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枣园项目可研报告定稿
轨道交通大兴线枣园路站
土地一级开发项目投资可行性研究报告
北京京创投资有限公司
二〇〇八年一月
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
轨道交通大兴线枣园路站土地一级开发项目
2、项目建设地点
大兴线枣园路站位于大兴新城东片区,规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区,西至枣园小区,南至枣园路及丽园路,北至康庄路。
项目具体位置如下图1-1所示:
图1-1地铁大兴线枣园路站项目位置示意图
3、土地规模
根据《北京大兴新城控制性详细规划》,本项目规划总用地面积为41.26公顷,可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。
该区域规划以居住为主,规划人口1.2万人。
规划总建筑面积62.40万平方米:
其中经营性建设用地面积为25.16公顷,经营性建筑面积为61.61万平方米;非经营性建设用地为6.02公顷,市政道路10.07公顷。
4、开发方式
完成项目用地范围内地上现状物的拆除工作,用地范围内基础设施达到“六通一平”标准,即完成通上水、下水、电力、燃气、通讯、道路及场地平整工作,在达到该标准之后,进入土地市场公开交易,并取得土地出让收入,从而回收投资。
5、开发进度
本项目进度安排主要依据北京市土地一级开发工作流程以及项目的实际情况进行计划安排,预计土地一级开发工作于2008年底完成,并在2008年底后分期完成上市交易工作。
6、开发投资
地铁大兴线枣园路站土地一级开发项目是大兴新城东片区总体开发的一部分。
预计本项目土地一级开发总成本为167,912.91万元,折合土地开发成本为271万元/亩(土地面积约为618.87亩)。
7、资金筹措
本项目总投资估算为167,912.91万元人民币,所需资金全部由北京京创投资有限公司自筹解决。
二、财务评价
本项目土地一级开发预计总成本为167,912.91万元,上市交易后,可收回含贷款利息的全部投资,由于政策规定不明确,预期利润为0~9,865万元,预期自有资金静态年投资回报率为0~33.05%。
本报告预测的利润为4,926.81万元,自有资金静态年投资回报率为16.5%。
本项目地块预计从2008年底至2009年四季度分期上市,土地上市交易后预期3个月内收回交易金,因此本项目的投资回收期初步确定为24个月。
因此,本项目从财务上分析可行。
三、报告编制依据
1、建设部2000年发布的“房地产开发项目经济评价方法”;
2、北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知(京政发[2002]4号);
3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(中华人民共和国国务院令第55号);
4、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(中华人民共和国国土资源部令第11号);
5、关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法的通知(京国土房管出[2002]716号);
6、关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知(京国土市[2005]302号);
7、关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知(京国土市〔2005〕540号);
8、关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知(京国土用〔2005〕534号);
9、北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知(京政发[2002]32号);
10、关于印发《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》的通知(京计投资字[2002]1792号)。
四、主要结论
本项目的实施符合《北京城市总体规划(2004年-2020年)》及《大兴新城规划》的相关要求,同时也是对《大兴新城规划》和北京市大兴区土地开发整理规划(2001-2010年)的具体贯彻实施。
本项目土地一级开发预计总成本为167,912.91万元,上市交易后,可收回含贷款利息的全部投资,由于政策规定不明确,预期利润为0~9,865万元,预期自有资金静态年投资回报率为0~33.05%。
本报告预测的利润为4,926.81万元,自有资金静态年投资回报率为16.5%。
项目的投资回收期初步确定为24个月,项目在财务上可行。
