住宅小区项目策划书.docx
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住宅小区项目策划书
住宅小区项目策划书
一、项目概况
1.1工程基本情况和各参建方基本情况
项目概况表表-1
项目名称
秦汉佳苑住宅小区一期项目
工程地点
西安市
建设规模
建筑面积
地上建筑面积
地下建筑面积
9.8万㎡
6.8万㎡
3万㎡
建筑总高(m)
地上层数
地下层数
1#楼
54.3m
1#楼
18
1#楼
1
2#楼
45.3m
2#楼
15
2#楼
1
3#楼
39.3m
3#楼
13
3#楼
1
4#楼
33.3m
4#楼
11
4#楼
1
5-9#
18.5
5-9#
4
5-9#
1
10-12#
25.4
10-12#
6
10-12#
1
13#
54.3
13#
18
13#
1
14#
45.3
14#
15
14#
1
结构形式
基础形式
筏板+独立承台基础
主体结构形式
钢筋混凝土框架结构
屋盖结构形式
钢筋砼屋面
参建各方
建设单位
设计单位
地勘单位
监理单位
施工单位
监督单位
合同工期
2014年11月1日-2016年10月31日(720日历天)
1.2各专业设计简介
建筑设计概况表1-2
序号
项目
内容
1
建筑功能
商品住宅、公建、配套商业
2
建筑特点
多层、小高层花园洋房
3
建筑面积
地下建筑面积
3.68万㎡
地上建筑面积
3.3万㎡
标准层建筑面积
1#419.4
总建筑面积
9.9万㎡
4
建筑层数
地下
1层
地上
4/6/11/
13/15/18层
5
建筑层高
地下部分层高
3.9m/层
地上部分层高
5-12#楼3.3m/;1-4#、13-14#3.0m/层
6
建筑高度
±0.00绝对标高
378.1m
室内外高差
0.15m
基底标高
-6.5m-6.6m-6.7m
6.8m/-4.5m/-6.4m
最大基坑深度
-6.8m
檐口高度
16.8m/23.4/57m
48m/42m/36m
建筑总高
18.8m/25.4
62.4m/50.1m
44.1m/38.1m
7
建筑平面
横轴编号
1-31
纵轴编号
A-Z,A1-E1
横轴轴线距离
8100mm
纵轴轴线距离
6600mm/5700mm
8
防火等级
一类
9
外墙保温
EPS保温板
10
外装修
檐口
深灰色铝板
外墙
石材、涂料(仿石涂料)、面砖
屋面
种植屋面、铺砖屋面、细石砼屋面
门窗
成品木门、铝合金窗
11
室内装修
隔墙
水泥砂浆墙面
顶棚
水泥砂浆顶棚
地面
地辐射保温地面
内墙
水泥砂浆墙面
门窗
普通门
成品木门、铝合金推拉门
特种门
木质防火门
楼梯
水泥砂浆
公用部分
电梯厅、前室地砖地面,仿古瓷砖墙面,乳胶漆顶棚
12
防水
屋面防水
屋面2道1.5厚自粘性合成高分子防水卷材
车库顶板2道4厚SBS防水卷材
厕浴间防水
1.5厚聚氨酯防水涂膜
地下室外防水
1道4厚SBS防水卷材
结构设计概况表1-3
序号
项目
内容
1
结构形式
基础形式
独立基础/筏板基础
主体结构形式
框架剪力墙结构
屋盖结构形式
砼框架框架结构
2
土质、水位
基底土质
中砂
地下水位
13.0-14.9m
地下水水质
大气降水补给
3
地基
地基形式
5-14#楼天然地基,1-4#楼CFG桩
地基承载力(kpa)
1-4#楼170kPa,6-12#楼170kPa
5#楼130-170kPa
4
混凝土强度等级
垫层
C15
底板
C30P6
墙体
C30
柱、梁、板
C30
5
抗震设计
设防烈度
8度
抗震等级
小高层及地下结构二级,多层为三级
6
钢筋类别
非预应力钢筋等级
HRB335、HRB400
7
钢筋连接形式
机械(焊接)
