XXX房地产项目工程管理策划书.docx
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XXX房地产项目工程管理策划书
XX(XX)房地产有限公司
XX项目2#地块工程管理策划书
二〇一三年一月二十三日
XX项目2#地块工程管理策划书
一、编制依据
序号
编制依据
备注
1
项目开发计划
运营组提供
2
项目建设综合计划
项目部编制
3
全套施工图
设计部提供
4
总分包合同
采购部提供
5
国家、行业、地方规范规程、标准
监理单位收集
6
集团、公司各项工程制度、技术标准
项目部提供
二、工程概况
2.1位置及环境
1.1工程地理位置
本项目位于XX市内环核心,地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区,距离九龙坡区杨家坪商圈道路距离2.1公里。
项目地块周边路网完善,可快速通达各区和商圈,距离最近的杨家坪商圈仅2.1公里。
XX片区有轻轨通过,能快捷通向渝中区和大渡口区。
周边公交线路较多,是主城区交通便捷的区域之一。
项目所在片区位于杨家坪商圈和巴国城商业区中点,距两个商业中心均2公里左右,生活购物便捷,龙湖未来还将在XX片区打造商业综合体。
片区内中小学齐备,医疗资源丰富而且集中,居家配套齐全,是九龙坡区除杨家坪外的居住、商业副中心。
附图XX项目2#地块工程地理位置示意图
2.3原有地貌、市政配套情况
2号地块为不规则多边形,北侧临正在建设的北区云步运动公园。
公园和地块边界高差约20
米。
地块西侧为待扩建的蟠龙小学,南侧为规划的市政道路,东侧三峡油漆厂二期待出让土地(一期为保利2012年6月19日获取)。
地块内已全部拆迁补偿完毕,地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素,整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。
地块周边有一条8m宽道路,道路边有燃气、雨污水管道、电力设施,预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道,同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。
地块周边有近700m边坡,部分红线处于边坡中部、底部、上部,红线走向较为复杂,拐点较多。
附图I地块工程原有地貌及构筑物
2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区
附图XX项目2#地块地形地貌示意图
2.4建设用地规划要求
项目位置
行政区
XX市九龙坡区
地段
九龙坡区九龙园区XX片区-大杨石组团N标准分区F1-8-1/04号
占地面积
代征地面积
-m2
计容积率建筑面积
可售面积
14.08万平方米
净地面积
3.18万m2
住宅面积
13.78万平方米
小计
3.18万m2
商业面积
0.3万平方米
总计
47.66亩
小计
14.08万万平方米
容积率
4.5
不可售面积
0.22万平方米
地价
挂牌价
地价总额
3.29亿元
合计
14.3万平方米
土地单价
690万/亩
计容楼面地价
2309元/平米
不计容建筑面积
可售面积
4.57万平米
测算价
地价总额
3.29亿元
不可售面积
0.03万平米
土地单价
690万/亩
小计
4.6万平方米
计容楼面地价
2309元/平米
总建筑面积
18.9万平方米
土地使用权归属
XX高新区九龙园区管委会
土地规划用途
二类居住R2
土地获取方式
公开出让
公开出让时间
2012年12月14日
附图XX项目2#地块总平面布置图(需改)
3、建筑概况
2#地块总建筑面积为地上14.3万平方米、地下4.6万平方米,总计18.9万平方米,由3栋定型产品33层T12、2栋定型产品33层T6、幼儿园、部分底商、3层地下车库及人防设施组成,楼栋高度为93.1m至99.6m不等。
(其余内容待施工图总说明后增补)
