房地产基础知识相关法律法规.docx

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房地产基础知识相关法律法规

房地产基础知识、相关法律、法规

房地产基础知识——1、房地产的概念

房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：

——土地

——建筑物及地上附着物

——房地产物权

注：

房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

注：

房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

简单来看，房地产有三种存在形式：

——单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；

——单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；

——土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。

房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

2、房地产的特征

房地产的自然特征

位置的固定性

使用的耐久性

资源的有限性

物业的差异性

房地产的经济特征

生产周期

资金密集性

相互影响性

易受政策限制性

房地产的增值性

注：

房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

房地产的类型

一、按用途划分：

a.居住房地产b.商业房地产c.旅游房地产d.工业房地产

e.农业房地产

二、按层次划分：

◆低层住宅为1-3层

◆多层住宅为3-8层

◆小高层住宅为8-18层

◆高层住宅为18-30层（100米）2

◆30层以上为高层住宅（100米以上）

房屋建筑结构分类标准

类型

内容

编号

名称

1

钢结构

承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2

钢、钢筋混凝土结构

承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

钢筋混凝土结构

承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4

混合结构

承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5

砖木结构

承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架。

砖墙、木柱建造的

6

其它结构

凡不属于上述结构的房匿都归此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等

关于土地

一、土地市场划分

土地的一级市场：

即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期出让土地使用权并收取土地转让金。

土地的二级市场：

土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。

二、土地使用权转让的几种行为：

1.划拨：

县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为;

2.征用：

a、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从;

b、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征用土地;

c、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变更为国家所有土地;

d、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活;

3.出租：

a、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别;

b、必须有法律依据，必须是法律合法的地块;

c、土地租赁合同是有偿合同;

d、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人的合法权益;

房地产专业名词

一、常用证件

◆五证：

a《国有土地使用证》

b.《建设工程规划许可证》

c.《建设工程施工许可证》

d..《建设用地规划许可证》

e.《商品房预售许可证》

◆两书:

a.《住宅质量保证书》b.《住宅使用说明书》

◆房产证：

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证

生地：

待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。

毛地：

已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。

熟地：

已完成市政基础设施建设的土地。

◆土地使用权：

是指使用国有土地所享有的权利。

◆国有土地使用证：

是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积。

土地使用权的出让最高年限：

居住用地70年；

工业用地50年；

教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或其他用地50年

◆房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地

◆三通一平：

是指水通、电通、路通及场地平整

◆七通一平：

是指上下水通、电通、路通、热力通、排污通、通讯通、煤气通及土地平整。

◆总用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

◆建设用地面积（净用地面积）：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积

◆总建筑面积：

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。

◆容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

（容积率=居住建筑面积／居住建筑用地面积）

◆建筑面积：

是指套内建筑面积与应分摊的公共建筑面积之和。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地的比率。

◆绿地率：

建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

◆绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆套内建筑面积：

为入户门内范围的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

（套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）

◆套内使用面积：

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

◆实用面积：

它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。

（实用面积=套内使用面积+墙体+阳台）

◆层高：

是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

（层高=净高+楼板厚度）

◆净高：

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

◆得房率：

是指套内建筑面积与套内建筑面积之比。

◆公摊面积:

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

a电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;b各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

（公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积）

◆玄关：

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆产权证书:

是指房屋所有权证和土地使用权证。

◆廉租房:

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

◆二手房:

二手房即旧房，新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。

◆期房:

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，

◆现房:

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

◆准现房:

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

◆共同共有房产:

指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额享有平等的所有权。

◆共有房产:

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

◆尾房:

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

◆烂尾房:

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

◆均价:

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

◆基价:

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

◆起价:

也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，以较低的起价来引起消费者的注意。

◆定金:

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

◆违约金:

是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货

◆平台：

供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分

◆标准层：

平面布置相同的住宅楼层

◆开间：

平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间

◆进深：

垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深

◆框架结构：

由梁、板、柱作为承重体系的结构

◆框架剪力墙结构：

由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构

◆砖混结构：

由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构

◆楼间距：

两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定

◆错层：

指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用30－60cm的高差进行空间隔断

◆复式：

即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层。

◆跃层：

指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅

◆业主委员会：

是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆入伙：

是指业主领取钥匙，接房入住。

◆契税：

是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，向产权承受人征收的一种财产税。

应缴税范围包括：

土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

 ，

◆公共维修基金：

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

◆会所的功能和建设档次：

可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。

二、什么是绿色住宅？

“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。

实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。

它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。

具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。

三、什么是花园式住宅？

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。

一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

四、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

五、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等

六、何谓物业管理：

对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理，称为物业管理。

七、何谓智能化：

管理建筑物的软件体设施，称之为智能化

八、住宅基础配置

水：

一次供水，即自来水公司的统一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。

排水：

排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。

通风管：

多设在厨房或厕所。

电信设施：

电话、电视。

供电：

220V和380V。

九、市场调研

市场调查简称市调，也就是通过已有的资料及运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动

市调的目的不仅是使自己了解市场，更重要的是以市调报告的形式让其他人也能了解市场。

个人住房贷款

★需要提交的资料

1、申请人及其配偶身份证明资料：

身份证、户口本；

2、申请人及其配偶婚姻证明材料：

单身证明、结婚证、离婚证；

3、申请人及其配偶的工作及收入证明资料：

收入证明、工作证+个人所得税税单（工资卡对账单）等；

4、申请人及其配偶的家庭资产类证明资料：

存单、活期对账单、国债、股票持仓清单、房地产权证、行车证、其他资产证明等;

5、贷款通途证明材料：

已办理备案登记的《商品房买卖合同》；

6、首付款发票（收据）及收入证明；

7、贷款人要求提供的其他资料。

贷款期限及成数

最高八成（90平米以上户型最高七成），最长30年；

借款人年满18周岁，年龄加贷款年限≤70岁

还款方式：

等额本息还款法、等额本金还款法。

买房所需的费用

一、交房前/预告登记

1、预告登记费：

80元/套；

2、印花税：

5元/套；

3、房产预告登记测绘费：

0.5元/平方米。

若是按揭的业主还有：

1、预抵押登记费：

80元/套；

2、预抵押手续费：

贷款额的2‰。

3、律师费、保险费、公正费、手续费：

根据按揭银行而定（现大部分银行已不再收取此费用）

二、交房时/办房产证

1、房屋所有权登记费：

每套收费标准为80元，另加5元的印花票费用；

2、印花税：

成交价格的千分之一，买卖双方各承担万分之五；

3、交易手续费：

商品房住宅3元/㎡（经济适用房减半）；

4、契税：

143平方米以下的商品房住宅，以房屋成交价的3%收取，太原市减半征收，实际收取标准为成交价格的1.5%；商品房住宅面积超过143平方米时，按照成交价格的4%标准全额收取；90平米以下按1%收取。

5、共有设施、设备维修基金：

购房款的3%（多层为2%，高层为3%）；首期专项维修资金交存的现行标准为：

高层（含带电梯的多层）90元/平方米、多层（含别墅）50元/平方米。

6、测绘费：

住宅1元/㎡。

三、其他/入住时

1、燃气初装费：

3500元；

2、一年物业费：

物价局根据物业管理服务等级来制定

3、采暖费：

此项费用根据每年政府定价执行