φ≥16mm
搭接绑扎
φ<16mm
8
钢筋保护层
底板(mm)
B40mm/T25mm
柱(mm)
25mm
梁(mm)
25mm
板(mm)
20mm
9
结构断面尺寸
基础底板厚度(mm)
抗水板300mm
筏板700mm、800mm、900mm、1000mm
外墙厚度(mm)
300mm
内墙厚度(mm)
200mm、250mm、300mm、400mm
柱主要截面尺寸(mm)
600mm*600mm、550mm*550mm、500mm*500mm
梁主要断面尺寸(mm)
250mm*700mm/300mm*700mm/300mm*800mm
400mm*900mm/200mm*150mm/200mm*450mm
200mm*300mm/200mm*400mm/200mm*500mm
200mm*600mm/200mm*480mm/200mm*580mm
300mm*500mm/200mm*800mm/200mm*600mm
200mm*1100mm/200mm*1200mm/200mm*1900mm
楼板厚度(mm)
180mm、140mm、130mm、120mm、100mm
10
楼梯结构形式
钢筋砼梁板式楼梯
11
二次结构
KM1型承重多孔砖、KF1型非承重多孔砖
加气砼砌块、砼实心砖
12
砼结构环境类别
二a
13
后浇带
沉降后浇带、膨胀加强带
机电设计概况表2-4
序号
项目
设计要求
系统做法
管线类别
1
管道工程
生活给水
本小区的生活给水源
由两路DN200的管分别从市政路供水管引入,压力约0.35MPa,-1层至4层为市政直接供水,压力为0.25mpa。
5层至18层为加压供水区,压力为0.88mpa,进户给水水支管设减压阀,以满足入户供水压力不大于0.2MPa。
本工程最高日用水量为70.5m3/d。
与设备、阀门、水表、水嘴等连接时采用专用管件或法兰连接。
管材与管件应使用同一生产的管道和配件。
曲弹双熔管件、热熔承插连接。
干管、立管、支管均采用国家建设行业标准铝合金衬塑复合管材。
生活热水
本工程考虑城市集中热源热水系统,市政供热经热交换处理自来水的方式,同时每户均考虑燃气热水器热水供应系统,厨房所有热水引自地下室热水供应系统和燃气热水器,使用时按照户主需要通过入户阀门开关切换不同热水供应系统。
加压供水低区-1层至4层,加压高区5层至18层。
与设备、阀门、水表、水嘴等连接时采用专用管件或法兰连接。
管材与管件应使用同一生产的管道和配件。
曲弹双熔管件、热熔承插连接、焊接、丝接。
干管>DN50采用无缝钢管,≤DN50采用镀锌钢管,支管均采用国家建设行业标准铝合金衬塑复合管材。
中水
/
/
/
消火栓给水
本小区的消防水源采用市政自来水供水,室外消防用水取自室外消防管网,有两路DN200的管分别从市政路供水管引入,压力约为0.35MPa。
4#楼地下室设有消防水池,有效容积为658m3。
本工程室内消火栓用水量为20L/S;室外消火栓设用水量为15L/S。
栓口出水压力超过0.5MPa采用减压稳压消火栓。
室外设有地下式水泵接合器。
螺纹连接、卡箍连接、法兰连接。
采用加厚内外壁热镀锌钢管。
喷淋给水
商业网点、地下区域设置。
火灾危险等级按Ⅰ级,喷水强度6L/Min.m作用面积160M,设计用水量25L/S。
自动喷洒灭火系统竖向不分区。
螺纹连接、卡箍连接、法兰连接。
采用加厚内外壁热镀锌钢管。
生活污水和废水
本系统污、废水合流,废水和污水采用重力流管道收集后排至室外污水井,经化粪池处理后排至市政污水管网。
管道在转换处的汇总排水管均采用离心排水铸铁管。
Upvc塑料管专用胶粘接、橡胶圈密封,不锈钢卡箍连接。
采用实壁螺旋塑料排水管、采用离心排水铸铁管。
雨水
