商场物业工程部管理制度工程部管理手册.docx
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商场物业工程部管理制度工程部管理手册
商场物业工程部管理制度(工程部管理手册)
一、工程部组织架构
暖通维修工
弱电维修工
部门职责
1.1工程部接受客户服务中心总经理直接领导,按时完成交办的各项工作。
1.2拟制机电设备方面的合理化建议。
1.3负责代表公司组织机电设备验收组,对新楼宇机电设备进行验收接管,负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档,并处理遗留问题。
1.4负责按照国家有关技术法规、规范、标准,制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准,并及时更新,监督管理处、供方执行,对偏差进行纠正。
1.5负责制订设施设备年度保养计划。
1.6负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。
负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。
负责合同管理(招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、工程费用结算等)。
1.7负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。
负责组织解决技术难题。
1.8负责调查设备运行安全事故。
1.9统计机电设备及房屋设施完好率。
1.10负责本部门文件的修订工作。
1.11根据年度工作计划,负责各类工程设施设备委外招标及后续监督管理工作。
1.12负责代表项目就设备管理方面事宜对外联络。
1.13负责策划、指导、参与高新技术的引入。
1.14负责推进落实项目的节能降耗工作。
工程部经理职责
2.1全面主持工程部的部门工作;制定部门工作计划及预算;领导、落实、指导、监督下属工作,对下属培训计划的制定和绩效的评估;按质量管理体系要求开展部门工作。
2.2工程施工、价格、合同的监管与实施。
2.3技术咨询、指导。
2.4设施与设备管理:
外委维修、报废、更新及采购的的审批,年度设施设备保养计划、维修计划的审核。
2.5对本部门对口的业务负责组织编写教材并组织培训。
2.6建立有效的工作团队。
2.7组织召开工作例会与部门例会,传达上级指示,部署工作任务,制定部门计划。
2.8负责大厦节能降耗实施管理工作。
2.9配合人力资源部组织本专业的相关技能培训。
2.10负责相关专业对外的业务联系、协调与相关主管部门的关系。
2.11协助客户服务中心做好相关专业的工程管理及费用控制。
工程部主管职责
3.1在工程部经理的领导下,主管本专业的全面工作,确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。
3.2编制或审定本专业所负责设备的年度设施设备保养计划,并报公司工程部经理审核,建立相应的维修记录档案,并监督实施。
3.3每天督促设备运行工检查设备运行状况及工作现场。
3.4定期检查设备运行技术状态,发现问题及时处理。
3.5检查下属员工的岗位纪律和工作态度,发现不良现象及时纠正。
3.6审阅签署各类运行值班记录,及时发现隐患并采取相应措施。
3.7检查设备现场卫生状况,保持良好的设备运行环境。
3.8安排下属员工的班次,监督检查出勤情况。
在公司规定的权限范围内审批本部门员工的请假、休假,对本部门员工的转正、晋升、奖惩等提供正确建议。
3.9负责制定各班组的岗位职责及巡回检查制度,并监督执行、检查或抽查落实情况。
3.10负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作。
