径不小于DN mm,且供水压力为流出水头不小于 Mpa。
2、排水系统:
室外排水总管直径不小于 mm。
生活污水需设隔油池处理
(五)、消防系统:
(六)、暖通部分
1、中央空调:
应统一采用中央空调方式,
2、供暖系统:
应统一采用中央空调方式,设备能力应满足热负荷 W- W/㎡
3、排烟系统:
4、排风系统;新风量要达到 m3/(m2.h)。
(六)、其他
燃气:
七、其它约定事项:
乙方如未按本意向书规定时间转签租赁合同,甲方有权不予退还乙方支付的定金,并解除本协议;甲方如未按本意向书规定时间转签租赁合同,甲方应退还此定金,并按此定金标准支付乙方违约金。
七、此协议签字或盖章生效。
八、未尽事宜双方协商解决,协商不成,可向当地法院起诉。
甲方:
乙方:
单位地址:
单位地址:
邮政编码:
邮政编码:
电话:
电话:
传真:
传真:
开户银行:
开户银行:
帐号:
帐号:
附件:
附件一:
周边市场规划
附件二:
项目总规图
附件三:
楼层图
附件三(范本):
租赁合同
甲方:
乙方:
年月日
合同编号:
合同附件:
甲方:
(出租方)
地址:
邮编:
联系电话:
传真:
开户行:
帐号:
联系人:
乙方:
(承租方)
地址:
邮编:
联系电话:
传真:
开户行:
帐号:
联系人:
甲乙双方本着自愿,平等,诚实信用的原则,经友好协商,就乙方承租甲方场地经营商品或提供服务一事,达成如下协议:
第一条租赁标的物
1.1租赁标的物
本合同项下的租赁标的物包括:
位于汶上县圣泽大街西段圣泽广场座、层、号的房屋及附属设施;租赁标的的具体平面位置图见本合同附件1《房屋楼层示意图》。
1.2租赁面积
本合同项下租赁标的物的面积为按照本合同附件2中的《租赁标的面积示意图》中用标示的范围内的面积,该租赁面积为平方米。
如果对该租赁面积有异议,则以双方认可的具有认证资质的测量单位的测量结果为准。
如果测量结果在绝对值2%以内面积不予更改,测量所产生的费用由乙方承担;如果测量结果超过绝对值2%则面积按测量结果计算,测量所产生的费用由甲方承担。
1.3租赁标的的交付
甲方应在年月日前按照本合同的规定将租赁标的物交付乙方。
双方应派代表到现场检查租赁标的物的移交情况,并共同签署租赁标的物交付确认书予以确认,并在验收结束后签署有关交接的证明文件;租赁标的物移交时的条件、状况的证明及乙方在本合同租赁期限终止后向甲方返还租赁标的物的标准见附减征甲乙双方共同签署交付确认书之日为租赁标的物交付时间。
第二条租赁用途
2.1租赁标的物的用途
租赁标的物仅供乙方用于营业执照所规定的经营范围内,并且仅供乙方经营甲乙双方确定的商品的种类、服务类型或品牌、业态;即:
层号经营品牌的品种的商品或服务。
2.2用途的变更
未经甲方同意,乙方不得变更上述租赁用途,否则甲方有权终止本合同。
第三条租赁期限
3.1租赁期限
租赁期限为年:
自年月日起至年月日止。
3.2续租
租赁期限届满,如乙方需继续租赁,应在租赁期满前三个月向甲方提出书面申请;双方应在租赁期满前二个月,根据当时的市场情况及购物中心运营调整的租赁条件另行签订租赁合同。
如果甲乙双方未在本合同约定的期限内签订有关续租的租赁合同,甲方有权进行重新招租的各项准备工作。
第四条租金
4.1装修免租期
本合同规定的装修免租期免为天,即自年月日起至年月日止。
乙方应按照前述书面通知中所规定的时间内完成装修,装修免租期不得延长。
4.2租金计算日期
租金从装修免租期届满次日起算。
如果由于甲方的原因造成乙方营业迟延,则租金起始日顺延至乙方实际营业日。
租金计算至租赁期限届满之日。
如果租赁期届满或本合同因其他原因提前终止,乙方未在合同约定期限交付租赁标的物,则租金计算至租赁标的物实际返还之日。
