土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案17.docx
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土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案17
房地产开发经营与管理模拟试题与答案17
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)
1.假设整个投资市场的平均收益为20%,国债的收益率为10%,而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4,那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。
A.10%
B.11%
C.13%
D.14%
答案:
D
2.投资者进行房地产投资的主要目的是()。
A.财富最大化
B.保值增值
C.降低投资组合的总体风险
D.降低通货膨胀的影响
答案:
A
3.物业甲为写字楼项目,2003年末价值为1000万元,预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%,为900万元的可能性为50%,则2004.年该物业的价值的标准差为10%;物业乙为高尔夫球场项目,2003年末价值为1000万元,2004年末价值为1200万元的可能性为50%,为800万元的可能性为50%,则2004年该物业的标准差为20%。
由以上资料,()投资风险更大。
A.物业甲
B.物业乙
C.一样大
D.无法判断
答案:
B
4.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是()。
A.房地产直接投资
B.房地产间接投资
C.房地产混合投资
D.房地产有效投资
答案:
B
5.以下不属于现代房地产周期研究结论的是()。
A.经济扩张与创造就业不再是线性关系
B.经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C.房地产市场呈现自我修正的周期性
D.就业机会增加与空间需求不再同比增长
答案:
C
6.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是()。
A.Ic越大,Pt越大
B.Ic越小,Pt越大
C.Pt越大,Ic越小
D.Ic与Pt无关
答案:
A
7.房地产开发的程序主要分为()阶段。
A.决策分析,规划设计,建设,租售
B.决策分析,可行性研究,建设,租售
C.投资机会选择与决策分析,前期工作,建设,租售
D.投资机会选择,前期工作,施工与竣工,物业管理
答案:
C
8.①规划设计条件通知书;②建设用地规划许可证;③选址规划意见通知书;④建设工程规划许可证;它们在房地产开发过程中的核发顺序为。
A.①②③④
B.①③②④
C.③①④②
D.③②①④
答案:
D
9.一般来说,房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
以下程序排列正确的是。
①规划设计与方案报批;②投资机会找寻;③可行性研究;④获取土地使用权证;⑤投资机会筛选;⑥施工建设与竣工验收;⑦市场营销和物业管理;⑧签署合作协议
A.②⑤④③①⑥③⑦
B.②⑤③④①⑧⑥⑦
C.②④⑤③①⑧⑥⑦
D.②③⑤④①⑧⑥⑦
答案:
B
10.一般情况下,会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命之间的关系是。
A.会计折旧年限<自然寿命<经济寿命
B.经济寿命<会计折旧年限<自然寿命
C.经济寿命=会计折旧年限<自然寿命
D.会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命
答案:
D
11.对某种特定的商品来说,下列关于市场容量概念的表述中,正确的是。
A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场
答案:
C
12.某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.单一市场集中化
答案:
D
13.下列行业中,中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A.批量行业
B.僵滞行业
C.分块行业
D.专业化行业
答案:
A
14.已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%
答案:
C
15.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为2000元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为。
A.2277.4元
B.2281.9元
C.2728.8元
D.2741.9元
答案:
A
16.银行为某人提供期限为10年,年利率为6%,首期月还款为1000元,月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款,若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是()元。
A.1115.56
B.1111.28
C.1015.56
D.1010.72
答案:
A
17.下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是()。
A.建设贷款
B.土地开发贷款
C.土地购置贷款
D.土地储备贷款
答案:
D
18.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。
A.前期工程费
B.房屋开发费
C.管理费用
D.土地费用
答案:
B
19.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看,乙企业比甲企业面临更大的()风险。
A.政策
B.财务
C.市场
D.经营
答案:
B
20.承包商收到竣工结算价款后,通常应在内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月
B.一个月
C.一个半月
D.二个月