2.5建筑分期概况
项目不分期,全期同时开工,同时交付,但在交付时考虑错开分批次交付。
为满足营销需求,临道路2栋T12及靠公园一侧T6会先行销售,示范区等规划见下图。
4、项目部架构及人力资源计划
1、项目经理部组织架构
2、质量、安全保障体系
3、岗位职责
项目经理部负责人:
总体职责
1)项目总经理作为公司代表,对项目实施过程中的所有问题对公司负主要责任;
2)对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任;
3)定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告;
部门管理
1)制定部门工作计划,进行合理安排分工,并监控各项工作的进展情况;
2)下属职员的月度、年度绩效考核;
3)部门内部人力资源的调配,职员的培养及职业发展指导;
4)组织召开项目经理部部门例会;
5)协调与公司其他部门的工作;
项目管理
1)负责监理项目的合同管理体系,严格履行合同的管理任务,处理好和乙方的合同争议和纠纷;
2)与成本部经理共同负责合同金额10000元以下的材料询价和供应商的确定;
3)审定施工单位提交的施工组织设计,并报工程管理部审查;
4)全面控制工程质量、进度、成本,完成公司下达的建设任务;
5)严格执行公司制定的动态成本管理制度,并负有领导和实施职责;
6)执行公司发布的各项指令,接受公司各业务部门的指导、检查和督促;
7)负责工程实施中的综合协调工作;
8)负责组织项目验收工作;
9)完成领导安排的其他工作;
土建工程师:
总体要求
1)责任范围:
工程土建施工部分。
2)熟悉地质勘探资料,熟悉《设计任务书》。
3)掌握图纸内容、工艺要求及材料的选用要求,负责本专业内工程图纸的全面审核。
4)掌握建筑结构专业工程与相关水、电、气工程之间的关系,能够合理调配相关专业,使工程施工达到设计、美观、使用的要求。
5)掌握建筑结构相关专业知识,并熟悉相关专业知识,能够指导设计、工程施工工作,指导工程材料的选用。
6)熟悉结构设计工程施工规范,并能够合理、熟悉的使用。
7)在现场指导监理公司,施工单位及材料供应商的工作,确保工程质量、进度、成本能满足本项目总体目标。
部门配合
1)参与协助设计部编写结构专业方面的设计指导书。
2)参与施工图设计审查及技术交底会,提出图纸审查意见并记录成文。
3)负责测定项目界址点,负责坐标系统的引入和保护。
4)参与勘测单位和土建单位的招标考察。
5)协助设计部和勘察单位的具体工作,负责勘察单位的现场管理工作和地质勘察结果的验收。
工程实施阶段
1)负责对工程定位和放线的审核,如发现问题与设计部及时协调。
2)协调总包和分包之间的管理,监控相关分包施工单位的工程进度。
;
3)收集、初审总包单位的工程进度计划表,报部门及工程管理部审查。
4)负责甲供材料的相关部分的现场验收工作。
5)参与工程投资成本控制,确认现场签证。
6)在工程实施过程中严格执行设计变更程序。
7)负责相关设计变更对施工单位的发放,负责客户变更中土建工程部分的审核实施。
8)负责组织隐蔽验收,参与分部分项工程验收和竣工验收,负责整理专业验收资料并归档。
竣工及后评估阶段
1)协助工程管理部办理竣工验收的规划验收,负责土建工程方面与物业公司的交接工作。
2)参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。
3)完成领导安排的其他工作。
品质部分
1)牵头落实、编制项目管理策划书中质量、技术管理;
2)组织看图、设计交底和图纸会审;
3)审查设计通知单、工程变更单、作业图,确定技术方案、工艺工法;
4)审查施工组织设计、施工方案、施工平面布置图、监理大纲、监理实施细则、旁站监理方案、见证取样送检方案;
5)审查总承包单位、分包单位、监理单位质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系;
6)对项目部工程师、施工单位、监理单位工程师和班组进行质量、规范、标准、工艺工法、作业指导书、构造做法等培训;
