房地产开发涉及的全部税种及税率标准.docx

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房地产开发涉及的全部税种及税率标准

地产开发涉及的全部税种及税率标准

1.0中国现行房地产开发涉及的税种

（1）契税：

         　取得土地使用权时缴纳（以后销售房屋也要交）;

（2）土地增值税:

   销售房地产时缴纳

（3）营业税:

       　销售房地产时缴纳；

（4）城市维护建设税：

根据营业税额缴纳

（5）教育费附加：

   　根据营业税额缴纳;

（6）企业所得税：

   根据企业利润缴纳

（7）印花税：

       根据涉及到的合同金额缴纳

（8）房产税:

2。

0各种税费征收标准:

2.1契税

契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。

ｎ        纳税人

  《中华人民共和国契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

   　转移土地、房屋权属是指下列行为:

（1）国有土地使用权出让;

（2）土地使用权转让,包括出售、赠与和交换；

 （３）房屋买卖；

（4）房屋赠与；

（5）房屋交换。

 下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税:

 （１）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（2）以土地、房屋权属抵债;

  （３）以获奖方式承受土地、房屋权属；

  （４）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,继承土地、房屋权属,不征收契税。

非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

n        　课税对象

     契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

ｎ        税率

     契税的税率为3％~5%,各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

n        　计税依据

     契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格.征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。

为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易,避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时,也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

     房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。

房地产价格,会因所处地理位置等条件的不同或高或低。

这也是土地价格的一种体现,考虑到实际交易中房产和地产的不可分性,也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。

土地使用权交换、房屋交换时,以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。

n        纳税环节和纳税期限

     契税的纳税环节是在纳税义务发生以后,办理契证或房屋产权证之前。

按照《契税暂行条例》,由承受人自转移合同签定之日起１0日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

n        　减税、免税

     有下列行为之一的,减征,免征契税:

     （１）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;

（2）城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征；

     （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,免征;

     　（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属于的,省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；

     （5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的，免征;

（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认,可以免征。

2。

2土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

n        纳税人

   凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人.

   各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织,以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内.

ｎ        　征税范围

   　土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物．转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物,和其他附着物产权的行为。

不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

ｎ        课税对象和计税依据

   土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额.

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额．纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。

具体包括货币收入、实物收人和其他收入。

n        税率和应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过ｌOO％的部分,税率为40%；

（３）增值额超过扣除项目金额lOO％，未超过20０%的部分，税率为50％;

（4）增值额超过扣除项目金额２00“以上部分,税率为６0％。

每级“增值额未超过扣除项目金额"的比例均包括本比例数。

为简化计算．应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下:

Ø        　土地增值额未超过扣除项目金额5０%的,应纳税额=土地增值额×３0%;

Ø        土地增值额超过扣除项目金额５0％，未超过１０0%的，

应纳税额＝土地增值额×４0%－扣除项目×5%;

Ø        土地增值额超过扣除项目金额l０0%,未超过200%的,应纳税额=土地增值额×５0％—扣除项目×15%；

Ø        土地增值额超过扣除项目金额２０0%的,应纳税额＝土地增值额x6０％—扣除项目金额×3５％.

ｎ        土地增值税的扣除项目为：

（1）取得土地使用权时所支付的金额;

（2）土地开发成本、费用;

    （3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

    　（4）与转让房地产有关的税金；

（５）财政部规定的其他扣除项目.

    上述扣除项目的具体内容为:

（1）取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用．凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用,作为取得土地使用权所支付的金额。

（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本,是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。

包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

其中：

①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等;②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方

式发生的建筑安装工程费;④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等．

    （３）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

    （4）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

    （5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

    （６）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

另外,对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的,其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊;或按建筑面积计算分摊。

也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

纳税人有下列情形之一者,按照房地产评估价格计算征收土地增值税:

        ①隐瞒、虚报房地产价格的;

        ②提供扣除项目金额不实的;

        ③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

        　减税、免税

   　下列情况免征土地增值税;

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的;

（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产.

