新苏吴地中心建设项目可行性研究报告.docx
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新苏吴地中心建设项目可行性研究报告
《新苏·吴地中心》
可行性研究报告
申请单位:
苏州新苏企业经济发展有限公司
申请日期:
第一章项目总论
第一节开发公司概况
《新苏•吴地中心》项目,由苏州新苏企业经济发展有限公司投资建设。
企业类型:
有限公司。
公司组建于2009年12月8日,注册号320500000067557,注册资本金为16800万元,公司的经营年限为20年。
公司经营的主要业务是房地产开发经营、物业管理、投资管理及咨询、销售建筑材料、装饰装潢材料。
苏州新苏企业经济发展有限公司暂定为二级房地产开发资质企业,现有工程技术人员20多人,其中高级职称1人。
公司隶属于苏州市新苏集团。
新苏集团创立于2006年,新苏企业是一家具有雄厚实力和丰富地产开发经验的投资商和发展商,旗下形成商业地产、连锁百货、高级酒店、金融投资四大支柱产业。
新苏集团已在江苏、山东等地开业及在建6个新苏国际广场、3家星级酒店、8家连锁时尚百货店,计划到2015年,建成20个新苏国际广场、20家时尚百货、5家星级酒店,企业资产超过100亿元,年销售额超100亿元,成为国内一流的企业集团。
公司始终以“和谐是稳定的基石,创新是发展的动力”为经营理念,以“心存高远,脚踏实地”为企业精神。
公司对外积极参与市场竞争,对内大力培养专业人才,企业实力、素质稳步提高。
在经营理念上不断开拓创新。
公司通过市场公开竞拍,于2009年11月5日取得位于平江区苏地2009-B-34号地块(15198㎡)的土地使用权。
本公司现计划在该地块建设以商业为主,集商业、酒店、办公为一体的大型高档城市综合体。
第二节项目背景
一、项目名称
《新苏·吴地中心》
二、项目位置
本项目位于苏州市平江新城312国道南1号地块(人民路东、城北东路南)。
1.1项目的位置图
平江新城312国道南1号地块,功能为商业、办公及酒店,总建筑面积为151025平方米,其中地上三十五层总建筑面积91149平方米,地下四层总建筑面积56032平方米,容积率为6.0。
三、项目周边环境
本项目位于苏州市平江新城商务核心区。
地块北面是城北路(原312国道),路北即万达广场项目。
地块西紧邻人民路。
2004年平江新城建设全面启动。
从大观名园、橘子国、万达广场等商住项目的建设拉开序幕。
平江新城逐渐加快建设的步伐,道路等城市基础设施也逐步推进。
万达广场项目已经建成投入使用。
在近几年的发展中,商务核心区和火车站商业区都迎来了较快的发展,区域逐步走向成熟和完善。
第三节可行性研究报告的编制依据和研究范围
(一)编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》(1989年);
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90);
3、《江苏省城市规划管理技术规定》(2004版);
4、《江苏省土地管理条例》(2004年第二次修订);
5、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
6、《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
7、原国家计委(1983)第116号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知”;
8、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准;
9、项目相关的资料。
(二)主要研究范围
本报告主要对苏州新苏企业经济发展有限公司拟建的“新苏·吴地中心”项目的建设条件、必要性、选址、规模、投资估算等诸方面可行性作出分析。
研究范围包括:
1、项目建设的必要性
2、项目选址
3、项目建设规模和内容
4、建设方案
5、环境保护和职业安全卫生
6、节能
7、组织机构与人力资源配置
