辽阳市房地产立项报告.docx
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辽阳市房地产立项报告
市房产项目立项调研报告
■前言
-------------------------------------------第2页
■调研结果汇总-------------------------------第
3-25页
·问卷分析-----------------------------------------第
3-4页
·市现有房地产市场状态-----------------
经济状态-------------------------------------
第5-10页
第
5-6页
现有住房状态--------------------------------
第6-7
页
市场需求状态--------------------------------第
7-10页
·对媒体宣传的接受来源-----------------------第11-12页
·市场动态-----------------------------------------第
12页
·客户需求分析-----------------------------------第
13-17页
·对青年湖地块的专项调查-------------------
-第18-20页
·对代表性楼盘的专项调研--------------------
第21-25页
■
综
述
-------------------------------------------
第26-28页
■
我们的建议----------------------------------
第
29-34页
市房产项目立项调研报告
前言
本次调研从2004年12月11日开始,到2004年12月19日止。
我们
以某国际调查问卷公司的名义、专案调研小组的形式,进入市,通过对潜
在目标群体问卷调查与统计、个案楼盘研究、政府相关机构人员访谈与资
料整理、潜在目标群体焦点小组访谈与资料整理、商圈走访、繁华街区人
群抽样调查等形式进行数据采集。
同时为保证数据来源的相对可靠性,我
们准备了相应的小礼品来进行问卷交换。
原计划发放问卷
10000份,计划
回收有效问卷5000份。
实际工作中,我们共派出工作人员
9
名,雇用临时
工作人员200人次,发放问卷7300份,回收有效问卷7000
份,基本达到
了调查问卷的覆盖面、普及率的要求。
在调查问卷汇总的过程中,我们采
用了ACCESS数据库对调查问卷结果进行录入与筛选,在录入过程中我们对
问卷中的无效或前后矛盾的低质量问卷进行了二次筛选,最终精选出3000
份问卷作为数据录入的本体。
本报告中所提供的调研数字均出自本数据库。
调研结果汇总
问卷分析
本次问卷中我们共设计了约60道题目,分别针对市民生活的各个层面和角度,
涵盖了从现有住房状态到生活消费习惯的细节,并试图通过对上述数据的分析整理,
得出科学而有效的结论,对许兄弟房产开发公司在投资的决策、投资的类型、以及投
资的回报等事宜做出预测与判断。
关于受调查者的基本情况:
是否市民
是
否
人数
2763
237
所占百分比
92.11
7.89
在本次问卷的受访者中,本市市民占了92.11%,符合我们对本土化居民调研的要
求,基本可以说明市本地居民的生活习惯和消费水平。
文化程度构成
文化程度构成
大专以下
大专
本科
硕士
博士以及上
人数
1508
913
529
45
6
所占百分比
50.26
30.44
17.62
1.50
0.20
工作性质构成
工作性质构成
机关事业单位
企业管理人员
个体经营者
公司职员
其他
人数
523
330
1048
327
707
所占百分比
17.43
10.98
34.92
10.90
23.56
受卷人年龄分布:
受卷人年龄构成
25岁以下
25-29岁
30-39岁
40-49岁
50岁以上
人数
525
649
951
474
170
所占百分比
17.49
21.64
31.70
15.79
5.67
我们在设计调查问卷与实施问卷的过程中,对市场调研人员进行了随机分布式调
查问卷投放的规则讲解,即:
随机发放与目标发放相结合,针对有一定购买力的人群
进行发放,甄别掉了一些恶意的参与者和单纯为换取奖品而参加的人员。
上述数据可
以看出,参与问卷的人员在年龄构成及行业结构上基本符合我们的目标人群。
