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厦门房地产住宅市场成交分析
2010年8月厦门房地产住宅市场成交分析
4月,旨在“遏制房价过快上涨”的国十条出台,随后的5-7月,厦门成交量连续三月环比出现大幅下跌。
不可否认,史上最严调控发挥了一定作用。
然而,正当新政疲态初现之时,一股“暖流”已经迫不及待地开始涌动。
7、8两月,厦门楼市销量一度出现反弹,城内不断出现“日光盘”,看房人数增长明显,个别开发商涨价之心蠢蠢欲动,抄底之说开始流行楼市……楼市到底是真回暖,还是小反弹?
供应量增加开发商合理定价热销带动成交量
从8月份单个楼盘热销排行榜可以看出,8月份成交量的大增,与各板块多个楼盘开盘热销无不关系,而低价跑量也成为很多开发商在当前市场下的一个共识。
8月份的每个周末,几乎都有多家楼盘开盘推出新房源,这些新房源的推出不仅增加了厦门楼市整体的上市量,开盘热销也带动了成交量的攀升。
中央美地就是8月份合理定价热销楼盘的典型。
8月5日,该楼盘一期开盘推出600余套可售房源,当天吸引了1500多名意向购房者到场,5小时不到的时间,所推房源销售一空。
不少到场买房的购房者表示,开盘当天开出的价格实际上是比预期低的。
低价跑量的代表还有五缘湾片区亿力悦海,该楼盘以13000元/平方米的低价入市引来无数购房者(在同区域属低价楼盘)该楼盘8月份共有141套销售量,位居厦门8月全市单个楼盘热销排行榜的第四位。
就在各地楼市交易似乎要重现高峰之际,政策层面针对性地再放收紧信号,李克强讲话,房产税“空转实”、清查囤地风暴、三套房停贷、监管预售金……从市场上的反应来看,不少开发商和购房者再度陷入了博弈和观望。
据了解,厦门目前9月份确定开盘的新盘屈指可数,正式公布有开盘计划的只有三家,大多数开发商还是选择待定或者将推盘期顺延到10月。
8月1日-31日,厦门楼市住宅共签约成交1686套,环比7月份的619套增加1067套。
日均成交达到54套。
成交均价10980元/平方米,成交总面积17.0821万平方米,销售总金额18.7567亿元。
2010年8月岛内住宅成交960套,成交均价14237元/平方米,成交总面积约为9.30万平方米,占全市住宅成交的56%;岛外住宅成交726套,成交均价7085元/平方米,成交总面积约为7.78万平方米,占全市住宅成交的44%。
1、全市总体市场分析
8月住宅均价跌至10980元/平同比跌10.07%,环比跌9.54%
2010年8月份厦门商品住宅成交均价为10980元/平方米,环比2010年7月商品住宅成交均价的12138元/平方米,环比下跌了1158元,环比跌幅达9.54%;而与去年2009年8月同期的商品住宅成交均价12210元/平方米相比,同比下跌了1230元,同比跌幅达10.07%。
回顾整个2008年,前8个月商品住宅成交均价均在万元以上。
后4个月成交商品住宅均价均在9000元以下。
其中,2008年商品住宅成交均价最高值出现在3月份的11667元/平,最低值出现在12月份的8137元/平方米。
而进入2009年之后,前7个月商品住宅成交均价均在万元以下,后5个月住宅均价均在万元以上,2009年商品住宅均价最高值出现在9月的12210元/平方米,最低值出现在2月的6177元/平方米。
而进入2010年之后,除6月跌破万元以外,其余月份均在万元以上,本年度月均价最高值暂时是4月份12199元/平方米
8月成交大涨成新政后最高月套数环比涨172% 面积环比涨121%
2010年8月商品住宅成交总面积为17.08万平方米,环比2010年7月的7.73万平方米上涨了9.35万平方米,环比涨幅达到120.96%;而与去年2009年8月同期的商品住宅成交面积27.91万平方米相比,同比下跌了10.83平方米,同比跌幅达到63.41%。