屋面雨水经管道收集后排至室外雨水井,道路雨水靠重力流至室外雨水就井管网。
UPVC塑料管专用胶粘接、橡胶圈密封,不锈钢卡箍连接。
采用实壁螺旋塑料排水管、采用离心排水铸铁管。
污废水压力排水
地下室压力排水由排污泵抽至管道集中后排至室外污水井。
丝口连接、卡箍连接、焊接。
采用热镀锌钢管、焊接钢管。
空调冷热水
/
/
/
空调冷凝水
外墙明安装,经管道集中排至室外散水。
UPVC塑料管专用胶粘接。
采用实UPVC塑料排水管。
软化水
/
/
/
2
电气工程
配电箱
配电箱、照明箱及控制箱体为非标产品,须经设计人员确定后方可加工生产。
墙壁嵌入式安装、墙壁挂式安装。
箱体采用金属铁皮。
电力电缆
从配电室引出的消防设备供电干线采用(WDZN)耐火型低烟无卤电力电缆;非消防设备供电干线采用(WDZ)阻燃型抵烟无卤电力电缆。
配电干线一般为经地下室槽式电缆桥架敷设段后,改由沿各电缆竖井中的梯形桥架敷设,再引至各层配电箱给设备供电。
桥架
垂直电缆桥架采用梯型桥架,桥架施工时,应注意与其它专业的配合,同时配合结构施工时洞口的预留预埋。
镀锌吊杆安装、沿墙体安装。
专用连接片连接、专用螺丝固定。
电管
与消防设备有关的线路穿SC管暗敷在楼板及墙体内,若采用明敷时,应采用金属管,其表面刷防火涂料;非消防设备有关的线路穿PC管暗敷在楼板及墙体内;配电干线穿SC管暗敷在楼板及墙体内,竖井可明安装。
紧定式连接、套丝连接、套管焊接连接。
JDG管、焊接钢管、硬制聚氯稀管(PC管)。
线槽
水平电缆桥架选用托盘式金属桥架,安装时尽量往上抬,至少应满足底距吊顶50mm
镀锌吊杆安装、专用连接片连接、专用螺丝固定。
灯具
办公区采用荧光灯;地下室采荧光灯;用公共走廊、电梯前室、楼梯间采用感应吸顶灯(带延时、蓄电池);餐厅、卧室预留灯头;阳台、厨房采用防水防尘灯。
吸顶安装、墙壁安装
节能型荧光灯、紧凑型电子节能荧光灯。
电线
从配电箱引出的消防设备供电支线采用(WDZN)耐火型铜芯电线;非消防设备供电支线采用(WDZ)阻燃型铜芯电线。
穿管或桥架敷设
开关插座
应急照明灯采用节能自熄开关;办公场所、设备机房、电梯机房、卧室、客厅、厨房、卫生间等地照明灯具控制采用照明开工控制;办公场所、电梯机房、电气竖井、电梯井道、卧室、客厅、厨房、卫生间等地安装插座。
墙壁安装
避雷
本工程防雷等级按第三类防雷建筑设计。
接地电阻不大于1欧姆。
为防直击雷,在住宅屋面四周沿檐口、女儿墙,屋脊装设明敷避雷带(网),并在屋面组成不大于20米×20米(24米×16米)的网格;避雷带采用Φ12的镀锌圆钢,支架采用Φ12的镀锌圆钢,支架高度150MM。
利用建筑物柱内主筋≥Ф16及以上用2根,当钢筋直径为10MM及以上用4根,通长可靠焊接作为引下线,其上部与避雷带牢固焊接,下部与基础地板钢筋,地梁钢筋牢固焊接。
所有突出屋面的金属构件、构架物等均应与防雷接地系统连接。
焊接
镀锌圆钢Φ12、普通圆钢Φ6至Φ12
接地
本工程电气系统的接地型式采用TN-S制。
各种接地如防雷接地,用电设备的保护接地等共一接地装置。
室内凡正常不带电的电气设备金属外及金属构架必须与保护接地(PE线)可靠焊接。
在建筑物四个角引下线距室外地面0.5米墙面设接地连接板(镀锌钢板120×60×6MM),以供实测接地电阻,接人工接地体和等电位连接用。
每根引下线下部在室外地坪下0.8米至1.0米处焊出一根直径为Φ12的镀锌圆钢,伸出外墙长度1.2米,作为散流体。
强、弱电竖井内沿梯形桥架竖向敷设一根40×4镀锌扁钢作为接地保护干线,接地干线应与每层(或每三层)与楼板钢筋作等电位联结,并与接地装置可靠连接。
桥架外侧敷设采用25×4的镀锌扁钢。
焊接
镀锌圆钢Φ12、镀锌扁钢25×4、镀锌扁钢40×4、