4.3租金的计算方式
租金包括固定租金和提成租金两种形式,乙方实际支付的租金以固定租金和提成租金取其高的方式。
4.3.1固定租金
固定租金是指甲方为保证基本收益按租赁面积每日向乙方收取的固定数额的租金(不包含物业管理费)。
自租金起始日起算,第一年固定租金的收取标准为元人民币/日/㎡。
甲乙双方同意,固定租金按下列方式逐年增递(单位:
人民币)。
4.3.2提成租金
提成租金是指甲方根据乙方的实际经营状况,从乙方经营所得中提取的不固定数额的租金(不包括物业管理费)。
提成租金的收取标准为乙方每月含税营业额的%。
该营业额为乙方以任何方式在租赁标的物售出货物及提供服务而获取的全部款项。
乙方应对租赁期限内经营过程中达成的所有交易记录保持完整、真实而准确的
记录和会计账簿。
乙方应在本合同有效期届满后的两年中,保留全部此等记录。
乙方有义务接受甲方委托的审计机构每年对乙方的经营情况进行审计。
4.4租金的支付
乙方应于收到甲方或物业管理人发出的缴款通知单后三个工作日内,以固定租金的标准付清首月(公历月)租金。
从第二个月(公历月)起,乙方每月10日前按甲方或物业管理人发出的缴款该通知付清本月固定租金。
乙方应按月(公历月)向甲方支付提成租金高于每月固定租金的部分。
乙方应于每月5日之前向甲方提供上个月的销售报表,并附上月提成租金的计算额。
如果该提成租金高于上月固定租金的,则甲方在每月7日前向乙方发出缴费通知单,乙方应在每月10日前向甲方支付上月差额部分的租金。
第五条物业管理费
5.1物业管理公司
乙方应当向甲方的物业管理公司缴纳关于租赁标的物的物业管理费。
5.2物业管理费的收费标准
物业管理费的收费标准为:
(元/月/㎡),遇国家政策调整物业管理费按国家有关规定做相应的调整。
物业管理费的起始日从甲方规定的试营业日开始。
物业管理费包括在项目的整体推广费用,但不包括公用设施费用、本合同项下的广告和标识的费用。
甲方将在乙方经营场所内采用分户计量方式,包括水、电。
5.3物业管理费的支付
乙方应在与甲方办理租赁标的交接之前,向甲方预付一年的物业管理费。
首期物业管理费的金额:
(元/月/㎡),在租赁期限内乙方应于每月之前向甲方预付下一个月的物业管理费。
第六条公用设施费用
6.1公用设施费用及其计算
乙方应当依照公用设施供应部门或单位或物业管理人指定的期限和方式,缴付水费、电费、燃气费等公用设施费用。
公用设施的收费标准可由甲方依政府主管部门制订和公布的收费标准进行调整。
乙方还应支付甲方其应缴公用设施费用的百分之三(3%)的费用,以弥补水、电、燃气等在项目内输送到乙方租赁标的的损耗。
除上述费用外,乙方应根据相关法规政策的要求,支付其他应缴纳的有关公用设施需缴纳的任何税费。
6.2中央空调
中央空调费的收费标准为:
(元/㎡/年(8个月)),遇国家政策调整物业管理费按国家有关规定做相应的调整。
中央空调费的起始日从甲方规定的试营业日开始。
6.3支付时间
乙方应在与甲方办理租赁标的交接之前,向甲方预付一年的中央空调费。
首期中央空调费的金额:
(元/㎡/年(8个月)),在租赁期限内乙方应于每月日之前向甲方预付下一个月的物业管理费。
第七条履约保证金
7.1履约保证金的交付
乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付履约保证金,该保证金金额为三个月的固定租金和三个月的物业管理费共计人民币元。
乙方在约定日期内未将保证金支付予甲方,甲方有权解除本合同(以支票方式支付保证金者,以此款项进入甲方账户的时间为准;以现金方式支付保证金者,以甲方开出收据时间为准)。
7.2履约保证金的性质
该履约保证金为乙方向甲方提供的保证期如约履行本合同的担保;但不具有定金性质,不适用定金罚则。