7)指导和参与施工单位对班组进行的质量、技术交底;
8)组织原材料、构配件、设备验收;
9)复测工程定位、测量放线成果;
10)参加隐蔽工程、检验批、分项工程、分部工程、单项工程、单位工程验收,组织工程竣工验收;
11)工序样板及交付样板管理,参加场地移交、工序移交、工作界面移交;
12)检查、监督现场质量,跟踪落实问题整改,组织不合格和质量处理;
13)执行实测实量工作,并用实测实量结果考核监理和施工单位;
14)组织观感质量验收;
15)组织监理分户质量档案和分户验收工作;
16)检查建筑工程施工强制性条文记录;
17)核查工程质量控制资料;
18)检查工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录;
19)参加工地开放、工程交付;
20)组织专项质量检查和质量、技术专题会;
21)参加后评估工作;
22)完成领导安排的其他工作。
电气工程师:
总体要求
1)责任范围:
强弱电工程和室外配套工程的相关部分;
2)掌握本专业的工程图纸内容工艺要求,材料的选用要求,负责本专业范围工程图纸的全面审核;
3)熟悉电气(强弱电)工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系,能够合理运用电气专业知识,使电气系统安装合理、使用方便;
4)掌握电气系统的相关知识,熟悉相关标准、规程和规范,指导设计,工程安装工作和工程材料的选用;
5)掌握电气系统工程相关配套知识,熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法及相关法规规定;
6)负责完成电气方案、设计委托及办理各种施工审批手续,组织各种专业施工单位进场前后的管理,并与相关政府职能部门联系,负责相关费用的减免和相关费用的缴纳;
7)参与选择本专业施工单位的,能够在现场指导监理公司、施工单位的工作,确保工程进度、质量满足项目总体要求;
部门配合
1)参与协助设计部编制电气专业方面的设计任务书;
2)参与施工图设计审查及技术交底会,提出图纸审查意见并记录成文;
工程实施阶段
1)协调总包和分包之间的关系,监控相关分包施工单位的工程进度;
2)负责相关甲供材料的现场验收工作;
3)严格控制专业工程投资成本在预算范围内,对成本控制负责;
4)负责本专业设计变更工作,和设计变更对施工单位的发放,负责客户变更中对强弱电部分的审核和实施;
5)在工程实施过程中严格执行设计变更程序;
6)参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收,整理专业验收资料并归档;
竣工及后评估阶段
1)在专业工程方面负责与物业公司的交接工作;
2)负责项目竣工后电气工程的后评估工作;
给排水工程师:
总体要求
1)责任范围:
给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分;
2)了解地质勘测资料,掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求、材料的选用要求,负责本专业范围的工程图纸会审;
3)掌握水暖工程师与相关建筑、电气、电气工程之间的关系,能够合理、熟悉运用水、暖专业知识,使给排水系统和暖通系统的安装合理美观、使用方便;
4)熟悉给排水系统、暖通相关的配套系统相关专业知识,熟悉相关标准、流程和规范,能够指导设计,工程安装工作以及工程材料的选用;
5)掌握给排水、暖通系统相关的配套知识,熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关的法规规定;
6)负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜,并与相关职能部门的密切联系,负责相关费用的缴纳和减免手续申请;
7)隐蔽工程验收;
部门配合
1)参与协助工程部、设计部编制水、气、暖通专业方面的设计任务书;