3.11负责对员工进行安全教育及训练,并定期或不定期实施安全检查。
3.12严格控制维修材料的出库及去向,努力降低成本及能耗。
3.13负责二次装修审核验收并组织各专业技术人员对二次装修单元过程的监督、管理。
3.14组织维修所需要的资源、及时完成业主提出的成
低压维修人员职责
5.1熟悉大厦供电、供水、消防、空调、电梯及各类机电设备操作与管理工作。
5.2负责对大厦各设施设备突发性故障维修工作。
负责日常入户维修服务。
5.3负责大厦水、电表的周、月及抄表工作。
5.4负责给排水管道的疏通清理工作,以及房屋的本体、附属设施、道路的检查、维修和保养工作。
5.5落实责任区内年度设施设备维护保养工作计划。
5.6熟悉大厦房屋本体、附属设施、给排水、消防、空调、用水设施以及各类管
5.7路走向,阀门控制范围。
5.8做好各类突发事件应急处理准备,在紧急情况下配合各专业、各部门进行现场处置工作。
5.9完成主管领导下达的其他工作任务。
弱电维修人员职责
6.1保障大厦弱电智能化系统处于良好运行状态。
6.2对消防监控系统、保安监控等配套智能化系统运行等提出合理化建议,以确保设备处于有效状态。
6.3负责大厦所有的等有关弱电设备的维修、维护保养工作,并做好相应记录。
6.4在部门主管组织下,定期对部门员工进行弱电智能化系统操作使用进行业务培训。
6.5配合主管制定年度弱电智能化系统的维修保养计划。
6.6确保客户服务中心办公室自动化系统处于最佳运行状态。
6.7负责对停车场自动收费系统进行经常性检查,并组织养护,以确保处于最佳状态。
6.8完成责任区域设施设备年度维护保养计划。
6.9提出更新改造弱电智能化设备的合理化建议。
6.10与秩序维护部配合,做好定期的例行消防设备的检测与试运行与秩序维护部配合,做好定期的例行消防设备的检测与试运行。
6.11参与部门日常各类设施设备的维修及入户维修等相关工作。
6.12完成主管领导交予的各项工作任务。
暖通维修人员职责
7.1负责大厦中央空调系统运行与管理。
7.2负责日常中央空调运行巡视检查,分析主机运行状态,并做好相关记录。
7.3负责中央空调系统委外维保的监管,维保工作的跟进并负责确认签字。
7.4负责中央空调各设备报修、委外维保水处理维保跟踪监管,负责确认签字。
7.5负责对中央空调使用如何节能提供技术措施建议。
7.6对中央空调使用中发生意外事故做好应对处置准备。
7.7负责中央空调系统的日常故障维修。
7.8参与部门日常各类设施设备的维修及入户维修等相关工作。
7.9落实责任区设施设备维护保养工作,按时完成年度中央空调系统维护保养计划。
7.10完成主管领导交予的各项工作任务。
工程部行为准则
1.1热爱本职工作,遵守公司各项规章制度和劳动纪律,维护公司利益和声誉,爱护公共设施、设备;
1.2认真贯彻节能降耗的方针,在工作中厉行节俭,不浪费资源;
1.3从全局出发,树立良好的合作意识,团结、真诚协作、达到顺畅、高效率的工作绩效,切实服从领导的工作安排和调度,如有异议,必须做到先服从后沟通;
1.4对工作中出现的问题不推诿,勇于承担责任,并从中吸取教训,不断提升工作能力;
1.5未经公司领导授权或批准,不得以公司名义对外开展业务或在外兼任其他工作;
1.6未获批准,不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠予、转租、
1.7出租、抵押给其他公司、单位或个人;
1.8严禁向租主索取或收受任何礼品酬金;
1.9服务素质良好,耐心听取业户建议,及时汇报落实反馈,做到首问负责制,业户无投诉;
1.10遵守公司各项规章制度;上班岗、不干私活、无故不乘坐客梯,走员工通道,上下班不迟到、不早退,按时打卡;
1.11积极参加公司及部门各种专业培训,考试成绩合格(无不及格考卷),提高自身专业水平,进步明显;