本项目预计给政府财政带来43,044万元的土地增值收益,还可以为北京市土地交易市场提供一定数量的土地资源,有利于土地市场的有序发展,有利于首都城市与轨道交通建设的协调发展,具有良好的社会效益、环境效益和经济效益。
第二章大兴线枣园路站情况简介
一、大兴线项目概况
大兴线是轨道交通4号线向南的延长线,北起丰台区马家楼站,南至大兴区南兆路站,线路总长约22千米,新建车站11座,新建车辆段1座。
大兴区境内新建线路18.4千米,新建车站10座(如图2.1所示)。
枣园路站为大兴线所设站点之一。
图2.1北京轨道交通大兴线线位示意图
二、大兴线枣园路站项目概况
大兴线枣园路站位于大兴新城东片区,规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区,西至枣园小区,南至枣园路及丽园路,北至康庄路(如图2.2所示)。
可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。
该区域规划以居住为主,规划占地面积41.26公顷,规划总建筑面积62.40万平方米,规划人口1.2万人。
图2.2大兴线枣园路站项目示意图
三、大兴新城东片区开发优势
1、区位优势
作为北京城市发展新区,大兴连接一轴(南中轴延长线),横跨两带(北京东部发展带和西部发展带),关联多中心(大兴新城、亦庄新城),在京津冀发展、环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中,大兴将成为承接区域经济中人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。
独有的地域优势,将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。
2、交通及基础设施建设优势
新城东片区紧邻京开高速公路、北京市南五环路及京良公路等对外交通干道,与市中心仅20分钟车程,大兴新城经过近年来建设,区内主要城市干道均已建成,计划2011年开通的大兴线贯穿南北,区位交通优势非常明显。
大兴新城经过几年来的开发建设,项目周边各种配套市政管线完备,土地开发条件成熟。
3、自然环境优势
大兴新城的定位是京南绿色新城,素有“田园绿海”之称。
目前,新城内呈现出道路绿化整齐优美,小区绿化景色别致,庭院绿化独具特色,公园、花园苍松翠柏绿树成荫的宜人景观,得到了社会各界的好评。
4、成本优势
区域内劳动力成本较低。
且目前大兴新城内商品房价格为每平方米8000元,相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。
大兴区政府大力加强软环境建设,采取一些列措施,转变工作作风和政府职能,更加突出政府的服务效能,加快项目审批速度,从而节约了各入区企业的时间和管理成本。
第三章土地一级开发项目基本情况
依据《北京市国有建设用地供应办法(试行)》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》及《北京市土地一级开发招投标管理办法》等相关规定,本项目为大兴区轨道交通大兴线枣园路站土地一级开发项目,用地范围主要为小营村、客车五厂地块;小白羊超市、聚莎苑宾馆地块;物美超市、枣园家具城地块;原小营村委会、吉星德亿建材城、玫瑰城建材城地块(如图3.1所示)。
本项目已通过北京市国土局联席会的审议。
图3.1大兴线枣园路站土地一级开发项目示意图
一、开发目的
1、该区域土地一级开发的实施,将为轨道交通站点的建设提供用地条件。
2、实现新城规划,完成对城中村的改造,提升大兴新城整体形象。
3、在土地一级开发阶段对轨道站点及周边土地同步进行规划设计,为实现轨道站点与土地开发项目紧密结合与同步实施奠定基础。
二、土地利用现状分析
根据本项目勘测定界成果及成果图,本项目用地面积为41.26公顷,现状为集体土地和部分国有土地,其中集体土地25.39公顷,国有土地15.87公顷,具体情况如表3.1所示:
表3.1土地利用现状统计表
土地权属
土地类型
土地面积
平方米
亩
集体土地
小营村
建设用地
221791.59
332.7
小营村委会
建设用地
3553.28
5.33
小营小学
建设用地
3695.93
5.54
小营村(小白羊超市)
建设用地
10450.48
15.68
原小营村委会
建设用地
4849.01
7.27
小营村
道路用地
9504.53
14.26
小计
253844.82
380.77
国有土地
客车五厂
建设用地
54721.82
82.08
中建一局机械化公司
(加油站)
建设用地
15955.00
23.93
城建开发公司
(物美超市、枣园家具城)
建设用地
29797.24
44.70
城建开发公司
(玫瑰城建材城)
建设用地
13953.50
20.93
国有
道路
44300.39
66.45
小计
158729.95
238.10
合计
41.26(公顷)
618.87(亩)