2)参与施工图设计审查及技术交底会,提出图纸审查意见并记录成文;
工程实施阶段
1)协调总部和分部之间的关系,监控相关分包施工单位的工程进度;
2)负责相关甲供材料的现场验收工作;
3)严格控制专业工程投资成本在预算范围内,对施工过程中成本控制结果负责;
4)负责相关设计变更对施工单位的发放,负责客户变更中对水、气和暖通部分的审核和实施;
5)在工程实施过程中严格执行设计变更程序;
6)参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收,整理专业验收资料并归档;
竣工及后评估阶段
1)在专业工程方面负责与物业公司的交接工作;
2)负责项目竣工后水、气和暖通工程的后评估工作;
3)完成领导安排的其他工作。
项目内业工程师岗位职责:
技术资料管理
1)项目工程施工图的接收、分发、归档;
2)项目设计变更单的部门内发放、实施跟踪和归档;
3)工程竣工资料的整理和归档;
4)负责与物业公司工程档案的交接工作;
5)参与项目经理部各专业工程竣工后的评估工作,完成最终报告。
合同档案管理
1)工程合同的整理、归档;
2)工程付款资料的整理、经办和归档;
项目信息管理
1)工程进度周报和月报的编写、上报和归档;
2)项目与工程相关的通知、各种联系函和会议纪要的拟定、编写及归档;
3)部门信息管理工作;
综合
1)部门办公用品的申领及发放;
2)完成领导安排的其他工作。
4、项目部费用
1)、项目部办公室布置方案:
2)、设备计划:
序号
设备
数量
备注
1
办公桌
40
2
小会议桌及配套
2
3
大会议桌及配套
1
4
双层床位及配套
40
5
餐桌及配套
4
四、项目建设计划、场地综合利用规划
1、项目建设计划
2、场地综合利用规划
五、项目管理目标
1、进度计划管理目标
1)以作为XX公司第一个“拿地后9个月开盘”项目为目标,打造XX公司运营标杆;
2)2#地块不分期和分标段,全期总进度计划偏差控制在8%以内;
3)基础、开放、开盘、结构封顶、交付等关键一级节点偏差控制在5%以内。
2、质量管理目标
工程实体质量
实测实量
安全文明
综合分
规定动作
观感质量
质量通病
98
91
96.6
优
良
(1)墙体开裂投诉率<0.1条/每户的投诉率。
电气投诉率< 0.2条/每户的投诉率。
(2)给排水投诉率<0.3条/每户的投诉率。
(3)渗漏投诉率<0.02条/每户的投诉率。
(4)总投诉率<2条/每户的投诉率。
客户质量满意度
75分
质量奖
三峡杯、巴渝杯
3、成本管理目标
目标成本下达后,由成本对接工程师完成。
目标成本:
公司下达的目标成本控制、管理目标;
动态成本:
设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标;
措施成本:
施工方案优化,施工工艺改进,减少浪费、节约成本目标。
4、设计管理目标
由设计部对接人完成。
图纸质量:
施工图深度(包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等)及错、漏、碰、缺控制目标;
设计变更:
避免重大设计变更、减少变更频次控制目标;
成本指标:
依据《XX产品设计控制指标(第一批)对标操作指引》;
环保节能:
外墙保温,节电、节水、节气等环保节能目标。
5、技术管理目标
1)、地块内共3栋T12,2栋T6;其中2栋T12采用铝模,采用铝模的2栋T12中有一栋采用轻质隔墙板,内容免抹灰;其余采用新技术、新工艺见下表:
2)、新技术、新工艺、新材料应用体系:
分项
初步控制目标
组合目标
备注
日式管理放线
全期尺寸精度控制
免抹灰
铝合金模板
垂直平整度4mm
轻质隔墙板
垂直平整度4mm
干混砂浆抹灰
固化配合比、施工工艺,减小材料对空鼓开裂的影响
减少空鼓开裂
砌体管道暗埋不开槽
杜绝开槽引起的空鼓开裂通病
减少空鼓开裂
止水节
部分取消吊洞,杜绝渗漏
减少渗漏
全轻混凝土
优化地坪施工工序,控制地坪平整度、极差
减少地坪工序
连体线盒
杜绝并列面板高低差、垂直度偏差超标
