哈尔滨市住宅物业管理办法.docx
- 文档编号:446839
- 上传时间:2022-10-10
- 格式:DOCX
- 页数:9
- 大小:20.58KB
哈尔滨市住宅物业管理办法.docx
《哈尔滨市住宅物业管理办法.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《哈尔滨市住宅物业管理办法.docx(9页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
哈尔滨市住宅物业管理办法
哈尔滨市住宅物业管理办法
总则
第一条为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境,根据国家的有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条本办法适用于本市规划区域内的住宅的业管理。
第三条本办法所称住宅物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称业主,是指住宅的所有权人。
本办法所称使用人,是旨住宅的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业,是指具备资质条件,取得营业执照,受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务的企业
第五条市房产管理部门(以下简称市房产部门),是本市物业管理的政府行政主管部门,负责组织实施本办法。
有关管理部门按照各自职责,负责组织实施本办法
街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第二章:
业主自治管理
第一条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围,由市房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第二条业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会应当由业主担任。
一个物业管理区域内,具备下列情况之一的,市房产部门应当会同住宅出售单位组织如开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生为主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达30%以上;
(二)新建商品住宅入住率达到60%以上;
(三)住宅出售已满两年。
第三条业主大会由物业管理区域内全体业主组成;业主人数较多的,应当按比例推选业主代表,组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会,应当有过半数业主或者业主代表出席。
业主大会或者业主代表大会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会;经15%以上业主或者业主代表提议,业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条业主大会或者业主代表大会行使下列职权。
(一)选举、罢免业主委员会委员;
(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;
(三)听取和审议物业管理服务工作报告;
(四)决定物业管理的其它重大事项。
第十条业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列文件向市房产部门备案;
(一)业主委员会委员名单;
(二)业主委员会章程。
第十一条业主委员会根据物业管理区域的规模,由9人至15人的单数组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期3年。
第十二条业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;
(二)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;
(三)依照本办法负责对维修基金的使用和管理;
(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
(六)监督公共建筑、公共设施的合理使用;
(七)业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
业主委员会应当定期召开会议,会议应当有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。
建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的,按总建筑面积0.7%的比例提供,建筑面积10万平方米以上的,按总建筑面积0.5%的比例提供。
公有住宅出售单位按售房款的5%比例提供资金,用于购买物业管理服务用房。
由政府集中组织开发建设的,物业管理服务用房的产权归政府所有,业主委员会负责管理,物业管理企业使用,其他开发建设单位建设的,物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的产权归全体业主所有,业主委员会管理,物业管理企业使用;公用住宅出售单位按售房款5%的比例提供资金,用于购买的物业管理服务用房的产权,归政府所有,业主委员会负责管理,物业管理企业使用。
物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同,租赁使用物业管理服务用房。
物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。
第十四条业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力,使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内,将业主公约报市房产部门备案。
业主公约示范文本由市房产部门制订。
第十五条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章:
物业管理服务
第十六条从事物业管理的企业应当按照规定,向市房产部门申请物业管理资质证书。
市房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查,对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。
市工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。
第十七条业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容:
(一)业主委员会和物业管理企业的名称、住所;
(二)物业管理区域的范围和管理项目;
(三)物业管理服务的事项;
(四)物业管理服务的要求和标准;
(五)物业管理服务的费用;
(六)物业管理服务的期限;
(七)违约责任;
(八)合同终止和解除的约定;
(九)当事人双方约定的其它事项
。
物业管理服务合同的期限为3年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起15日内,将业物管理服务合同报市房产部门备案。
第十八条物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:
(一)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;
(二)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;
(三)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;
(四)保洁服务;
(五)保安服务;
(六)物业维修、更新费用的财务管理;
(七)物业档案资料的保管;
(八)其它物业管理服务事项。
第十九条物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列规定实施:
(一)按照表关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;
(二)在业主、使用人使用房屋前,将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;
(四)发现住宅的共用部位,共用设备或者公共设施损坏时,立即采取保护措施,并按照物业管理服务合同的约定进行维修;
(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;
(六)做好物业维修、更新及春费用用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册。
(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目,接受审核;
(八)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;
(九)发现违反本办法或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政机关报告;
(十)按照物业管理服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主,使用人委托的其它管理服务事项。
除前款规定外,物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十条物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十一条物业管理收费包括下列项目:
(一)维修费,用于共用部位、共用设备、公共设施等的使用管理、维修和更新;
(二)服务费,用于保安、保洁等项服务;
(三)房屋设备运行费,用于电梯、水泵、供暖等房屋设备的运行、服务;
(四)管理费,用于档案材料的保管、物业费用的财务管理。
以上费用,有规定的,从其规定;没有规定的,物价部门会同房产部门另行规定,双方特约服务收费按照合同约定收取。
第二十二条物业管理企业收费的项目和标准应当公布。
已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行收取服务费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十三条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内,向业主委员会办理下列事项,并报市房产部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用核实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交物业管理服务用的房屋、场地和其它财物。
第四章:
物业的使用
第二十四条业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的有规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确的处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第二十五条业主、使用人应当禁止下列行为:
(一)擅自改变房屋的结构、外立面、内部平面布局、用途、随意凿洞、拆换门窗和私建滥建;
(二)乱抛、乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意搭挂、张贴、写画
; 践踏绿地,占用场地、小区道路、自行车棚、停车场或者其它共用设施;
(一)损坏、涂划园林雕塑;
(二)随意停放自行车和其它车辆;
(三)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质、排放有毒、有害物质;
(四)聚众喧闹;
(五)私设摊点或者从事影响居民正常生活的经营活动;
(六)法律、法规、规章禁止的其它行为。
第二十六条业主或者使用人装修住宅,应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督、发现违反本办法第二十五条规定的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会,并报有关行政管理部门依法处理。
第二十七条供水、排水、供电、供气、供热、电信等部门,在已实施物业管理范围内进行专业施工,应当事先通知物业管理企业,并负责恢复原状;造成损失的,应当按照规定予以赔偿。
第二十八条利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主,使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用,所得费用列入物业维修费。
第二十九条物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理,按照有关规定执行。
第三十条业主转让或者出租住宅时,应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之昌起10日内,当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 哈尔滨市 住宅 物业管理 办法