房地产估价师考试《经营与管理》练习题.docx

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房地产估价师考试《经营与管理》练习题

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（3）

1．通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（　）支付。

　　A．承租人

　　B．业主

　　C．承租人和业主共同

　　D．物业管理公司

　　2．房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（　）的客户认识所营销的物业。

　　A．潜在

　　B．过去

　　C．现在

　　D．未来

　　3．某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2008年竣工的房屋建筑面积为60㎡，那么，该市房屋的平均建设周期为（　）年。

　　A．1.2

　　B．1.5

　　C．2

　　D．3

　　4．某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（　）。

即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

　　A．还需投入50万元建设资金

　　B．还需投入450万元建设资金

　　C．还需投入800万元建设资金

　　D．在此情况下

　　5．（　）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。

　　A．投资利润率

　　B．销售利润率

　　C．资本金利润率

　　D．投资回报率

　　6．经营性房地产项目的成本利润率等于（　）乘以100%．

　　A．开发利润/总开发成本

　　B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

　　C．开发商利润/总开发价值

　　D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

　　7．房地产开发项目的建设阶段是指（　）所经过的时间。

　　A．房地产开发全过程

　　B．获得土地后到全部工程竣工验收

　　C．从工程开工到全部工程竣工验收

　　D．从工程开工到项目租售完毕

　　8．对于（　）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

　　A．从容不迫型竞争者

　　B．选择型竞争者

　　C．凶猛型竞争者

　　D．随机型竞争者

　　9．假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（　）。

　　A．60%

　　B．80%

　　C．100%

　　D．200%

　　10．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）的特性。

　　A．区位选择异常重要

　　B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

　　C．需要适时的更新改造投资

　　D．存在效益外溢和转移

　　1．B　　2．A　　3．C　　4．D　　5．D　　6．A　　7．C　　8．D　　9．B　　10．D

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（5）

1．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（　）。

　　A．土地

　　B．劳动力

　　C．资本

　　D．经验

　　E．环境

　　2．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时，正确的有（　）。

　　A．从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本

　　B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

　　C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率

　　D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

　　E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

　　3．房地产开发项目市场定位的主要工作包括（　）。

　　A．预测开发成本

　　B．选定目标市场

　　C．确定消费群体

　　D．明确项目档次

　　E．设计建造标准

　　4．可贷资金利率理论认为（　）。

　　A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成。

　　B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

　　C．利率是由货币的供给与需求决定的

　　D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数

　　E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数

　　5．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（　）。

　　A．销售税费

　　B．租金收益

　　C．物业增值

　　D．股权增值

　　E．抵押贷款规模

　　6．公开招标通常适用于工程项目（　）的开发项目建设。

　　A．建设周期较长

　　B．工程性质比较特殊

　　C．规模较大

　　D．技术复杂

　　E．工期紧迫

　　7．旧城区房地产开发的特点是（　）。

　　A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

　　B．开发费用高昂、环境污染严重

　　C．旧城区人口密度大、建筑密度小

　　D．旧城区的建筑物多是危旧房

　　E．旧城区受城市规划限制更苛刻

　　8．政府对房地产市场政策干预的原则是（　）。

　　A．目标的确定性

　　B．政策的可间断性与协调性

　　C．政策的针对性

　　D．政策的导向性

　　E．政策的公平性和效率

　　9．土地费用估算主要包括（　）。

　　A．划拨或征收土地的征地拆迁费

　　B．出让土地的土地出让地价款

　　C．转让土地的土地转让费

　　D．租用土地的土地租用费

　　E．转让土地应缴纳的手续费

　　10．目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（　）。

　　A．销售税金

　　B．土地使用税金

　　C．房产税金

　　D．企业所得税

　　E．城市规划税

　　1．ABCD　　2．ACDE　　3．BCD　　4．AB　　5．BCD　　6．ACD　　7．ABDE　　8．ACDE　　9．ABCD　　10．ABCD

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（7）

1.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。

（错）

　　2.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1.（对）

　　3.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。

（错）

　　4.在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。

（错）

　　5.政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。

（错）

　　6.进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。

（对）

　　7.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用费用现值法进行比选。

（错）

　　8.由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。

（错）

　　9.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%.（对）

　　10.商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出据的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。

