我国居住小区物业管理模式探索.docx

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我国居住小区物业管理模式探索

我国居民小区物业管理模式探索

中文摘要………………………………………………………………………ⅲ

ABSTRACT………………………………………………………………………ⅳ

1绪论……………………………………………………………………………1

1.1探索我国居住小区物业管理模式的迫切性……………………………1

1.2我国物业管理的历史沿革………………………………………………1

1.3我国物业管理的法制建设进程…………………………………………3

1.4本文研究思路和结构安排………………………………………………4

1.4.1本文的研究思路方法……………………………………………4

1.4.2本文的结构安排…………………………………………………5

2我国物业管理现状及存在的问题…………………………………………….6

2.1物业管理的概念、类型……………………………………………………6

2.2我国现阶段物业及物业管理特点………………………………………8

2.2.1产权的复杂性……………………………………………………8

2.2.2我国现阶段物业管理特点………………………………………9

2.2.3现阶段物业模式存在的主要问题及解决办法………………11

3发达国家或地区物业管理经验借鉴…………………………………………14

3.1发达国家或地区物业管理经验…………………………………………14

3.2发达国家或地区物业管理特征…………………………………………16

3.3启示和借鉴………………………………………………………………18

4我国居住区物业管理模式探索………………………………………………20

4.1在我国实行自营式物业管理必要性和可行性…………………………20

4.1.1在我国实行自营式物业管理必要性……………………………20

4.1.2在我国实行自营式物业管理可行性……………………………23

4.2实施自营式物业管理保障措施…………………………………………26目录

vii

4.2.1实施自营式物业管理的依据……………………………………26

4.2.2实施自营式物业管理保证措施…………………………………28

4.3加强政府和行业协会的作用……………………………………………30

4.4实例分析…………………………………………………………………31

5结论……………………………………………………………………………35

参考文献…………………………………………………………………………36

作者简介……………………………………………………………………………38

独创性声明…………………………………………………………………………39

学位论文数据集……………………………………………………………………40绪论

1

1绪论

1.1探索我国居住小区物业管理模式的迫切性

1908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主

和管理人员协会（BOMAI），它标志着物业管理进入法制化，现代化时代。

在我国，

自1993年3月我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立以来，我国的物业

管理已走过十三年，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅

猛发展，物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势，改变了香港管理公司曾经在大陆

扮演重要角色的格局。

初期在住宅小区尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型

购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透，物

业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，进入竞争时代。

“截止2005年底，

我国目前物业管理企业总数近3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800

亿元，城镇物业覆盖率接近50%，物业管理已经成为推动国民经济增长、增加社会

就业的新兴行业”[1]。

物业管理活动在人们的生活中发挥重要的作用。

一方面，随着经济的发展和人

民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。

另一方面，广

大群众对物业管理服务也存在不同需求，物业管理的发展必须与市场需求相适应。

实践证明，搞好物业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩

序。

但由于我国物业管理起步晚，发展时间较短，物业管理市场不健全，在小区居

民与物业管理公司之间产生了诸多问题和矛盾，正在逐步扩大成为一个亟待解决的

普遍的社会问题。

能否合理正确地解决这一新兴的课题，甚至是影响安定团结的全

局性问题。

因此，需要不断研究物业管理在实践中遇到各种矛盾和问题，积极寻求

解决的这些矛盾和问题途径，尽快摆脱困境，促使物业管理行业的健康发展。

1.2我国物业管理的历史沿革

我国的物业管理虽然起步较晚，但发展迅速，经历了从无到有、逐步壮大的历绪论

2

程。

大体说来，我国物业管理发展的历史进程可以划分为以下三个阶段:

a萌芽阶段（1981--1993年）

1981年3月10日，深圳成立了全国首家物业管理企业----深圳市物业管理公司，

这标志着物业管理在中国大陆地区开始萌芽发展。

[2]

