新疆维吾尔自治区物业管理条例征求意见稿 1解析.docx
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新疆维吾尔自治区物业管理条例征求意见稿 1解析.docx
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新疆维吾尔自治区物业管理条例征求意见稿1解析
新疆维吾尔自治区物业管理条例
(征求意见稿)
第1章 总 则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 配套设施
第三节 前期物业管理与物业交付
第三章 业主、业主大会与执行机构
第一节 业主、业主大会
第二节 业主大会执行机构
第四章 物业的使用
第一节 一般规定
第二节 房屋装修
第三节 改变用途
第四节 车库与车位使用
第五章 物业管理服务与收费
第一节 物业管理服务
第二节 物业服务合同
第三节 物业服务收费
第六章 物业的保修与维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 物业的维护责任
第三节住宅专项维修资金
第七章 老旧住宅区物业管理
第八章 法律责任
第九章 附 则
第一章 总 则
第一条 (立法目的及依据)
为了规范物业管理,明确物业各方权利义务关系,改善居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合自治区实际,制定本条例。
第二条 (适用范围)
自治区行政区域内物业管理活动及其监督管理,适用本条例。
本条例所称物业管理活动,是指业主自己或者通过自治组织委托物业服务企业或者其他管理人,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 (管理体制)
县级以上人民政府住房城乡建设(房地产)行政主管部门(以下统称房产主管部门)对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。
司法、公安、消防、财政、价格、环境保护、工商行政管理、质量技术监督、市政公用、市容环卫、园林绿化、城管执法等有关部门,按照各自职责,做好与物业管理有关的监督管理工作。
街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区的业主按照物业管理区域成立自治组织,设立物业纠纷人民调解委员会组织,调解处理物业管理纠纷。
第四条(物业管理原则)
物业管理实行业主自治、专业服务和政府指导与监督管理相结合的原则。
第五条 (扶持政策)
县级以上人民政府应当制定政策措施,鼓励物业管理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务,采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第六条 (物业管理区域划分原则)
物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素确定。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业共用配套设施的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
第七条 (物业管理区域划分程序)
建设单位销售房屋前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料,向市、县房产主管部门申请划分物业管理区域。
房产主管部门应当自受理申请之日起二十日内,征求街道办事处、乡(镇)人民政府、公安、消防、环境保护、市政公用、市容环卫、园林绿化、城管执法等部门的意见后,划分物业管理区域。
建设单位应当将划定的物业管理区域向房屋买受人明示。
第八条(物业管理区域调整)
物业管理区域划定后需要调整的,由房产主管部门按照本条例的规定重新办理,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。
第二节配套设施
第九条(公共服务设施)
市、县人民政府应当按照有关规定为居住区配建教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施,并承担相应费用。
按照规划要求为居住区配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所、消防等市政公用建筑与设施,以及商业服务、金融邮电建筑与设施,应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位、明确产权归属,不得将建设费用强行计入居住区建设费用转由业主负担。
第十条(物业服务用房)
物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房,建筑面积控制在物业管理区域总建筑面积的千分之二至五,除老旧住宅区外,不应少于三百平方米。
物业服务用房的水、电、气、热应当能够独立调控与计量。
业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不应少于三十平方米。
居住区应当从物业服务用房中提供开展老年活动和少数民族婚丧活动的用房,建筑面积不应少于五十平方米。
物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊,建设费用计入项目建设成本,产权归全体业主共有。
未经业主大会决定,不得置换、变更、分割,也不得违法占有、转让、抵押。
第十一条(非公益性服务设施)
物业管理区域内建造的会所、非公益性教育和文化体育设施,应当在房屋销售中明确投资主体、权利归属。
属于建设单位所有的,应当优先为本物业管理区域内业主服务。
第十二条(停车库、车位)
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,计入容积率、且未作为建筑物共有部分进行分摊的,建设单位可以向业主附赠、出售、出租;未计入容积率,或者利用附建人防工程、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位,以及占用小区道路、共用场地划定的车位,属于全体业主共有,建设单位不享有占有、使用、收益、处分的权利。
第十三条(二次管网、设施)