（对）

　　11.金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、市场评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

（错）

　　12.写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。

（对）

　　13.收取百分比租金时，一般不同的地区百分比标准会有所不同，但在某一地区的百分比标准会相对统一。

（错）

　　14.房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。

（错）

　　15.物业管理和设施管理以策略性管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以运营管理为主。

（错）

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（9）

1．某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（　）。

　　A．1.82﹪

　　B．2.33﹪

　　C．3.57﹪

　　D．5.45﹪

　　2．对于同个房地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb'）之间的关系是（　）。

　　A．Pb

　　B．Pb≤Pb'

　　C．Pb=Pb'

　　D．Pb>Pb'

　　3．某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（　）。

　　A．10.42﹪

　　B．11.57﹪

　　C．31.25﹪

　　D．34.72﹪

　　4．（　）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。

　　A．投资机会选择与决策分析

　　B．前期工作

　　C．建设阶段

　　D．租售阶段

　　5．获取土地使用权是房地产项目的（　）。

　　A．投资决策阶段的工作

　　B．前期工作

　　C．建设阶段的工作

　　D．租售阶段的工作

　　6．在房地产开发项目的（　）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。

　　A．投资机会选择

　　B．投资机会筛选

　　C．前期工作

　　D．施工

　　7．（　）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。

　　A．市场调查

　　B．市场细分

　　C．目标市场的选择

　　D．市场定位

　　8．市场调查中，（　）的调查内容属于可控制因素的调查。

　　A．国内外市场环境

　　B．竞争情况

　　C．技术发展

　　D．市场营销因素

　　9．（　）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

　　A．预测性调查

　　B．试探性调查

　　C．描述性调查

　　D．因果性调查

　　10．等差序列年费用系数为（　）。

　　A．1/i-n/[（1+i）n-1]

　　B．n/（1+i）

　　C．i（1+i）n/[（1+i）n-1]

　　D．[（1+i）n-1]/i

　　1．C　　2．D　　3．A　　4．A　　5．B　　6．B　　7．A　　8．D　　9．B　　10．A

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（11）

1．房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（　）等。

　　A．成本收益率

　　B．投资收益率

　　C．现金回报率

　　D．财务内部收益率

　　E．财务净现值

　　2．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。

　　A．资金运动的时间始点

　　B．日历年度的年初

　　C．某一基准时刻

　　D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

　　E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

　　3．对于原有划拨土地上的存量房地产，在不改变土地利用条件的情况下，可以采用国有土地使用权（　）等方式对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。