3
暖通系统
空调送回风管,
新风管
/
/
/
风阀
风管穿防火墙处应设置防火阀,安装防火阀时,应先对其外观质量和动作灵敏活性与可靠性/进行检验,确认合格后再行安装,防火阀必须单独配置支吊架,距防火墙表面≤200MM。
吊装、法兰连接
钢板
消防排烟管
地下室设置机械排烟及补风系统,排烟量按防烟分区面积60M3/h计算,补风量不小于排烟量的50%,排烟风机前设2800C熔断的防火调节阀,当温度达到2800C时,防火熔断关闭,连锁排烟风机停止运行。
地下室楼梯间及合用前室设置机械加压送风系统jy(13/14)-b-1.2,13#楼二层合用前室设置机械加压送风系统JY(13)-2-1。
加压送风机除可在消防控制中心操控外,也可就地操作。
屋顶电梯机房设计机械排风系统P(13/14)-W-1.2,排风量按15次/时换气次数计算,自然补风。
当某层发生火灾时,该层烟(温)感器向消防控制中心输出报警信号,不需确认,由消防中心自动或手动开启相应的加压/排烟风机。
当发生火灾时,所有与消防无关的通风空调系统全部停机。
法兰连接,共板法兰连接
镀锌钢板、角钢、槽钢、丝杆
4
设备安装
防结露的生活给水、排水、中水,空调冷凝管
室外明露管道保温采用超细玻璃棉
先作保温,保护层用铝箔包裹。
超细玻璃棉、铝箔
生活热水及
热水循环管
室外明露管道保温采用超细玻璃棉
先作保温,保护层用铝箔包裹。
超细玻璃棉、铝箔
空调冷热供回水管
管井内力管及经过非供暖房间的供回水干管应保温。
先作保温,保护层用玻璃丝棉包裹。
采用30MM厚的玻璃棉
空调送回风管,新风管
/
/
/
5
设备安装
变压器
/
/
/
柴油发电机
/
/
/
空调机组
/
/
/
冷水机组
/
/
/
消火栓泵、喷淋泵
H=85米,Q=40L/S,N=55KW
H=65米,Q=30L/S,N=37KW
/
/
给水泵
N=5.5KW*3+2.2KWQ=26.3m³/H
/
/
污水泵
50QW15-15-2.2型
/
/
水箱
5米*4米*1.5米不绣钢水箱
/
/
冷却塔
/
/
/
锅炉
/
/
/
风机盘管
/
/
/
6
弱电工程
1.本工程设置可视对讲安防管理系统:
在大堂入口处设置主机并与监控中心设置的管理总机联络。
在各住户室内设有可视对讲分机。
安防对讲系统必须与火灾报警系统及其他紧急疏散系统联动,当发生火灾或需紧急疏散时人员不使用钥匙得应能迅速安全通过。
2.本工程设置保安闭路监控系统:
在车库入口、车库、大堂门厅、电梯厅及电梯轿厢等处设置监控摄像机。
3.本工程设置家居综合布线系统:
在每户设置e-house家居弱电配电箱(AHD),完成电视、电话、宽频、自动抄表总入口及分配交叉连接。
4.火灾自动报警及消防设备联动控制系统:
系统设计为集中报警系统,系统应配备自流备用电源。
在电梯厅、前室、电气竖井、门厅、机房等公共场所设智能感烟探测器,厨房内设可燃气体报警装置,卧室、起居室、音影室、多功能厅等设置编码感烟探测器。
在电梯厅设置地址码手动报警器(带电话插孔),警铃及广播扬声器。
火灾确认后:
消防控制室应能控制电梯全部降至首层,并接收其反馈信号,接通火灾应急照明及疏散指示灯;手动或自动切断相关部位的非消防电源;按程序接通火灾报警装置及火灾事故广播。
7
其它系统
本工程设置水,电,燃气表远传自动计量系统。
二、重点难点及拟采取的措施
重点难点统计表及拟采取措施表表-2
序号
重点难点分析
应对措施
1
本工程地下结构空间跨度较大。
总面积3.6万平方米,东西长242.1m、南北长169.2m,周转料具及劳动力一次投入量大,周转料具、劳动力能否组织到位是保证本工程工期的关键,劳动力素质是保证本工程施工质量的关键