8、项目管理、实施进度及招标
9、投资估算与资金筹措
10、社会效益
11、风险分析
(三)编制原则
坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度,力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。
在调查研究的基础上,严格按照客观实际进行评价分析,以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。
第四节研究结论及建议
(一)结论
伴随着苏州经济的快速发展,苏州的商业市场呈现欣欣向荣的发展态势。
在工业经济的迅猛发展之下,苏州的服务业得到不断的提升发展。
苏州原有商业中心已经发展饱和,新形态的商业项目不断涌现,城市副中心的商业配套不断完善。
本项目所在的平江区是苏州旅游业发展的核心地区之一,观前商业圈和火车站商业圈支持者巨大的市场消费力,对于商业的消费有很大的支撑能力。
本项目定位起始点较高,本项目地理位置优越,处在人民路北延、火车站、平江新城核心位置,同时随着苏州轻轨2号线的开通,项目可售部分售价及所持有物业价值未来增值潜力巨大。
项目的建设对于丰富平江新城和火车站区域的商业形态、提升商业档次,满足周边居民的消费需求,都具有较大的积极意义。
同时,项目的销售部分物业保证了项目的开发建设,持有商业物业的长期经营能带来长期稳定的高收益。
项目的项目建设,具有较大的社会效益和稳定高效的经济效益,项目的建设是可行和必要的。
(二)建议
1、本项目建设规模大,资金需求量大,需要项目单位具有较强的资金实力,并积极争取银行资金支持。
2、处理好统筹规划与分布实施的关系。
在项目建设中,同步推进商业裙楼建设和超高层塔楼建设的关系,做到安全、高效、高品质的建设,同时统筹施工,在保证品质、安全的前提下,切实做到节约成本。
第二章项目所在地概况和发展前景
第一节项目所在地概况
一、区域环境
平江新城,位于苏州市平江区北部。
紧靠古城区,东与工业园区梅巷交界,北与相城区元和镇相邻,西与金阊区西塘河相邻。
规划面积10平方公里,为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。
2003年平江新城开发建设全面启动,2006年正式成立了平江新城管委会。
二、区位优势
平江新城南衔古城之繁荣,东西托园区新区现代经济的蓬勃,北领新兴的相城,是苏州城区乃至大都市格局的轴心,也是苏州沉淀繁华轴线的一个支点,自然而然地成为了人流、物流、资金流乃至历史文化转化上的枢纽。
三、经济环境
苏州市具有较强的经济实力。
宏观经济环境持续发展。
2011年苏州全市地区生产总值达到10716.99亿元,按可比价计算比上年增长12%。
全市实现地方一般预算收入1100.9亿元,比上年增长22.2%。
中国大陆排名第5位,居全国地级市第一。
按户籍人口计算的人均GDP则达到了11.72万元,已经成为全国人均产出最高的城市之一。
2011年,全市实现社会消费品零售总额2830亿元,比上年增长17.8%。
规模总量列全省第一,在全国地级市排名第一。
2011年7月11日,国家开发银行苏州分行开业,这是国开行设立的全国第一家非计划单列市城市分行。
2009年末苏州金融机构本外币存、贷款余额分别为11450.54亿元和9032.28亿元,居江苏第一。
民营经济
民营经济发展质态不断提升,民营资本开始投向新兴产业。
全市新登记私营企业3.62万家,年末实有20.80万家;新登记私营企业注册资本1217.35亿元,年末累计注册资本7288.20亿元。
新登记个体工商户8.39万户,年末实有38.28万户;新登记个体工商户注册资本60.24亿元,年末累计注册资本218.14亿元。
年末全市共有规模以上民营工业企业4916家,占规模以上工业企业数的51%,实现工业总产值8405亿元,比上年增长17.4%,占规模以上工业总产值的比重达到29.8%。
私营个体经济投资1394.08亿元,比上年增长20.8%,占全社会固定资产投资的比重达到31%。
四、交通优势