回顾整个2008年,2008年商品住宅成交总面积从未突破过15万平方米。
进入2009年后,厦门商品住宅月成交面积均在15万平方米以上,且只有9月未超过20万平方米为17.88万平方米。
进入2010年之后,由于2月春节跌入谷底仅为10.32万平,3月、4月迎来一个推盘高峰期,成交被推到2010年的新高峰,但是到了4月中旬,由于楼市的密集系列的严厉调控,成交量暴跌,直至7月跌倒了本年度的新低。
。
8月岛内住宅均价14237元/平岛外商品住宅均价7085元/平
厦门商品住宅8月商品住宅均价10980元/平方米,环比7月的12138元下跌了9.54%,同比09年8月的12210元/平下跌了10.07%;8月岛内住宅均价14237元/平方米,环比7月的15804下跌9.92%,岛外住宅均价7085元/平方米,环比7月7698下跌了7.96%。
厦门商品住宅成交均价从2009年8月开始一直保持在万元以下,直至2010年6月均价再跌破万元,2010年7月厦门住宅均价重回万元。
其中,2009年8月均价12210元/平方米是近两年来的最高值。
岛内商品住宅成交均价从2009年3月开始从未跌破过万元。
岛外商品住宅成交均价从2009年4月开始从未跌破过5000元。
进入2010年,岛内均价从未跌破过14000元/平;岛外均价从未跌破过7000元/平。
8月湖里支撑全市成交里集美海沧仍是冰点
2010年8月商品住宅面积在各大区域中,思明区成交面积达到14886.98平方米,成交占比达到9%,本月湖里区成交面积达到78152.07平方米,成交占比达到47%;本月海沧区成交面积达到15803.14平方米,成交占比达到9%;本月集美区成交面积达到4121.77平方米,成交占比达到2%;本月同安区成交面积达到31590.97平方米,成交占比达到18%;本月翔安区成交面积达到26266.12平方米,成交占比15%。
值得一提的是,海沧区以及集美区的成交量自新政之后长期萎靡不振,连续几个月成为厦门成交冰点区域,而湖里区随着区域的发展,片区的成熟,,收到广大购房者的青睐。
8月厦门商品住宅成交套数前20名
2、厦门岛内住宅市场成交分析
8月思明区商品住宅成交126套1.49万㎡均价16836元/平方米
思明区2010年8月商品住宅成交126套,环比2010年7月的164套下跌了23.17%。
本月思明商品住宅均价16836元/平方米,环比2010年7月的15705元/平方米上涨了7.2%。
思明区本月商品住宅成交总面积为1.49万平方米。
思明区本月成交冠军为观音山片区的住宅水晶国际,该盘8月单盘成交63套,均价16637.24元/平方米;该区成交亚军楼盘为禹洲世贸帝景,本月单盘成交12套,均价仅为22200.25元/平方米;该区成交季军楼盘为鲁能领秀城,该盘8月单盘成交11套,均价15737.99元/平方米;另外,海豚湾一期、特房筼筜书院、香港时代广场、玉滨城三期、新景禾祥高峰会、君临宝邸、当代天境等高端项目均有不同数量的签约。
点评:
调控之下高端物业产品影响不大,七月水晶国际、8月当代天境的先后入市,暂时解决供应紧张问题,并拉高区域成交量和房价。
8月湖里区商品住宅成交834套7.82万㎡均价13741元/平
湖里区2010年7月商品住宅成交834套,环比2010年7月的150套上涨了456%。
本月湖里区商品住宅均价13741元/平方米,环比2010年7月的15893元/平方米下跌13.54%。
湖里区本月商品住宅成交总面积为7.82万平方米。
