某建筑工程项目可行性研究报告.docx
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某建筑工程项目可行性研究报告
第一章项目总论
第二章市场调查及需求预测
第三章建设条件
第四章工程规划设计方案
第五章投资估算
第六章项目实施进度计划
第七章资金筹措及用款计划
第八章经济分析
第九章结论
1 项目总论
项目概要
1.1.1 项目名称
本项目暂定名称为 XXXXXXXXX。
1.1.2 项目承办单位
本项目由 XXXXXXX 房地产开发集团有限公司开发承办。
公司董事长为 XXX,总经理为
XXX,本项目由 XXX 总经理总负责。
1.1.3 项目主管部门
本项目行政主管部门为 XX 市 XX 区人民政府,X 市建委及其它房地产开发项目管理的有关
部门,项目投资经营主体为 XXXXX 房地产开发有限公司。
1.1.4 项目拟建地点
本项目建设用地位 XXXX 市东南,XXXX 市 XXXX 区 XXXX 村与 XXXX 村交界地段。
该建设场
地属 XX 市 XX 区管辖。
1.1.5 项目用地概况
本项目建设用地面积为 50.31 公顷,部分为耕地,部分为荒地。
场地内有零星农用蔬菜大
棚,场地基本平整,自然坡度为 0.20-0.30%。
1.1.6 项目可行性研究概况
本项目可行性研究由 XXXX 房地产开发有限公司及 XXXX 建筑设计院共同承担。
可行性研究
的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。
拟建场地
基础技术资料,市场调查资料,政府有关主管部门指令,批准文件以及国家相关的法律法
规。
可行性研究的主要内容包括:
投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场
调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究,并得出此次投资开发项目是否可行的研
究结论。
2 项目背景
1.2.1 项目提出背景
本项目为 XXXX 房地产开发项目中的一项。
市、区两级政府按照“十七大”指出 “努力使
1
全体人民学有所教,劳有所得,病有所医,老有所养。
”的精神和 XXXX 市及 XXX 区经济发
展的需要,市,区两级政府决定委托 XXXX 房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中
心的综合居住社区。
该项目目前已完成土地征购,现在进入项目策划及前期工作。
鉴于市
区两级政府尽早开工的要求,目前基建项目已进入项目立项审批,工程详细规划设计等项
工作,整个项目计划 2008 年初开工建设, 五年内全部完成并交付使用。
1.2.2 承建投资方式
本项目由 XXXX 房地产公司独家承担投资风险,独家筹措资金开发建设。
投资方式全部为
现金投入,资金筹措通过自有资金投入,银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。
1.2.3 承建单位背景
XXXX 集团下设 XXXX 房地产开发公司、XXXX 建筑安装工程公司、XXXX 物业管理有限责任
公司、XXXX 农牧林综合开发有限责任公司及 XXXX 宾馆有限责任公司。
XX 集团注册资本金
为人民币¥2 亿元,年可完成房地产开发建设投资额为人民币¥3 亿元 。
年开发及施工能
力为 100 万平方米。
第二章市场调查及需求预测
1.XXXX 市房地产形势
1.1 经济适用房情况
经济适用房建设力度加大,1-9 月 XXXX 市在房地产开发投资中,经济适用房投资增长迅
速,比重加大,完成投资 36778 万元,比上年增长 287.5%,占商品住宅投资的比重为
7.56%,比上年提高了 4.02 个百分点,是 XXXX 市历史上对经济适用房投资最多的一年。
1-9 月经济适用房施工面积为 114.38 万平方米,与上年同比增长 196.6%;占住宅施工面
积的 13.85%,比上年提高 3. 59 个百分点。
在施工面积中新开工面积 6.36 万平方米,与
上年同比下降 58.4%;竣工面积 14.53 万平方米,与上年同比增长 69.54%。
1-9 月,XXXX 市经济适用房实际销售面积 1.45 万平方米,与上年同比下降
78.86%;(去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大),空置一年以上面积 0.95 万平
方米,与上年同比下降了 48.9%。
1.2 房地产开发投资情况
1.2.1 完成投资情况
1-9 月 XXXX 市完成房地产开发投资 63.1 亿,比去年同期增长 65.18%,比上月增长 61%。
其中,商品房建设投资 48.68 亿元,占完成房地产开发投资的 77.15%,比去年同期增长
2
76.3%;
1.2.2 投资用途构成
1-9 月,XXXX 市房地产投资构成为:
住宅 48.68 亿元,占房地产投资的 77.14%,比去年
同期增加 6.93 个百分点;办公楼 2.31 亿元,占房地产投资的 3.66%;商业营业用房 9.81
亿元,占房地产投资的 15.54%;其他 2.31 亿元,占房地产投资的 3.65%,比去年同期分
别增长 17.85%、56.96%和下降了 27.1%;新增固定资产 27.37 亿元,比去年同期增加
23.28 亿元。
1.2.3 当年资金到位情况
1-9 月,XXXX 市房地产开发当年到位资金 757668 万元,比上年同期增长 85.67%。
从资金
来源情况看,国内贷款 79035 万元,占到位资金的 10.43%;企业自筹资金 382914 万元,
占到位资金的 50.4%;其他资金 292519 万元,占到位资金的 38.61%;利用外资占到位资
金的 0.42%。
国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降 2.92 和 11.11 个百分点,其他资
