专业市场招商应用工作流程建议案.docx
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专业市场招商应用工作流程建议案
济南现代国际新城运营建议案
一、运营工作推进表
二、招商手册大纲
二.1前期市场调研(本商圈及外商圈)二.1.1业态规模、经营特色
二.1.2同业楼层分布
二.1.3同业各楼层租金、相关费用二.1.4同业招商入场优惠情况
二.1.5同业商户来源
二.1.6济南周边市场数量、规模调查
二.1.7省外同业态批发市场分布、特点、规模调查二.2经营定位分析:
二.2.1招商业态思路出台
二.2.2楼层业态分类划分
二.2.3租金拟订方案
二.2.4招商优惠政策考虑
二.2.5商场布局
二.2.6配套设施
二.2.7人流动线
二.2.8商铺标准
二.3锁定目标客户
二.3.1招商目标客户所在范围
二.3.2本商圈目标客户特征
二.3.3周边地市、外省目标客户特征二.3.4新创业者客户特征
二.4制定招商策略
二.4.1招商策略出台
二.4.2招商安排(大的阶段节点)二.4.3每个阶段的工作目标
二.4.4计划步骤安排
二.4.5招商宣传推进
二.4.6制做招商礼品
二.4.7发布招商广告信息
二.4.8招商资料准备
二.4.9招商接待培训
二.4.10招商登记表到位
二.4.11政府接触,寻求开业前工商、税收等相关扶持政策
二.4.12招商人员进场培训
二.4.13招商推介会PPT制作
二.4.14发布招商广告
二.4.15群发招商短信
二.4.16派发招商礼品
二.4.17现场接受咨询,意向登记
二.4.18收集整理商户信息
二.5策略推进准备:
二.5.1第一阶段招商蓄客数据统计、分析
二.5.2来访商户诚意度分析
二.5.3各品类需求面积分析
二.5.4来访大户情况汇总
二.5.5综合分析(需求与商户分布)
二.5.6各品类招商情况判断及针对性策略
二.5.7第二阶段工作重点
二.5.8商户关心的问题汇总整理
二.5.9各品类租金、压金、合同年限、缴租方式、管理费等汇总分析
二.5.10预推招商优惠政策(包括各品类租金、压金、合同年限、缴租方式、管理费等)二.5.11预推制作各楼层租金表
二.5.12推算三年租金收入(预估总量和承受的调整空间)
二.5.13周边大户开始接触
二.6招商政策出台、开始宣传
二.6.1选定广告设计公司
二.6.2统备、设计招商资料
二.6.3确定各楼层经营品类和相关定价标准
二.6.4现场咨询时公布各楼层经营品类、租金、交租时间等信息
二.6.5商城形象宣传(商城定位、经营品类、独有特点)
二.6.6推出招商优惠政策(抵租券)
二.6.7发布楼体等户外广告
二.6.8招商部接受抵租登记、发放抵租券
二.6.9汇总商户登记资料,分析求租意向趋势
二.6.10确定分楼层招商策略及实施进度
二.6.11招商网站开通
二.7各层招商认筹
二.7.1各楼层招商认筹顺序安排(先易后难,先低后高)
二.7.2制定首次招商认筹计划
二.7.3通知蓄客登记时的意向商户参加对应楼层的小型推介会PPT
二.7.4推介会结束交纳诚意金,领取小礼品
二.7.5确定认筹大会时间、通知意向商户
二.7.6落实认筹场地和前期准备
二.7.7认筹工作分工、职责明细出台
二.7.8统一“填表、解答、话述”等相关资料准备(认租须知、认租协议书、租凭合同、物业管理手册)二.7.11租凭签约流程及相关道具准备
二.7.12收款收据及发票
二.7.13招商推介会PPT资料更新
二.7.14商城平面图纸更新、书面确认
二.7.15现场示范铺装修到位
二.7.16准备认筹现场及配套物料
二.7.17确定认筹现场安排交活动公司实施
二.7.18认筹大会现场执行(七个步骤)