三、地上物现状调查分析
1、区域内有民宅约800户,户均建筑面积约为150平方米,总建筑面积12万平方米;
2、区域内有公产约9家,总建筑面积约8.19万平方米,其中:
集体公产:
2.50万平方米;
国有公产:
5.69万平方米。
图3.2为项目所在地地上物现状实景,表2.2为地上物现状调查表。
物美超市
枣园家具城
吉星德亿建材城
玫瑰城建材市场
小白羊超市
客车五厂
加油站
小营村民宅
图3.2项目所在地地上物现状实景
表3.2地上物现状调查表
土地权属
土地类型
建筑面积
小计
万平方米
万平方米
1
民宅
建设用地
12.00
12.00
2
集体公产
建设用地
2.50
8.19
3
国有公产
建设用地
5.69
合计
20.19
3、项目规划用地范围内兴华大街、康庄路已建成通车,路面情况良好;
4、项目规划用地范围内没有古树和文物设施。
图3.3为项目所在地的地形图。
图2.3项目所在地地形图
四、主要规划指标
根据《北京大兴新城控制性详细规划》,本项目规划总用地面积41.26公顷,规划总建筑面积62.40万平方米:
其中经营性建设用地面积为25.16公顷,规划容积率为2.5,经营性建筑面积为61.60万平方米;非经营性建设用地为6.02公顷,市政道路10.07公顷,具体情况如图3.4及表3.3所示。
图3.4枣园站可开发土地规划图
表3.3枣园路站项目可开发土地规划指标表
五、开发进度、供地数量及时间预测
根据规划区现状情况,本项目预计2008年12月供地。
第四章征地
按照《北京市建设征地补偿安置办法》(北京市人民政府令第148号)文件规定:
1、征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费,涉及青苗或其它土地附着物的,还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
2、征地补偿费实施北京市最低保护标准。
3、征地补偿费用在征地批复取得之前,全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会。
一、征地补偿费
依据148号文件的要求,征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费,涉及青苗或其它土地附着物的,还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
参照京国征[2004]229号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准,经与黄村镇政府协商初步确定按20万元/亩的标准进行征地补偿,该费用中包含了土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费及青苗补偿费(不含房屋的拆迁补偿)等费用。
本项目土地一级开发涉及征用集体土地共256667.95平方米,征地补偿费为7,700万元[含土地补偿费、劳动力安置费、地上物补偿费(不含房屋拆迁补偿)及青苗补偿费]。
二、青苗补偿及地上物补偿(不含房屋拆迁补偿)
由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿(不含房屋拆迁补偿),此项中不再重复计算。
三、征地相关税费
征地相关税费为防洪费,该税费依照国家征地税费标准执行,征地税费共513.34万元,计算明细如表4.1所示。
表4.1征地相关税费明细表
序号
税费名称
单价(元/平方米)
基数(平方米)
税费(万元)
1
防洪费
20
256667.95
513.34
四、征地总成本
本项目在实施过程中共需征地约385亩,征地总成本为8,697.08万元,其中,征地补偿费为7,700万元[含土地补偿费、劳动力安置费、地上物补偿费(不含房屋拆迁补偿)及青苗补偿费],征地税费513.34万元,不可预见费按5%计算483.74万元。
表4.2为征地总成本汇总表。
表4.2征地总成本汇总表
序号
费用名目
征地数量
单价
征地费
1
集体土地征地补偿费
380.767
20万元/亩
7700万元
2
征地税费
25.4万平方米
20元/平方米
513.34万元
3
征地不可预见费
5%
483.74
4
合计
8697.08万元
第五章拆迁
一、拆迁政策说明
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》北京市人民政府124号令。
《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2002]646号)。
《大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知》(京兴政发[2004]2号)。
二、拆迁工作进度安排
根据征地工作进展情况,在手续齐备条件下,安排拆迁工作,计划于2008年5月启动项目范围内拆迁,2008年6月底完成拆迁。