在本合同有效期内的任何时候,乙方均无权要求甲方用履约保证金支付或抵冲其应付的任何款项,但甲方有权根据实际情况直接从履约保证金中扣款支付或抵冲乙方依照本合同应支付的任何款项。
7.3履约保证金的补足
甲方依照本合同规定以履约保证金抵付乙方应付的任何款项,或者以履约保证金抵偿乙方给甲方所造成的损失后,乙方必须在接到甲方补款通知后5日内补足差额。
每逾期一日,乙方应向甲方支付应补交金额0.5‰的滞纳金,直到补齐为止;否则视乙方构成重大违约,甲方有权提前解除合同。
在租赁期限内,若租金或物业管理费等费用上调,甲方有权要求相应调高履约保证金,乙方应在接到甲方补款通知后5日内补足差额;否则,乙方按前款承担违约责任。
7.4履约保证金的返还
在本合同终止并且乙方履行了合同规定的全部义务(包括但不限于向甲方原状返还租赁标的及支付已发生的租金及所有费用)之后,履约保证金将转自动转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金。
在履约保证金转为质量保证金三个月内,如果没有消费者退货、赔偿及修理作出补偿的,则甲方在履约保证金转为质量保证金三个月后向乙方无息退还该质量保证金;否则,甲方有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方造成的任何损失。
第八条付款方式
8.1付款币种
乙方应以人民币向甲方缴付租金、履约保证金、装修管理费、物业管理费、公用设施费用和其他应付款项。
8.2付款方式
乙方可通过现金()、支票()、电汇()或银行转账付款(),但只有当款项全部实际记入本合同或甲方提供收到付款的证明时,款项才能视为已经支付。
如果甲方的收款项目有变化,甲方应书面通知乙方。
第九条经营场所的管理
9.1租赁标的物装修
9.1.1装修申请
乙方对其承租租赁标的物进行装修时,须提前三十日向甲方提出书面申请,并提交书面的装修设计方案、图纸、设计资料和施工说明等,在获甲方及物业管理人书面同意后,应签定安全防火协议,并交付甲方装修管理费、保证金等相关费用后,方可进行装修。
9.1.2装修管理费、装修押金
甲方同意乙方进行装修后,乙方应当交纳装修免租期内的装修管理费元、装修押金元,及公用设施费用。
装修押金在双方对装修验收后,如乙方未对甲方的设备和设施造成破坏和影响,甲方将返还装修押金。
乙方在任何情况下延迟提交或二次提交装修设计图纸及规格说明应不影响租金起始日的起算及租金、物业管理费和乙方所应缴纳之其它款项的支付。
9.1.3装修保险
乙方在装修进场之前,应按投保建筑安装工程一切险及第三者保险,并指定甲方为受益人,且向甲方提供有效证明文件;否则,甲方有权拒绝乙方进场装修。
9.1.4装修监督
在装修过程中,乙方需遵守国家和北京市有关建设、装饰、消防等方面的法律、法规、规定,以及甲方和物业管理人的有关要求;甲方有权对乙方的装修工作进行监督。
未经甲方或政府有关主管部门书面同意,乙方不得擅自修改已批准的装修施工图纸。
事先未征得甲方书面同意和政府有关主管机关的批准,乙方不得改变租赁标的原状。
如果乙方违反上述条款,乙方应在甲方发出书面通知后七日内恢复原状。
如乙方未在通知后七日内恢复原状,甲方有权在未通知乙方的情况下拆除未经甲方同意的改建、增建的设备及装置,由此所引起的一切费用由乙方承担。
同时,在此情况下,甲方有权终止本合同。
如因乙方或其代理人、受雇人员的行为而使甲方或甲方商场的其他使用者遭受损失时,乙方应负责完全赔偿责任,乙方除保证甲方将免于遭受损失、被诉及任何请求权外,还须赔偿甲方因此所产生的一切费用。
9.2设备、设施的维护、维修
9.2.1甲方的义务