特别是
30-50岁之间的人群占我们的调研问卷的47.5%,购买力相对较强的机关事业单位、
企业管理人员及个体经营者比例占63.33%,这些都大致符合了我们对市场调研的基本
要求。
受卷人居住地构成
受卷人居住地构成
文圣区白塔区太子河区其它
人数8071319397378
所占百分比26.9043.9513.2412.60
白塔区、文圣区、太子河区是市最大的三个行政区,从上表中可以见到,我们本
次被调研的人员来自上述不同的区域,比例结构也完全符合我们的调研要求,同时与
市现有行政区的人口居住密度相吻合。
市现有房地产市场状态:
经济状态:
一个城市的经济状态可以从其家庭平均收入和月消费支出中反应出来,也可以根
据这个数字拟定房产项目的定位与定价。
受卷人家庭年收入构成:
受卷人家庭年收入构成
3万元以下
3-5万
5-10万
10万元以上
人数
1856
766
298
37
所占百分比
61.87
25.54
9.92
1.24
在年收入表中,我们可以看到,年收入在3万元以下的家庭占了总人口的62%,年收入10万元以上的家庭只占总人口的1.24%。
整个城市的收入水平偏低,除去地价
因素、灰色收入因素和受调者瞒报心理因素等,年收入在5万元以下的家庭仍然可以达到总人口的50%以上。
这一点需要注意。
受卷人平均月消费额构成
受卷人平均月消费额构成
1000以下
1000-1500元
1500-2000元
2000-2500元
2500-3000
3000以上
人数
1128
1161
450
92
55
51
所占百分比
37.59
38.71
15.01
3.07
1.83
1.70
在月消费额表中,月消费能力在2000元以下的占了91%,月消费能力在1500元以下的占76%。
这种消费能力构成表明市的计划外消费能力不强,如果贷款购房产生每月还款的话,就会对生活质量带来影响。
家庭人口数构成
家庭人口数构成
单身
二口
三口
四口
五口
人数
399
512
1703
307
94
所占百分比
13.31
17.07
56.78
10.25
3.13
在家庭人口数构成表中,三口之家占了大多数,约占总人数的57%;两口之家的
比例也不小,占到17%,这一点对户型比例及就学问题有一定借鉴。
现有住房状态:
受卷人现有住房满意度
受卷人现有住房满意度
满意
不满意
无所谓
人数
1385
1275
219
所占百分比
46.19
42.51
7.31
受卷人现有住房来源构成
受卷人现有住房来源构成
商品房
单位福利房
租房
回迁房
人数
1498
705
366
311
所占百分比
49.93
23.50
12.19
10.37
受卷人现有住房户型构成
受卷人现有住房户型构成
一室
两室
三室
三室以上
人数
387
1825
585
179
所占百分比
12.89
60.83
19.51
5.98
受卷人现有住房面积构成
受卷人现有住房面积构成
50平以下
50-70
70-90
90-110
110以上
人数
49
1662
629
374
194
所占百分比
1.63
55.41
20.95
12.47
6.46
从上述表格中可以看出,市现有住房标准大多处于50-70平米之间,占55%。
户
型以二室为主,占总房源的61%;而三室以上或110平米以上的只占约6%。
从整体的
住房满意度来看,对现有住房不满意的占46%,满意的占42.5%。
这个数值远远低于
经济发达城市。
根据本公司对市2004年上半年的调查表明,市的住房不满意度达到
63.5%。
而市的不满意度达到69%。
上表中的满意度还有一个社会经济指标的加权值,
即:
总体收入偏低会导致消费者追求高质量住宅的心理期望值偏低。
市场需求状态:
准备购买房屋的目的
购买房屋的目的
自用
投资
出租
给儿女
其它
人数
2254
213
127
250
83
所占百分比
75.13
7.09
4.22
8.32
2.75
在市民中,对购房的目的相对还比较单纯,受调者中有75%选择自己居住,另有
8.32%的选择给儿女住,只有7.09%的人选择为了增值而投资,4.22%的人选择买房出
租获利。
这说明市目前的房产市场比较平稳,投资房地产的理念还未形成。
准备购买什么样的住宅
准备购买什么样的住宅
商品房
二手房
经济适用房
其它
人数
1401
443
988
123
所占百分比
46.70
14.77
32.93
4.10
有46%的人选择了购买商品房,商品房因其产权的完整性而受百姓青睐。