      其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条

（一）、

（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和2０％的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税.

      　因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

      符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后,免征土地增值税。

      征收管理

   土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内,到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。

       其他规定

   为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定:

（1）1９94年1月1日以前签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税.

（2）１９９4年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发，其在１994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。

签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

　（3）对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的,经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让,如超过合同范围的房地产或变更合同的,均应按规定征收土地增值税．

   　（4）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或５年以上的，免予征收土地增值税;居住满３年未满5年的,减半征收土地增值税。

居住未满3年的,按规定计征土地增值税。

2.3营业税

营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税.

      应税范围:

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。

本税目的征收范围包括:

销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

Ø        销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物.

Ø        销售其他土地附着物

①　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

ﻫ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产.

④　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产  征税。

⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。

但转让该项股权，应按本税目征税.ﻫ⑥不动产租赁,不按本税目征税.

        销售不动产的营业税计税依据ﻫ根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定:

（1）　纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用.

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。

对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税.

   （3）　营业税暂行条例实施细则第十五条规定:

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:

         ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;

         　②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;

         ③按下列公式核定计税价格:

           计税价格＝营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

   　上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

        其他具体规定如下：

（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税;在合同期满后,房屋未售出，由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税

（2）对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：

ﻫ合作建房,是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金,合作建房.合作建房的方式一般有两种:

Ø        第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种：

①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按“转让无形资产"税目中的“转让土地使用权"子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。

由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额．如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产＂税目征收营业税.ﻫ②　以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方.在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税.对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定.

Ø        第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税:

①房屋建成后,如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股，对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税.ﻫ②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；

③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。

其次，对合营企业的房屋,在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定:

ﻫ纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天．"此项规定所称预收款，包括预收定金.因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天

（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：

ﻫ     　以“还本”方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房  

屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。

对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出.

（4）中外合作开发房地产征收营业税问题

  根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》

规定：

  ①关于中外双方合作建房的征税问题ﻫ   中方将获得的土地与外方合作,办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分

配面积,还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定、因此,应按“转让无形资产”税目征收营业税;其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费;其纳税义务发生时间为取得收入的当天.

同时，对销售商品房也应征税.如果采取分房（包括分面积）各自销房的,则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产"征营业税。

ﻫ②关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收

入,按转让土地使用权,计算征收营业税。

对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

③对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

ﻫ     转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴,税率为5%,销售不动产划归营  

业税税目销售不动产的范畴内,税率为5％。

        营业税税率：

销售不动产的营业税税率为５％.

计算公式=营业额×5％

２。

4城市维护建设税（以下简称城建税）

   城市维护建设税（以下简称城建税）是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税.

        纳税人：

城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。

对外商投资企业的外国企业,暂不征城建税。

        　征税范围:

城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇,及其以外的地区。

即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方,除税法另有规定者外,都属征收城建税的范围。

        　计税依据:

纳税人实际缴纳的营业税税额。

计算公式：

应纳税额=营业税税额×税率。

不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

      税率:

分别为７％、５%、1%   

城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、１%三个档次,具体是：

纳税人所在地在城市市区的，税率为７％；在县城、建制镇的,税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的,税率为1%。

   　所有纳税人除另规定外,其缴纳城建税的税率,一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区,只能执行同一档次的税率,不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。

   　但是,对下列两种情况,可不执行纳税人所在地的税率,而按缴纳“三税"的所在地的

适用税率缴纳城建税：

一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人;二是流动经营无固定纳税地点的纳税人.

   城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。

“三税”税额仅指“三税”的征税,不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。

2。

5教育费附加

教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税．教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。

    计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

    税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额＝营业税税额×费率。

2。

６企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

        企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织,包括：

国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业,以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织．

        企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。

法定税率是３３%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和2７%两种。

年应纳税所得额在３万元以下（含3万元）的减按１8%的税率征