航空港项目可行性分析报告.docx
- 文档编号:4563861
- 上传时间:2022-12-06
- 格式:DOCX
- 页数:24
- 大小:798.64KB
航空港项目可行性分析报告.docx
《航空港项目可行性分析报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《航空港项目可行性分析报告.docx(24页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
航空港项目可行性分析报告
航空港项目
可行性分析报告
第一章项目背景
第二章项目概述
第三章市场分析
第四章规划设计分析
第五章项目开发计划
第六章投资收益分析
第七章综合分析与建议
第一章项目背景
一、外部环境
1、人文环境
1)本项目附近教育系统发达,大学包括项目西侧约1公里处的信息工程学院(双流校区)、项目西侧0.5公里处的四川师范大学创新学院、项目西南侧约1公里的西南民族大学(双流校区)、项目南面2公里的四川大学(双流校区)。
另还包括项目西面距项目0.8公里四川艺术学校,项目西南侧约0.5公里的棠湖中学外语学校(含小学),文化气氛浓郁。
2)本项目地处航空港产业园区,该园区聚集着大量成都市高级人才,在很大程度上提高了该地区的人员素质。
2、经济环境
航空港开发区投资环境优越,距成都市区仅6千米,地势平坦,境内交通发达,西有国际空港成都双流国际机场,东有成昆线成都火车南站,高等级的机场公路,德(阳)乐(山)大件路穿越全境,集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势,区内各项基础设施完善,水、电、气、通讯全部配套。
开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团等60多个外商投资项目,形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主,兼具第三产业的产业体系。
2000年,实现国内生产总值6.08亿元,工业增加值6.11亿元,入库税收1.15万元,出口981万美元。
3、自然环境
1)气候:
年平均温度
年平均湿度
年均降水量
85%降水出现月份
年太阳辐射量
16℃
70%
1000毫米
7、8月(分别为230、233毫米)
25%
天数
温度
平均湿度
日照
风向风力
最高(低)温度
>30℃天数
<0℃天数
晴日比%
日照时数
春季
91
15.97.1
79
79
3.1
1
夏季
91
29.721
68
63
88
5.3
1-2
秋季
92
25.116.9
10
75
74
4.2
1-2
冬季
91
16.22.4
8
82
70
1.9
2
空气质量
随着成都加大绿化建设及污染控制力度,成都的的空气质量已经越来越好。
城区API指数一般在85—95之间,空气质量等级一般为优或良,而项目所在地由于地处城郊,空气质量还略高于城区。
2)地质:
本项目土壤多为黄壤类的老冲积黄泥土,属肥力较低的土壤之一,可耕性能较差。
用于开发则可获得最佳效益。
3)生态:
地块属城郊型态环境,东侧为规划中的高尔夫练习场,空气清新,绝少污染,自然条件优越,是成都市环保条件较好的地区。
4、商业环境
该地区无大型购物商场,主要以沿街的一些小商铺为主,及为数不多的一些中小超市,且离项目所在地均未超过2000米。
5、市场环境
通过对周边市场的调查,该地区缺乏高品质的开发项目,我公司的开发可以带动周边市场的整体开发水平。
二、内部环境
1、项目的经济效益
随着房地产市场竞争的日益加剧,土地资源的稀缺性等原因,土地储备变得尤为重要,已成为大型开发企业新的竞争点。
本项目兼有普通中高档住宅的特点,能在收益性与变现性之间达到较好的平衡,将成为同人华塑公司新的利润来源,能为地产公司进一步随城市扩张而发展打下良好的基础。