但尽管我们的调研人员一再解释,仍有相当一部分人在尚未完全弄明白经济适用房的概念、
标准、购买要求等情况下选择了购买经济适用房,这部分人的比例达到了33%,只能表明百姓对低价位房屋的认可度。
欲购买商品房的户型
户型的需求同市民的现有住宅户型配比相近,对二室一厅的需求最大,达到了
47%,而二室二厅和三室二厅的数量也分别达到了26.43%和15.70%,共占了42%。
欲购买商品房的面积
从面积表中我们可以看到,对50-100平米的需求最大,达到了73.84%,而100平以上的达到了19%。
这个数据与前表中的现有住房面积相比,可以发现现有住房在
50-70平米的人群最为集中,满意度最低,需求也是同样。
因此,有一个现象值得注
意:
在这部分人中的再次购房需求中仍然以50-90平米的小户型为主,占55.26%。
这
说明对户型结构更新及高质量园区品质的追求有所提升,简而言之,满意在面积上,
不满意在园区品质及户型结构的旧上。
现住房在
90平米以上的人群占了
18.93%,而
整个市场对
90平米以上的大户型的需求达到了
37.6%,也就是说现住房在
90平米以
上的人群也有良好的换房愿望。
欲购买住宅的类型
我们针对市民对住宅类型的认可度做了一个调查,其中对各种住宅的要求都集中在普通多层和小高层上,这两项共占了85.44%。
这个结果同我们的直接走访结果非常相近。
目前市民对高层认可度尚未成熟,高层公寓就更加无从谈起了。
对媒体宣传的接受来源
我们对市民获取新楼盘的消息来源进行了一项专门的调查,下表:
对新楼盘信息的接受来源
公关宣传
报纸
11%
亲朋介绍
20%
17%
电视
中介30%
9%
广播
13%
报纸
电视
广播
中介
亲朋介绍
公关宣传
其中对电视、亲朋介绍和报纸的关注比较大,电视占了30%,亲朋介绍的比例也
很大,占了20%,远远高于的7%、的11.4%。
城市总人口比较少,相互之间的来往要
比大型城市密切,因此,对亲朋介绍的认可度较高也是必然的,奠定良好口碑,科学
运用老客户带动新客户销售,在房产市场营销中不可小觑。
报纸的来源约占17%。
那
么,让我们来看看各大报纸所占比例。
见下表:
对新楼盘信息的接受来源(报纸媒体)
千山晚报
9%辽阳日报
19%
华商晨报
24%
电视报
辽阳日报
22%
电视报
北方晨报
北方晨报
华商晨报
26%
千山晚报
市现有报纸五份,在本表中都有所提及,其中效果最好的是《北方晨报》,
其次是《华商晨报》和《广播电视报》。
因为没有晚报类报纸,因此,它的最大的周
报《广播电视报》受众程度较高,这和其它城市有较大差别,而且是目前市发行量最
大的报纸,约有4万份之多,广告价格彩色整版也只有15000元(打折后)。
市场动态:
未来一年的房价走势
市场价格认可——未来一年的房价走势
上升
不变
下降
不清楚
人数
1309
630
441
357
所占百分比
47.83
23.02
16.11
13.04
对现有房价的接受度
市场价格接受——现有房价
低
还可以
高
太高
人数
178
1392
1074
217
所占百分比
6.2
46.39
35.80
7.25
本次调研中我们发现市的房地产市场还不够成熟,房价的走势受GDP的影响大,
政府也无太多的利好消息刺激房地产市场健康发展,市的房价增长多属于自然增长,
城市的发展与拆迁规划还远不能支撑起一个强有力的市场,但周边的城市如、的城市
改造力度不断加大,城市整体地价房价增值,也带动了本地市场价格的微升。
从表中
可见,人们渴望房价下降的心理不再强烈,有47.83%的人认为明年市房价会有所增长。
综合被调研人心理因素,从整体看,市民对目前房价的接受度应该在60%左右。
客户需求分析
在本次调研中,我们重点对欲购房客户的可能需求做了提问,包括住宅的形式、朝向、开间、面积、价格、交款的方式、贷款年限、贷款金额等。
我们将回收的结果分类如下:
对欲购买房屋的需求:
希望购买房屋的朝向
20001692
1500
1102
1000
500
167
14
20
0
南北
双阳朝南
东西
西北
东北
希望购买房屋的装修标准
1600
提供一般装修
1400
1200
1000
清水房
800
开发商提供多种
装修套餐
600
400
精装修
200
0
希望购买房屋的理想客厅面积
1600
20-25
平
1400
1200
1000
15-20平
800
600
400
200
0