(1)租赁期限内,甲方应负责公共区域的管理和维修,中央机电系统、公共空间以及相关设施出现故障或损害时,甲方应在合理期限内进行维护以便设施能够恢复正常运行。
(2)甲方的工作人员因维修、检查、安装、保安等需要,进入乙方承租标的物时,应当在合理的时间内预先通知乙方。
若因紧急情况无法预先通知时,可直接进入该区域处理紧急情况,但甲方应在上述情况发生后及时向乙方进行通报,具体处理方式见甲方或物业管理人制订的物业管理相关规定。
9.2.2乙方的义务
(1)甲方提供给乙方单独使用的设备、设施由乙方负责保养、维修或更新,并承担相应费用。
如乙方租赁场所内水、电供应不足,由甲方负责增容,所需报批、改造等有关费用由乙方承担。
(2)乙方在经营期间,妥善使用租赁标的物及所附装置、设备,并配合甲方对公共区域进行保养。
乙方应就租赁标的及所附装置、设备的损坏、失灵及异常状况及时向甲方报告。
因乙方原因造成的租赁标的物、公共区域及所附装置、设备的任何损坏和损失,乙方应当承担赔偿责任。
(3)乙方使用甲方提供的各种设备如有故障或不良反应时,应及时通知甲方处理,属乙方非正常使用、擅自修改有关设施造成的损坏、所需的维修费用及给第三人造成的损失,由乙方承担。
第十条商场管理
10.1证照备案
乙方在租赁场所内开展经营业务前,应从政府有关部门取得所有必要的执照、批文或许可证。
在签订本合同时,根据甲方要求,乙方须提供各项有效证件的复印件一份并加盖公司红章,供甲方备案。
乙方必须确保该执照、批文或许可证在租赁期限内完全有效,及在各方面均符合该执照、批文或许可证的规定;并且乙方必须确保在租赁场所的经营活动不能违反包括但不限于工商行政管理等有关部门的法律法规,不得对甲方或其商场的商业信誉、名誉造成不良影响。
否则,乙方将承担因此所造成的一切责任,并赔偿由此给甲方造成的损失。
10.2经营管理
10.2.1商业布局
在租赁期内乙方自主经营,但应服从甲方的商场管理。
甲方根据商场整体布局对乙方的商品经营、服务项目等布局所做出的调整建议,乙方应予以接受。
乙方商品的存放、摆设须符合甲方管理要求,不得在租赁标的物内存放危险物品和有害物质,不得私自占用商场的公共区域、公共设施。
10.2.2各种检查
乙方不得在租赁标的物内从事任何违法活动,乙方在经营中必须遵守国家有关商品质量、物价、计量、消防等各项相关法律法规,同时乙方应积极主动地配合工商、质检、物价等国家相关行政部门的监督,检查。
在检查中存在的问题,均由乙方承担;由于乙方违法、违规经营给甲方造成名誉及经济损失,乙方应对甲方进行赔偿,并承担违约金五万元。
有关政府机关、主管部门对乙方的经营活动提出某些修正意见或做出处罚时,甲方有权按照有关规定,根据该修正意见或处罚做出相应的处理或决定,乙方必须服从该决定或处理方法。
甲方有权对乙方在租赁标的物销售的商品的商标,质量,价格,产地及经营范围,或提供的服务实施监督和管理,如果发现乙方销售的商品或提供的服务有产品质量问题或违反任何法律规定,按照相关的规定对乙方进行处理,乙方必须服从该处理决定。
10.2.3顾客投诉
顾客对乙方的商品或服务提出投诉时,甲方有权按照甲方有关规定,对该投诉做出相应处理,乙方应接受并服从该处理方法。
若乙方与在租赁标的物内购买商品或接受其服务的任何消费者发生纠纷,甲方或物业管理人有权进行调解和处理,乙方应当接受。
10.2.4营业时间
乙方应遵守甲方规定的营业时间,不得擅自停止营业。
10.3标识管理
乙方于租赁场所展示自有商号、广告或布告,应事先经过甲方书面同意。
未经甲方书面同意,不得在商场任何公共区域张贴自有商号、广告或布告。
乙方未经甲方同意,不得以任何目的、任何形式地使用甲方物业的名号、标志或商号的图片、声明或文字。
第十一条人员管理
11.1人员上岗