水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用产品应当供应到最终用户。
物业管理区域内的水、电、气、热等市政公用设施、设备、管线等由建设单位出资建设的,建设单位应当分别与水、电、气、热等产品供应单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商,签订书面协议。
协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型要求,明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。
物业管理区域内需要加装二次供水、变电、换热、燃气调压等设施的,建设单位应当与有关产品供应单位就相关设施投资、产权归属、经营与维护等事项进行约定。
物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施,属于相关业主共有,但由经营单位投资的除外。
第三节前期物业管理与物业交付
第十四条(物业管理方式)
前期物业管理,按照下列方式确定:
(1)非居住物业,业主可以自己进行物业管理或者形成执行团队以全体业主的名义进行物业管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理;
(2)居住物业,提倡委托物业服务企业进行物业管理,也可以自行管理或者委托其他管理人管理。
使用政府投资或者政府融资的保障性住房,选择物业服务企业进行物业管理的,应当通过招标投标的方式确定中标人。
建设单位在办理商品房预售许可前,应当与社区(居委会)协商确定物业管理方式;业主大多属于同一单位的,可以依托单位工会组织或者生活后勤服务组织,确定相应管理方式。
市、县房产主管部门应当加强前期物业管理方式选择的指导和招标投标活动的监督。
第十五条(前期物业管理责任书与合同)
前期物业管理方式确定后,建设单位应当督促自行管理的业主或者执行团队订立物业管理责任书,物业管理责任书中应当对自行管理责任事项、权利义务等作出规定。
委托物业服务企业或者其他管理人管理的,建设单位应当与受委托方签订前期物业服务合同;建设单位与受委托方有隶属关系或者经济利益关系的,前期物业服务合同中应当明确委托方与受委托方对合同履行承担连带责任。
保障性住房项目,前期物业服务合同中约定的物业服务标准等级应当符合自治区房产主管部门的有关规定,物业服务收费应当执行政府指导价。
第十六条(前期物业临时管理规约)
承担物业管理的业主或者执行团队、物业服务企业或者其他管理人,应当按照国家和自治区有关规定制定前期物业临时管理规约。
临时管理规约中应当告知业主不得违反法律、法规和本条例的规定改变房屋用途。
居住物业临时管理规约中,应当对物业服务企业或者其他管理人代为验收物业共有部分、共用设施作出约定。
提倡使用前期物业管理规约示范文本。
第十七条(合同约定与备案)
建设单位应当将物业管理责任书或者前期物业服务合同、前期物业临时管理规约作为房屋买卖合同的附件一并向房屋买受人说明,房屋买受人应当遵守相关约定。
市、县房产主管部门应当加强对物业管理责任书或者前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导,依法履行备案管理职责,发现侵害业主合法权益的,责令其修改或者重新制定。
第十八条(物业交付条件)
前期物业交付应当符合下列条件:
(一)取得建设工程竣工规划认可,建设工程竣工验收合格;
(二)供水、排水纳入市政公共管网系统,用电纳入市政供电网络,安装计量装置符合设计标准;
(三)在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区,按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接,安装燃气、供热分户控制装置和计量装置,满足分户计量收费要求;
(四)通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户,信报箱等按规划设计要求配置到位;
(五)安全监控装置及其他安全防范设施的设置、安装符合设计规范要求,运行正常,消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设检查验收合格;
(六)按照规划配建的停车库、车位产权明晰;
(七)建设用地范围内应当拆除的建筑物、构筑物和临时建筑已经拆除,物业管理区域内无施工材料、物品等堆放、占用;
(八)绿化工程按照设计完工,因季节原因需延后的,建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示。
分期建设的,建成区内水、电、气、热、通信、有线电视、邮政、安全防范、消防等公用设施,道路、绿化、车辆停放、空间环境等满足使用要求,建成区与施工区设置隔离装置,满足安全防范和防止噪音、粉尘、建筑垃圾污染等的要求。
第十九条(物业交付)
前期物业交付,交付方与接收方应当就移交物业服务用房和下列资料,履行书面交接手续:
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料;
(三)园林施工图、树种清单;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)法律、法规、规章规定或者双方约定交付的其他资料。
前期物业服务合同终止,将物业服务用房及有关资料移交给业主大会执行机构。
第3章 业主、业主大会与执行机构
第一节 业主、业主大会
第二十条(业主)
房屋的所有权人为业主,房屋使用人应当遵守本条例关于业主的规定。
尚未申请不动产登记,但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造等事实行为,以及基于合同关系的占有,适用本条例关于业主的规定。
业主对房屋专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分,依法享有共有权和共同管理权,并承担相应的义务。
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)选择物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(四)筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金;
