物业服务和管理条例.docx

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物业服务和管理条例

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物业服务和管理条例

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物业服务和管理条例

用户指南：

该制度资料适用于加强和规范人员自身的建设，实行工作管理和维护工作秩序，并进一步提高工作效率形成明文上的条款，经过一定的程序严格制定并公式，最终成为管理的依据和准则。

可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。

　　第一章总则

　　第一条为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条县级以上政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调和目标责任机制，促进物业服务的发展。

　　第四条县级以上政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

（一）对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;

（二）对物业服务企业进行信用评价;

　　（三）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

　　（四）对物业的使用和维护进行监督管理;

　　（五）对物业承接查验、退出交接活动进行指导和监督;

　　（六）对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

　　（七）建立和维护物业电子信息平台;

　　（八）处理物业服务活动中的投诉;

　　（九）法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上政府城乡规划、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

　　第五条街道办事处、乡镇政府应当依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇政府做好与物业服务有关的工作。

　　第六条街道办事处、乡镇政府应当建立物业服务联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处、乡镇政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务活动中需要协调的问题。

　　第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

　　第二章物业区域的规划与建设

　　第八条物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

　　城乡规划行政主管部门审查住宅建设工程设计方案时，应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。

　　第九条建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

　　同一建设项目其物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。

　　已建成的建设项目，其共用设施设备比较齐全、相对集中的，可以划分为一个物业区域。

　　第十条建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前，向建设项目所在地房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。

房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇政府、居（村）民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

　　建设单位应当在核定的物业区域内显着位置公示物业区域详细规划分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在商品房买卖合同中明示。

　　第十一条　已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的，由物业所在地房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇政府、居（村）民委员会及相关业主意见后，确定物业区域。

　　调整物业区域的，还应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十二条　新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内无偿配置物业服务用房：

（一）不低于总建筑面积千分之四，最少不低于一百平方米;

（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

　　物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

　　第十三条集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

　　第十四条城乡规划行政主管部门在规划许可、规划条件核实过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

　　房产行政主管部门或者不动产登记机构，在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行核查。

　　第十五条新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　第十六条物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位的，由业主大会决定是否移交。

　　决定移交的，县级以上政府房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。

验收合格的，专业经营单位应当接收。

验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。

　　住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，保修期外的由全体业主共同承担。

　　第十七条　对已建成交付使用但配套设施设备不齐全或者破损的老旧住宅区，县级以上政府应当结合城镇环境综合治理和改造工作，制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

　　街道办事处、乡镇政府、居（村）民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业区域，并报房产行政主管部门备案。

　　第三章业主及业主大会

　　第十八条　房屋的所有权人为业主。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务活动中的业主。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。

委托应当以书面方式提交业主委员会。

　　第十九条　一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。

　　第二十条　符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇政府应当组织召开物业区域内首次业主大会:

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级以上政府承担。

　　第二十一条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇政府;未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇政府提出召开首次业主大会的书面报告;建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的，房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇政府。

　　街道办事处、乡镇政府应当在收到报告或者通知之日起三十日内组织成立业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二十二条　业主大会筹备组由业主、街道办事处、乡镇政府、居（村）民委员会和建设单位的代表组成。

　　业主大会筹备组应当做好以下工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

　　（三）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　（四）提出首届业主委员会委员候选人名单;

　　（五）首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显着位置公告。

业主对公告内容有异议的，业主大会筹备组应当记录、处理并答复。

　　第二十三条建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

街道办事处、乡镇政府应当将上述资料建档保存。

　　第二十四条　业主大会会议讨论决定下列事项:

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员任职资格;

　　（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业;

　　（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

　　（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

　　（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施;

　　（七）改变共有部分的用途;

　　（八）利用共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

　　（十）改变或者撤销业主委员会作出的有关业主重大利益事项的决定;

　　（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

　　业主大会决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照以上统计的总和计算。

　　业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

　　第二十五条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

（二）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

　　（三）共用设施设备发生重大故障或者紧急事件需要及时处理的;

　　（四）管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇政府组织召开。

　　第二十六条业主委员会由业主大会依法选举产生，并在物业区域内显着位置公告。

业主委员会由五至十一人的单数组成，每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。

业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

　　第二十七条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。

　　业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

　　第二十八条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议;

（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业区域内显着位置公布，接受业主询问;

　　（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题;

　　（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的分配、使用管理，并公布经营所得收益情况;

　　（八）配合街道办事处、乡镇政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设等工作;

　　（九）法律、法规或者管理规约规定的其他职责。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

　　第二十九条业主委员会委员不得有下列行为：

（一）不履行委员职责;

（二）挪用、侵占业主共有财产;

　　（三）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

　　（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　（五）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　（六）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

　　（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，由业主大会决定终止其委员资格;损害其他业主合法权益的，依法承担相应的法律责任。

　　第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:

（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的;

（二）不再具备业主身份的;

　　（三）不再具备履行职责能力的;

　　（四）任职期间被追究刑事责任的;

　　（五）法律、法规或者管理规约规定的其他情形。

　　第三十一条　业主委员会任期届满前六十日内，应当组织召开业主大会，完成换届选举。

逾期未完成的，街道办事处、乡镇政府应当组织召开业主大会完成换届选举。

　　第三十二条　业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

　　业主委员会委员资格在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

　　拒不移交的，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

　　第三十三条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊，也可以从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。

工作经费的收支情况，应当定期在物业区域内显着位置公告，接受业主监督。

　　第四章物业服务企业

　　第三十四条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,实行资质管理制度。

　　物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

　　第三十五条　物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：

（一）根据物业服务合同约定收取物业服务费用;

（二）制止损害物业或者其他损害业主共同利益的行为;

　　（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

　　第三十六条　物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

　　（三）按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

　　（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修;

　　（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册;

　　（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;

　　（七）对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告;

　　（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气、供热等。

　　第三十七条物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显着位置公示：

（一）物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

　　（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

　　（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

　　（六）其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

　　第三十八条物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：

（一）擅自改变架空层、设备层等物业共用部位、共用设施设备规划用途;

（二）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;

　　（三）擅自设置营业摊点;

　　（四）法律、法规或者管理规约规定的其他行为。

　　物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主和业主委员会委员进行骚扰、打击报复或者采取暴力行为。

　　第三十九条　县级以上政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业实行动态管理，定期对物业服务企业进行检查和考核，并向社会公布。

　　物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第五章物业服务

　　第四十条　住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前，应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经县级以上政府房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

　　建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报县级以上政府房产行政主管部门备案。

　　第四十一条前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。

　　自前期物业服务合同签订之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担;自物业交付之日以后的前期物业服务费用，由业主承担。

　　第四十二条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设行政主管部门备案;

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量装置;

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

　　（四）道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

　　（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　（六）同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　（八）法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

　　第四十三条建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。

承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

　　第四十四条　物业服务企业应当自物业承接后三十日内，持下列资料向物业所在地房产行政主管部门备案:

（一）前期物业服务合同;

（二）物业承接查验协议;

　　（三）建设单位移交资料清单;

　　（四）查验、交接记录;

　　（五）其他与承接查验有关的资料。

　　第四十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。

前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

　　第四十六条业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门备案。

　　第四十七条　业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。

　　业主未按照合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行交费义务的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十八条业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。

逾期未决定的，原物业服务合同应当继续履行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务：

（一）移交本条例第四十四条规定的资料;

（二）移交物业服务用房;

　　（三）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　（四）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料;

　　（五）结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

　　（六）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

　　（七）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料;

　　（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依