在这个阶段，我国物业管理刚刚

起步，尚处于探索和尝试之中，物业管理的理念在人们的头脑中正在形成。

沿海地

区和城市开始引进境外的一些专业物业管理模式，并根据自己的实际情况加以改造，

专业化的物业管理处在试验阶段。

到这个阶段末期，专业化、社会化、经营型的物

业管理模式雏形已经诞生。

b专业化发展阶段（1994--1999年）

这个阶段起始于1994年3月建设部发布了33号令，截止到1999年5月在深圳召开

全国物业管理工作会议。

1994年3月，建设部颁发了33号令《城市新建住宅小区管理

办法》。

这份文件第一次提出了物业管理专业化、社会化的概念，明确了物业管理

企业化、经营型的特点，确定了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制改革指明

了方向和提供了依据。

这个阶段是我国物业管理进入快速发展的时期。

在1994和1995年，物业管理公

司如雨后春笋般涌现。

因此，1995年被称为“物业管理年”。

同时，物业管理的立

法工作、从业人员的培训和行业管理等方面都取得了长足的发展；专业的物业管理

己经被社会所接受，许多普通百姓享受着专业化物业管理所带来的优美环境和方便

生活，准备买房和正在买房的人，都把能否提供完善的物业管理作为是否买房的重

要条件之一。

物业管理更深入、更广泛地影响着每个居民的生活。

在这个阶段，各种物业管理模式并存，主要有:

①独立、专门的物业管理公司统一管理、综合服务的模式:

②房地产开发公司委派子公司管理模式；

③房管所转制公司承包管理模式；

④单位自建自用住宅区单位自管模式；

⑤房管所、居委会、派出所三家共管模式，又称“三合一”模式。

这一时期，松散粗放型的物业管理向社会化、专业化和经营型过渡及集中，并

且以福利分房为基础的“房管”模式也开始大量转型为以商品房买卖为基础的“物

管”模式，并不断发展完善。

与此同时，一些开展工作较早的物业管理企业已经在绪论

3

规范化和市场化方而做出有益的探索。

应当指出在这一阶段，我国物业管理按照社

会化、专业化、企业化、经营型的要求来衡量，存在着不少的差距。

主要表现在两

个方而:

一是在市场主体和物业关系方面，还没有确立业主委员会的主体地位；二是

在运行机制上，垄断经营、不规范竞争严重存在，公开、公平的市场竞争机制还末

形成。

开发公司开发的项目，不管是否有规模效益，都交给属下的物业管理公司管

理。

这种封闭的自我保护式的管理运作方式极不利于物业管理市场的形成和发展。

c规范化经营阶段（1999年至今）

1999年5月，建设部在深圳召开了全国物业管理工作会议，主要解决规范和培育

物业管理市场，推动物业管理工作健康发展问题，并提出当时的主要任务是建立业

主委员会，发挥业主委员会作用，推行招投标制，引导扶持规模化经营，大力推进

物业管理市场化进程。

这一阶段主要是巩固和提高物业管理的普及率，培育物业管理市场，建立竞争

机制，初步形成以政府宏观调控为主导，业主与企业双向选择，以公平竞争为核心，

以社会、经济、环境效益的统一为目的，以规范化、高标准服务为内容，以创品牌、

上规模为方向的物业管理体系。

1.3我国物业管理的法制建设进程

为了探索出一条适应社会主义市场经济的房屋管理模式，建设部在抓住房建设

的同时就注意抓好管理工作，研究房屋管理体制的改革。

1989年召开的第一次全国

住宅小区管理工作会议，就正式把小区管理工作提到议事日程。

自1990年起，建设

部相继发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，颁布了《全国文

明住宅小区标准》、《全国城市文明住宅小区达标考评办法》和《关于印发（全国文

明住宅小区达标考评实施细则）的通知》。

1993年4月，在广东省番禺市召开了全国

物业管理专题研讨会。

建设部又连续发布了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》

等一系列法规文件，为加强住宅小区管理提供了依据，引导房屋管理体制一步步走

向新的模式。

1994年至今建设部相继颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小

区物业管理服务收费暂行办法》、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理

员岗位培训持证上岗制度的通知》和《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房

建设的通知》，为确立我国物业管理体制改革指明了方向，为规范物业管理服务的绪论

4

收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进

物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步，为全面提高物业管理人员的素质，

规范物业管理行为提供了保证。

2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》（以下简称：

条例），规范物业

管理市场行为。

该条例是我国第一部物业管理行政法规。

该条例规定，在我国从事

物业管理的企业必须取得物业管理资质，只有获取物业资质的公司才能从事物业管

理活动。

从我国物业管理发展的历程我国的物业管理从诞生开始，就确立由物业管理公

司为业主提供服务这一模式。

从法制建设的进程来看，在物业管理各阶段为规范物

业管理提供指导和保障的法律、法规的建设也是围绕这一模式展开的。

1.4本文研究思路和结构安排

1.4.1本文的研究思路方法

之所以选择这个题目作论文，主要是本文作者在物业领域工作己经10多年了，

自亲身体验诸如：

物业管理法制建设滞后，物业管理法规体系不健全，导致物业管

理中产生的大量矛盾和纠纷因没有法律依据往往得不到及时解决。

因居民经济能力

普遍较弱或物业管理企业提供的服务不能令业主满意，导致物业管理收费率都偏低，

影响了物业管理的正常运转和可持续发展。

在新的物业小区的物业管理建设中真正

引入市场竞争机制，公开招标由业主委员会自行招标选择的物业管理公司由于种种

原因还是比例相对较少，物业管理市场机制没有完全建立，无法形成市场竞争。

《条

例》实施后，虽然对业委会的权利、义务做了明确规定，但是实际操作中仍未能彻

底改变业主委员会的运作困难与操作不规范的局面，业主委员会操作不足，成立运

作困难，地位归属权也需明确划定。

由于大多数物业管理企业管理手段和技术落后，

从业员工素质不高，造成了管理成本过高、管理和服务水平差等，特别是近几年物

业纠纷越来越多，越来越尖锐。

造成这些问题的关键在于国居住小区的业主只能选

择有物业管理资质的公司为自己服务，可供业主选择的物业管理模式单一，因此产

生了社会不稳定因素等等，物业管理有许多问题值得探究。

基于此，本文中对出我国物业管理现状进行分析，指出存在的问题，对发达国

家或地区的物业管理先进经验进行学习，对我国的物业管理模式进行探索、思考，

以期为我国居住小区物业管理模式探索提供参考和借鉴。

绪论

5

1.4.2本文的结构安排

第1章是绪论部分，指出随着经济的发展和人民生活水平的提高，广大群众对

物业管理的依赖性越来越强，物业管理活动在人们的生活中发挥重要的作用。

通过

介绍我国物业管理的历史沿革到物业管理的法制建设进程，说明在我国只允许有资

质的物业管理企业从事物业管理工作。

这种靠目前单一的物业管理模式还不能解决

在当前物业实践中遇到的很多问题。

要想促使物业行业的健康发展必须对我国的物

业管理模式进行探索。

在第2章，首先介绍与本文有关几个概念，理解委托式物业

管理与自营式物业管理两个概念之间的区别，以便更好地对主题展开论述。

本章从

分析我国现阶段物业特点出发，强调由于我国产权的复杂性导致物业管理特点必然

是物业管理组织模式的选择多样性，而我国目前只有一种管理模式可供选择，因此，

在物业管理实践中出现的一些问题得不到的彻底解决，进一步论证对我国的物业管

理模式进行探索的必要性。

第3章是通过对发达国家或地区物业管理成功经验以及

政府和行业协会在物业管理活动中所起作用的学习和分析，为我国的物业管理发展

模式的探索提供有益的借鉴。

第4章是本文的重点，旨在对我国居住区物业管理模

式探索。

首先通过实例分析，指出业主享受同样的服务，实行委托式物业管理与自

营式物业管理两种模式下，所需物业管理费用的差别。

进而进一步论证在我国实行

自营式物业管理必要性和可行性以及实施自营式物业管理保障措施。

结尾部分是对

全文的总结。

我国物业管理现状及存在的问题

6

2我国物业管理现状及存在的问题

2.1物业管理的概念、类型

在分析我国物业管理现状及存在的问题之前，本节将介绍在物业管理服务活动

中与本文有关的几个概念，理解委托式物业管理与自营式物业管理两个概念之间的

区别并简要描述各自的特点，以便更好地展开论述。

a物业概念

“物业”一词源于香港地区，是房地产的另一种说法。

但房地产是一个范围较

广的概念，既包括房产也包括地产。

物业则指具体的房地产，它更侧重于不动产。

从物业管理的角度来看，物业是特指使用中或可以投入使用的各类建筑物及其附属

的设备、配套的设施及相关场地等。

[3]