二.7.19认筹工作总结,对照预期分析结果
二.7.20对未落筹商户联络跟进,分析原因。
二.7.21其它各楼层招商以此类推
二.7.22省外招商同步进行,以代理或委托当地招商为主
二.8商户进场准备
二.8.1确定交铺标准
二.8.2跟踪工程进度,确认最早进场日期
二.8.3进场装修流程
二.8.4进场时间安排、人员分工
二.8.5进场需知,装修样版材料
二.8.6保安、保洁公司招标、定标
二.8.7导示系统设计、招标
二.8.8周边大户二次接洽进场事宜
二.8.9装修期间商场安全管理措施及组织架构、分工安排
二.8.10下发装修手册,客户提交装修审请
二.8.11保安到位,培训商户防盗、消防等管理措施
二.8.12组织安全工作演练
二.8.13办理进场施工许可证,收取保证金
二.8.14装修时间每周汇总跟进
二.8.15清洁工作同时展开
二.8.16装修期间的现场管理和检查
二.8.17上货后分层检查检收
二.8.18验收完毕退还保证金,清洁、美陈
二.8.19重点商户、大户重点跟进(摸清经营情况)
二.9开业前期宣传
二.9.1开业宣传整体思路沟通
二.9.2明确预算和开业时间
二.9.3开业前宣传方案确定
二.9.4开业倒计时进度表
二.9.5户外广告、车体等发布时间长的媒体先行展开
二.9.6商场商场内导示系统定标,施工
二.9.8商场商场商场开业宣传活动方案确定实施
二.9.12开业相关宣传资料设计、印刷准备
二.9.13开业宣传活动广告亮相(电视、报纸、宣传单等),伴随人员招聘广告
二.9.14楼体外立面开业效果施实、完成(提前一个月)
二.9.15商场美陈、导示系统验收
二.10开业前期其它准备事宜(外联、团队、商管、工程等)
二.10.1落实政府就开业前扶持政策是否到位
二.10.2针对工程进度设专项重点跟进,未接时间完工应急协调及方案
二.10.3办理房屋租凭许可证、物业收费资格证等相关证照事宜
二.10.4根据政府要求组织商户办理相关证照
二.10.5熟悉与要经营有关的相关部门和相关领导,保障开业各项工作进展
二.10.6商业公司的组织架构、编制、职责、薪酬等制度的建立
二.10.7商城各项管理制度、考核机制建立(员工手册、各项作业流程等)
二.10.8商业公司各级工作人员招聘到岗,完成培训
二.10.9已签约商户档案分类管理,录入电脑
二.10.10商户租约、转租、交费、特殊情况申请等工作跟进
二.10.11摸清各楼层商户基本资料,汇总各品类和大户情况说明
二.10.12整理出商户名录一览表
二.10.13与开发商进行各项工作的交接、验收(强弱电、工程设备、合类合同等)
二.10.14各项设备间磨合试运转(提前一个月)
二.10.15未在规定时间进场装修商户的处理方案及演练
二.10.16对商户模糊公布开业时间,做好未能准时开业的应急预案
二.10.17模拟商户群起事件的应急预案及演练
济南现代国际新城运营建议案
前言
如何把济南现代国际新城项目运作成功,为济南市西部创造一个有口皆碑的商业传奇,我认为其决定性因素在于项目招商运营,而运营的成功取决于招商实施方案是否具有可行性、实操性。
应此所需,我们依据《市场调查报告》,通过头脑风暴——创意会的形式,大家开动脑筋、集思广益,认真编制了《济南现代国际新城运营建议案》。
第一章集团以及项目简介
现代联合集团创办于1988年,是我国改革开放后最早成立的民营企业之一。
现代联合集团以商业地产为依托,专业市场为支柱产业,经过23年的艰苦创业,目前已发展到净资产近60亿元,拥有中国第一家连锁专业市场管理公司及20余家全资、控股或参股子公司(其中杭州天目山药业股份有限公司是中国中药制药行业首家上市公司)。
现代联合集团现有职工2000余人,是一家集市场商贸业、金融业(非银行)、医药保健业、文化产业等相关产业于一体的大型企业集团。
