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资产评估报告

资产评估报告

评估项目名称：

资阳市雁江区人民法院委估漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房地产资产司法鉴定评估报告

资产评估报告编号：

川国润评报字[2017]A52号

资产评估机构：

四川国润资产评估有限公司

评估报告提出日期：

二O一七年十一月二十四日

资产评估报告声明

1、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估职业准则和职业道德准则编制。

2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不得成为本资产评估报告的使用人。

4、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

5、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对出具的资产评估报告依法承担责任。

六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

八、资产评估师已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

资产评估报告摘要

一、评估项目名称：

资阳市雁江区人民法院委估漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房地产资产司法鉴定评估报告。

二、评估报告书编号：

川国润评报字[2017]A52号。

三、委托人：

资阳市雁江区人民法院；产权持有人：

漆德才、刘凤珍

四、评估目的：

拟为委托人进行司法拍卖（变卖）提供价值参考意见。

五、评估对象和范围：

评估对象为漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房及其应分摊的国有建设用地出让土地使用权市场价值。

评估范围包括：

漆德才、刘凤珍共同所有位于新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房及其应分摊的国有建设用地出让土地使用权，建筑结构为框架结构，总层数为18含地下1层，评估对象位于第1-2层，建筑面积分别为237.46m2和278.96m2,1-2层建筑总面积为516.42m2。

本次评估面积516.42m2。

六、价值类型：

采用市场价值类型。

七、评估基准日：

2017年10月23日。

八、评估方法：

根据评估方法的适用条件和评估目的、评估对象的具体情况，本次评估采用收益法进行评估。

九、评估结论：

在满足评估假设条件下，委估资产于评估基准日2017年10月23日，评估单价为￥11073元/平方米，评估总价为：

￥571.83万元，大写：

伍佰柒拾壹万捌仟叁佰元整。

十、评估报告提出日期：

2017年11月24日。

十一、评估报告使用有效期：

本资产评估报告使用有效期为一年，自评估基准日2017年10月23日起，至2018年10月22日止。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

资阳市雁江区人民法院委估漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房地产

资产司法鉴定评估报告

川国润评报字[2017]A52号

资阳市雁江区人民法院：

四川国润资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据法律、行政法规和资产评估执业准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房地产在2017年10月23日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：

一、委托人及其他资产评估报告使用人

（一）委托人概况

名称：

资阳市雁江区人民法院

（二）产权持有人概况

姓名：

漆德才、刘凤珍

（三）委托人以外的其他资产评估报告使用人。

除委托人外，没有其他评估报告使用人，法律、法规另有规定的除外。

二、评估目的

委托人因司法拍卖（变卖）需要，委托评估机构对漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房地产市场价值进行评估，为委托人提供价值参考意见。

三、评估对象和评估范围

评估对象为漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房及其应分摊的国有建设用地出让土地使用权市场价值。

评估范围包括：

漆德才、刘凤珍共同所有位于成都市新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号建筑总面积516.42m2商业用房及其应分摊的国有建设用地出让土地使用权，建筑结构为框架结构，总层数为18含地下1层，评估对象位于第1-2层，建筑面积分别为237.46m2和278.96m2,1-2层建筑总面积为516.42m2。

本次评估面积516.42m2。

1、评估对象区位状况描述与分析

区位状况包括评估对象所处的位置（座落）、区域商业聚集度、交通便捷度、城市基础设施及公共服务配套设施等。

（1）座落：

评估对象位于新都区三河街道浣纱路51号和新都区三河街道天海路98号附29号。

（2）商业聚集度：

评估对象周边区域以临街商业和住宅为主，商业聚集度较好。

（3）交通便捷度：

评估对象所在区域内属于城区主干道，有川陕路、浣纱路和天海路，有650路、653路、658路、659路等多路公交车可到达，无交通限制，交通便捷。

（4）城市基础设施及公共服务配套设施：

评估对象所在区域周边环境较好，基础设施达到通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯“六通”，公共服务设施有：