乙方自行提供营业人员,并依据甲方商场统一管理要求交纳人员管理费;其派驻、更换或增减至甲方的人员应事先经甲方同意。
乙方派驻甲方的人员,应依据有关管理规定,向甲方提供各种有效证件,经面试、培训合格之后,方可上岗。
11.2人员服饰
乙方派驻的人员应服从甲方的管理,按照甲方统一规定的时间上、下班,穿着甲方统一的工作制服或经营品牌的统一服装、佩带胸卡,产生的费用由乙方承担。
11.3人员薪酬
乙方所派服务人员的工资、奖金及劳保福利均由乙方自行承担。
乙方须按时支付其员工的工资、奖金等。
如乙方不按时支付,经其员工反映,甲方有权从履约保证金中扣留其所欠员工的工资、奖金等费用。
11.4人员离岗
乙方派驻的人员如有违规行为,经甲方通知后,乙方有义务即刻撤换该人员;因乙方有关人员的行为影响甲方信誉或损害甲方合法权益时,乙方应负连带责任。
乙方派驻的服务人员在离职后7日内未办理离职手续并归还更衣箱钥匙、制服及其它应交物品,则甲方有权自保证金中扣除相应费用。
11.5赔偿责任
顾客或其他人员如因乙方派驻人员、代理人等有关人员的行为在商场受到人身、财产等伤害,乙方应承担一切责任,并赔偿甲方因此所产生的损失及其它费用。
第十二条收银系统
12.1电脑收银机
乙方必须接受甲方有偿提供的电脑收银机,接受甲方的电脑收银系统的连接安排,接受甲方硬件和软件的购置、安装、维护;相关费用均由乙方承担。
乙方应于每月的十日之前向甲方预付下一个月的收银系统运行维护费用元/月。
乙方保证其所有营业收入均通过与甲方相连的收银系统收取。
如果发生乙方营业收入不通过前述与甲方相连的收银系统收取的情况,甲方有权单方面立即终止本合同,并要求乙方按本合同的规定承担违约责任。
12.2银行刷卡机
乙方应安装并使用甲方指定的银行刷卡机,因乙方营业所发生的信用卡、借记卡等银行卡之服务费应当由乙方负担。
12.3收银员
租赁标的物内的收银员应由乙方自行雇佣、培训并对其行为负责。
第十三条陈述和保证
13.1甲方的陈述和保证
甲方向乙方作如下陈述和保证:
(1)甲方保证作为购物中心的开发单位系依法成立、存续,具备签署和履行本合同的主体资格。
(2)甲方保证其有权将租赁标的出租给乙方,并且有权按本合同的约定向乙方收取租金及本合同约定的其它费用。
(3)甲方保证租赁标的的建筑质量以及甲方向乙方提供的设施设备均符合国家规范性标准要求。
13.2乙方的陈述和保证
乙方向甲方作如下陈述和保证:
(1)乙方保证依法成立、存续,具备签署和履行本合同的主体资格。
(2)乙方应当依法经营,依法纳税,独立承担相应的民事责任,并自觉遵守国家法律、法规、政策。
(3)乙方应向甲方提供本合同项下的租赁所需要的承租人的相关资料、文件及签署本合同的授权委托书真实有效。
(4)乙方在本合同有效期间应遵守甲方及甲方指定的物业管理人制订的守则、规章及各项管理规定。
(5)乙方不得将租赁标的内甲方提供的任何设施设备拍卖、转让、抵押或赠予第三方。
(6)乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方,如因此导致甲方损失,甲方有权扣除相应保证金以获得补偿。
第十四条商号、商标和其他标识
14.1合法性
乙方保证对其名称、商号、商标、标志以及经营的商品或服务的品牌享有合法权利。
14.2使用
在租赁期内,乙方不得侵犯任何第三方的专利权,商标权,著作权,名誉权,名称权等专属性权利和任何形式的知识产权。
乙方使用商号、商标或其他标识等产生的对第三方的任何侵权责任,应由乙方自行承担。
乙方同意甲方有权无偿使用乙方的名称、商号、商标、标志以
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