b物业管理概念

物业管理的概念有广义和狭义之分。

广义的物业管理一般指根据业主、业主委

员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区

域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的

活动。

狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按

照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，

维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

广义物业管理与狭义物业管理的区别主

要在于物业管理机构的范围不同。

c物业管理的类型

根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物

业所有权与管理权的分离，物业管理的类型可以分为委托式物业管理和自营式物业

管理。

委托式物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。

自

营式物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。

（1）委托式物业管理

在我国，《条例》规定业主应将物业管理服务内容及相关要求通过合同的形式委

托给有物业资质的物业公司对居住小区实行管理，因此，被称为委托式物业管理。

我国物业管理现状及存在的问题

7

委托式物业管理服务基本内容是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公

共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常

在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们

正常生活、工作秩序和物业良好的环境。

住宅小区的物业管理服务大致包括以下内

容：

①房屋管理服务；

②房屋装修管理服务；

③物业共用设施设备管理服务；

④环境清洁卫生管理服务；

⑤绿化管理服务；

⑥安全管理服务：

包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大

方面；

⑦文化、娱乐服务；

⑧其它同时惠及全体业主、使用人的服务。

这种管理模式的最大优势是能为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后

顾之忧，虽然收费高一些，但只要业主负担得起，就愿意接受物业公司的专业管理。

这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。

其主要弊端是：

管理

费用较高，很多中低收入居民承受不起，是造成物业管理收费率低的原因之一。

委托式物业管理在我国已经实践和发展了20多年，虽然在实践中也存在一些问

题，但也有较大的市场需求，为物业的发展贡献比较大，也应该得到肯定并应继续

推广和完善。

（2）自营式物业管理

所谓自营式物业管理，就是住宅小区的物业管理，既不由建设单位负责，也不

聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由小区业主自己管理。

自营式物业管理模式下将整个社区的建筑物分为两部分：

一部分是私产（即居

民的套房），由业主自己管理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和

临街的配套建筑物。

公产归社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓自营式物

业管理。

他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责小区管理。

委员一般

任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。

我国物业管理现状及存在的问题

8

这种方式在台湾的城市中比较普遍。

自营式物业管理的最大优势是，业主基本

不用花钱或者花很少钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要

求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中

统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

其缺点是可能管理

不够规范等。

2.2我国现阶段物业及物业管理特点

我国城镇传统的住房体制下，居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配，

低租金承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管所和单

位的房管部门来承担。

随着房改的不断推进，我国城镇80%以上的可售存量公房已

出售给个人，停止住房实物分配后，个人购买新建商品房的比例已达到95%，建设

部公布的数据表明，“2005年底全国城镇自（私）有住宅建筑面积87.9亿平方米，住

宅自（私）有率为81.62％”。

[4]