优化并列面板,减少质量控制不确定性
腻子机械打磨
减小对人工依赖性,提高效率,提高质量
提高质量和效率
5、安全文明施工管理目标
1)、安全文明评估得分:
91分;
2)、无重大伤亡事故;
3)、获得XX市安全文明工地称号。
6、健康、安全、环保
所有甲供、甲指乙供、乙供材料严格按国家及行业规范规程、XXXX《甲供材、甲指乙供材料实施一览表》进行抽样检测,杜绝货不对板。
尤其对装修材料中木作等影响健康、环保材料,淋浴屏等影响安全材料进行重点关注,确保室内交付环境满足甲醛释放等健康指标。
现场做好垃圾集中堆放、处理措施。
现场楼栋每两层设置一处集中吸烟区,每五层设置一处流动厕所,楼栋外设置足量厕所,楼栋外设置足够茶水亭,保持24小时开水供应。
并在大门处、楼栋安全通道口、施工电梯内做好指引标识。
四、开工准备
1、工程承包范围、界面划分
2、资源准备、采购策划和计划
3、施工图
施工图未出,待上传。
但应遵循原则如下:
土建部分施工图与装修部分施工图须提前进行核对,保证在正负零主体前完成,尤其对安装点位、开间进深核对;户型内土建及装修施工图、装修材料部品五金定样、采用轻质隔墙板墙厚等须在样板房实施前确定及核对完成。
四、工程管理
1、进度计划
1)建设、采购、施工总进度计划;
2)年、月、周进度计划:
由总包单位编制年度、月度、周进度计划,经监理、业主方审批通过后作为各参建单位进度考核指标。
每周在监理例会中通报进度完成情况及下周进度计划,对未完成项制定补救措施和补救期限;每月召开月度进度通报会,对当月进度完成情况和下月进度计划进行通报、奖罚,对当月未完成计划制定下月补救措施和补救期限;每季度召开季度进度计划完成情况总结会,对本季度进度完成情况、下季度重点节点进行通报,对本季度进度方面问题、困难等进行总结,对下季度进度完成存在的困难、风险等进行梳理,制定应对措施;
3)根据进度计划,由总包单位组织编制劳动力及机械设备计划,做峰值分析,提前做好控制准备,由监理单位按计划不定时清点人数、设备,对不足的单位进行处罚;
4)制定楼栋形象立体进度可视化表,作为楼栋进度情况管理控制工具,在楼栋主通道侧面张贴,每日由工长填写楼栋各楼层工作情况及人数,由监理进行复核签字确认,业主方进行抽查,对填写不及时和与实际不符的,进行处罚。
每周监理例会上展示当周各楼栋形象立体进度可视化表,分析工作面闲置情况、资源浪费情况,制定穿插提效措施。
2、工程质量
1)工程质量管理体系、检查制度的确立
a)建立项目会议管理体系
b)根据前述管理架构建立质量管理体制
由XX项目经理部负责人任质量管理组组长,工程师任执行组长,总监、总包单位项目经理任副组长,楼栋监理、安全文明监理、实测实量监理、内业监理、总包技术部门、生产部门组成质量管理执行体系。
c)建立项目“黄埔军校”培训体系
由项目经理部负责人组织任校长,工程师任讲师,建立项目“黄埔军校”培训体系,每周对各参建单位集中培训两次。
培训内容主要就XX集团、XXXX各项制度、标准、流程为主,附加国家、行业规范、标准等。
d)建立项目质量巡检管理制度
根据会议管理体系,建立每周监理例会前的质量巡检管理制度,对参加人员、时间等进行固化,对发现的问题在监理例会进行通报,制定解决措施及时间,定期进行复查。
2)样板引路
a)样板管理制度:
新工序开工前由总包编写施工方案,经项目部、监理审批合格后,由项目部组织召开新工序施工评审会议,工程部、监理、总包出席参加会议;方案通过后,经上述四方签署《xx方案报审表》;《xx方案报审表》形成后,各工序按方案要求设置样板;样板完成后报工程管理部,由工程部、项目部、总包及监理参与验收,合格后签署《xx样板联合验收表》,后可进入大面积施工。
b)总包进场两个月内,按总图布置设置样板集中展示区,包括包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏等所有工程节点;
c)所有工序大面积施工前必须完成施工方案评审、现场实体工序节点样板施工及点评通过;
d)在大面积抹灰开始前完成移交装修样板并通过点评,装修湿作业大面积施工前完成装修交付样板施工及点评;