　　A．出让

　　B．划拨

　　C．租赁

　　D．作价入股

　　E．授权经营

　　4．宣传作为促销组合因素之一，在（　）等方面起着十分重要的作用。

　　A．刺激对企业产品的需求，增加销售

　　B．改善形象

　　C．提高知名度

　　D．提高产品品质

　　E．选择目标市场

　　5．房地产开发项目可行性研究的作用包括（　）。

　　A．是项目投资决策的依据

　　B．是编制项目销售方案的依据

　　C．是筹集建设资金的依据

　　D．是编制下一阶段规划设计方案的依据

　　E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据

　　6．下列关于资产负债率的表述中，正确的是（　）。

　　A．表明了负债占资产的比例

　　B．反映了项目的财务风险程度

　　C．资产负债率越高，则企业应变能力越强

　　D．属于长期偿债能力指标

　　E．房地产开发企业的资产负债率一般较高

　　7．房地产开发项目的主要不确定性因素有（　）。

　　A．开发期和租售期

　　B．权益投资比率

　　C．资本化率

　　D．贷款利率

　　E．运营费用

　　8．下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（　）。

　　A．净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优

　　B．可以完全衡量项目风险性高低

　　C．净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

　　D．净现值标准差系数大的方案为优

　　E．可以反映项目年度净现值的离散程度

　　9．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（　）。

　　A．国家经济政策

　　B．地理环境

　　C．国外市场情况

　　D．市场需求与供给情况

　　E．项目投资估算

　　10．下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（　）。

　　A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资

　　B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务

　　C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金

　　D．房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀

　　E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

　　1．DE　　2．ACE　　3．ACDE　　4．ABC　　5．ACDE　　6．ABDE　　7．ACD　　8．ACE　　9．ABCE　　10．ACDE

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（13）

1.在进行风险分析时，期望收益的标准差值越小，表明该项目风险越大。

（　错）

　　2.过度开发和房地产泡沫是同一层面上的市场指标。

（错）

　　3.生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。

（错）

　　4.建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。

（错）

　　5.租金的控制，即具体规定各类房地产的租赁价格，是政府宏观调控房地产市场的一个手段。

（错）

　　6.在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位。

挑战定价法所定价格比市场的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。

（对）

　　7.某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.87%.（错）

　　8.一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。

（错）

　　9.流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。

（错）

　　10.与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。

（错）

　　11.房地产投资项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益化。

（错）

　　12.地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究都属于一般初步可行性研究。

（　错）

　　13.目前我国房地产开发企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少。

（对）

　　14.我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。

（对）

　　15.当市场租金高于基础租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使市场租金向下调整到基础租金的水平。

（错）

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（15）

1．某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/㎡，汇率为1美元=8．26元人民币。

该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0．3%，则其2000年10月15日的价格为（　）元人民币/㎡．2000年10月15日的汇率假定为1美元=8．29元人民币。

　　A．7665

　　B．7262

　　C．7637

　　D．7412

　　2．某宗房地产土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（　）元。

　　A．62500

　　B．62000

　　C．61000

　　D．61500

　　3．对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：

补地价（单价）=[（增加后的容积率-原容积率）/（　）]×原容积率下的土地单价。

　　A．建筑面积

　　B．原容积率

　　C．土地总面积

　　D．增加后的容积率

　　4．某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造，推准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价（　）万元。

　　A．1250

　　B．1750

　　C．2050

　　D．2150

　　5．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡．现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡．若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（　）万元。

　　A．6.19

　　B．6.42

　　C．7.20

　　D．9.58

　　6．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（　）。

（2007年试题）

　　A．掌握的有关信息不同

　　B．作出的估价师声明不同

　　C．估价对象状况不同

　　D．委托人不同

　　7．下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（　）。

（2007年试题）

　　A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

　　B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

　　C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

　　D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

　　8．某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/㎡，房地产市场交易价格为6000元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/㎡为基础进行修正。

（2005年试题）

　　A．4000

　　B．5000

　　C．6000

　　D．9000

　　9．与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。

（2007年试题）

　　A．是一种专业意见

　　B．估计价格或价值

　　C．实行有偿服务

　　D．承担法律责任

　　E．估价作业日期长

　　10．房地产估价规范的内容包括（　）。

（2003年试题）

　　A．评估制度

　　B．估价原则

　　C．估价程序

　　D．估价报告

　　E．职业道德

2021年房地产估价师考试《经营与管理》练习题（17）

1．造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（　）。

　　A．成本加成定价法

　　B．价值定价法

　　C．目标定价法

　　D．认知价值定价法

　　2．某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　）模式。

　　A．选择专业化

　　B．产品专业化

　　C．大量定制

　　D．市场集中化

　　3．下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（　）。

　　A．生活方式

　　B．受教育程度

　　C．购买动机

　　D．自我形象

　　4．某家庭预计今后20年内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期抵押贷款申请额是（　）万元。

　　A．28.62

　　B．35.57

　　C．41.56

　　D．48.24

　　5．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（　）。

　　A．小于5年

　　B．在4～5年之间

　　C．在5～6年之间

　　D．在3～4年之间

　　6．某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（　）元。

　　A．544.10

　　B．709.99

　　C．6300.00

　　D．709.38

　　7．某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　）。

　　A．6.25%

　　B．10%

　　C．16.67%

　　D．16%

　　8．已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为（　）万元。

　　A．55.0

　　B．38.5

　　C．105.0

　　D．23.6

　　9．若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为（　）。

　　A．9.26%

　　B．10.09%

　　C．11.11%

　　D．12%

　　10．某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　）万元。

　　A．3.41

　　B．4.05

　　C．4.59

　　D．12.59