1.12上班时间内,按规定着制服,保持良好形象。
着装整洁,无油污汗迹。
坚持每天烫平整,按规定佩戴工作牌;
1.13与各部门之间工作积极配合,不推诿,不怠慢,积极努力配合各部门解决问题;无内部投诉;
1.14团结同事,乐于助人,工作中相互学习,相互帮助;不破坏团结,不搬弄是非,不拉帮结派;
1.15服从管理,积极配合部门主管的日常工作安排,不擅自主张,不消极抵抗,及时完成交与各项工作任务;
1.16爱护公共财物和公司各项资产及工程部各种工程器具;工具除业户外不随便外借,个人不私自占用;
1.17严格执行设备安全操作规程,不违章操作设备;不发生安全事故;
1.18个人责任区设备设施维护保养良好,责任区范围内设备设施无发生责任事故;
1.19具备良好的消防安全管理意识;发现火灾隐患和消防设施缺失、损坏、故障及时修复上报,不视而不见;
1.20上班时,精神饱满,精力集中,认真处理各种设备故障和业户户内问题,不无故拖延时间,滞留问题到下一班;
1.21认真执行业户二次装修管理制度,凡是装修材料必须现场确认;严格控制违规装修和违规材料进场;
1.22使用对讲机时,反应迅速,语言简洁,积极应答,与各部门配合、沟通良好,不有意怠慢,无因此受投诉;
1.23工程维修时按规定使用安全标示和安全警示及防护布等;工作完毕不留痕迹,做到工完料清地净;
1.24入户维修时,努力为业户排忧解难,按统一收费标准收取费用(不私自向业户收取维修费),不因此受到业户投诉;
1.25按规定填写设备运行记录参数,认真写好工作日志、交接班、维修等相关记录;
1.26设施设备出现紧急意外事故时,能立即到达现场,及时排除故障,不推卸责任和划分责任;
1.27合理使用优、中、一般等级材料,积极控制工程维修成本;不使用劣质有工程隐患性材料,确保工程维修质量;
1.28日常工作中按时关闭公共照明,减投不必要设备运行,合理控制运行设备,降低能耗;
1.29积极提出合理建议,为公司发展作出贡献。
安全管理制度
2.1部门全体员工必须把安全防范意识放在首要位置,执行有关规定,协同秩序维护部认真做好安全保卫工作;
2.2各岗位值班人员,必须严守岗位职责,必须对本岗值班范围内进行安全检查,如发现有安全隐患,必须立即上报主管或工程部经理;
2.3运行值班人员每日进行安全检查,随时消除不安全因素,遇有重大安全隐患;必须立即上报主管或工程部经理;
2.4主管必须每月组织所属员工对所辖设施设备系统级范围进行安全检查,消除隐患、并将检查处理结果报告工程部经理;
2.5未经工程部负责人批准,任何外来人员(包括外部门、外单位领导)严禁进入所有设备房。
已经批准者必须办理登记手续;记录来宾姓名、证件号码,单位、进出日期及时间等。
2.6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。
2.7各机房门、设备门、仓库门钥匙的配制,必须经工程部经理经批准后方可配制。
重要设备机房必须在门外适当位置设置警示标志。
2.8所有设置于公共区域内的设备、设施等必须锁好,并应设置围栏及警示标志。
2.9所有水池、水箱箱盖随时上锁,钥匙专人管理、无关人员不得借用。
2.10高空作业时,工作人员必须佩戴安全带,并进行其他有效保护措施,作业范围周边必须加装护网,防止意外坠物伤及人员或设施设备。
2.11凡公共区域施工作业,现场必需设置警示标示,防止人员误入受伤。
2.12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行
2.13有关规程及规范,严禁违规操作,以保证人员及设备安全。
2.14各类安全用具、脚手架高梯等在使用前必须严格检查其牢固可靠性,确认安全后方可使用。
2.15必须每半年配合秩序维护部检查一次本物业的消防报警系统、联动系统、喷淋消火栓系统等所有消防设施、设备的全面测试,必须保证其功能正常。
1.