针对周转料具总计划对地下结构部分进行分解,提前选择周转材料的供应商;在原有合作的合格劳务公司及专业分包单位之中,选择实力更强的单位。
针对本工程我们确定,主体劳务队伍2家
2
本工程公司内部质量目标确立为“雁塔杯”、“省结构示范工程”,工程的主体结构施工质量,不仅要满足结构受力安全的需要,同时也要为粗装及二次精装修打好基础。
因此,我们将结构工程的施工质量,作为本工程施工管理的重点之一
建立健全质量保证体系,制定严格的质量保证措施,以管理促进施工质量的提高
3
结构施工阶段现场共布置7台塔吊。
如何防止塔吊碰撞,保障群塔作业的安全是本工程的一个重点
为避免塔吊部件间发生碰撞事故,保证塔吊正常、安全地使用,需对塔吊在平面和垂直方向的关系进行确定
4
本工程地处村庄边缘,市政道路无法满足施工现场正常施工,为保证施工交通运输的正常运行,必须重修施工临时道路,临时道路的位置选择必须穿过村庄或穿越村民耕地,方能实现施工交通运输畅通,但此部分临时道路占地均为协调成功,且协调难度及施工道路的难度极大
项目经理部为此成立了协调领导小组,总负责人为项目经理,领导小组通过与村委会、村名代表约谈、协商,针对临时道路修筑占地根据村民的赔偿或租地条件进行分析解决,达到施工临时道路顺利修筑,并后期不存在民扰事件的发生未最终目的
5
该工程地处咸阳市秦都区窑店村,村民从项目建设初期开始干涉土方开挖及基坑周边葡萄园的赔偿问题,目前应土方开工工程牵扯两方村民竞争开挖,而且牵扯社会、政府、民众等多方角色,协调难度大、开挖工作一时很难展开
1、建立完善的管理制度:
项目经理部为此成立了协调领导小组,总负责人为项目经理,领导小组其他成员为总工程师、生产经理、商务经理、工程部经理;
2、制定具体的防止民扰的措施:
利用地方政府职能部门、建设单位主管部门、当地乡政府、村委会沟通协调解决土方开挖及葡萄园赔偿问题,避免出现小规模或大规模的群体事件的发生
3、施工期间民扰应急措施:
对项目管理人员进行民扰应急措施教育,一旦发生民扰问题能及时采取合理有效的解决方法
6
本工程地下建筑面积3.6万m2,东西方向长度发到240.1m,如何防止混凝土的开裂是本工程的重点
预防、减少混凝土早期收缩和后期温度变化对超长超大地下室混凝土结构的裂缝的影响,从材料、施工等方面采取综合措施对混凝土结构裂缝进行控制
7
本工程地下室防水工程为二级(局部一级),地下工程建筑面积较大,地下水位相对较高,确保防水工程的施工质量,对保证工程交付业主后正常使用直接相关,是本工程施工管理的重点
重点控制卷材防水材料的质量、卷材施工工艺和细部构造,结构自防水的施工缝留置、施工缝防水做法、抗渗混凝土的配比设计,集水坑、穿墙管、埋设件的细部防水构造。
按事前、事中和事后三个阶段进行质量策划、控制和检查,确保屋面和地下室不渗不漏
8
测量控制难点,本工程地下车库为不规则多边形,轴线较多,土方开挖前原始地貌高低起伏,为此通过计算机辅助技术采用三角网土石方计算程序,通过大量的原始地貌高程测绘数据分析计算,方能实现土方量的精准;地上建筑为多层建筑、小高层建筑,高低错落不齐,单体结构为边缘凹凸线条明显;总体测量控制难度普遍较高
平面轴线控制采取分区、分级控制的方法,利用高精度控制低精度,每个区域内按逐级加密的方式进行施工测量。
采用全站仪、电子经纬仪等先进的测量设备,结合计算机辅助功能提高测量精度。
轴线竖向传递采用激光铅直仪,可有效降低结构垂直度偏差
9
本工程地下车库及部分商业机电安装包含系统多、标准高、安装量大
1、制订切实可行的各项保证措施,进场组织、安装组织要周密细致,严格按照总控进度计划执行,并协调组织好各专业分包的服务及管理