作为交通的枢纽和集散中心,区域内交通发达,集铁路、公路、高速公路、高速铁路等诸多重大交通基础设施于一身,有沪宁高速公路、312国道、227省道(东环路)、苏虞张公路等对外交通干线,沪宁高速公路城区入口和苏州火车站、汽车北站均位于本区,为地区发展提供了得天独厚的交通优势。
五、产业优势
随着苏州对外扩张和制造业的兴起,必然要求有一定规模服务业的支撑。
平江新城得天独厚的区位优势和产业定位,为金融、保险、证券、物流、电子商务等现代服务业的发展提供了广阔空间,也为增强中心城市的辐射作用奠定了基础。
第二节区域发展前景
一、功能定位
建成以交通枢纽、商务商贸、生态居住为主要功能的城市副中心。
二、核心业态
着力发展以金融、保险、证券等为主的现代服务业。
三、本项目发展前景
本项目按国家现行的建筑设计规范规程执行,将充分的利用宝贵的土地资源,合理配置和利用,以提高土地的综合利用率。
2004年,苏州启动平江新城建设计划。
平江新城建设,是苏州市委、市政府为加快城市化进程、强化中心城市功能、提升城市现代化水平的一项重要措施。
坚持可持续发展的规划原则,引入科学先进的规划理念,充分发挥交通引导功能,平江新城确立了“交通枢纽、商务商贸、生态居住”三大功能定位。
根据“三区三城”建设目标,平江区将新城定位为以现代商务商贸为支柱产业的功能集聚区,重点发展生产性服务业,着力引进智慧型、科技型产业,将逐步建成现代商务功能区等四大功能服务区域。
万达模式的进驻使得平江新城从项目开发,实现了区域城市能级的提升,而本案作为又一个城市综合体的进驻,必将成为平江新城未来的城市又一个核心地标!
本项目处于商务服务区的核心位置。
同时周边还有四个生态居住社区,总占地面积近6平方公里,注房面积达3百多万平方米,新城区内的居住人口将达到14万左右。
第三章项目市场分析
第一节苏州写字楼市场环境
(一)市场行情:
写字楼聚集效应
苏州写字楼主要分布在中心城区、园区、高新区三大区域,其它区域处于发展初期,尚未形成集聚。
中心区写字楼主要集中在观前商圈、石路商圈和南门商圈等区域;
新区写字楼集中在新区中央商贸区及狮山路板块;
园区写字楼主要分布在湖西CBD、湖东行政中心区域。
(二)市场行情:
写字楼等级划分
物业配套、档次结合目前的售价/租金可将板块划分为三个等级,整体市场高位稀缺,园区、新区处于高中等级。
(三)市场行情:
供求关系分析
苏州2010年1月-2011年1月写字楼市场供应、成交主要集中于下半年;单月供应量于10月达到峰值8.19万方,2010年1月、7月和12月单月成交量较大;2010年苏州全市成交均价13697元/㎡。
第二节苏州服务业发展目标
第三节苏州商业地产发展前景
(四)2011年写字楼市场供应情况
2011年苏州写字楼市场中20.52%为存量房源,近80%为全新房源,中润·苏州中心、苏州高新广场、晋合广场、元联中心等全新项目上市。
2011年苏州写字楼新上市房源一览
区域
案名
推盘时间
面积范围
(㎡)
价格
(元/㎡)
推盘量
销售情况
吴中区
中润·苏州中心
2011年8月
40-1700
17000-19000
3.5万方
现推15F,去化率13%
吴中区
名宇广场
2011年4月
50-1100
8000
200套
基本售罄,90%以上
园区
凤凰文化广场
2011年12月
待定
待定
11万方
/
园区
晋合广场
2011年11月
230-1700
20000-25000
20套
/
园区
中新领袖
天地
2011年10月
58-1181
10000
42套
预计10月份推出别墅写字楼
沧浪区
新联大厦
2011年9月
95-1400
12000-13000
154套
/
新区
苏州高新
广场
2011年3月
200-1700
均价
24000-25000
6.8万方
4-10层去化50%
新区
101Park
2011年6月
380-1730
9500-15000
142套
去化10-15套左右别墅写字楼
相城区
元联中心
2011
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