答案:
A
21.某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为()。
A.22.2%
B.33.3%
C.44.4%
D.55.5%
答案:
B
22.某房地产投资项目的资产负债表上显示,负债合计为3000万元,资产合为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和。
1250万元,则资产负债率为。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案:
D
23.在进行项目评估时,如果开发商还没有购买土地使用权,土地费用往往是一个。
A.参考数字
B.限定数
C.可读参数
D.未知数
答案:
D
24.房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者主要差异在于()的设置。
A.项目定位
B.盈亏系数
C.平衡点
D.风险临界值
答案:
C
25.敏感性分析的最基本方法是()。
A.因素不确定分析
B.线性因素分析
C.单因素敏感性分析
D.多因素敏感性分析
答案:
C
26.在众多的不确定性因素中,找出对项目经济评价指标影响较大的因素,并判明其对开发项目投资效益影响的程度,是()分析的目的。
A.盈亏平衡
B.敏感性
C.风险
D.概率
答案:
B
27.大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的。
A.0.2%~0.8%
B.0.2%~1.0%
C.0.25%~1.5%
D.1.0%~3.0%
答案:
B
28.建筑工程招标文件中,不包括()。
A.工程标底
B.工程数量
C.设计图纸
D.合同条件
答案:
A
29.在建工程抵押贷款,是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A.房屋建筑物
B.土地使用权
C.在建工程
D.房屋期权
答案:
D
30.目前,我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
答案:
C
31.某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上,承诺对前80名购房者给予209/6的价格优惠,这种价格折扣技巧属于()。
A.现金折扣
B.数量折扣
C.折让
D.季节折扣
答案:
A
32.房地产开发项目施工现场的安全由()负责。
A.建筑施工企
B.监理企业
C.房地产开发企业
D.施工合同中规定的单位
答案:
A
33.房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的单位是。
A.开发商
B.承包商
C.监理单位
D.相关的政府部门
答案:
A
34.某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为()元/m2
A.482.79
B.448.24
C.467.25
D.498.53
答案:
D
35.对于商品房出租的,通常按房产原值征收,税率为()。
A.7.5%
B.3.5%
C.2.2%
D.1.2%
答案:
D
二、多项选择题
(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
)
1.导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有。
A.市场供给的特点
B.市场需求的特点
C.市场交易的特点
D.市场价格的特点
E.市场竞争的特点
答案:
ABCD
2.在右图所示的现金流量图中,已知A、i和P,求F,采用复利系数标准表示法表示,正确的是。
A.F=5A-P
B.F=A(F/A,i,5)-P
C.F=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)
D.F=A(F/A,i,5)(S/P,i,1)-P(F/P,i,6)
E.F=[A(P/A,i,5)-P(F/P,i,6)
答案:
DE
3.房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。
这里的资源包括了()等诸方面。
A.城市基础设施
B.高新技术
C.城市公用配套设施
D.资金
E.专业人员经验
答案:
ACDE
4.房地产投资决策分析的主要工作包括()。
A.投资机会寻找
B.市场分析
C.投资机会筛选
D.财务评价
E.规划设计
答案:
BD
5.城市土地开发和供应计划,一般由()按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。
A.土地管理部门
B.规划管理部门
C.市场管理部门
D.设计管理部门
E.计划管理部门
答案:
AB
6.房地产市场营销因素调查包括的类型有()。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求质量调查
D.分销渠道调查
E.促销策略调查
答案:
ABDE
7.在工程建设中,应由承包商承担并负责保险的风险有。
A.工程保险
B.工人人身保险
C.第三方保险
D.意外保险
E.质量保险
答案:
ABC
8.风险辨识常用方法包括()等。
A.专家调查法
B.解析方法
C.故障树分析法
D.幕景分析法
E.蒙特卡洛法
答案:
ACD
9.房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用()进行衡量。
A.资产负债率
B.成本利润率
C.投资收益率
D.开发利润
E.偿债备付率
答案:
BCD
10.按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是。
A.个别偏好市场
B.集群偏好市场
C.弥隙市场
D.同质偏好市场
E.分散偏好市场
答案:
BCE
11.企业确定广告预算的主要方法包括()。
A.销售百分比法
B.目标任务法
C.谈判法
D.竞争对等法
E.量力而行法
答案:
ABDE
12.收益性物业管理中,影响有效毛收入的因素有。
A.空置损失
B.租金损失
C.经营费用
D.其他收入
E.潜在毛租收入
答案:
AB
13.在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用。
A.单元估算法
B.多元估算法
