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北京市房地产估价员考试大纲

前言

根据中华人民共和国建设部的相关规定，北京市建设委员会委托北京房地产估价师和土地估价师协会编写了《北京市房地产估价员考试大纲》（以下简称大纲），并组织专家审定通过。

《大纲》是北京市房地产估价员考试命题的依据，是应考人员必备的指南。

为便于应考人员复习准备，并与中国房地产估价师执业资格考试的衔接，选用中国房地产估价师执业资格考试辅导教材作为本次考试辅导资料，包括《房地产基本制度与政策》、《房地产估价理论与方法》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价相关知识》。

这套考试辅导教材基本上覆盖了作为合格的房地产估价员必须具备的各方面知识，应考人员可按照考试大纲要求的“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次，结合自己的实际情况作好复习准备。

要求“掌握”的是重点内容，要求“熟悉”的是重要内容，要求“了解”的是相关内容。

这些内容体现了一个房地产估价人员必备的理论知识与专业技能。

只要应考人员认真学习、熟悉掌握和灵活运用，就一定能够成为一名合格的房地产估价员。

考试说明

为了帮助广大应考人员进一步熟悉北京市房地产估价员考试的内容和要求，并为命题提供更为具体的依据，现对考试的具体问题说明如下：

一、考试目的

为了适应社会主义市场经济的需要，提高房地产估价人员的素质，规范房地产估价市场，充分发挥房地产估价员在房地产市场管理中的作用，评价具有中国特色的房地产估价人才，实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。

二、考试性质

房地产估价员考试是经北京市建设委员会批准的正式考试。

凡成绩合格者颁发北京市建设委员会印制的《房地产估价员考试合格证书》，可以以房地产估价员的名义从事房地产估价活动。

三、考试内容

北京市房地产估价员考试共分为两个科目：

《房地产基本制度政策及相关知识》和《房地产估价理论与案例分析》。

涉及到《房地产基本制度与政策》、《房地产估价理论与方法》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价相关知识》五大部分内容。

各科目考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次。

在考试内容中，掌握的部分约占60%，熟悉的部分约占30%，了解的部分约占10%。

序言

本考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，从对我市房地产估价人员基本要求出发，并着眼于与国际评估行业接轨，主要考核应考人员应具备的市房地产估价人员从业的知识结构、素质和能力。

本考试大纲分为房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识五个部分。

房地产基本制度与政策主要考核应考人员对我国房地产的主要法律、法规、制度和政策的理解与掌握程度；房地产开发经营与管理主要考核应考人员对房地产投资、房地产市场、房地产开发、开发项目评估、房地产开发项目融资、物业资产管理等方面基本理论知识的掌握程度；房地产估价理论与方法主要考核应考人员对房地产估价基本概念、理论、方法及其运用的掌握程度；房地产估价案例与分析主要考核应考人员是否已经初步具备独立进行房地产估价业务和独立撰写估价报告的能力；房地产估价相关知识主要考核应考人员对经济学、金融、保险、证券、拍卖、统计、会计、城市规划、建筑工程、工程造价、房地产测绘、法律等方面的基础知识的掌握程度。

本考试大纲规定了考试的性质和标准，是北京市房地产估价员考试统一命题的依据。

第一部分房地产基本制度与政策

一、房地产业

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

房地产业的概念和行业细分，房地产领域的现行法规体系。

了解：

房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。

二、建设用地制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对现行土地制度、政策的掌握程度。

重点考查应考人员对土地征收、使用、转让等制度、政策的理解、熟悉程度和应用能力。

考试基本要求

掌握：

中国现行土地制度的基本内容，征收集体土地的政策规定及补偿的范围和标准，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的概念及政策规定。