希望购买房屋的理想卧室面积
1600
10-15平
1400
1200
1000
800
600
8-10平
400
200
0
希望购买房屋的理想阳台形式
2500
落地玻璃阳台
2000
1500
1000
传统开放式阳台
500
0
25-30平
30平以上
15-20平
20平以上
全封闭式阳台
不需要
上述数据可以对该项目的户型配比作参考。
在装修标准一项中应该注意的是:
市
民所提到的一般装修基本定位在三表入户、有门、有水盆、座便、水泥抹光地面
的标准,即:
想装修也可,不想装修也可的程度,这一点与等大城市的一般装修标准有所不同。
从户型结构上看,大客厅、小卧室仍是主流需求,而且落地玻璃阳台的高比例需求,也基本与其它城市的需求相吻合。
从朝向需求看,南北、双阳朝向的高比例需求,基本与北方城市的普遍需求一致,即使开发小高层或高层,也应该以板式楼为主打,尽量避免点式楼的朝向及户型缺陷。
对客户能接受的房屋价格的调研结果:
能够接受的商品房总价
1400
1178
1200
1000
730
812
800
600
329
400
200
69
13
0
小于10万
10万-15万
15-20万
20-30万
30-50万
50万以上
能够接受的商品房单价
1600
1423
1400
1200
879
1000
800
578
600
400
201
200
24
9
0
低于1000元
1000-1500
1500-2000
2000-3500
3000-4000
4000以上
能够接受的物业收费标准
1600
1423
1400
1200
1000
879
800
578
600
400
201
200
0
0.5元以下
0.5-1元
1元-1.5元
1.5元以上
在价格方面,接受总房价在20万元以下的占了绝大多数,达到了87%。
其中10-15
万元的需求在45%左右,应该属于大众需求。
因此,在开发中,必须慎重考虑总价款不宜过高的因素。
值得注意的一点是,虽然市民对总房价的需求偏低,但对物业费的认可程度相对该房价却属较高水平,因此,体现出房地产市场对高品质园区及物业服务的需求。
对付款方式的调研结果:
打算采用何种付款方式
2500
2021
2000
1500
979
1000
500
0
一次性贷款
可以接受贷款的数额
2500
2000
1500
1000
500
0
5成或以下6-7成7成以上
可以接受贷款的年限
1200
1000
800
600
400
200
0
5年以下5-10年10-15年15-20年20年以上
可以接受贷款购房的首付款额度
1200
1000
800
600
400
200
0
3-6万6-9万9-12万12-15万15万以上
可以接受贷款的月付款
1200
1000
800
600
400
200
0
400-700700-10001000-1500150-20002000以上
在房屋消费的付款方式上,有33%的人选择一次性付款,而67%的人选择贷款。
在贷款额度与年限上,仍处在保守阶段。
一方面,本土人房贷观念不够成熟,同时也
与其稳定的月收入及月消费支出水平有很大的关系。
对青年湖地块的专项调查
青年湖地块是本次建发集团重点推荐的地块,位于市北顺城街北,武胜路西,硝
堡街南,西顺城路东,占地面积3.12万平方米。
规划为商品住宅。
青年湖地块的交通
不方便
281
一般
1066
方便
1050
很方便
531
0
200
400
600
800
1000
1200
青年湖地块的购物条件
不方便
307
一般
1453
方便
853
很方便
301
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
青年湖地块的医疗条件
不方便
256
一般
1334
方便
940
很方便
362
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
青年湖地块的子女就学条件
不方便
294
一般
1531
方便
805
很方便
152
020040060080010001200140016001800
青年湖地块的自然环境
不好
123
一般
1111
好
1050
很好
600
0
200
400
600
800
1000
1200
青年湖地块的运动休闲环境
不好
117
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