由于房屋产权的复杂性，导致在物业管理方式的选择

上也具有独特的特点。

2.2.1产权的复杂性

物业管理中的产权复杂性表现在三个方面：

一是产权的物质复杂性。

我国城镇居民所拥有的住宅，绝大部分（80%以上，北

京为90%以上）是多层（六层以下）和高层（六层以上）楼房，其建造形式基本上是集合

式的，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权（业主户门以

内部分）和不可单独界定边界的房屋公共空间（单栋楼房户门以外部分）、共有设施

（共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅

炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性的车场车库等）以及土地的共同所有

权。

由于单独所有权和共同所有权并存，决定了业主行使所有权会影响关联业主的

权利，受到相邻业主权利的制约。

二是存量公房产权制度复杂性。

公房出售前产权归政府或单位所有，开始出售

公房后，在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个人产权并存的局面，不同

主体对物业服务的选择出现不一致。

政府产权代表希望房管所进行物业管理，单位

产权代表希望由单位的房管部门来管理，个人产权代表不希望有收费的物业管理，

仍想搭便车，或者希望选择物业公司进行管理。

我国物业管理现状及存在的问题

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三是产权转换过程带来的复杂性。

我国正处在经济起飞和城市化的高速成长期，

为改善住房条件和为进入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所购

房屋都是期房，物业管理企业在承担新建房屋的物业管理过程中要同时应对作为产

权人的开发商和产权转移后的购房业主。

前者是为房屋卖的好需要选择物业，后者

是为住用舒适安全需要选择物业，二者在选择物业管理企业的问题上经常产生矛盾。

由于产权主体的变化，客观上引发了物业管理关系的调整，这种变化主要表现

在物业管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。

1）传统体制下，物业管理供应主

体是政府下属的房管所（这种房管所一般隶属城市政府的房管局，按事业单位性质设

置）和单位的房管部门，居民几乎不承担物业费，所需物业费由房管所和单位房管部

门在所收租金中列支，费用不足房管所申请由公共财政拨付，单位房管部门申请由

所在单位补贴。

2）居民直接购买新建商品房，一开始就不存在房管所和单位房管部

门作为物业供应的主体，但是住房作为居民家庭的消费品和家庭最主要财产以及财

富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保洁存在客观的服务的需求。

如何

满足这种需求，自上世纪80年代初开始我国便逐步产生了以企业作为供应主体的物

业管理服务并得到迅速发展。

2.2.2我国现阶段物业管理特点

a传统的管理方式和委托式物业管理模式在一个时期中并存

由于产权的复杂性决定了业主选择物业服务消费不能个人说了算，或由传统的

管理方式提供服务或需要通过相关业主集合决策的方式来选择物业管理服务消费。

目前，可供选择的消费提供方式基本上有三个：

一是继续由房管所、单位房管

部门提供物业服务，但这种模式已不适应住房商品化、社会化的需要，被实践证明

是落后的供应模式；二是由开发商选择物业管理企业，有利于开发与物管的衔接，

但不利于为业主提供质优价廉的服务，三是由业主选聘物业管理企业，相比较而言，

这种模式尊重和维护了业主的财产权利。

其中后两者都属于委托式物业管理。

在现阶段，计划经济体制下形成传统的管理方式和委托式物业管理模式在一个

时期内并存。

主要原因是，近几年，一方面大量新建成的住房进入房地产市场，作为商品房

出售，售后管理纳入物业管理轨道，这部分房屋呈逐年增加趋势；另一方面，未出

售的直管公房还要继续管理。

在城市房屋的管理中，房管所还具有其不可替代的自我国物业管理现状及存在的问题

10

身的优势。

在一定时期内，它将继续是城市房屋管理的重要组成部分。

因此，市场

化的物业管理模式与计划经济体制下形成的、传统的房管所管理模式将在相当一个

时期内共存。

当然，两者的比重和地位也将会随着时间的变化而变化。

b从事物业管理服务企业须通过资质认定

在我国，对从事物业管理服务企业应具备的条件作出了规定，即从事物业管理

活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，违反条例的规定，未取得

资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法

所得，并处罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

违反条例的

规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，

由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处罚款；给业主

造成损失的，依法承担赔偿责任。

由于对从事物业管理服务企业须通过资质认定的限制，从而排斥了其他为物业

管理服务方式。

c业主无权支配和管理物业费

《条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定向物业管理公司交

纳物业服务费用。

即物业服务费用由业主交纳，物业管理费和物业收益由物业管理

公司收取并管理。

物业公司收费可以采取包干制或者酬金制方式。

实行物业服务费用包干制的，

物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物

业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬

金。

实行酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物

业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

由于物业服务费由物业管理公司的收缴与管理，业主无法知道物业管理费的真

实使用情况，更无法对其实施管理。

d政府对物业管理服务的管理有限

国务院建设行政主管部门负