熟悉：

闲置土地的概念及政策规定，国有土地和集体土地的范围及区别。

了解：

国有土地使用权的取得方式，征收集体土地应遵守的原则、工作程序，临时使用土地的政策规定。

三、城市房屋拆迁管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对城市房屋拆迁制度、政策的掌握程度。

重点考查应考人员对城市房屋拆迁补偿对象和标准、城市房屋拆迁纠纷处理政策的理解、熟悉程度，对城市房屋拆迁估价政策理解、熟悉程度和应用能力。

考试基本要求：

掌握：

城市房屋拆迁补偿的对象、方式和标准；特殊情况下的城市房屋拆迁补偿安置；城市房屋拆迁估价机构和估价人员的要求，估价机构的选择，估价时点、估价方法的确定，被拆迁房屋性质和面积的认定，估价结果的确定，估价结果公示要求，估价纠纷调处机制及对违规估价机构和估价人员的处罚。

熟悉：

城市房屋拆迁的基本概念、管理体制和工作程序。

四、房地产开发经营管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发过程中涉及的主要制度、政策的掌握程度。

重点考察应考人员对房地产开发项目土地使用权取得方式、房地产开发项目转让、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度、政策的熟悉程度。

考试基本要求

了解：

房地产开发项目土地使用权取得方式，房地产项目转让条件及程序，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的要求和主要内容。

五、规划设计与工程建设管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度、政策主要内容的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施管理。

了解：

城市规划与房地产开发的关系。

六、房地产交易管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。

重点考察应考人员对房地产转让和房地产抵押制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。

考试基本要求

熟悉：

房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容，房地产转让的概念及有关规定，商品房预售的条件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容，房地产抵押的概念及有关规定。

七、房地产权属登记制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记制度、政策的掌握程度。

重点考察应考人员对房地产权属登记要求和房地产面积测算制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。

考试基本要求

掌握：

房地产权属登记的概念和管理原则，房地产权属登记的种类及各自要求，房地产权属登记程序、登记发证的时限，几种特殊房地产登记的有关规定和登记机构可注销登记的情形。

熟悉：

房地产权属登记的范围，房地产测绘的概念，房地产面积测算。

八、房地产中介服务管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对包括房地产估价行业在内的房地产中介服务管理制度、政策的掌握程度。

重点考察应考人员对房地产中介服务机构的管理、房地产估价师执业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、政策熟悉程度。

考试基本要求

掌握：

房地产中介服务的概念，房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师执业资格考试注册继续教育的要求，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系的内容，房地产中介服务行业自律管理。

熟悉：

房地产中介服务收费。

了解：

房地产中介服务的特点。

第二部分房地产开发经营与管理

一、房地产投资与投资风险

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对投资和房地产投资等基础知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

投资的概念、分类、特征和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。

熟悉：

房地产投资的形式及利弊。

了解：

房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。

二、房地产市场及其运行规律

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

房地产市场结构、细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标。

熟悉：

房地产市场的含义、房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征。

了解：

房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者。

三、房地产开发程序

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程度。

重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和熟悉程度以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌握和熟悉程度。

考试基本要求

掌握：

房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。

熟悉：

投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵。

了解：

规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容。

四、房地产市场调查与分析

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对市场调查、分析与预测方法的掌握程度，促使应试者提高进行房地产市场分析、细分房地产市场以及选择目标市场的实际操作能力和知识水平。

考试基本要求

掌握：

市场细分、目标市场选择和市场定位的方法，房地产市场分析的概念与作用，房地产市场分析的内容，房地产产品功能定位的概念与方法。

熟悉：

市场调查步骤。

了解：

市场调查的意义和内容。

五、现金流量与资金时间价值

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值及相关概念，复利计算公式、复利系数的掌握和运用程度。

考试基本要求

熟悉：

现金流量图的绘制方法。

了解：

现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计算与复利计算的概念。

六、经济评价指标与方法

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果的了解程度，对各类经济评价指标及其计算方法的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系。

熟悉：

投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式。

七、风险与不确定性分析

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

盈亏平衡分析的基本原理。

熟悉：

房地产开发项目的主要不确定性因素，敏感性分析的概念和步骤。

第三部分房地产估价理论与方法

一、房地产和房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的认识程度和有关知识的掌握程度，对房地产估价的概念、必要性和各种现实需要等知识和情况的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