三、拆迁房屋面积
本项目涉及拆迁房屋总面积约为201664平方米,其中,涉及民宅拆迁约800户,建筑面积约为120000平方米,户均建筑面积为150平方米;涉及集体单位拆迁建筑面积约为24796平方米;涉及国有单位拆迁建筑面积约为56868平方米。
各部分拆迁面积如表5.1所示。
表5.1拆迁面积汇总表
民宅
集体公产
国有公产
总面积
拆迁面积(平方米)
120000
24796
56868
201664
四、拆迁成本估算
1、拆迁适用政策
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》北京市人民政府124号令、《大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知》(京兴政发[2004]2号)并结合大兴新城北区及康庄项目拆迁政策制定如下补偿标准:
1.1、合法建筑面积的认定:
以产权证、准建证或其他具有法律效力的证件为准;对不能提供上述合法证件的正式房屋,超出合法宅基地面积75%的房屋建筑面积不予确认。
1.2、拆迁补偿形式:
本项目对被拆迁人的补偿拟采用回迁安置形式,根据评估机构对被拆迁房屋按照市场价格评估确定补偿价格。
1.3、具体实施方案:
根据被拆迁房屋的合法建筑面积,对拆迁户进行回迁安置,采用就地回迁政策,回迁房设置在本区域的6#、10#地块,为被拆迁户办理商品房产权证。
1.4、奖励政策:
参照《黄村卫星城北区村民住宅拆迁实施细则》,被拆迁人在拆迁公告规定的搬迁期限届满前搬迁的,拆迁人按每提前一天奖励200元的标准发给被拆迁人提前搬家奖,奖励费最高不超过2000元。
2、民宅搬迁补偿方案
2.1、按照124号文的相关规定,结合京国土房管征[2003]606号文并参考北京市大兴区人民政府关于大兴新城拆迁评估基准地价与基准房价的批复(京兴政复[2002]3号)的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准,民宅拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成,计算公式为:
(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋合法建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。
枣园地区为七级地区,基准地价为1000元/平方米,基准房价为1000元/平方米,K取1.3,则宅基地区位补偿价为1900元/平方米。
房屋重置成新价按2300元/平方米,则民宅拆迁补偿费为:
民宅拆迁补偿费=2300元/平方米×120000平方米+2300元/平方米×120000平方米=55200万元;
2.2、按照124号文的相关规定,结合京国土房管征[2003]606号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准,房屋周转费按合法面积每月每平米10元的标准发放,周转期限为24个月,则民宅拆迁周转费为:
民宅拆迁周转费=120000平方米×10元/月×24个月=2880万元;
2.3、按照124号文的相关规定,结合京国土房管征[2003]606号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准,搬家补助费按每建筑平米15元计算,则民宅搬家补助费为:
搬家补助费=15元/平方米×120000平方米=180万元;
2.4、按照124号文的相关规定,结合京国土房管征[2003]606号文的宅基地房屋拆迁补偿规则的标准,停产停业补助按经营性用地每建筑平方米500元计算,则停产停业补助费为:
停产停业补助费=500元/平方米×60000平方米=3000万元;
2.5、工程配合奖及提前搬家奖分别按每户2000元及每户20000元考虑共计:
工程配合奖及提前搬家奖=(2000元+20000元)×800户=1760万元;
2.6、经测算,区域内共800户民宅,共需支付拆迁补偿金额为63020万元。
3、非住宅搬迁补偿方案
根据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(1999)656号以及《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆[2003]808号)等政策文件的相关规定,对于利用村内集体土地从事生产经营活动并持有工商营业执照的单位及个人,拆迁人对其所使用土地的地上物进行一次性补偿,其中包括房屋及地上附属物结合成新的补偿费、停产停业综合补偿费、搬迁补助费。
根据大兴区和黄村镇相关企业拆迁经验,重置成新价为1500元/建筑平方米,停产停业补偿费为500元/建筑平方米,搬家补助费为25元/平方米。