部门培训制度
4.1培训目的:
为了提高物业维修人员的专业技术水平和综合素质,保证服务质量,不断满足业主的需求。
4.2培训方法:
面授、现场讲解、观看视频讲解、案例分析、参观、现场演示。
4.3培训方式:
部门负责人授课、各相关专业负责人的讲解、资料下发个人、员工自学、定期考核。
4.4培训内容:
4.5大厦设施设备现场实地介绍:
4.4.1水泵房;介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护注意事项;各泵的用途及控制原理、消防设施的运行情况介绍及巡查维护注意事项;
4.4.2中央空调机组:
介绍工作原理、制冷原理、操作注意事项,以及应急处理事项措施等。
变配电室:
介绍高压设备各配电柜的功能。
低压配电柜各分路负荷的分配,以及各回路所管辖负荷范围的名称。
各低压开关的操作方法及注意事项,以及停送电操作程序;
4.4.3消防中心:
介绍消防控制中心设备,如何与大厦设备的联动工作原理;
4.4.4消防控制室:
所有弱电设备在中控室的分布情况及使用功能;
4.4.5移动设备的介绍、通信网络设备在各楼层的分布情况;
4.4.6;各层强电井、弱电井、设施管井、管网的名称及走向,管井内缆线的排列及名称;
4.4.7大厦供水方式,各区域所辖楼层的范围;
4.4.8强电系统:
大厦的供电方式;弱电智能化系统功能介绍;给排水系统;消防系统;
4.4.9岗位职责:
使每个人熟悉自己工作的内容;
4.4.10工程部规章制度的学习;
4.4.11入户维修工作程序及服务细节;
4.4.12质量记录的要求和控制;工作记录的填写要求;运行表格的填写要求及工作记录的保管。
4.4.13设施设备的维护保养作业标准;
4.4.14各类工程相关的法律法规学习;
4.4.15各类应急处理预案的学习与考核;
交接班制度
4.1交接班人员必须提前10分钟到达岗位,更换工作服,做好接班准备工作。
4.2接班人员接班时必须检查如下工作:
4.2.1查看上一班运行记录是否真实可靠,听取上一班值班人员巡视情况介绍,交接设备运行记录表;
4.2.2查看上一班巡检记录表,听取上一班值班人员巡检情况介绍,交接系统设备巡检记录表;
4.2.3检查所辖设备运行是否良好,是否与运行记录、巡检记录相符,如有不符,应计入备案栏,并应要求上一班值班人员签字;
4.2.4检查仪表及公用工具是否有缺,损,是否清洁,并按原位整齐摆放,如有问题,应要求上一班值班人员进行整理,如有丢失,应计入交接班记录备注栏,并由上一班人员签字;查看交接班记录中是否有上级领班或主管发布的特别任务或安排,并在交接班记录上签字;
4.3交班人员在下列情况时不得交班离岗:
4.3.1接班人员未到岗时,应通知上级领班或主管,必须在上级安排的接班人员到岗后方可进行交接班;
4.3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时,应通知上级领班或主管,必须在上级安排的接班人员到岗后方可进行交接班;
4.3.3所辖设备有故障,影响系统正常运行时,交班人员必须加班与接班人员共
4.3.4同排除故障后,方可进行交接班,此时,接班人员必须协助交班人员排除故障;
4.3.5交接班人员对所辖值班范围的清洁卫生未做清理时,接班人员应要求交班人员做好清洁后,方可进行交班。
4.4交接班人员必须面对面,在接班人员同意接岗后方准离开岗位下班。
4.5接班人员从同意接岗开始,全面承担当值的责任
巡检制度
2.