2、项目的社会效益与环境效益
1)利用航空港地区的外部环境,开发具有高档次住宅项目有助于创建同人华塑公司在成都的品牌形象。
2)航空港地区虽然有一些项目开发,但整体档次不高,我公司的进驻必将为该地区带来新的活力,带动周边发展,为航空港的建设作出贡献,体现我公司的实力。
第二章项目概述
一、宗地区位及其用地
1、项目区位
宗地位于成都市西南部航空港开发区内,距市中心15公里左右。
1993年该区域经四川省人民政府批准为省级经济开发区。
该开发区于成都外南机场路双流段,西起西南最大的航空港成都双流国际机场,东与成都市区接壤,东西长45千米,南北宽4千米,规划面积13平方千米,起步区4平方千米。
开发区以第三产业为主,带动第一、第二产业,主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。
宗地呈规整长方形,南至棠湖路,北至机场路,东至温州房产商开发地块,西至锦华药厂
2、项目用地
土地为出让性质,与航空港管委会签订的土地出让面积约为80亩(最终以市土地局核定的土地出让面积为准),为工业用地。
2004年底,该区域改变规划性质,改为开发用地。
二、宗地现状
1、四周范围
南至棠湖路,北至机场路,东至温州房产商开发地块,西至锦华药厂
2、地势状况
基本为农田,中间有一段为苗圃(现出租给农户)。
整个地块地形平整,无明显的水渠、沟壑及池塘。
3、地上物现状
宗地北侧有一幢建成的带裙房的8层商务楼,外立面完整;
三、项目周边的社区配套
教育系统
附近教育系统发达,大学包括项目西侧约1公里处的信息工程学院(双流校区)、项目西侧0.5公里处的四川师范大学创新学院、项目西南侧约1公里的西南民族大学(双流校区)、项目南面2公里的四川大学(双流校区)。
另还包括项目西面距项目0.8公里四川艺术学校,项目西南侧约0.5公里的棠湖中学外语学校(含小学)。
名称
规模
信息工程学院
占地800余亩,现有大学四个年纪学生1万余人
教师800余人。
西南民族大学
占地1200余亩,现有学生9000余人
教师1000余人
四川师范大学创业学院
学校规模小,只有学生2500人左右
教师100余人
四川大学
占地3000余亩,现有学生1.6万人,
教师近2000人
四川艺术学校
学校规模小,学校现有学生1000余人
教师100余人
棠湖中学外语学校
同类中学中较大,学校现有学生3000余人
教师300余人
医疗保健
成都到双流沿线包括位于人民南路的肿瘤医院,双流县人民医院等。
位于公司项目附近的医院有2家,一是台双医院,另一家是四川省司法武警总医院。
名称
规模
四川省司法武警总医院(机场路近都段16号)
二甲医院(二乙收费标准)。
门科齐全,一般手术、普通症状均可治疗,病床200余张。
主要为监狱人员服务,也对外。
医院职工100余人,尚有200余人未从原位于温江的医院搬迁过来,3年内搬完。
台双医院
(机场路与文昌路交界口)
台湾人投资,无等级,只能治疗一般病种。
目前有20余人
购物商场
该地区无大型购物商场,主要以沿街的一些小商铺为主,及为数不多的一些中小超市,且离项目所在地均未超过2000米。
名称
规模
互惠超市(一个店面)
一般生活及日用品,约80M2(距本公司楼盘1500米左右)
互利超市
一般生活及日用品,约80M2(距本公司楼盘500米左右)
家家福连锁超市
小型超市,约60M2,(距本公司楼盘约1000米)
华亿连锁超市
小型超市,约50M2,(距本公司楼盘约1000米)
红鹰超市
小卖部,约20M2,(距本公司楼盘约1800米处)
邮政电信
名称
地点
成都市邮政局及邮政储运公司
黄河中路二段(离机场路约1000米处,离我公司楼盘约2000米)
成都市电信局双流分局航空港分理处
机场路黄河北路口左恻100米处
公共交通
直接性的公共交通车辆只有两路303与303A,属于郊县车辆,月票无效。