房地产估价的概念，房地产估价对象的种类，房地产估价的必要性和现实需要。

熟悉：

房地产实物、权益、区位的概念，房地产的特性。

了解：

房地产估价发展的基本状况，房地产的概念，房地产的类型。

二、房地产价格

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的概念、形成条件、特征以及房地产供求与价格的关系、房地产价值和价格的种类等基础知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

房地产价值和价格的种类，每种价值和价格的含义、形成原理或测算，相关价值、价格之间的异同或关系。

熟悉：

房地产需求的概念，决定房地产需求量的因素，房地产供给的概念，决定房地产供给量的因素。

了解：

房地产价格的概念和形成条件，房地产价格的特征。

三、房地产估价原则

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的重要性、作用的认识程度，对各项房地产估价原则的含义、内容的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容。

熟悉：

独立、客观、公正原则，替代原则的含义和内容。

了解：

房地产估价原则的重要性、作用。

四、市场法

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对市场法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

建立价格可比基础的含义、内容和方法，交易情况修正的含义、内容和方法，交易日期调整的含义和方法，房地产状况调整的含义、内容和方法。

熟悉：

市场法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，选取可比实例的必要性、质量要求、数量要求。

了解：

搜集交易实例的必要性、途径、内容。

五、成本法

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

重新构建价格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折旧的概念、原因和求取方法。

熟悉：

成本法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，房地产价格构成及各构成部分的测算，成本法的基本公式。

了解：

商品住宅和经济适用住房价格构成、农地征收和城市房屋拆迁费用、房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。

六、收益法

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对收益法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

报酬资本化法的公式及其计算；房地产收益的种类，净收益的概念和求取；报酬率的概念和求取方法。

熟悉：

收益法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，直接资本化法的种类、基本公式，资本化率和收益乘数的求取方法，资本化率与报酬率的区别和关系，报酬资本化和直接资本化的优缺点。

了解：

投资组合和剩余技术。

七、假设开发法

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

假设开发法的公式及其计算；现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点，假设开发法计算中各项的求取。

熟悉：

假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。

了解：

假设开发法的其他用途。

八、房地产价格影响因素分析

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对影响房地产价格的主要因素及其如何以及在何种程度上影响房地产价格的基础理论知识和实际情况的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

对房地产价格影响因素总的认识，区位、利率、物价、汇率、税收政策、城市规划、交通管制对房地产价格的影响。

熟悉：

地质条件、环境因素、人口因素、居民收入对房地产价格的影响。

了解：

上述要求掌握、熟悉之外的因素对房地产价格的影响。

九、房地产估价程序

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价全过程及其中各环节内容的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

明确估价基本事项，实地查勘估价对象，确定估价结果，撰写估价报告。

熟悉：

拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，审核估价报告，估价资料归档。

了解：

房地产估价业务来源，选定估价方法测算，出具估价报告。

第四部分房地产估价案例与分析

一、房地产估价技术路线

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价技术路线的概念、实质，房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系，房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑的各种因素，能够在估价实践中独立地确定房地产估价技术路线等的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

房地产估价技术路线的概念和实质，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑的各种因素，房地产估价技术路线的确定过程。

熟悉：

房地产估价的价值标准，公开市场价值标准决定房地产估价方法的实质。

了解：

房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，房地产估价的价值标准、房地产估价目的与房地产估价方法之间的关系。

二、各种类型的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、娱乐、工业、农业、特殊目的等各种类型的房地产的估价的特点和影响因素的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

居住、商业、商务办公等类型的房地产及其估价的特点、分别影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这些类型的房地产估价中如何选用估价方法。

熟悉：

旅馆、娱乐、工业等类型的房地产及其估价的特点、分别影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这些类型的房地产估价中如何选用估价方法。

了解：

农业、特殊目的房地产估价。

三、房地产估价报告写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价报告写作的基本要求、房地产估价报告的构成要素的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