e)项目经理部办公室外张贴项目样板管理公示表,对样板实施计划、负责人、点评人进行明确、公示等,详表如下:
3)加强过程管理
工序施工方案、节点样板通过点评后,由施工单位进行技术及安全交底,交底完成后方可大面积施工,施工过程中由施工单位落实自检、专检、互检三检制度,监理单位负责监督执行,工序交接验收须由施工单位技术部门、下道工序施工人员、监理单位负责,并做好签字手续,保证一次做成,如出现不符合要求部分,由监理单位负责监督整改,务必整改达到标准后方可进行下道工序施工。
4)工程质量通病防治
a)主要为防渗漏、防空鼓开裂,详细措施见下:
b)以《XX公司防渗漏防开裂标准》(见下附件)为原则,编制《XX项目防渗漏防开裂标准体系》;
c)对各参建单位进行培训、交底;
d)对地下室底板、侧墙、顶板,塔楼外墙、屋顶、厨卫设置相关停止点,关键工序经监理、甲方验收通过后方可隐蔽;
e)做好结构闭水、防水层闭水、完成面闭水、外墙冲淋水、吊洞闭水、门槛石闭水等试验及资料收集,保证完全无渗漏情况再进行隐蔽;
f)砌筑工程至斜顶砖位置停止7天待沉降稳定后方可砌筑斜顶砖;
g)挂网前增加一道工序,对砌体与主体交界处不平的进行修平,并由监理进行全检通过后方可进行抹灰施工;
h)抹灰采用干混砂浆,避免由于工人对配合比操作的不确定性引起的返砂、空鼓、开裂,施工工艺上采用薄抹灰,机械喷浆,保证粘结性;
i)抹灰完成后进行7天喷洒养护,设置监理巡查签字手续。
5)材料、设备质量检验
所有材料设备(包括甲供、甲指乙供、乙供)必须具有出厂质量合格证,送达现场后由甲方、监理、施工方进行收货验收,并按要求进行复检,复检合格后方可使用,尤其对装修木作等影响健康的材料甲方全程监控。
6)实测实量
实测实量严格按集团A5版、补充说明、2013年调整通知进行策划和控制;实测实量管理按公司实测实量标准执行,所有工序工作面按“实测、整改、复测、整改、复测达标”的循环,最终达到封闭的条件。
实测实量管理主体由甲方工程师负责,监理单位实测实量小组、总包单位实测实量小组执行,全项目管理团队无条件支持。
公司实测实量管理标准见下附件:
实测实量管理中重难点:
主体垂直平整度、板厚;砌筑内外墙防开裂节点、外门窗洞口尺寸;抹灰墙面地坪空鼓开裂、柜体嵌入尺寸;装修贴砖空鼓开裂。
7)隐蔽工程验收
所有隐蔽工程验收除施工单位三检外,监理进行全检,对关键工序甲方工程师参与验收,验收必须有影像资料、验收记录备案,涉及到成本经济的还须咨询成本工程师参加,所有验收合格后方可隐蔽。
8)成品保护
全项目成品保护标准按集团及公司标准(见下)执行,主要集中在铝合金门窗、入户门、防火门、户内门、柜体、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、分集水器、地热、散热器,防水层,公共部位的地面、墙面、电梯,室外部分的管线、硬铺、景观等,各类材料工序须提前对保护时间和责任进行明确,落实到人,调动上下道工序进行检查,由监理、总包单位进行监控。
施工工序上保证先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门。
3、工程技术
1)施工图会审
由公司项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、监理单位、施工单位对施工图进行会审。
主要内容如下:
a)解决施工图的错、漏、碰、缺问题;
b)检查设计功能缺陷,以期减少设计变更和工程返工;
c)检查设计缺陷,消除工程质量隐患;
d)检查核对建施图、结施图矛盾,建施图、装修图矛盾,土建与安装矛盾;
e)进行图纸优化,如过梁主体一次性成型、小于100mm门垛现浇等。
f)对因设计造成施工降效提出设计修改意见、提高施工效率,降低成本。
2)基坑支护与监测
本项目有三层地下车库,基坑较深,须委托设计院进行基坑支护设计、基坑监
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