该区的成交冠军楼盘为位于枋湖片区的中央美地,本月单盘成交554套,均价为12269.99元/平方米;该区成交亚军楼盘为位于五缘湾片区的亿力悦海,本月单盘成交141套,均价13604.41元/平方米;另外新景缘、鹭岛心筑水晶森林、富贵门花园、国际邮轮城、东晖广场均有不同数量的成交。
点评:
市场供应紧张问题获解决,枋湖片区不仅7月禹洲城上城上市,8月又有中央美地、亿力悦海、湖里万达精装SOHO上市。
湖里正式迎来一股推盘潮。
其中,中央美地更是上演了日光盘现象,这也用事实告诉我们,新政之下旺销硬道理:
合理定价。
三、厦门岛外住宅市场成交分析
8月海沧区商品住宅成交132套1.58万㎡均价8890元/平
海沧区2010年8月商品住宅成交132套,环比2010年7月的90套上涨了46.67%。
本月海沧区商品住宅均价8890元/平方米,环比2010年7月的8767元/平方米上涨1.4%。
海沧区本月商品住宅成交总面积为1.58万平方米。
该区成交冠军楼盘为海投房产旗下未来海岸系天湖,本月单盘售出73套,均价9235.86元/平方米;该区成交亚军楼盘为王子广场(碧水芳庭),本月单盘成交15套,均价8878.36元/平方米;另外,禹洲领海、泉舜滨海上城、绿苑水岸名筑均有不同数量的成交。
点评:
区域内中高端新盘受新政影响明显,销售低于预期,而且定价高于多数购房者承受预期,天湖如此,王子广场亦是如此。
整个市场还是看的多买的少。
未来市场趋向三大房企三足鼎立(禹洲、海投、中骏)。
8月集美区商品住宅成交36套0.41万㎡均价8099元/平
集美区2010年8月商品住宅成交36套,环比2010年5月的43套下跌了16.28%。
本月集美区区商品住宅均价8099元/平方米,环比2010年7月的7756元/平方米上涨4.42%。
集美区本月商品住宅成交总面积为0.41万平方米。
该区成交冠军为金銮湾,本月单盘成交8套,均价8108.64元/平方米;该区成交亚军楼盘为海聚天下(颐海嘉园),本月单盘成交6套,均价6943.17元/平方米;另外,香港公馆、红树康桥、海景明珠泉舜泉水湾等项目均有不同数量的签约。
点评:
区域内高端项目受新政影响明显,入市后遇冷,销售严重低于市场预期。
新政后,区域楼盘销售进入冰冻期。
8月同安区商品住宅成交291套3.16万㎡均价6069元/平
同安区2010年8月商品住宅成交291套,环比2010年7月的116套上涨了150.86%。
本月同安区商品住宅均价6069元/平方米,环比2010年7月的6289元/平方米跌幅达到3.5%。
同安区本月商品住宅成交总面积为3.16万平方米。
该区成交冠军楼盘为阳光美郡成交164套,均价达5855.85元/平方米;该区成交亚军楼盘为华森公园首府,本月单盘成交25套,均价5807.19元/平方米;另外,尚美花城、筼筜东区大溪地、金利蓝湾新城、同安大唐世家三期、锦辉国际花园均有不同数量的签约。
点评:
华森公园首府、阳光美郡合理定价低调入市,维持区域成交量。
同安滨海新城奠基、BRT2号线通车,未来同安成市场热点。
8月区翔安区商品住宅成交267套2.63万㎡均价7063元/平
翔安区2010年8月商品住宅成交267套,环比2010年7月的56套上涨了376.79%。
本月翔安区商品住宅均价7063元/平方米,环比2010年7月的8459元/平方米下跌16.50%。
该区成交冠军楼盘为东方新城,单盘成交201套,均价4828.72元/平方米;成交亚军楼盘万科金色悦城,本月单盘成交25套,均价7146元/平方米国贸金门湾、特房美地雅登、特房锦绣祥安均有不同的成交。
点评:
东方新城的杀出无疑让很多人吃惊。
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