线路名称
起始地点
价格
303A路
五桂桥——双流机场
全程2元
303民航专线
民航售票点——双流机场
全程3元
601路
红牌楼——双流机场
全程2元
娱乐休闲
机场路沿线休闲娱乐场所非常多,酒吧、餐厅、休闲俱乐部、农家乐等一应俱全。
名称
规模
特色
天天渔港茶楼
大型餐饮娱乐场所,含火锅、中餐及休闲场所
鲍翅燕、婚宴
碧家苑
中型农家乐场所,含会议、餐饮、休闲、住宿
休闲(棋牌)、会议
楠木路俱乐部
小型休闲场所(两层楼,一层为一个大厅)
棋牌、茶楼
双星俱乐部
小型休闲场所(一层楼,茶、水等)
棋牌、茶楼
冯家酒楼、茶厅
小型餐饮及休闲场所(两层,一层为饮食,二层为棋牌茶楼)
餐饮、茶楼
成都邮区中心局培训中心
小型餐饮、娱乐场所
烤全羊
成都市华圣生态博览苑
大型休闲度假场所(占地130亩,含会议、住宿、餐饮、棋牌、KTV、游泳、垂钓等)
托老院;绿化率70%;大型绿化广场;大、小会议室;KTV大厅;40多个住宿房间;16个棋牌包间;可组织室外晚会
大卫营
大型餐饮休闲场所(以有水休闲为主,餐饮为300—2000元/桌,住宿150—350,共46间,另设火锅)
有水休闲(主要是桑拿、温泉浴、按摩、游泳);其余娱乐有KTV、棋牌
四、大市政配套
1、道路状况
1)现状:
规划区对外交能顺畅,区内有数条成都市放射和环状骨架道路通过,具体为
成雅高速公路--至成都与雅安方向的快速通首,规划区内双华路与之立交,另有一处便道与之相接。
外环路--成都市中心城的绕城高速公路,规划区与之没有相接。
机场高速公路--连接双流机场与成都市区的快速通道,规划区与之没有相接。
大件路--至德阳与新津方向的大件运输公路,三环路建成后须绕道行驶,目前是规划区南北向的主要出入通道
双华路--至东升与华阳方向的通道,目前是规划区东西向的主要出入通道
黄胜路--至黄龙溪与胜利方向的通道,目前是规划区南侧主要的南北向通道
2)规划:
规划区内已基本形成方块网状的道路骨架,具体为
长城路--规划区北至武侯区簇桥,南接双华路的南北向干道。
黄河路--规划区南北向干道
川大路--规划区东西向干道
机场路--规划区东西向干道,目前承担大量过境交通
棠湖路--规划区东西向干道,并为规划区至东升的迎宾大道
2、供水状况
1)现状:
已接到红线外
2)规划:
3、排水状况
1)现状:
已接到红线外
2)规划
4、电力状况
1)现状:
已接到红线外
2)规划:
控规中已有110千伏变电站,位于小区以南处。
5、通讯状况
1)现状:
已接到红线外
2)规划
6、燃气状况
1)现状:
已接到红线外
2)规划
第三章市场分析
一、宏观市场分析
成都自古有“天府之国”的美誉,以其得天独厚的地理环境及强大的商业消费能力历来为西南重镇。
2003年10月起,成都房地产市场开始呈现强劲上扬的态势,除了得益于国家宏观政策和房改的双重拉动、西部大开发的“助推”和“牵引”外,也离不开成都市民对改善生活的强烈愿望和对多样化住宅的不断追求。
除万科地产、中国海外等早先投资企业外,近期随着上海绿地、和记黄埔等知名企业的陆续抢滩进驻,将极大地推动当地房地产市场的发展,同时必将为成都地产的产品力水平和营销模式注入新的活力。
种种迹象表明,成都地产市场将成为继上海、北京、杭州之后备受关注的重点投资区域之一。
1)供量分析
2003年至今,成都房地产市场持续保持供销两旺的势头。
2004年上半年,新开工房屋面积536.22万平方米,其中1-6月成都市新开楼盘57个,供应面积达到346.709万方。
2)不同区域供量比较
与去年相比,2004年上半年郊区供应总量激增;市中心由于土地限制的问题,供应量与去年同期相比下降了42.88%。
3)总体销售情况
2003年市区商品房销售面积741.33万平米,同比增长21.90%;成交金额249.01亿元,同比增长39.57%;其中住宅成交面积632.04万平米,同比增长20.66%,成交金额184.87亿元,同比增长36.68%。
