房地产项目商品房销售培训问题二.docx

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房地产项目商品房销售培训问题二

房地产项目商品房销售培训问题二

编辑整理：

田斌涛   发布日期：

2006-04-17   文章来源：

中国互联网

67物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？

某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。

　　某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。

开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。

　　该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。

　　分析这个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。

而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。

在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。

履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。

可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。

　　上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。

他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。

开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。

可以双方谈，也可以打官司。

　　但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。

物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人（包括开发商）则不能对这种权益进行侵害。

　　现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：

由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。

这显然是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。

　　而物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。

假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。

但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。

68物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？

北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：

业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。

物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。

顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。

　　有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主

则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。

在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。

　　这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。

在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。

　　业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。

什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。

　　既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。

我国《合同法》第六十条规定：

“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。

这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。

　　先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。

如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。

再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。

　　现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。

不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。

作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。

如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。

广大的业主之所以不满，往往就在于此。

总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

69物业公司是否有权收取装修管理费？

装修管理费该不该收？

现在，当住户、租户进行装修时，几乎全部的物业管理机构都要收取一些费用。

这些费用总体看来，分为两种类型，一是可以退还的，二是不退还的。

要退还的部分，主要是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称为装修管理费。

　　上述两种费用往往都没有一个数额标准的，不同的小区、不同的物业管理公司标准差别不小，就是同一个小区、同样的物业管理机构，情况也有很大不同。

　　这主要是因为，国家对于装修管理费等并没有一个明确的规定，所以各家物业管理机构就根据自己的情况来制定标准，互相之间差别就很大，随意性也比较大。

正是因为这样，很多的业主有意见，不少人认为，既然国家没有规定，物业管理公司就不能收这钱。

还有些人认为，这些费用随意性大，所以对这钱的使用、效用等情况表示不信任。

每个小区恐怕都能见到业主与物业管理公司之间，因为这些问题而发生争吵。

　　我们分析这些问题，需要结合实际生活。

首先，对于装修队伍的押金，还是应该收取的。

实际生活中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不顾及对建筑物、设施设备的保护，野蛮施工，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等等，引起了其他业主的极大不满。

　　事先，由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一笔装修押金，如果在装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等、给其他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时，从这笔押金中支付。

如果装修过程一切平安，没有出现上述情形，物业管理机构将把收取的押金奉还。

应该说，这是一个比较好的监督、控制、补救的好办法。

　　麻烦的是不退还的装修管理费部分，物业管理公司普遍认为，装修时，他们要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，而这些工作当然会有人力、物力开支。

这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量，所以这些开支不能在物业管理费中列支，而要额外单独收取。

　　这笔钱到底该不该收，不能绝对地以有没有相关的法规为标准，毕竟法规存在着一定欠缺。

由于物业管理公司与业主间是平等的民事主体，他们之间存在着服务合同关系。

物业管理公司提供服务，业主支付物业管理费。

如果物业管理公司提供了额外的服务，并被业主接受，那么物业管理公司就有理由要求相应的对价。

反之，如果并没有额外的服务，就不可巧立名目收费。

　　物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主支付物业管理费并不是要求物业管理公司成为自己家庭私用仆人，装修如果只是在业主屋里与世隔绝地进行，也没有进行管理的必要。

物业管理公司是为全体业主服务的，所以他们一般并不管装修工作是否经济实惠、是否漂亮美观、是否合乎业主自己的要求等等，只有当装修行为可能会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失，才需要物业管理公司进行管理。

恐怕任何物业管理公司都不会声称自己只管不进行装修的物业，对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分。