C.单位指标估算法
D.工程近似匡算法
E.概算指标法
答案:
ACDE
14.融资方案分析包括()。
A.资金来源可靠性分析
B.融资结构分析
C.融资利润分析
D.融资风险分析
E.融资成本分析
答案:
ABDE
15.净租的形式一般有()。
A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C.所有的经营费用,都由租户直接支付
D.租户应与业主制定出一个有准确数量的上限
E.租户的租金可按不同时间支会给业主
答案:
ABC
三、判断题A对B错
1.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。
答案:
A
2.风险的变动常常可以用标准方差来表示。
一般说来,标准方差越大,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小。
()
答案:
B
3.逐年从产品经营利润中提取折旧,以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。
答案:
B
4.机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。
答案:
B
5.房地产业在作为产业出现时,金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格,进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期,从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。
()
答案:
A
6.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元,年租金的增长率为2%,如果贴现率与之相同,则该租客第一年末支付的租金8.4万元。
答案:
B
7.由于房屋建筑的使用寿命相对较长,为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响,要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。
答案:
A
8.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。
答案:
B
9.房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。
答案:
A
10.房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。
答案:
A
11.房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。
答案:
B
12.在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中,有关工程的洽商、变更等书面文件,优先于合同通用条款。
答案:
B
13.房地产投资项目的风险分析,主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
答案:
A
14.调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。
答案:
B
15.当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时,就会引起贷款保证风险。
答案:
A
四、计算题
(要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;计算结果保留小数点后两位。
)
1.假设一家庭2000年12月31日为购买价值80万元的住宅,申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款,期限为15年,年利率为6%,按月等额还本付息。
2005年1月1日,该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款,二次抵押贷款按产权人拥有权益的50%发放。
已知当地住宅价值年上涨率为5%,问该家庭申请二次贷款时,最多能够得到多少抵押贷款?
答案:
由题可知:
月利率:
i=6%÷12=0.5%
2005年1月1日房地产的市场价值:
V=800000×(1+5%)4-972405(元)
第一次抵押贷款月还款额:
2005年1月1日未偿还第一抵押贷款价值:
2005年1月1日家庭拥有的住房权益:
VE=V-VM=972405-455829=516576(元)
家庭申请二次贷款时,最多能够得到的抵押贷款:
516576×50%=258288(元)
2.已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。
求该投资项目的财务内部收益率。
如果投资目标收益率为10%时,求该投资项目的动态投资回收期。
净现金流量(单位:
万元)
年份
0
1
2
3
4
5
6
现金流入
300
300
350
400
400
600
现金流出
1200
净现金流量
-1200
300
300
350
400
400
600
答案:
根据题意列表如下:
年份
0
1
2
3
4
5
6
现金流量
300
300
350
400
400
600
现金流出
1200
净现金流量
-1200
300
300
350
400
400
600
NPVl净现值
-1200
250
208
202
193
161
201
i1=20%累计值
-1200
-950
-742
539
-346
-185
15
NPV2净现值
-1200
248
205
198
187
154
191
i2=20%累计值
-1200
-952
-747
-550
-363
-208
-18
i2=20%累计值
-1200
-952
-747
-550
-363
-208
-18
NPV净现值
-1200
273
248
263
273
248
339
ic=20%累计值
-1200
-927
-679
-416
-143
105
444
根据上表的计算,可得:
当i1=20%时,NPV1=15
当i2=21%时,NPV2=-18
由此可知,
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