教育机构（成都三十六中、四川天一学校、天回小学等）；医院（成都长济医院、成都关怀医院、金牛区中医医院等）；金融机构（中国民生银行、兴业银行成都新都天府江南社区支行等）；附近有天海商业广场、海尔摩尔超市等，公共服务和商业配套设施较完善，完全能满足人们日常生活、工作所需。

（5）人口密度和人流量：

评估对象所在区域内的人口密度与人流量较大。

（6）环境状况：

评估对象区域周边主要为商业街和住宅小区，人文环境较好；区域内无固定污染源，汽车尾气、噪音污染影响较小，整体环境质量良。

2、建筑物实物状况描述与分析

该建筑物建成于2008年，位于天府江南小区内，框架结构，总层数共18层含地下1层，评估对象位于第1-2层，建筑物外墙墙砖，室内统一装修，地面地板砖，墙面四白落地。

至评估基准日，维护保养情况较好，成新率较好，采光和通风较好，布局合理；通水、通电、通气、通视、通讯、通路。

3、土地实物状况描述与分析

位置：

根据委托人提供相关资料和评估人员实地查勘，评估对象实际地址与《房屋所有权证》登记地址相符，评估对象位于新都区三河街道浣纱路51号和新都区三河街道天海路98号附29号天府江南小区内，土地使用权类型为出让，土地用途为商业用地。

地形、地貌：

该宗地地形对地块利用无影响，无明显的坡度，易于施工，总体来看，地基地质条件适于建筑。

地质、土壤：

评估对象宗地土壤为二类土，从总体看，地基地质条件适于建筑施工。

开发程度：

至评估基准日，该宗地外达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内达到“六通一平”（通上水、通下水、通电、通气、通路、通讯、场地平整）。

该宗地已开发为成熟的商住用地，土地实物状况较好。

4、权益状况描述与分析

根据委托人提供的相关资料，评估对象《房屋所有权证》登记状况表和《国有土地使用证》详见下表：

表一评估对象房屋登记状况表

《房屋所有权证》

证号

房屋

所有权人

房屋座落

共有

情况

登记

时间

房屋

性质

设计

用途

房屋

总层数

房屋

所在层数

建筑面积（m2）

套内建筑面积

（m2）

附记

新房权证监证字第0680981号

漆德才

新都区三河街道浣纱路51号

共同所有

2012-07-16

/

商业

用房

18含

地下1层

1-2层

237.46

200.07

档案保管号：

权0259197；

该小区名称：

天府江南；

该房屋楼层：

位于1、2层。

新房权证监证字第0680982号

刘凤珍

新房权证监证字第0680983号

漆德才

新都区三河街道天海路98号附29号

共同所有

2012-07-16

/

商业

用房

18含

地下1层

1-2层

278.96

235.04

档案保管号：

权0259196；

该小区名称：

天府江南；

该房屋楼层：

位于1、2层。

新房权证监证字第0680984号

刘凤珍

表二评估对象土地使用权登记状况表

《国有土地使用证》

证号

土地

使用权人

座落

地号

图号

地类

（用途）

使用

权类型

使用权面积（m2）

独用面积

（m2；）

分摊面积（m2）

新都国用（2012）

第8152号

漆德才、

刘凤珍

新都区三河街道浣纱路51号

XD5-1-54

/

商业

用地

出让

25.61

/

25.61

终止日期

发证日期

发证机关

登记机关

2042年8月31日

2012年7月30日

成都市新都区人民政府

成都市新都区国土资源局

记事

/

《国有土地使用证》

证号

土地

使用权人

座落

地号

图号

地类

（用途）

使用

权类型

使用权面积（m2）

独用面积

（m2；）

分摊面积（m2）

新都国用（2012）

第8155号

漆德才、

刘凤珍

新都区三河街道天海路98号附29号

XD5-1-54

/

商业

用地

出让

30.09

/

30.09

终止日期

发证日期

发证机关

登记机关

2042年8月31日

2012年7月30日

成都市新都区人民政府

成都市新都区国土资源局

记事

/

房屋权益状况：

根据委托人提供的《房屋所有权证》，房屋所有权人为漆德才、刘凤珍共同所有，评估对象为位于新都区三河街道浣纱路51号、新都区三河街道天海路98号附29号商业用房及其所分摊的国有建设用地出让土地使用权，建筑结构为框架结构，建筑面积分别为237.46m2和278.96m2,1-2层建筑总面积为516.42m2。