(五)改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)改变共有部分的用途,利用共有部分进行经营及收益分配与使用;
(七)物业管理区域内其他共有和共同管理权利的事项。
前款第(四)、(五)(六)项的决定,除本条例另有规定外,需经物业管理区域三分之二以上业主同意,且同意业主所持专有部分建筑面积占总建筑物面积三分之二以上;其他事项的决定,需经半数以上业主同意,且同意业主所持专有部分建筑面积占总建筑物面积二分之一以上。
第二十一条(业主大会)
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内业主人数较少,全体业主一致同意不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。
第二十二条(召开业主大会成立会议条件)
业主入住情况符合下列条件之一时,应当召开业主大会成立会议:
(1)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
前期物业服务企业或者其他管理人,应当按月统计业主入住情况,达到规定条件时向市、县房产管理部门书面报告,同时抄送社区(居委会)、街道办事处或者乡(镇)人民政府。
第二十三条 (业主大会筹备组)
市、县房产管理部门接到报告后,应当指导街道办事处或者乡(镇)人民政府在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由建设单位、前期物业服务企业或者其他管理人、业主、街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区(居委会)等七人以上单数组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府代表担任。
筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公示。
第二十四条(筹备组职责)
筹备组的主要职责:
(一)确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积;
(二)确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(四)确定业主大会表决权计票方法;
(五)提出业主大会执行机构选定方案、入选条件,公布执行机构人员名单或者提出业主委员会候选人名单和选举办法;
(六)需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。
筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前,将前款规定的事项书面通知全体业主,并在物业管理区域内公告;业主对公告事项提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开业主大会成立会议。
第二十五条(表决权)
业主大会表决权按照下列方法确定,管理规约对表决权另有规定且满足按照户数和建筑面积计算表决权的,从其约定:
(一)住宅物业,一户业主计算为一票,未售出的房屋,按照一户业主计算;
(二)非住宅物业,每平方米建筑面积计一票,不足一平方米的按照四舍五入计算。
凡需投票表决的,表决意见应由业主签名并加盖指印。
第二十六条(表决形式)
业主大会可以采用集中开会的方式,也可以采用书面征求意见的方式形成大会决定。
采用书面征求意见方式的,应当将征求意见书送交业主签收;无法送交业主签收的,应当在物业管理区域内公示,并设置密封箱回收业主意见,公示期不得少于十五日。
第二十七条 (业主代表)
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元为单位推选业主代表参加业主大会。
业主代表参加业主大会的,应当事先书面征求所代表的业主的意见,并经业主签字确认。
业主也可以委托代理人参加业主大会。
委托代理的应当出具委托书,明确委托事项、权限、期限等,并经委托人签字。
第二十八条(未参加会议表决权处理)
未参加业主大会或者未出具书面意见的表决票,可以计入表决的多数票,但管理规约另有规定的,从其规定。
第二十九条(业主大会会议形式)
业主大会会议分为定期会议、临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开,经百分之二十以上业主提议应当召开业主大会临时会议。
物业管理的局部区域发生紧急情况,可以召集该区域内有利害关系的业主召开紧急会议,也可以书面征求有利害关系的业主的意见。
紧急会议作出的决定,需经有利害关系的三分之二以上且专有部分占建筑面积三分之二以上的业主的同意。
第二节 业主大会执行机构
第三十条 (执行机构)
业主大会可以选举业主委员会作为业主大会的执行机构,也可以授权委托社区(居委会)作为业主大会的执行机构。
业主大会执行机构的主要职责:
(一)召集并主持业主大会会议、紧急会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十一条(执行机构组成及任期)
选举业主委员会作为业主大会执行机构的,业主委员会由三人以上单数业主组成,设主任、副主任和若干执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。
业主委员会每届任期不超过五年,可连选连任。
授权委托社区(居委会)作为业主大会执行机构的,其选举产生、任届期限等,按照《中华人民共和国居民委员会组织法》的规定执行;确定物业管理事项表决权,按照本条例第二十八条规定执行。
第三十二条(业主大会执行机构备案)
业主大会执行机构应当自选举产生或者授权之日起三十日内,持下列资料向市、县房产主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)执行机构人员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。
备案部门自收到备案资料之日起十日内,应当对备案资料进行核实,对业主大会议事规则、管理规约等进行合法性审查。
备案资料真实、齐全,各项规则、规约符合法律、法规、规章规定,未侵害公共利益和业主合法权益的,予以办理备案登记,出具备案证明和业主大会执行机构刻制印章的证明。
备案事项发生变更的,业主大会执行机构应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。
第三十三条(执行机构会议)