2、组织各机电承包商完成地下室、设备层、管井、管廊、设备机房等关键部位的综合管线布置图、设备安装详图及综合支架图等,通过优化,在保证机电功能的基础上,实现机电管线及设备安装布置合理、排列有序、美观大方
10
土方
11
BIM
三、项目管理目标
项目管理目标表表-3
工期目标
2015年1月1日—2016年12月31日,总工期720天
质量目标
合同目标为合格;确保陕西省结构示范工程、确保雁塔杯、争创长安杯
安全目标
杜绝死亡、重伤事故,轻伤事故频率控制在1.5‰以内,确保陕西省绿色施工示范工程、确保秦汉新区观摩工地、确保中建一局A类标准化工地、争创陕西省安全文明样板工地
CI管理目标
CI创中建总公司金奖
科技目标
应用新技术8大项15小项,完成技术总结、论文2篇以上。
创集团科技示范工程,科技进步效益率1.5%以上。
成本目标
中标合同额:
289646822.13元
制造成本总额:
277481655.6元
计划收益率:
综合4.2%
计划收益额:
12165166.53元
资金回收目标
按合同收款率达到100%
过程结算率
>95%
应收账款
按合同≯15%
四、项目部授权
(待任命文件下发)
图1项目经理任命文件
五、项目总平面布置
六、项目进度计划
5.1项目里程碑节点
节点时间表表-4
节点
完成节点时间
2#-4#楼、5#-9#土方开挖及基坑支护
2014.1.31
1#、10#-14#楼土方开挖口基坑支护
以电线杆、地下管道迁移时间为准
1#-4#楼桩基工程
2015.3.31
1#-4#主体施工完工日期
2015.11.30
5#-6#主体施工完工日期
2015.7.5
7#-9#主体施工完工日期
2015.4.25
10#-12#主体施工完工日期
2015.7.20
13#-14#及群房商业主体施工完工日期
2015.9.15
1#-4#砌体及二次结构施工完工日期
2016.1.31
5#-12#砌体及二次结构施工完工日期
2015.9.5
13#-14#楼及群房商业砌体及二次结构施工完工日期
2015.12.31
1#-4#外装修施工完工日期
2016.6.25
5#-12#外装修施工完工日期
2015.12.31
13#-14#楼及群房商业外装修施工完工日期
2016.6.15
1#-4#内装修施工完工日期
2016.8.31
5#-12#内装修施工完工日期
2015.12.31(10-12#:
16.5)
13#-14#楼及群房商业内装修施工完工日期
2016.8.15
给排水、消防工程施工完成日期
2016.8.30
通风、空调工程施工完成日期
2016.8.30
电气、照明工程施工完成日期
2016.8.30
室外工程(不包括景观)
2016.8.15
节能专项验收日期
2016.9.30
消防专项验收日期
2016.9.30
竣工验收日期
2016.10.31
5.2总进度计划
详见附件1—总进度计划。
附件1-秦汉佳苑住宅小区一期项目部施工进度计划.mpp
在总进度计划的基础上制定模块化节点控制计划,并落实到责任部门、责任人,制定奖罚措施加以控制。
5.3工期风险识别及对策
工期风险识别及对策表表-5
编号
评估方向
主要风
险内容
计划对策
责任人
完成
时间
外部相关方工期履约风险
1
业主方建设手续的办理情况
2
现场“三通一平”或分段移交现场的情况
3
施工现场测量控制点移交情况
已移交
无
王智
2014.12
4
施工现状地下管线、地上设施、古树等情况
10棵电线杆及地下管道未迁移
以书面函件形式通知建设单位并协助相关部门进行迁
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- 住宅小区 项目 策划
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