本次评估面积516.42m2。

实际用途与规划用途一致，产权清晰。

土地权益状况：

根据委托人提供的《国有土地使用证》，分摊土地实际用途为商业用地，实际用途与规划用途一致，产权清晰。

他项权利状况：

根据委托人提供的《房屋信息摘要3》，评估对象已抵押给资阳雁江农村合作银行丹山支行，评估对象他项权利状况详见表三：

表三评估对象他项权利状况

业务件号

抵押面积（m2）

权利价值

约定期限

抵押权人

债务人

状态

抵0233225

516.42

4000000

2014年8月14日

至2016年8月14日

资阳雁江农村合作银行丹山支行

漆德华

有效

综上所述，评估对象所在区域的商业聚集度较好，人群消费能力较好，公共设施和市政基础设施配套完善，纳入评估范围的资产与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型

价值类型：

在充分考虑了本项目之评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素下，资产评估师确定评估对象的价值类型为市场价值。

价值定义：

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

市场价值反映了市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。

五、评估基准日

本项目评估基准日是2017年10月23日。

为了适应本次评估的需要，保证评估结论有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，尽可能与评估目的的实现日接近，委托人确定评估基准日为2017年10月23日。

六、评估依据

（一）行为依据。

1．《资阳市雁江区人民法院司法评估委托书》（2017）雁江法技委字第187号。

（二）法律法规依据。

1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）；

2、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，2007年10月28日中华人民共和国主席令第74号公布；2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过对《中华人民共和国城乡规划法》作出修改）；

3、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日施行）；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2007年8月30日第10届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》修正，2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布）；

5、《中华人民共和国土地管理法》（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）；

6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的规定》（法释（2009）16号）；

7、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号，1999年1月1日施行）；

8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日施行）；

（三）评估准则依据。

1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；

2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；

3、《资产评估执业准则》（中国资产评估协会制定）；

4、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕47号）；

5、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕46号）；

6、《房地产司法鉴定评估指导意见》川建房发[2011]89号；

7、国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

8、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）。

（四）权属依据。

1、委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；

2、委托人提供的《个人及家庭房屋登记记录信息证明》；

3、委托人提供的《房屋信息摘要3》。

（五）取价依据。

1、评估对象所在地土地出让转让、土地市场供需状况、商品房买卖、租赁等土地房产交易的市场资料；

2、评估人员收集、查询、整理的其他与评估有关的价格资料、参数资料。

（六）其他参考依据。

1、评估人员实地查勘和调查收集的有关评估对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料；

2、评估人员实地查勘和调查收集的有关评估对象建筑物状况资料；

3、评估人员通过市场调查获得的其他资料。

七、评估方法

资产价值评估的方法主要有市场法、收益法和成本法。

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益法是指通过估算将被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现实重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

1、评估方法的确定：

本次评估采用市场价值标准，房地产评估的常用方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等，根据当地该类房地产市场发展状况，并结合评估对象的具体特点以及评估目的等，评估对象为商业用房地产，评估对象为收益性房产，根据房地产估价规范，收益性房产首选收益法，故本次采用收益法对评估对象进行评估。

2、评估方法的介绍：

收益法是基于预期和收益原则，结合商业用房的历史经营收益和现有发展趋势以及未来发展前景，对商业用房未来经营期的收益进行预测，按照一定的折现率进行折现，然后累加求和，据以确定被评估商业用房价值的一种评估方法。