房地产估价报告的构成要素及其具体内容。

熟悉：

房地产估价报告写作的基本要求。

第五部分房地产估价相关知识

一、经济学知识

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对经济学基础知识的掌握程度。

重点考察应考人员对需求理论、供给理论、消费者行为理论、分配理论、市场失灵与微观经济政策、宏观经济学等基础知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

需求的概念、影响商品需求的主要因素、需求规律的基本内容，供给的概念、供给规律，弹性理论。

熟悉：

市场均衡的概念，需求、供给的变化对均衡数量和均衡价格的影响。

了解：

完全竞争市场的含义、条件、短期均衡和长期均衡，完全垄断市场的含义、短期均衡和长期均衡。

二、金融知识

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对金融基础知识的掌握程度。

重点考察应考人员对金融的基本概念，金融工具的特征、种类以及几种主要的金融工具，货币体系和货币政策等基础知识的熟悉和掌握程度。

考试基本要求

掌握：

信用的概念和几种主要的信用形式，货币政策目标和货币政策，工具，金融市场的分类。

熟悉：

金融活动的概念和资金融通方式分类，金融工具的概念和特征。

了解：

金融的概念，货币的概念，金融体系的概念。

三、城市规划知识

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划基础知识的掌握程度。

重点考察应考人员对城市规划、城市总体规划、城市详细规划等基础知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

城市规划的概念、城市规划的作用，城市用地分类、城市用地评价，城市详细规划的概念、分类，控制性详细规划的内容、控制性详细规划的控制体系、有关计算规则，修建性详细规划内容，居住区规划的有关内容。

熟悉：

城市规划体系、城市规划管理系统，城市总体规划的概念、内容。

了解：

城市分区规划的内容。

四、建筑工程知识

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对建筑工程基础知识的掌握程度。

重点考察应考人员对建筑识图与建筑设计、建筑构造、建筑设备、建筑材料等基础知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

建筑等级，掌握建筑物的组成、地基、基础与地下室，墙，柱、梁、板、楼地面，楼梯、电梯，屋顶，门窗，变形缝等建筑构造有关内容，掌握建筑材料的概念、性质。

熟悉：

建筑物分类、建筑制图基础内容，建筑设计的主要内容。

了解：

建筑设计的基本要求，建筑设备的有关知识，钢材、木材、水泥等建筑材料的特点、性质和用途。

五、工程造价知识

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对工程造价基础知识的掌握程度。

重点考察应考人员对工程造价及其构成、工程计量、工程建设定额、工程造价的计价与控制等基础知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

我国现行投资的构成和工程造价的构成，设备及工、器具购置费用的构成，建筑安装工程费用的构成，工程建设其他费用的构成，预备费、建设期贷款利息等内容，掌握工程建设定额的概念、分类。

熟悉：

工程项目的划分，建筑面积计算规则，建设项目决策的概念、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素，建设项目设计阶段影响工程造价的因素、设计方案评价的原则、设计方案评价指标。

了解：

工程造价的基本原理和方法，工程量计算的依据，工程量清单计价方法基本内容，建筑工程量计算规则，工程建设定额的特点，工程变更、工程索赔。

六、法律知识

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对法律基础知识的掌握程度。

重点考察应考人员对法的概念、民法、合同法、物权与债权等基础知识的掌握程度。

考试基本要求

掌握：

代理的概念、分类，诉讼时效期间，民事责任的概念、承担民事责任的方式，合同的分类、合同的形式，要约和承诺的概念，物权的概念、分类、效力，特征、所有权、共有、不动产所有权，建筑物区分所有权的概念，用益物权的概念、分类，担保物权的概念和分类。

熟悉：

法的概念、中国现行法律制度体系，民法的概念、民法的基本原则、民事法律关系，自然人、法人和合伙的基础知识，合同生效的条件、合同履行的规定、合同变更、合同转让、合同终止的有关内容，违约责任的概念、形式、承担违约责任的方式。

了解：

合同的概念、特征，合同法的概念、特征，物权的种类，物权与债权的区别。