2004年1-9月市区商品房销售面积616.68万平米,同比增长24.47%;成交金额224.63亿元,同比增长38.15%;其中住宅成交面积517.99万平米,同比增长20.82%,成交金额163.53亿元,同比增长34.35%。
全市的商品房供给和需求量较前几年明显增长,有迹象表明,今后成都房地产市场总体将呈现出供销两旺,产品升级的态势。
4)总体均价上涨
2004年新开盘房价和去年同期相比,上涨了7.95%。
房价的上涨,一方面因为成本(包括土地价格、建筑材料、运输费用等)的上涨,另一方面是由于成都市购房旺盛的需求,这两方面促使了成都房价的快速上涨。
5)新盘价格供应走势
2004年上半年住宅新盘供应价格在保持上涨趋势的同时有小幅波动。
除受总体房价上涨趋势影响之外,供应物业的品质和供应区域对总体均价也有较大影响。
6)价格区域走势
市中心价格涨幅放缓;城南新盘供应单价超过市中心,成为单价最高的区域;城东、城北价格上涨幅度最大;郊区住宅由于越来越到市场的欢迎,房价也出现了比较明显的上涨,涨幅为16.09%。
7)未来需求量激增
拆迁户需求巨大,明后两年拆迁户预计需求500万平米。
从1998年-2003年,合计共拆迁384.56万平方米,共拆迁82059户,安置总面积达403.2万平方米。
成都市市区从2003年开始的三年拆迁目标是410万平方米,今后两年平均每年有130万平方米需要拆迁。
根据对5个不同类型拆迁项目的调研,拆迁住房面积与安置拆迁户的住房面积的大致比例为1:
2.39,最高达1:
3.85,最低为1:
1.97。
动拆迁将使市民对各类物业的需求急速上升,为成都楼市带来新一轮需求高潮。
8)市郊楼盘档次上升
一如往年,80-100m2、12-20万元、单价在2000元/平方米的产品仍然占据市郊楼盘需求主流地位。
同时,100m2、30万元以上、单价在3000元/的需求呈增长趋势,改善型需求增长的态势更趋明显。
形成上述转变的原因:
随着成片危陋平房改造的基本完成,以前购买小户型商品房和危改房的家庭开始进入改善期,从而带动了中、高档商品住宅的消费;而且,随着土地出让价格的增加,建筑材料的更新,住房的成本也会增加,相应提供给消费者的住宅附加值也会增加,将促动市场逐渐转向改善型的中高档产品空间,强势的市民阶层在发育成熟,相对富裕的中产之家将构成购房主力,将掀起新的消费浪潮。
二、区域规划状况
1、道路交通现状
1)对外交通现状
规划区对外交通顺畅,区内有数条成都市放射和环状骨架道路通过,具体为
成雅高速公路--至成都与雅安方向的快速通首,规划区内双华路与之立交,另有一处便道与之相接。
外环路--成都市中心城的绕城高速公路,规划区与之没有相接。
机场高速公路--连接双流机场与成都市区的快速通道,规划区与之没有相接。
大件路--至德阳与新津方向的大件运输公路,三环路建成后须绕道行驶,目前是规划区南北向的主要出入通道
双华路--至东升与华阳方向的通道,目前是规划区东西向的主要出入通道
黄胜路--至黄龙溪与胜利方向的通道,目前是规划区南侧主要的南北向通道
2)区内交通现状
规划区内已基本形成方块网状的道路骨架,具体为
长城路--规划区北至武侯区簇桥,南接双华路的南北向干道。
黄河路--规划区南北向干道
川大路--规划区东西向干道
机场路--规划区东西向干道,目前承担大量过境交通
棠湖路--规划区东西向干道,并为规划区至东升的迎宾大道
3)规划区还有川齿路,双中路,学府路等主要道路
2、用地布局现状
1)西南航空港经济开发区的现状主要沿机场路,棠湖路,大件路及长城路两侧分布,文星,白家的现状主要沿双中路分布。
用地性质包括居住,工业,教育,科研,旅馆,餐馆等。
2)布局现状结构不清晰,用地多为企业自己挑选,未从开发区整体考虑,居住与工业等性质差异较大的项目交叉布局现象突出