收益法是以预期原理为基础的。

预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。

历史资料的作用主要是利用它来推知未来，解释预期的合理性。

适用的条件，能够对未来收益进行合理预测。

评估技术路线

1）计算公式

式中：

V—收益价值（元或元/m2）；

Ai—未来第i年的净收益（元或元/m2）；

Yi—未来第i年的报酬率（%）；

n—收益期（年）。

2）操作步骤

搜集有关收入和费用的资料；

估算潜在毛收入；

估算有效毛收入；

估算运营费用；

估算净收益；

选用适当的报酬率；

确定收益期；

求取收益价格。

资产评估师认真分析所掌握的资料，并根据评估对象在评估基准日的现状和此次评估目的要求，测算出市场价格，未考虑他项权利等条件的限制。

八、评估程序实施过程和情况

四川国润资产评估有限公司接受评估委托后，积极配合产权持有人进行评估前期准备工作，2017年10月23日开展现场评估工作，2017年11月24日出具正式资产评估报告。

（一）接受项目委托及前期准备

我公司在接受委托前及接受委托后的前期准备中，明确评估业务基本事项、接受委托人的委托。

四川国润资产评估有限公司在明确了本项目之评估目的、评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用者等基本事项后，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行了综合分析和评估，接受评估委托，组成评估项目组，确定项目负责人和各专业负责人。

项目负责人拟定评估计划，包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等，并将评估计划报经部门经理和总经理审核批准。

（二）指导委托人清查资产、准备评估资料

对具体配合评估工作的法院工作人员进行现场指导，包括具体填表人员及配合填报工作的其他相关人员。

对评估申报明细表、资产调查表、需提供的评估资料等进行具体的讲解和答疑。

（三）现场核实及验证资料

在委托人如实申报资产的基础上，评估人员抵达现场对评估对象及其所涉及资产进行核实。

核实的内容包括：

资产及产权证明文件。

现场工作期间主要完成了以下工作：

1．完善评估明细表。

对委托人提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，对发现的问题协同产委托人做出调整。

2．现场核实及收集评估资料。

现场清查内容主要为核实资产数量、使用状态、权属及其他影响评估作价的重要因素；核实方式主要通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行。

获取了评估业务需要的基础资料，了解了评估对象及其所涉及资产的现状，关注了评估对象及其所涉及资产的法律权属。

同时对所收集的评估资料进行分析、整理、验证。

（四）评定估算、评估结果汇总、评估结论分析

评估人员对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析各种评估方法的适用性，选择成本法对评估对象进行评估，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

对形成的初步评估结论进行综合分析，确定最终评估结论。

（五）编制和提交评估报告

由项目负责人撰写评估报告，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就评估报告有关内容进行必要沟通。

根据内部审核流程对评估报告进行内部审核，评估项目组根据内部审核意见对评估报告进行修改完善后向委托人提交正式的资产评估报告。

九、评估假设

（一）对于评估对象及其所涉及资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），资产评估师按评估准则要求进行一般性的调查。

除在评估报告中已有揭示外，假定评估对象及其所涉及资产的权属为良好和可在市场上进行交易的，同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或其他负担性限制。

（二）对于评估结论所依据而由委托人及其他各方提供的信息资料，资产评估师假定其为可信并根据评估程序进行了必要的验证，但资产评估师对这些信息资料的真实性、合法性、完整性不做任何保证。

（三）对于价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件假定已经或可以随时获得更新。

（四）除评估报告中有关说明，现行税收法律制度将不发生重大变化，税率将保持不变，所有适用的法规都将得到遵循。

（五）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。

十、评估结论

在满足评估假设条件下，委估资产于评估基准日2017年10月23日，评估单价为￥11073元/平方米，评估总价为：

￥571.83万元，大写：

伍佰柒拾壹万捌仟叁佰元整。

十一、特别事项说明

（一）产权说明

本次评估委托人已提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《房屋信息摘要3》等权属资料。

本次评估均以产权持有人对上述资产拥有合法产权为前提，由此造成的产权纠纷，本评估机构及评估师不承担任何责任。

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素。

无。

（三）重要的利用专家工作情况。

无。

（四）重大期后事项。

评估基准日后，有效期以内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；其资产价格标准发生变化时，并对资产评估价值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

十二、资产评估报告使用限制说明

（一）使用范围：

本评估报告仅供委托人使用，法律、行政法规另有规定的除外；委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用目的及用途使用资产评估报告；委托人应在资产评估结论使用有效期内使用资产评估报告。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；

（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；

（四）资产评估