济南现代国际新城是现代联合集团旗下又一商业巨作,为顺应济南城市西进步伐,把我高铁时代契机,创济南西部新城财富地标—济南现代国际新城。
济南现代国际新城是现代联合集团全国战略下的北方
首席项目,总规划面积用地1500亩,总投资30亿元,一期、二期总建筑面积达70万平方米,位于济南市经十西路的京福高速出入口西侧,紧邻高铁西客站,地处西部新城核心区域,立据济南城市西大门,地段显赫。
济南现代国际新城市一座集星际酒店、甲A级写字楼、主体商业、专业市场、休闲娱乐与餐饮于一贴的综合体,全力打造济南重要的商贸基地,铸就济南重要“新城市综合体”。
作为济南现代国际新城的重要组成部分—浙商大厦已经落成。
展望未来,济南现代国际新城将继续秉承总公司“敢为人先,锲而不舍”的企业精神,广纳贤才以全新的经营理念和用户利益高于一切的行为准则迎接忠力的每一个新老客户和同行业者的惠顾和考验,并不断提高自已用完善高质满意的服务、训练有素过硬的技术、真诚的态度和良好的信誉回报每一位顾客和社会。
第二章项目定位
——引领“打造济南市西部规模最大的商业综合体”
通过对济南商业整体调查,得出来的结论是:
目前济南市商圈几乎是百般变化,加之济南是“十二五“城市综合体及各类型专业市场迅猛发展,占领市场分额。
因此做为本项目投资商来说,要打造好济南现代国际新城需要做好充分的准备,根据目前市场状况,利用本公司现有的雄厚资源,结合济南西部城市综合体发展的缺限及市场空白,来打造一流的管理、一流的服务、宽敞整洁的经营场地。
通过前期市场调查走访得知:
如段店酒水批发市场,目前经营状况很强,可以辐射济南市周边200公里的范围,济南本地经销商及周边县市经销商、零售商所经营的商品大致是从这个市场采购回去的。
但是其市场也有些弱势,比如经营环境不整洁、场地规划不明晰、场地通道狭窄、通往市场外围交通道路拥挤、道路凸凹不平坦,再加于现经营场地今年年底就要拆迁,将会带来不利于商家的一些因数,商家考虑如搬过去,他们将会失去一些消费者,要想达到目前在段店酒水批发市场这里的经营状况,需要二年或三年的培育期,而在这几年时间培育期内将会给他们带来销售额下降,如果在现经营区域里找到有一定规模专业市场经营面积,在目前是有一定的困难的,商家对我们项目场地地段感到是很满意的,对我们后期经营管理及场地区域规划、停车场是否宽敞、服务功能都有一定思考,租金这一方面,只要合理,方可考虑进场经营。
一、项目SWOT分析
(1)S优势
S1.交通便捷,在济南交通大动脉经十西路与京福高速公路交叉口
S2.价位优势
S3.槐荫区政府政策优势,“东进西拓”战略
S4.户型多样化,让客户有更多的选择空间
S5.地处济南西门,发展潜力巨大
S6.周边人口集聚,很多小商贩,在此经营
S7.周边3km范围内,小区小区16个,住宅楼246幢,人口数量在7万左右。
S8.周边大型汽车产业集聚,形成产业链。
(2)W劣势
W1.位置偏僻,位于京福高速公路以西
W2.产权问题,工业用地,无法出售
W3.周边环境脏乱差,商业氛围差
W4.周边发展较慢,配套不齐全
W5.施工时间长,6年时间还未竣工,当地称为“烂尾楼”
W6.与销售代理商及分销商矛盾,客户矛盾等,对公司声誉造成恶劣影响W7.案场布置,档次低,不专业
(3)O机遇
O1.户型丰富,客户选择面广
O2.槐荫区CBD等高端写字楼与专业市场稀缺,直接竞品项目较少O3.价格的优势占领市场
O4.“西进东拓”政策的推进
O5.如果把握建筑工期,在绿地缤纷城等竞争对手前开业,可以抢占商机
(4)T挑战
T1.市场政策影响,楼市观望氛围浓厚
T2.
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