3)产业用地未能集中设置形成园区,企业自成体系,开发区的规模优势未能充分发挥
4)机场高速公路横穿规划区,布局现状未从整体考虑规划区作为成都市门户的景观要素,在建筑序列,绿化种植等方面发现不出良好形象
3、基础设施现状
规划区已建设有一些基础设施,如航空港自来水厂,航空港配气站,邮政端局,牧马山110KV变电站
4、产业发展现状
1)西南航空港经济开发建区十年来,共引进投资单位216家,其中三资企业34家,协议引进资金89.6亿元,其中外资9650万美元。
区内税收上百万以上的企业共21家,其中上千万的有8家。
年销售500万元以的规模企业已达32家,占双流县规模企业的四分之一。
2002年国内生产总值达19.1亿元,占双流县2002年国内生产总值128.6亿元的15.3%,实现利税2.47亿元,其中第二产业利税2.33亿元,第三产业利税1。
34亿元。
2)已形成以成都会神科技制药厂等为代表的生物制药产业,以美国独资KTM球阀制造公司等为代表的机械制造业,以成都电缆双流热缩制品食品加工产业等四个支柱产业为主体的产业区
2002年开发区支柱产业值所占比重
生物制药 47938(万元) 24.3%
机械制造 12605(万元) 6.4%
电子信息 25732(万元) 13.1%
食品加工 94458(万元) 47.9%
其 它 16267(万元) 8.3%
3)已形成以核工业部西南物理院,西南化工研究院,中科院成都分院高技术产业基地及四川大学等为代表的教育科研设计园区。
4)已形成大卫营国际俱乐部,天鹅宾馆及希望家园国际酒店等为代表的宾馆服务业。
三、区域市场状况
本区域房地产开发起步较早,96、97年有大批的开发商在机场路沿线进行地产开发,均为档次很高的别墅项目,由于机场高架的建设,整个区域的楼盘几乎全部死掉,2003年,本区域地产再次升温。
本区域楼盘整体开发水平很低,多数为中低档次的经济适用房,与航空港开发区的快速发展极不协调,仅四川大学、西南民族学院、信息工程学院等几家院校就有数十万的购房需求。
从几个已经开发的楼盘调查情况即可看出,二期价格已经上涨至2600以上,并在05年将还有上涨的趋势。
楼盘名称
学府嘉园
学府新城
学府润园
温歌华花园
翰林南城
规模
占地120亩;建筑面积128978平方米
总占地面积16亩,总建筑面积1.7万平米,绿化率40%。
户数126户,车位36个。
总占地面积30266平方米,总建筑面积56600万平米,绿化率32%。
总占地面积113587平方米
总建筑面积15万平米,户数1100户,绿化率46。
5%
主流户型
户型区间为80—200
主流户型120(三房两厅)
户型区间为40—130主流户型118(三房两厅)
户型区间为40—150
主流户型120(三房两厅)
户型区间80—240
主流户型(三房两厅)
物业形态
6跃7多层沿街商铺
6跃8多层沿街商铺
6跃9多层沿街商铺
小高层、多层、沿街商铺
6跃7多层沿街商铺
配套
当街为商业街,项目内有水池、亭阁等,属低档楼盘
小区内无环境,依靠附近商业街配套,属低档楼盘
绿色走廊、商业步行街、休闲广场,属低档楼盘
入口会所、中心会所、星级酒店
价格
起价1100元,最高价2700元,均价2300元
起价1460元,最高价1980元,均价1860元
起价1350元,均价1500元
二期起价2000元
起价2500元
起价2400元
1、区域住宅市场
四、目标市场定位及产品定位
(一)市场机会分析。
由于本项目区位接近城南市场,周边楼盘缺乏竞争能力,周边高校及高新企业及成都的巨大市场需求,故建议航空港项目在中高档市场寻找开发机会。
1、中高档(3000元/平方米以上)市场机会分析:
优势:
1选择中高档住宅切入市场,将有利于进一步提升公司形象,打响品牌,为今后多项目操作打下良好基础。
2周边林立的大专院校为中高档项目奠定了基础。
3宗地所在区域的高尔夫练习场规划,充分配合宗地开发中高档次产品。