金增长幅度较大为 13.63%。
与上年同比国内贷款增长 112%;利用外资增长 100%;自筹资
金增长 52.2%;其他资金增长 186.81%。
1.3 土地供应情况
1-9 月,土地开发投资 2.57 亿元,与上年同比增长 6.53%;购置土地费 10.98 亿元,与上
年同比下降 15.46%。
1-9 月完成开发土地面积 140.35 万平方米,购置土地面积 134.34 万平方米,待开发土地
面积 298.17 万平方米。
与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少 10.41 和
121.64 万平方米,待开发土地面积增长 92.02 万平方米。
(表 1)
表 12007 年 9 月与 2006 年 9 月土地供应增长情况单位:
万平方米
2007 年 9 月
2006 年 9
月
2007 年比 2006 年增
减
本年完成开发土地面积140.35150.76-10.41
待开发土地面积298.17206.1592.02
本年购置土地面积134.34255.98-121.64
1.4 商品房施工、新开工及竣工情况
1-9 月,XXXX 市房屋施工面积为 1112.56 万平方米,与上年同比增长 93.15%。
其中,商
3
品住宅施工面积为 825.95 万平方米,占施工面积的 74.24%,与上年同比增长 119.74%;
办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为 62.74、170 和 53.87 万平方米,与上
年同比分别增长 23.33%、41.37%和 85.63%。
1-9 月,在商品房施工面积中新开工面积 255.15 万平方米,与上年同比下降 20.26%。
其
中,商品住宅为 225.13 万平方米,与上年同比下降 12.93%;办公楼、商业营业用房和其
他用房分别为 8.34、12.78 和 8.89 万平方米,与上年同比办公楼增长 77%,商业营业用
房和其他用房分别下降 72.18%和 17.76%。
1-9 月商品房竣工面积 159.97 万平方米,与上年同比增长 278.54%。
其中,商品住宅竣工
面积为 106.65 万平方米,与上年同比增长 282.4%;办公楼、商业营业用房和其他用房分
别为 21.97、24.25 和 7.09 万平方米,与上年同比分别增长 1404.79%、106.03%和
521.93%。
(表 2)
表 22007 年 9 月、2006 年 9 月房屋施工、新开工、竣工情况
施工面积(万平方米)
新开工(万平方米)竣工面积(万平方米)
施工、竣工房屋
面积及竣工价值
2007 年 9
月
2006 年 9
月
2007 年 9
月
2006 年 9
月
2007 年 9
月
2006 年 9
月
房屋建筑面积合
计1112.56576.02255.15319.98159.9742.26
按用途分:
1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.89
2、办公楼62.7450.878.344.6921.971.46
3、商业营业用
房170120.2512.7845.9324.2511.77
4、其他53.8729.028.8910.817.091.14
1.5 房屋销售情况
1-9 月,XXXX 市商品房实际销售面积 63.42 万平方米,与上年同比增长 1.63%,与 1-8
月相比增长 18.65%。
其中,商品住宅销售面积 48.45 万平方米,同比增长 7.1%,与 1-8
月相比增长 20.37%。
商品房竣工面积比销售面积多 96.55 万平方米;商品住宅竣工面积比销售面积多 58.2 万
4
平方米。
与 1-8 月相比,商品房销售面积增加 9.97 万平方米;商品住宅销售面积增加 8.2 万平方
米;办公楼实际销售面积增加 0.77 万平方米;商业营业用房实际销售面积增加 0.92 万平
方米;其他用房销售面积增加 0.03 万平方米。
1.6 商品房空置面积
截至 9 月底,商品房空置一年以上面积为 29 万平方米,与去年同比增长 2.69%,与 8 月
底相比增加了 5.48 万平方米。
其中,商品住宅空置一年以上面积 14.04 万平方米,占商
品房空置面积的 48.41%;同比增长了 30.56%;办公用房空置一年以上面积 4.83 万平方
米,占商品房空置面积的 16.66%;同比下降了 37%;商业营业用房空置一年以上面积
8.81 万平方米,占商品房空置面积的 32.58%;同比增长了 3.16%;其他用房空置一年以
上面积 1.32 万平方米,占商品房空置面积的 4.55%,同比增长了 7.3%。
2.销售价格
根据 XXXX 市场状况及 XXXX 集团近几年来各小区,各种等级和功能房屋的销售经验综合分
析,本项目拟建房屋价格确定如下:
经济适用住宅销售价格:
2000 元/米 2
老年公寓销售价格:
3000 元/米 2
多层商品住宅销售价格:
3000 元/米 2
高层商品住宅销售价格:
4000 元/米 2
商业建筑销售价格:
6000 元/米 2
学校幼儿园假定出让价格:
2500 元/米 2
3 建设条件
3.1 建设条件
3.1.1 场地条件
XXXX 工程建设场地基本平整,场地南北长度约 1000 米, 东西长度约 500 米, 场地北高南
低,自然坡度基本在 0. 3‰范围内,场地东为拟建 20M 红线的规划路,场地南为拟建 40M
红线的世纪十路,场地西为 100M 红线的二环路,场地北为拟建 40M 红线的滨河路及拟建
5
20M 红线的党校北路,拟建 24M 红线的党校南路东西向横穿地块,场地内无应拆除的建筑
物及构筑物。
工程建设场地紧临城市主干道,项目建成后交通将极为便捷。
3.1.2 供水条件
本项目供水水源为城市自来水供水管网,目前二环路已建成自来水城市管道,建设时
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