　　况且，收益与责任是相对应的，物业管理公司如果收取了装修管理费，如果装修工作出现对物业的损坏，那么物业管理公司是否承担管理不善的责任呢？

实践中大都是只收钱不负责，除了问题推到装修公司、工人身上，还要扣他们的押金，这是非常矛盾了，也很不合理。

也有些物业管理公司称：

装修时候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收钱，按照这样的理论，很难说服业主。

　　所以装修押金就基本上解决问题了，不应该收取什么管理费。

其实大多数的业主也都意识到，物业管理机构对于房屋装修等活动加以管理是很有必要的。

问题是，管理是不是就等于收钱。

上述情形的出现，反映出很多物业管理公司还是没有把自己置于与业主平等的民事主体地位，习惯于用各种强制性、武断的规定来解决新问题，但是这样实际上是不可能解决问题的。

70小修、中修、大修包括哪些内容？

答：

根据京房修字[1994]第521号文件规定，大修工程是指：

需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。

　　中修工程是指：

需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，但保持原房（或设备）的结构和规模的工程。

　　小修工程是指：

即使修复房屋（或设备）在使用过程中其构部件小的损坏，以保证房屋（或设备）原有完损等级的日常养护工程。

　　具体内容可参照京房地修字[1998]第799号文，京房地修字[1999]第601号文及京房地修字[1999]第930号文等。

71小区的停车费是按什么标准收取的？

小区停车费：

机动车按每月每辆大型车210元、小型车150元，准机动车按各区县制定的标准执行。

祥见《区、县物价局制定物业收费项目和标准一览表》

72居民应该交纳哪些垃圾处理费用，如何交纳？

住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。

⑴保洁费：

196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户标准在2-5元之间，具体标准由各区县物价部门制定。

其服务内容为房屋及小区保洁。

⑵垃圾清运费：

根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运费及垃圾消纳场管

理费收费标准的通知》（京价收字{1999}第三产业53号）的规定：

居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。

服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。

⑶生活垃圾自理费：

根据北京市人民政府办公厅1999年第68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通告》的规定：

本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元。

按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。

费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。

73物业管理公司与业主的维修责任如何划分

业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。

因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。

住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。

但是，物业管

理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

　　物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。

由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

74业主委员会应如何成立？

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。

业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

　　业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒

适、文明的环境。

　　业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任。

业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。

在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

　　业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。

具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。

如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。

　　第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

75小区绿化面积的标准是多少？

绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。

　　按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：

1、小区要封闭管理。

保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

2、

要有足够的绿化面积。

新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。

3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。

4、绿地空间应包含一定数量的活动场地（如儿童游戏场），并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。

76公共区域的水电费如何摊销？

对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（国家计委、建设部[1996]第266号文件）的规定：

公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分。

　　对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。

但是，小区的路灯费用不能由住

户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。

77我正准备装修房屋，物业管理公司向我收取装修押金，还要交纳装修管理费，这合理吗？

关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有以下几个要求：

①物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；②住户装修时，必须向物业管理公司申报，经批准后实施；③住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；④为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司可以收些押金，事后应及时

退还；⑤物业管理公司收取装修管理费，没有依据。

78我是一个普通小区的居民，除了要交给物业管理公司清洁费外，还要交给环卫局垃圾清运费，交给居委会垃圾处理费，怎么有这么多收费？

　　住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用：

①清洁费：

196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户的标准在2-5万元

之间，具体标准由各区县物价部门制定。

其服务内容为房屋及小区保洁。

②垃圾清运费：

根据市物价局，财政局颁布的《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》（京价收字[1999]第253号）的规定：

居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。

服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。

③生活垃圾处理费：

根据北京人民政府办公厅1999年第68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》的规定：

本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元，按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。

费用由街道办事处和乡，镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。

79进行房产评估是需准备的材料

1）房屋产权资料

a、房地产使用权证

b、土地所有权证

c、房屋买卖契

（2）他项权利说明

（3）房产位置图

（4）房产技术档案

（5）房产经济档案

80应当选择什么样的评估机构？

据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本”，具有经营资格的估价机构、由房地产管理本么根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。

不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。

因此在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。

　　由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质也有议定差异，因此要委托信誉度较高的机构。

81房地产价格评估的程序是怎样的？

估价程序一般包括：

接受估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。

82二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价？

（1）购买房屋时可能需要房地产估价

　　交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。

（2）进行房地产保险时需要房地产估价

　　房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

（3）申请抵押贷款时需要房地产估价

　　向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

（4）遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价

（5）发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价

　　发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

83什么是专业房地产价格评估？

房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。

84什么是住宅的建筑面积？

它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

（1）突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂（壁）板，如：

柱、垛、勒脚等。

（2）检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

（3）独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

（4）没有围护结构的屋顶水箱间。

（5）层高在2.2米以内的技术层（设备层）。

（6）单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

（7）层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

　　从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。

消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

85什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

1）住宅的开间

　　住宅的开间就住宅的宽度。

在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。

砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

（2）住宅的进深

　　住宅的进深就是指住宅的实际长度。

在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：

3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

（3）住宅的层高

　　住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：

2.6米、2.7米、2.8米。

（4）住宅的净高

　　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：

　　净高=层高-楼板厚度

　　即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

　　商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。

如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。

当然人