经测算,需拆迁区域内乡镇企业单位用地面积约22549平方米,拆迁建筑面积约24800平方米,拆迁补偿费为5,021万元;需拆迁国有企业单位用地约114430平方米,建筑面积约56868平方米,拆迁补偿费为11,515万元,非住宅拆迁补偿费共计16,537.16万元。
4、国有土地取得费
国有土地取得费为80万元/亩考虑,共计:
国有土地取得费=176.1亩×80万元/亩=14,088万元。
5、拆迁评估、服务、拆迁费
拆迁评估、服务、拆除费共计2,560.80万元。
具体明细如表5.2所示。
表5.2拆拆迁评估、服务、渣土清运费计算表
序号
费用名称
取费基数
取费标准
费用(万元)
1
拆迁评估费
93645
1.20%
1123.74
2
拆迁服务费
93645
1.20%
1123.74
3
渣土清运费
201665
20元/平方米
403.33
4
合计
2560.8
五、拆迁总成本
本项目拆迁总成本为115,709万元,其中,国有土地取得费14,088万元、民宅拆迁成本63,020万元,非住宅拆迁成本16,537.16万元,拆迁评估、服务、拆除费2,650.8万元,拆迁不可预见费按8%计算为8,372万元,具体拆迁成本组成如表5.3所示。
回迁安置房回购单价为2,400元/平方米,回购面积按照民宅拆迁面积的110%进行估算,预计安置房销售收入31,680万元,可用于抵减拆迁成本。
表5.3拆迁成本组成表
序号
费用名目
拆迁数量
拆迁补偿费(万元)
1
国有土地取得费
14088
2
民宅拆迁补偿费
800户
63020
3
非住宅拆迁补偿费
16537.16
4
拆迁评估、服务、拆除费
2650.8
5
拆迁不可预见费
8%
8372
6
安置房销售收入
31680
7
合计
72987.97
第六章安置房建设
一、安置房建设方案
根据征地及拆迁的实际情况,结合枣园地区的整体规划,确定采用就地回迁政策,回迁房设置在本次开发范围内的6#、10#地块(如图6.1所示)。
根据黄村卫星城控制性详细规划,6#、10#地块规划建设用地面积为63303平米,建筑面积为158257平米。
图6.1安置房选址示意图
二、安置房建设成本
安置房建设总成本预计63,628.82万元,其中,土地取得费用3,095.9万元,(没有考虑地价成本,只估算土地出让金及契税);工程前期费用5,019万元;建安费用40,760.31万元;红线内市政费用2,340万元;红线外市政费用800万元;园林环境费用780万元;后期费用3,888万元;期间费用1,012万元;销售税费3,025万元;按总成本费用计算5%不可预见费2,639万元,具体明细费用组成如下表:
序号
成本费用项目
测算依据
投资或收益
单位投资
(万元)
(元/平方米)
一、开发成本
52,795.34
2,535.09
1
土地取得费用
3,095.90
148.66
1.1
地价款
-
-
1.2
土地出让金
190元/平米
3,006.90
144.38
1.3
土地出让金契税
出让金*3%
89.00
4.27
1.5
其他费用
-
-
2
前(后)期费用
5,019.13
241.01
2.1
策划设计费
850.00
40.81
2.2
控规费用
50.00
2.40
2.3
审图费
30.00
1.44
2.4
测绘费
50.00
2.40
2.5
三通一平费
50.00
2.40
2.6
临时设施费
30.00
1.44
2.7
招投标管理费
50.00
2.40
2.8
资料费
50.00
2.40
2.9
人防费
-
-
2.10
基础设施建设费
160元/平米
3,012.13
144.63
2.11
技术服务费
50.00
2.40
2.12
监理费
427.00
20.50
2.13
竣工图费
70.00
3.36
2.14
其他费用
300.00
14.41
3
建安费用
40,760.31
1,957.20
3.1
结构及装修工程
1200元/平米
18,990.96
911.90
3.2
公共精装工程
100元/平米
1,582.58
75.99
3.3
电气工程
200元/平米
3,165.16
151.98
3.4
弱电工程
40元/平米
633.03
30.40
3.5
给排水工程
120元/平米
1,899.10
91.19
3.6
通风采暖工程
100元/平米
1,582.58
75.99
3.7
消防工程
40元/平米
633.03
30.40
3.8
电梯工程
1,200.00
57.62
3.9
人防工程
1850元/平米
8,250.00
396.14
3.10
建安其他工程
200元/平米
2,823.87
135.59
4
红线内市政费用
2,340.00
112.36
4.1
管线道路工程
1,560.00
74.91
4.2
智能化工程
312.00
14.98
4.3
环卫设施
468.00
22.47
5
红线外市政费用
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