房地产政策.docx

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房地产政策

2011年房地产政策

政策1：

“国八条”（2011.01.26）

国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号

　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。

为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、进一步落实地方政府责任

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

二、加大保障性安居工程建设力度

　　2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。

地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。

加强保障性住房经管，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

　　要努力增加公共租赁住房供应。

各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。

鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设工程中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。

加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

四、强化差别化住房信贷政策

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、严格住房用地供应经管

　　各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

　　加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。

参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发工程。

六、合理引导住房需求

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。

尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。

其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

　　国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。

对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售经管和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。

对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。

监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

　　省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

八、坚持和强化舆论引导

　　新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

政策2：

2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）

 中国人民银行８日晚间宣布，自９日起上调金融机构一年期存贷款基准利率０．２５个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到６．０６％。

 这是央行今年以来首次上调利率，也是２０１０年以来第三次上调利率。

央行曾于去年１０月份和１２月份两次上调利率。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调到4.50%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调到4.00%。

政策3：

2011年存款准备金上调（2011.02.18）

中国人民银行１８日晚间宣布，央行将于２４日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。

这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。

粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性３５００亿元左右。

上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到１９．５％的历史高位。

中小型金融机构存款准备金率也将高达16%。

政策4：

“限购令”（2011.02.27）

2月27日，市住房保障和房产经管局正式对外公布我市住房“限购令”实施细则。

根据该实施细则，从28日起，购房人在市区购房时，须经拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构先行核验，如符合限购政策，购房人可凭该机构出具的《住房情况证明》购买。

1.限购住房不含拆迁安置住房

2月18日，我市出台了《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》。

其中规定，我市将在一定时期内实行住房限购措施，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。

但该《通知》对“限购令”具体推行时间及相关细则并未确定。

据市住房局相关负责人介绍，为全面贯彻落实《通知》精神，该局专门制定了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》即“限购令”实施细则。

根据该实施细则，新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准，如发生在2011年2月28日之前的，将不受住房限购政策限制。

对于“限购令”何时结束，该负责人表示，将根据国家相关规定予以执行。

同时，本次限购住房不包含拆迁安置住房。

2.买房要持家庭住房“清单”

根据实施细则，自2011年2月28日起，购房人在市区购房前，应首先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件（购房人家庭为非本市户籍的，还应提供在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明）原件及复印件到拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《住房情况证明》。

各区房地产登记（交易）机构应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《购房人及家庭成员情况申报表》所填信息内容，对符合限购政策的出具《住房情况证明》。

据介绍，本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭；其家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区（不含呼兰区、阿城区）内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。

“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”是指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

3.售楼处需公示“限购令”

据介绍，在住房限购政策实施期间，市住房局要求房地产开发企业、房地产经纪机构应当在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅；在签订购房合同前，应当履行对购房人的限购政策告知义务，并要求购房人出具《购房人及家庭成员情况申报表》和房地产登记（交易）机构出具的《住房情况证明》，对不符合条件的不予办理售房手续。

对符合条件的，在签订购房合同后，应将购房人提供的《住房情况证明》（原件）存档备查。

同时，住房限购政策实施期间，有关部门在办理新建商品住房交易合同网签备案和二手住房转移登记时，应核查购房人准购信息，对不符合购房条件的，不予提供交易合同网签备案服务和办理二手住房转移登记。

房地产开发企业如发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当与其解除买卖合同。

房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。

此外，对于房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政经管部门责令限期整改；拒不整改的，予以严肃查处。

各房地产登记（交易）机构，局各有关处室、单位，各房地产开发企业、经纪机构：

为贯彻落实《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作有关问题的通知》（哈政办发〔2011〕4号）精神，现将实施住房限购政策有关事项通知如下：

一、政策界定

（一）在一定时期内实行住房限购措施。

原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区，下同）向其售房。

（二）新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。

合同网签备案时间和受理转移登记时间在2011年2月28日之前的，不受住房限购政策限制。

（三）本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。

（四）家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区（不含呼兰区、阿城区）内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。

（五）限购住房不包含拆迁安置住房。

（六）“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

二、相关规定

（七）自2011年2月28日起，购房人在市区购房前，应首先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件（购房人家庭为非本市户籍的，还应提供在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明）原件及复印件到拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》（附件1）后，申请出具《住房情况证明》（附件2）。

各区房地产登记（交易）机构应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《购房人及家庭成员情况申报表》所填信息内容，对符合限购政策的出具《住房情况证明》。

（八）住房限购政策实施期间，房地产开发企业、房地产经纪机构应当认真执行政策规定，在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅。

在签订购房合同前，应当履行对购房人的限购政策告知义务，并要求购房人出具《购房人及家庭成员情况申报表》和房地产登记（交易）机构出具的《住房情况证明》，对不符合条件的不予办理售房手续。

对符合条件的，在签订购房合同后，应将购房人提供的《住房情况证明》（原件）存档备查。

（九）住房限购政策实施期间，有关部门在办理新建商品住房交易合同网签备案和二手住房转移登记时，应核查购房人准购信息，对不符合购房条件的，不予提供交易合同网签备案服务和办理二手住房转移登记。

（十）住房限购政策实施期间，房地产开发企业发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当与其解除买卖合同。

房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。

（十一）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政经管部门责令限期整改；拒不整改的，予以严肃查处。

政策5：

哈尔滨市商品房预售资金经管办法（2011.04.01）

《人民共和国城市房地产经管法》和《黑龙江省城市房地产开发经管条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第一条为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据《中华

　　第二条本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设工程，其商品房预售资金收存与使用的监督经管（以下简称商品房预售资金监管），适用本办法。

 第三条本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商品房预售许可的新建商品房的资金。

 第四条商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户经管相结合的原则。

第五条市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。

市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。

呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。

城乡建设、财政等行政经管部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。

　　第六条商品房预售资金按照房地产开发企业（以下简称开发企业）信用等级分级进行监管。

开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。

开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。

开发企业信用等级以年度最终信用等级评价结果为准。

第七条房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：

（一）企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设工程预售资金总额的30%确定监管资金额度；

（二）企业信用等级为黄牌企业的，按照建设工程预售资金总额的35%确定监管资金额度；

　　（三）企业信用等级为红牌企业的，按照建设工程预售资金全额确定监管资金额度。

新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款

（一）项规定确定。

第八条商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。

　第九条房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户经管业务。

　　房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。

　第十条纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设工程为单位开立监管分户账（以下称监管账户）。

监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。

第十一条纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。

纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。

　　第十二条监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。

　　监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。

监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该工程取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及经管费等其他与该工程工程建设有关的费用。

　　不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。

不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。

第十三条商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。

监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。

第十四条开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：

（一）申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发工程手册及监理单位证明材料；

（二）申请支付法定税费的，提供相关单据；

　　（三）申请支付经管费等其他与该工程工程建设有关费用的，提供相关证明材料。

　第十五条房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。

　　对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。

　　对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。

开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。

　第十六条房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。

第十七条开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。

房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：

（一）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管；

（二）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。

预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。

第十八条房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督经管，做到专款专存、专款专用。

　　任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

　　第十九条房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务经管和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

第二十条房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。

第二十一条商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。

　　开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政经管部门应当将相关情况记入企业信用档案。

开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。

　　第二十二条违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第二十三条商品房预售资金监管相关行政经管部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。

　　违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第二十四条预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。

　第二十五条市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。

第二十六条县（市）商品房预售资金监督经管，参照本办法执行。

第二十七条本办法自2011年4月1日起施行。