5.1各岗位值班人员在巡回检查时思想要集中,应根据检查标准和设备实际情况进行认真分析,确保巡回检查质量。
5.2运行值班人员外出巡检,必须随身携带对讲机,随时与当值主管保持联系。
5.3巡视检查时应携带所需工具,包括:
手电筒、测温仪、钳形电流表等;做到:
腿要走到、眼要看到、耳要听到、鼻要闻到、手要摸到。
5.4巡检人员应按安全操作规程的要求进行巡回检查,必要时应穿绝缘鞋和戴防高温手套,注意自我保护,确保巡检安全。
5.5日常规定的巡回检查时间为最长间隔时间,当遇有雷、雨、大风、洪水、高温、严寒等恶劣天气,除进行正常巡回检查外,应加强重点检查。
5.6遇有设备运行异常、设备过负荷或带病运行、备用设备故障或正在检修、新设备试运行等,应有目的的增加巡回检查次数,做到心中有数。
5.7巡回检查过程中发现的异常情况,应根据设备异常类别及时处理,如本班不能消除,应汇报主管领导,并尽可能采取措施防止缺陷扩大;对于危及人身及设备安全的紧急情况来不及汇报时,应根据运行规程的规定先处理后汇报。
并将详细情况记入巡检记录备注栏。
5.8对于无故不进行巡回检查、玩忽职守,造成事态扩大者,将给予责任人对巡回检查不认真、不能及时发现设备缺陷而导致缺陷扩大或缺陷由上一级部门检查发现者,将视情况给予责任人从严处罚。
5.9巡检人员在巡视完主要设备机房及所有无人值班的设备机房后,必须做到随手锁门
5.10巡检人员在巡视完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电实施后,必须将门锁好。
5.11各运行、维修人员必须每天对所辖系统设备进行检查,主管必须每周一次巡检本系统所有设备,发现问题应报告工程部经理,并立即进行处理。
工器具管理制度
5.12工程部工器具分为公用工具和个人工具,公用工具由主管负责管理,个人工具由个人自行保管及使用;
5.13所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。
保管人应定期检修并保养所属工具,以保证各类工具的正常使用;
5.14公用工具保管负责人必须认真建立工程工器具台账,做到工具与台账相符;
5.15公用工具的借用,必须经主管批准,借用时需在《工具借用登记表》进行登记;
5.16借用公用工具归还时,必须由主管和经手人检验,如有遗失或损坏,必须由借用人照价赔偿;如借用工具时未按规定填写《工具借用登记表》或无法确定是借用人遗失或损坏的,由当班人员(经手人)负责照价赔偿,主管负连带责任;
5.17工程主管每月组织一次工程工器具的清点,包括个人专用工具;发现遗失必须由使用人或责任人照价赔偿;工具正常损坏则填写报废单,报工程部经理提准后另行申购;
5.18所有工器具不得擅自外借他人(租户除外),如因情况特殊,必须经主管批准后方可借出,部门员工不得用公用工器具干私活;
5.19所有工器具要爱惜使用,工具按规定的使用年限到期时进行报废。
机房钥匙管理制度
8.1高压运行值班电工负责管理日常设备机房和工程部钥匙箱所有钥匙(含电梯机三角钥匙);
8.2每班下班前交接班人员进行钥匙交接,经接班人接管后,接班人负责管理所有钥匙责任,钥匙在当班内发生丢失,由当班人负全部责任;
8.3未经工程部主管同意,任何人不得私配钥匙;
8.4因工作需要,凡借用钥匙,值班经手人必须进行登记,无关人员不得借用机房钥匙;电梯三角钥匙不得交付无《电梯安全管理员》证人员使用;
8.5电信营运商工作人员借用管井钥匙必须留下个人工作证和工作联系单,并¥50元以
上金额作为钥匙归还监管措施;
8.6遗失钥匙必须立即报告工程主管。
重要设备机房出入管理制度
9.1重要设备机房包括如下范围:
9.1.1高低压配电室;
9.1.2中央空调机房;
9.1.3生活水泵、消防泵机房;
9.1.4防监控中心;
9.1.5电梯机房。
9.2为确保大厦以上重要设备机房机电设备安全正常运行,非本部门工作人员,未经许可不得擅自进入以上设备机房。
9.3本公司内有关上级部门因工作检查需要必需进入该场所时,应由部门经理或其指定人员陪同,并通知当值人员开门后进入,同时在《重要设备机房出入登记表》上做好记录。