业主大会执行机构应当按照业主大会的决定及议事规则召开执行会议。
执行会议由主任、副主任或者执行委员主持,三分之二以上委员出席会议、全体委员过半数同意会议决定方为有效。
业主大会执行机构应当自业主大会、执行会议作出决议、决定之日起三日内,在物业管理区域内进行公告。
第三十四条(业主知情权)
业主有权查阅业主大会会议、执行会议的资料、记录,有权就涉及自身利益的事项向业主大会执行机构提出询问,执行机构应当予以解释、答复。
业主要求出具书面答复意见的,执行机构应当出具。
业主大会执行机构违反业主大会决定及议事规则,或者作出的决定违反法律、法规、规章规定,市、县房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第三十五条 (换届)
业主大会执行机构任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。
根据管理规约或者业主大会决定,可以委托审计机构对业主大会执行机构进行换届责任审计。
换届后,原执行机构应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届执行机构,市、县房产管理部门,街道办事处、乡(镇)人民政府负有监督职责。
第三十六条 (执行委员资格终止)
执行委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主授权执行机构,决定是否终止其执行委员资格:
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定,不履行执行委员职责的;
(三)执行机构过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)不遵守管理规约,侵害他人合法权益的;
(五)不适合担任执行委员的其他行为。
第三十七条(活动经费与报酬)
业主大会与执行机构的活动经费及执行委员工作报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。
第4章 物业的使用
第一节 一般规定
第三十八条(使用原则)
物业使用应当遵守法律、法规、规章以及管理规约及业主大会的决定,妥善处理相邻关系,不得违背社会公德,损害公共利益和他人的合法权益。
有下列行为之一的,业主大会、业主大会执行机构,受委托的物业服务企业或者其他管理人,有权依照法律、法规、规章以及管理规约对行为人进行劝阻、制止,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失:
(一)任意弃置垃圾、抛掷杂物、排放污水的;
(二)违反管理规约饲养动物、宠物的;
(三)非法处分、占用或者损坏物业共有部分、共用设施;
(四)侵占、损坏物业区域内道路、场地、公共绿地、共用设施的;
(五)破坏屋面、楼层防水,拆改水、电、气、热、排水管线、设施,产生噪音、震动对相邻业主造成不利影响到;
(六)其他损害公共利益和他人的合法权益的行为。
受到侵害的业主,可以向业主大会、业主大会执行机构,受委托的物业服务企业或者其他管理人投诉,也可以通过法律仲裁,或者向人民法院提起诉讼。
第三十九条(行政管理禁止行为)
任何单位和个人不得实施下列行为:
(一)擅自改变公共建筑、共用设施用途,占用共有部分搭建建筑物、构筑物,堆放物品的;
(二)擅自改动房屋承重结构、围护结构,降低抗震、消防、节能标准的;
(三)任意拆改水、电、气、热、通信、有线电视、邮政等管线、设施,造成安全隐患、减少使用寿命或者影响建筑物正常使用的;
(四)超出设计标准增加楼面荷载,以及排水、用电量的
(五)违法存储、堆放易燃、易爆、危险化学、放射性物品,违法排放有毒、有害物质或者超标排放噪声污染环境;
(六)违反规定悬挂、张贴宣传品或者架设户外广告,在沿街阳台、户外晾晒衣物,堆放物品等破坏市容市貌;
(七)占用、堵塞消防通道、消防施救场地;
(八)违反法律、法规、规章规定,产生安全隐患、危及公共利益和他人合法权益的其他行为。
第四十条(报告义务)
物业服务企业或者其他管理人应当加强对物业使用的巡查,业主应当予以配合。
巡查中发现违反法律、法规、规章不听劝阻的,应当告知有关行政主管部门依法查处。
第四十一条(投诉处理)
城市管理、规划、建设、公安、消防、工商、环保、价格、卫生、质量技术监督、市容环卫、园林绿化等行政管理部门,应当加强对物业管理区域内规划建设、治安、消防、环境卫生和公共秩序等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,在物业管理区域显著位置公布联系人员、联系方式,依法处理物业使用中的违法行为。
第四十二条(出租告知)
业主出租房屋及车库、车位的,应当明确告知其在物业管理活动中的权利与义务,并在租赁合同中载明。
签订租赁合同后,应当将承租人、租赁期限、物业服务和水、电、气、热等费用交纳的约定等情况,书面告知业主大会执行机构和物业服务企业或者其他管理人。
第二节 房屋装修
第四十三条(装修告知)
业主进行房屋装修,应当将装修内容、计划工期、装修工程负责人单位、姓名、联系方式等告知相邻业主、物业服务企业或者其他管理人。
物业服务企业或者其他管理人应当将下列事项书面告知业主和装修工程负责人:
(1)法律、法规、规章和管理规约、业主大会决定禁止的行为;
(二)允许施工的时间;
(三)装修垃圾的处置与清运;
(四)电梯使用、共用部分临时占用等注意事项;
(五)楼顶、窗外、阳台安装设施、设备、护栏等的要求;
(六)违约责任;
(七)其他需要注意的事项。
第四十四条(户外设施安装)
业主封闭阳台,安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、服从物业管理、保持建筑物的整洁、美观,并对损坏赔偿作出书面承诺;建筑物顶层的业主、相邻业主应当给予便利。
第四十五条(履约责任与担保)
物业服务企业或者其他管理人可以要求业主和房屋装修施工方就遵守告知事项作出书面承诺,对违反告知事项行为承担连带责任;也可以与房屋装修施工方协商签订遵守房屋装修注意事项的书面协议,要求施工方就履行协议提供担保。
第四十六条(业主义务)
业主不得要求施工方违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会决定装修房屋、处置装修垃圾,因装修对相邻业主造成或者可能造成不利影响
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