劣势:
1周边缺乏生活、服务性配套设施。
2现状公共交通不够发达、完善。
机会点:
1该档次产品供需状况良好,未处于竞争激烈区间,竞争压力相对较小。
2该细分市场的现状开发无论是在产品创新,还是概念创新上基本处于滞后的状况,具备很大的创新跳跃空间。
3高端产品的滞后开发,真正与价格相匹配的产品几乎没有,致使该细分市场的目标客户群未得以充分挖掘,故该细分市场具备刺激该客户群体兴奋点、引导该群体新的消费观念的空间。
4目前中高档次产品的开发水准较低,其中存量房中不乏竞争力极差的多年积压产品,更减低了该细分市场的可竞争性。
5中高端产品的目标客户层对基础生活需求相对最低,而对享受性配套设施更感兴趣,这有利于淡化区域生活配套不足的现状,减轻项目配套压力。
威胁点:
1该区域内地产开发急剧升温,今年将会有更多的地产商投资到这个区域,能否迅速开发将是关系到本项目成败的关键。
综合分析:
该项目可开发用地偏小,更适合作精品项目。
同时,该细分市场的竞争压力小,创新空间更大(据调查计划上市的其他项目在增强产品竞争力上并无新的突破和创新),更具备跳跃出现有市场状况的条件。
宗地所在区域现状生活配套不足,而开发高端产品,吸引购置第二、甚至第三次以上置业的人群,将减轻项目配套和改善公共交通的压力。
建议:
重点介入该细分市场。
产品开发建议:
景观式电梯公寓
11层电梯公寓(主力开发80-120平方米,20%)
围和式低密度多层公寓
产品价格建议:
项目均价2700元/平方米。
2、中高档(2500—4000元/平方米以上)市场机会分析:
优势:
1产品成交周期相对较短,成交速度相对较快。
2有利于地产公司发挥中高档产品的经验优势。
劣势:
1宗地周边缺乏生活、服务性配套设施。
2宗地现状公共交通不够发达、完善。
该细分层客户对上述条件要求更为关注。
机会点:
1该细分市场产品单一、缺乏引领市场的差异性产品供应,存在创新开发的空间。
2该细分市场在项目规划、环境设计、产品配置等方面,存在不足和偏差,给本案跳跃出区域市场留下较大空间。
威胁点:
1该档次客户群体的被挖掘相对高档市场更为充分,在该档次的客户群体的竞争上更为激烈,深度的挖掘不甚乐观。
2因为价格成本的限制,该档次产品的创新、环境全新规划的成功性上存在一定难度和风险。
综合分析:
进入该细分市场,将产生如下状况:
1、该档次产品的创新设计,基本限制4层产品,如目前比较成功的产品代表--情景花园类产品,该产品与目前市场产品拉开档次不大,不具备跳跃出区域市场竞争的绝对优势。
2、需要在产品配置、环境上加大投入,最终将提高成本,但最终将受到售价的限制,又将在某种程度上影响上述配套的到位,削弱产品竞争优势和产品的升值空间。
同时,该档次消费群体购置住宅的需求多为常住或居住使用时间较长的客户,故对生活配置和公共交通配置都要求都较高,必将要求项目增大此方面投入,最终将影响产品售价和公司的利润获取。
建议:
不将该细分市场作为主力市场介入。
(二)区域市场目标客层研究。
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围
据市场经验分析,在本区域内的客户消费心理依据购房接受价位基本分为以下四类,产品的开发要适度考虑该因素。
(1)购买30万元以下产品的客群心理特征:
基本属于基础改善型或小户型改善型客群,经济实力限制了购房需求往往不能得到全方位的满足,而是相对有所取舍。
如追求住宅面积的改善,则必须在区位、配置等方面有所牺牲,如最求产品品质,则必须在产品面积、区位上减少兼顾。
(2)购买30-40万元以下产品的客群心理特征:
随着总货款的提升,此类人群对住宅的需求兼顾面较广,对住宅品质、环境、地点、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 航空港 项目 可行性 分析 报告