9.4凡外单位人员参观或有关上级业务主管部门前来检查工作,必需进入该场所时,应由部门经理或工程主管陪同,通知当值人员开门进入,同时在《重要设备机房出入登记
表》上做好记录。
9.5本部门其他专业工作人员需要进入该场所地点进行作业时,应在当值人员陪同下进入。
工作结束完毕后,在《重要设备机房出入登记表》上做好记录。
9.6外单位施工和检修人员因工作需要进入该场所时,必需到服务中心办理好相关登记许可手续方可进入。
当值人员应监护其工作中不得随意操作或触动与其工作无关的设施设备。
工作结束后,做到工完、料尽、场地清。
在《重要设备机房出入登记表》上做好记录。
9.7凡进入该场所人员,当值人员应监护其工作中不得随意操作或触动与其工作
9.8无关的设施设备。
9.9所有进入该场所人员,不得无故将任何物品寄放机房内。
禁止携带任何危险、易燃、有毒物品入内。
二次供水管理制度
11.1水箱、水池每半年清洗消毒不得少于一次;
11.2配备专(兼)职管理人员负责水箱、水池的日常管理,专(兼)管理人员应持有效健康合格证并经卫生知识培训后上岗;
11.3清洗完将水样送防疫站或水质检测站进行常规检测,不合格的应重新清洗直到检验合格;
11.4水箱、水池周围环境卫生要保持清洁;蓄水池周围10米以内不得垃圾堆放;水箱周围不得设置污水管线及污染源;
11.5水箱、水池要加盖加锁,盖顶不漏渗,溢水口有防护罩,排水管不得与下水道直接连接;
11.6要领取“福州市饮用水二次供水用户登记卡”,每个水箱、水池要有清洗和设施情况、检验情况的记录;
11.7二次供水设施的清洗保洁应由经市政局审查批准和取得卫生部门许可的专业队伍进行;
11.8发生水质污染时,应立即停止供水,并及时进行清洗消毒,经市政和卫生部门检验合格后方能恢复供水。
11.9建立并保存好二次供水的档案资料。
11.10二次供水设施的建筑材料、管材、阀门应符合卫生和质量规定。
11.11二次供水水池应无渗漏,水箱、水池盖密封性能完好并上锁;透气管滤网完好,无锈蚀。
11.12水箱、水池周围无杂物、积水等污染隐患。
11.13禁止二次供水设备上、下水池管道与市政供水管道直接连通。
11.14在二次供水设施及周边施工时,应采取必要的防护措施,避免对二次供水设施的污染。
11.15主动接受市政部门和卫生部门的监督指导,按期做好《卫生许可证》的年检工作。
11.16工程部主管分管二次供水的管理工作。
11.17配备专(兼)职管理人员,管理人员应严格履行岗位职责,切实做好二次供水的管理工作管理人员应经培训、体检合格,取得《健康证》、《合格证》后方能上岗。
11.18每半年委托专业清洗单位清洗水箱(池)一次,要求严格按照清洗消毒规程操作并按期将水质送检。
11.19一旦发生水质污染,应立即停止供水,并报市政部门和卫生部门备查,及时对二次供水设施进行清洗、消毒,经卫生部门检验合格方能恢复供水。
11.20加强生活饮用水卫生知识的宣传,提高全体人员的自我保护意识,共同重视生活饮用水卫生,做好二次供水的管理工作。
消防泵房管理制度
12.1非值班管理人员不得进入消防泵房,若要进入须经部门领导同意并在值班值班人员的陪同下方可进入。
12.2消防泵房设备必须由专人负责,定期进行保养、维护,定时巡查了解设备情况,认真做好巡查记录。
12.3消防水泵应保证随时都能投入使用,每月进行一次预防性运转,每季进行一次联动测试。
12.4泵房内消防设施、设备包括开关、阀门等操作标志,都应标实明确。
12.5泵房内设施、设备应表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物、油漆完好、整洁光亮。
12.6消防泵房应随时上锁,钥匙由当值管理员保管员,管理员不得私自配钥匙。
12.7泵房内应配齐消防器材并应放置在方便显眼处,泵房内严禁吸烟。
12.8消防泵房内严禁存放易燃、易爆物
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